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“국내외 부동산시장의 현재와 미래”입니다
고종완
□ 6월 이후 수도권 집값하락 반전으로 주택시장의 재침체가 우려됩니다.
6월말 취득세 감면 종료를 앞두고 아파트 매매 시장이 거래공백, 소강상태에 빠졌습니다. 특히 서울지역은 매수 문의가 끊기고 수도권도 사정은 비슷합니다. 서울 아파트값을 주도했던 재건축은 한 주 동안 0.09% 하락, 5주 연속 약세를 면치 못하고 있으며, 강북권과 수도권은 급매물위주로 거래가 이뤄지는 양상으로 주택시장도 더위 먹은 모양새가 뚜렷합니다.
특히, 서울지역의 아파트값은 0.04% 하락하면서 하락폭이 다소 커졌습니다.
송파구(-0.10%), 강서구(-0.08%), 용산구(-0.08%), 강동구(-0.07%), 성북구(-0.06%), 중랑구(-0.06), 강남구(-0.05%), 구로구(-0.04%), 동대문구(-0.04%), 은평구(-0.03%) 순으로 각각 떨어졌습니다. 예컨대, 잠실동 잠실주공5단지 112㎡형은 1000만원 내린 9억5000만~9억6000만원, 가락동 가락시영1차 44㎡형은 500만원 내린 4억8000만~4억9500만원, 원효로4가 풍전 82㎡형은 2000만원 내린 5억3000만~5억7500만원, 길동 LG강동자이 172㎡형은 500만원 내린 7억6000만~8억5500만원, 고덕동 고덕주공2단지 52㎡형은 500만원 내린 4억8500만~5억원, 개포주공4단지 36㎡형은 750만원 내린 5억250만~5억2250만원, 주공1단지 59㎡형은 1000만원 내린 10억3500만~10억6500만원선에 각각 거래가격이 형성되었습니다.
경기도의 아파트 매매 가격도 지난 주 보다 0.02% 하락했습니다.
용인시(-0.06%), 화성시(-0.05%), 안양시(-0.04%), 성남시(-0.04%), 구리시(-0.04%), 고양시(-0.03%), 안산시(-0.02%), 파주시(-0.02%) 등이 내렸습니다. 수직증축 리모델링으로 반짝 상승했던 1기 신도시 아파트도 0.02% 떨어졌습니다.
일산(-0.07%), 중동(-0.01%), 평촌(-0.01%)가 하락했고 분당 지역은 변동이 적었습니다. 인천도 0.02%하락, 계양구(-0.06%), 부평구(-0.04%), 남동구(-0.01%)가 각각 내렸습니다. 다만, 지방광역시는 등락이 엇갈린 가운데, 대구(0.02%)와 대전(0.01%)은 상승한 반면 부산(-0.01%)은 소폭 하락했습니다. 매매시장과 달리 전세시장의 이상 급등현상도 지속되고 있습니다.
공급물량부족, 재계약증가, 자가주택기피, 월세선호등 여러 가지 복합적 요인이 작용한 때문으로 분석됩니다.
문제는 이러한 집값하락, 전세상승현상이 거래급감현상과 맞물려 7월이후 거래절벽-시장재침체의 더블딥에 빠지지 않을까 하는 우려가 제기되고 있다는 점입니다.
버냉키 쇼크에 따른 환율급등, 주식과 채권의 급락등 금융시장이 요동치고 금리상승움직임도 부동산 시장에는 위험요인이 아닐 수 없습니다.
짜증나는 무더위, 여름장마와 함께 주택시장도 한동안 지루한 시장과 불안정한 구매심리사이에서 힘든 힘겨루기 싸움이 시작되나 봅니다.
□ 취득세 감면연장등 범정부차원의 특단의 대책이 요구됩니다
주택시장이 재침체 조짐을 보이자 전문가들은 추가대책의 필요성을 역설하고 있습니다. 4.1부동산 대책의 약발이 다하고 한계가 드러난 만큼 취득세 감면연장등 추가보완대책이 시급하다는 주장입니다.
급기야 서승환 국토교통부 장관은 바겐세일 하듯이 취득세감면연장을 할 수는 없다고 서둘러 진화에 나서면서, 향후 취득세관련 세제개편을 추진할 뜻도 함께 밝혔습니다. 이에 따라 정부는 6월 24일 현재 4%인 취득세율을 2%(9억원 이하는 1%)로 낮추는 대신 재산세등 보유세를 높이는 방향으로 세제개편을 추진한다고 발표하였습니다.
