스크랩 입찰물건명세서보기,주민등록등,(초)본,등기부등본 보는법

[복덕방]

경매 입찰물건명세서



민소 617의 2, 민소규 150 2-168

주) 1: 경매. 입찰목적에서 제외되는 미등기건물 등이 있을 경우에는 그 취지를 명확히 기재한다.
2: 최선순위 저당권보다 먼저 설정된 가등기담보권, 가압류, 또는 소멸되는 전세권이 있는 경우에는 그 담보가등기, 가압류 또는 전세권 등기 일자를 기재한다.

입찰물건 명세서의 확인 사항

1. 부동산 현황조사 보고서
(1) 부동산의 위치, 현황, 용도, 구조
(2) 공부상과 실제가 다른 경우에 그 내용
(3) 점유자, 점유부분, 점유의 원인, 점유기간
(4) 제시 외 건물이나 건축중인 경우 그 사항

2. 감정평가서
(1) 감정평가액과 산출근거 및 산출방법
(1) 건물 및 토지의 상태
(2) 부동산의 주변 상황(교통, 도로, 도시계획과 공법상의 제한 여부)
(3) 임대사항

경매기록조서

법원은 입찰당일에 한하여 경매기록을 열람할 수 있도록 하는데, 입찰희망자는 조사하고 분석했던 내용들을 경매기록조서 로 최종 확인하여야 합니다.

-확인사항
(1) 권리변동 관계
(2) 대위변제 등으로 인한 인수채권의 추가 발생 여부
(3) 송달의 적법 여부
(4) 공고, 게시 등 절차상 하자 여부
(5) 추가배당 여부

주민등록 등(초)본 보는 방법

주민등록등(초)본

경매부동산의 권리분석에 있어 간과해서는 안될 부분이 임차인 관계이며, 임차인에 대한 권리분석을 하기 위해서 필요한 것이 주민등록 등본입니다.

부동산경매에서 손해를 보는 가장 큰 원인이 임차인에 대한 잘못된 권리분석 때문이라는 사실만으로도 그 중요성을 알 수 있을 것입니다.

주민등록등본 분석에서 가장 주의 깊게 확인해야 할 부분은 점유자의 전입일자이며, 이때 임대차계약서 상의 계약인(세대주)과 그 가족들의 전입일자도 반드시 확인해야 합니다



위와 같이 전입신고가 된 경우의 임차인에 대한 권리를 분석해 보면 다음과 같습니다.

임차인 성견우의 전입일자는 1998.10.30로 근저당권설정일인 1998.10.15보다 후순위 이므로 임차인의 임대차보증금 전액배당 여부와 관계없이 말소된다고 생각하기 쉽지만, 임차인의 가족 중 일부가 우선 전입하고 후에 임차인(임대차계약서 상의 계약인)이 전입을 한 경우에는 임차인의 전입일자를 기준으로 하지 않고, 가족 중 일부의 최초 전입일을 전입일자로 적용하게 되므로 임차인의 전입효력발생일은1998.10.30 이 아닌 1998.09.30 이 되어 말소기준 권리인 근저당권보다 우선하여 대항력을 취득하게 되는바, 임차인이 배당금으로서 보증금 전액을 배당 받는다면 문제가 없겠지만, 보증금을 전액 배당 받지 못한다면 낙찰자에게 잔여 보증금이 인수되게 됩니다.

사설 경매정보지나 경매정보사이트(인터넷) 등으로는 임차인의 전입일자만을 확인할 수 있으므로, 반드시 주민등록등본을 직접 발급 받아 임차인의 전입일자 뿐만 아니라 가족들이나 동거인의 전입일자도 확인하여야 합니다.

개인이 이해관계가 없는 타인의 주민등록등본을 발급,열람하는 것은 사실상 불가능한 일이지만, 경매가 진행중인 부동산에 대해서는 '주민등록법 시행규칙 제12조 2항 (행정자치부령 제59호)' 에 의하여 전입일자의 확인이 가능합니다, 이때 열람하려고 하는 부동산이 경매진행 중임을 증명할 수 있는 자료(신문공고 및 경매 정보지)만 동사무소에 제출하면 됩니다.

부동산등기부등본 보는 방법

부동산등기부등본은 부동산에 대한 권리 관계를 일반인에게 알리기 위하여 국가에서 작성해 놓은 장부로서, 사람에 있어서의 호적등본과 같은 것입니다.

그러나 모든 부동산이 부동산등기부등본이 있는 것은 아닙니다. 호적등본이 출생신고를 하지 않으면 존재하지 않는 것처럼 부동산 또한 호적신고 라 할 수 있는 소유권보존등기를 하지 않으면 부동산등기부등본이 존재하지 않게 되며, 이렇게 출생신고가 되어있지 않은 부동산을 '미등기부동산' 이라 합니다.

부동산등기부등본은 권리분석 및 물건분석을 함에 있어 없어서는 안 될 조사자료이며, 부동산등기부등본이 전산화 됨에 따라 일부 부동산을 제외한 전국의 부동산등기부등본을 어느 등기소에서나 발급 받을 수 있습니다.

발급비용은 부동산소재지 관할 등기소에서 발급 시에는 1건에 1,200원이며, 다른 소재지의 부동산등기부등본을 발급 받을 시에는 2,000원의 발급 수수료를 납부해야 합니다.
즉, 강남등기소에서 '강남구 삼성동'의 등기부등본을 발급 받으려면 1,200원이, 다른 등기소에서 '강남구 삼성동'의 등기부등본을 발급 받으려면 2,000원이 필요하게 됩니다.

부동산등기부등본의 구조

부동산등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 되어 있습니다.






기입 사항



표제부에는 부동산에 대한 지번, 지목, 면적, 구조가 기입되며, 갑(甲)구에는 소유권에 관한 사항이, 을(乙)구에는 소유권이외의 권리에 관한 사항이 기입됩니다.

부동산등기부등본의 권리 순위
같은 구 내에서는 등기번호 순으로 하며, 다른 구(갑구, 을구)간에는 등기일자로 순위를 결정하게 됩니다