사실 우리나라의 취득세는 많은 문제점을 내포하고 있어서 향후 근본적인 세제개편이 요구된다고 하겠습니다.
첫째, 취득세율이 미국, 영국, 일본등 선진국에 비해 너무 높다는 지적입니다.
둘째, 취득세 기준이 2006년 공시 가격에서 실거래(實去來) 가격으로 바뀐 이후 지금까지 취득세율 4%가 그대로 적용된 적은 한 번도 없을 정도로 실효성성이 떨어진다는 비판입니다. 세율이 너무 높아 거래를 지나치게 위축시킬 수 있기 때문에 세금 감면 조치를 계속 연장하는 바람에 거래절벽을 유도한 측면이 많습니다. 서울 아파트값이 5월 말부터 하락세로 돌아서고 거래도 줄어들고 있는 점도 이와 무관치 않으며 따라서 올하반기 주택경기가 더 나빠지는 사태를 막기 위해서라도 취득세 감면 조치는 일단 연장하거나 아예 영구적으로 세율을 낮추는 방안이 필요합니다.
취득세의 개편이외에도 부동산 거래활성화를 위해서는 다주택자양도세 중과폐지와 분양가상한제의 탄력적용, 비업무용토지에 대한 양도세중과폐지가 시급합니다.
얼마전 판교 알파돔시티가 성공리에 청약이 완료되고 이번 주로 예정된 위례신도시 분양 모델하우스에 청약인파로 몰리면서 모처럼 신규분양시장이 후끈 달아오르고 있습니다.
지난 4.1 부동산 대책 발표로 기존시장에 이어 분양시장 타오른 불씨를 계속 살려나가고 지속적인 시장안정을 위해서는 분양가상한제와 다주택자 양도세중과 폐지조치가 하루바삐 국회 입법통과 되어야 합니다. 여당은 물론이고 주택시장안정과 서민주거복지를 위해 여야 모두 정쟁에서 벗어나 민생법안에 심혈을 기울여 주시기 간곡히 부탁드립니다.
□ 국내 오피스시장은 2014년까지 공실증가등 하향곡선이 예상됩니다
지난 6월 17일 MSCI가 발표한 “IPD 부동산지수 발표회”에 다녀왔습니다. 워낙 중요한 행사라 저도 바쁜 일정을 뒤로하고 끝까지 경청하였으며 발표자료 모두를 입수하여 분석하였습니다.
그날 발표자로 나선 엄태종 MSCI 한국대표등 여섯분의 발표내용을 공통점을 기준으로 다음과 같이 요약, 분석하여 특별히 알려드립니다.
첫째, 지난해(2012년) 기준으로 세계주요국가의 상업용 부동산 투자수익률을 분석해본 결과, 남아공, 스위스, 호주, 뉴질랜드, 미국, 캐나다등 국가와 아시아 신흥국가들의 투자수익률이 높았습니다.
아시아 국가중에서는 말레이시아(12.8%), 태국(11.9%), 중국, 홍콩, 한국(7.2%), 순이었으며 한국은 아시아 국가중 12위, 중국과 홍콩은 2011년에 비해 하락추이가 뚜렷하다는 점이 특징입니다.
둘째, 아시아 국가들의 2012년 부동산 투자수익률(6.7%)은 전반적으로 UP-SIDE상태를 보였으며, 향후 전망은 긍정적으로 평가됩니다. 특히 한국의 TOTAL RETURN은 7.2%(CAPITAL RETURN6.1%, INCOME RETURN 1.1%)로서 아시아 평균수익률(6.7%)보다는 높은 편이나 6년 평균 보다는 4년 평균치가 낮은 상태로 투자수익률은 점차 낮아지는 경향을 나타내고 있습니다.
셋째, 아시아 국가들의 부동산시장이 글로벌시장에서 차지하는 비중 혹은 위상은 점차 높아지고 있는 추세이며 그 중요도가 커짐에 따라 글로벌투자자의 관심과 중요도 또한 상승할 것으로 전망됩니다. 하지만 지난 몇 년간 부동산가격의 지속상승으로(고평가 된 측면이 있음) 호재도 있지만 투자리스크 또한 증가할 것으로 예상됩니다.
다시 말해 아시아 부동산 시장은 중장기적으로 기로에선, 즉 도전에 직면한 흥미롭고 예민한 시기라는 평가도 있었습니다. 예컨대, 일본의 부동산은 아베노믹스의 성패에 미래가 달려있으며 중국과 홍콩은 부동산 활황 후 연착륙여부가 향후 시장을 가늠할 주요관건이 될 것으로 관측됩니다.
넷째, 중국과 홍콩의 상업용 부동산은 지난 몇 년간 자산수익 가치(CAPITAL RETURN)가 과도하게 높아진 상태로 버블의 조정이 예상되며 일본의 상업용 부동산의 경우 단기전망은 엇갈리나 중장기 전망은 긍정적으로 분석됩니다.
다섯째, 지난 2~3년 간 아시아 국가들에 대한 부동산투자 마인드는 급격한 변화가 없었으며 향후 투자비중 또한 증가할 것으로 보입니다. 다만, 유럽의 낮은 성장률, 미국의 낮은 실업률과 양적완화출구 전략, 중국정부의 경제의 구조조정 정책등은 향후 아시아 국가의 부동산 시장에 주요 변수로 작용할 것으로 보입니다.
여섯째, 특히 2012년도 한국의 오피스 시장의 투자수익률(7.2%)은 국고채(2.5~3.1%), 회사채, 주식투자등 금융투자수익률에 비해 안정적이고 높은 편으로 향후 기대수익을 높이고 있으나 2012년 이후 낮은 경제성장률, 오피스공급증가, 공실률 증가등으로 조정이 예상되며 2015년 이후 본격 상승할 것으로 전망됩니다.
쉽게 말해 국내 대표적인 업무지구인 여의도(YBD)와 광화문(CBD)지구, 강남지구(KBD)중 강남권을 제외한 업무밀집지구의 대형(건물 연면적 1만평 이상) 오피스건물의 대량입주에다 SALE&LEASE BACK 방식의 기업부동산 매각과 맞물려 불안감과 불확실성으로 코어섹터, 물건에만 관심이 집중될 가능성이 높습니다.
결론적으로 미국, 영국, 호주등 세계주요국가의 부동산 경기예측은 지난 2~3년간 인플레이션 효과로 인해 총투자수익률이 증가하였고 국부펀드의 수요증가등으로 향후 전망도 밝은 편이지만 유로존의 낮은 성장률, 양적완화 출구 전략등이 변수로 작용하며 아시아 국가는 고평가측면이 부각되는 가운데 중국은 투자주의, 일본은 중립적이라는 분석입니다.
특히 한국의 오피스, 리테일, 산업용등 상업용 부동산 시장은 경기침체, 자산가치의 증가, 공급과잉등의 여파로 인해 내년까지 조정장세가 불가피해 보입니다.
개인적인 생각으로는 한국의 오피스시장을 비롯한 상업용 부동산도 올해와 내년까지는 금융시장의 불안과 환율, 금리의 급변동등 각종 리스크에 대비한 신중한 투자자세가 요구된다는 판단입니다. 즉, 투자지역을 성장하는 지역에 한정하고 코어 물건에 집중하는 전략, 소위 현금흐름과 자본수익률의 조합을 추구하는 창조적 자산관리 전략이 유효함을 강조합니다.
(※그런 측면에서 잠실관광지구에 대한 다음의 컬럼은 의미가 크며 필독할 만 합니다)
□ “잠실관광특구‘가 투자유망 1순위지역으로 급부상하고 있습니다
2015년말 준공을 목표로 제2롯데월드 공사가 한창 진행중입니다. 3년이 지나면 잠실은 향후 강남권의 명실상부한 핵심거점으로 떠오를 전망입니다.
지난 80년대 대표적인 노후 저밀도 아파트 지구였던 잠실지역은 2000년대 중반 주공아파트 재건축으로 인해 현재 서울의 대표적인 부촌으로 탈바꿈한 상태로 강남권 신흥부촌으로 자리잡았습니다. 특히 주택시장의 변화는 ‘상전벽해’라는 말이 딱 어울립니다. 예컨대, 잠실동 아파트 가격은 3.3㎡당 평균 3000만원대로서 강남구의 평균 평당 매매가와 비슷하며 잠실주공 5단지등 재건축 아파트도 시장을 주도하는 대장주 노릇을 톡톡히 수행하고 있습니다.
임대 시장을 보면 잠실지역의 성장세는 파죽지세 그 자체입니다. 잠실동의 아파트 전세 가격은 3.3㎡당 약 1500만원선으로 최근 5년간 2배 가까이 올랐으며 강남 대치동 전세 가격을 상회하고 있습니다. 그만큼, 잠실 지역에 임대주택 수요가 풍부하며 강남권내에서 인구 유입효과가 컸다는 분석입니다.
그렇다면, 잠실지역은 지금 무슨 일이 일어나고 있는 것일까요? 그리고 앞으로의 투자전망은?
매경이코노미등의 기사를 토대로 잠실지역의 도시공간구조와 기능을 바꿀만한 호재를 하나씩 살펴보죠.
첫째, 2015년 2월 준공 예정인 롯데월드타워는 버즈두바이, 상하이타워에 이어 세계에서 3번째로 높은 지상 123층(555m)짜리 초고층 빌딩으로 지어집니다. 서울 최고의 랜드마크가 될 초고층 빌딩은 6성급 호텔과 백화점, 사무실, 문화·레저시설 등이 어우러진 23만여평의 복합문화공간으로 개발될 계획입니다. 최고급 쇼핑 컨벤션 시설과 숙박, 문화·공연시설, 비즈니스 공간이 어우러져 서울의 대표적인 관광 명소로 손색이 없을 것입니다.
둘째, 잠실일대는 지난해 3월 서울의 5번째 관광특구로 지정돼, 롯데월드~석촌호수~방이동을 잇는 2.31㎢ 규모로서 롯데월드타워를 비롯해 석촌호수, 롯데월드, 백화점, 놀이마당, 맛집 거리는 물론이고 올림픽공원, 몽촌토성 등 유적지와 박물관까지 다채로운 관광자원이 집적돼 관광특구로서의 성장 잠재력이 높습니다.
셋째, 게다가 지하철 9호선이 연장 개통되면 김포공항에서 바로 연결되고 기존의 8호선과 연계되어 트리플 역세권을 형성함은 물론이고 KTX 수서역 복합 개발 사업도 교통인프라의 개선으로 연간 450만명에 이르는 외국관광객을 유치하고 6조원 이상의 매출을 창출할 것으로 기대됩니다.
넷째, 가락 농수산 시장의 현대화와 잠실주공5단지 재건축과 가락시영아파트등 재건축 사업도 날개를 달 전망입니다. 한마디로, 잠실역과 9호선개통예정지역을 중심으로 한 잠실관광특구지역은 2015년부터 2018년까지 대규모 문화, 상업, 교통, 주거시설의 복합개발주진으로 서울의 핵심거점지역으로 부상할 가능성이 높습니다. 주요 개발 사업들이 마무리되면 주거중심의 도시에서 업무, 상업, 주거, 관광 ,문화, 컨벤션기능이 복합화된 서울 최고의 자족도시, 압축도시의 탄생이 기대된다고 해도 과언이 아닐 것입니다.
그렇다면 어떤 부동산을 주목해야 할까요?
첫째, 관광특구와 역세권에 위치한 단독주택, 다가구 주택, 다가구 주택이 투자유망해 보입니다.
둘째, 잠실주공 5단지, 진주, 장미아파트등 재건축 단지도 비교적 주거가치와 투자가치가 높다는 판단입니다.
셋째, 수익형 부동산으로 오피스텔과 재래시장의 상가건물도 관광객등 유입인구의 증가, 매물의 증가로 임대료, 권리금은 물론 장래의 자산가치의 상승가능성도 커 보입니다.
넷째, 관광객을 대상으로 한 서비스 레지던스와 단기임대시설, 호텔업, 숙박업, 원룸입대업도 호황이 기대됩니다.
다섯째, 관광특구 내 특히, 9호선 방이사거리역, 석촌역세권과 송파구청인근지역의 오피스, 상가건물은 복합개발, 복합타운 조성의 최대 수혜주가 될 전망입니다.
감사합니다.
2013. 6. 25
고종완
RE멤버스 대표
자산관리닷컴 대표
건국부동산경제연구소장
한국자산관리공사 자문위원
기획재정부 세제발전심의위원
국민연금공단 대체투자심의위원
상명대학교 경영대학원 외래교수
서울디지털대학교 부동산특임 교수
한양대 도시공학(도시개발경영)박사
한국자산관리연구원 고종완 원장올림
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