서울시는 2006년 10월 19일 성북구 장위동일대에 지정, 고시한 장위 재정비촉진지구(이하 촉진지구)에 대해 2008년 4월 3일 「재정비특별법」 제12조제1항 및 제3항의 규정에 따라 장위재정비촉진계획 결정·고시를 했다. 이로써 장위지구는 본격적인 재정비사업을 시작하게 됐다.
◆장위지구 현황
장위지구는 2006년 10월 신길 촉진지구와 함께 ‘주거지형 시범 촉진지구’ 지정을 받은 곳으로 서울시 U턴 프로젝트의 서울동북부의 핵심축이며, 인근에 미아균형발전촉진지구와 미아뉴타운, 길음지구, 이문·휘경 지구 등 도시재정비사업이 활발하게 진행되는 곳이다.
장위지구는 면적 186만7851㎡, 2만3846세대에 인구 7만3270명이며, 장위1구역부터 장위15구역까지 15개 재정비촉진구역(이하 촉진구역)에 이르는 신도시급의 초대형 지구이다.
신도시급 초대형 지구…4단계로 나눠 15개구역서 촉진사업진행
정비기본계획상 재건축지역 재개발로 사업변경해 사업추진 탄력
◆사업추진 계획
장위지구는 기준년도 2006년, 목표연도 2016년도로, 4단계에 걸쳐서 사업을 추진하도록 계획돼 있다. 다만 향후 촉진구역별 추진사항을 감안해 구청장이 총량범위 내에서 각 구역별 조정토록 했으며, 특히 장위 12·14구역은 향후 관련 법규 및 기준 등 여건 변화 시 주민의 의사에 따라 통합개발 및 구역계 조정 등 다양한 개발기법 적용이 가능하도록 여지를 부여했다.(표1)
장위1구역부터 장위14구역까지 14구역이 촉진구역으로 지정됐고 장위15구역은 존치정비구역으로 분류, 나머지 산재한 존치시설위주의 10만6157㎡에 대해 존치관리구역으로 계획했다.(표2)
◆재건축사업을 재개발로 변경
장위지구의 각 촉진구역별 사업은 장위1구역부터 장위15구역까지 모두 도시정비법상의 재개발사업방식으로 재정비된다. 특히 기존의 도시정비법상 정비기본계획상 재건축사업이 표3에서 보는 바와 같이 모두 폐지되고 재개발사업으로 변경·결정됐다. 이는 촉진지구 지정이전에는 도시정비법상 재개발사업 지정요건을 충족하지 못한 지역이 촉진지구 지정으로 사업지정요건이 완화됨에 따라 재개발사업으로 지정된 것이다.
◆재건축사업의 한계
재건축사업은 재정비촉진계획에 의한 사업이라 할지라도 재정비특별법 제3조제3항 규정에 따라 ‘지정요건완화’(동법 제9조제4항) 및 ‘재정비촉진사업의 시행을 위한 지원 관한 특례 중 건축규제완화에 대한 특례’(동법 제19조), ‘주택의 규모 및 건설비율의 특례지원에 관한 적용’(동법 제20조)을 받지 못한다. 또한 분양자격에도 제한이 있어 건물 및 그 부속 토지소유자로 한정되고 조합설립인가 이후에 조원원의 지위승계에도 제한을 두어 사실상 매매가 어렵게 된다.
또한 소형평형 건립의무비율준수 및 임대주택건설 등 사업성에도 제한을 둬 사업진행이 난해한 사업이다. 어찌 보면 재정비특별법은 재건축억제법이라고 이해될 수 도 있다. 그러나 장위촉진지구내의 위치한 재건축사업으로 기본계획이 수립돼 사업추진이 지지부진하던 지역이 재개발사업으로 구역지정을 받아 대부분의 구역이 추진위원회 승인을 받았다.(표4)
◆토지의 효율적 이용을 위한 특별법 지원
재정비특별법에서는 법 제13조제3항 및 동법 제12조에 따른 촉진계획결정은 ‘국토계획법 제30조 규정에 따른 도시관리계획의 변경 또는 결정의 승인이 있는 것’으로 보아 용도지역 변경이 가능하다.
따라서 장위지구에서도 용도지역의 변경이 결정됐다. 즉 토지의 효율적 이용과 합목적적 이용을 위해 약 119만9000㎡의 제2종 일반주거지역(7층)이 제2종(12층)으로 변경됐으며, 부지정형화 위해서 1종 일반주거지역이 소량 감소했고 3종일반주거지역 및 자연녹지지역의 소량면적이 증가됐다.(표5)
이에 따라 촉진지구 지정이전에는 대부분 최고층수 7층 용적률 200%, 건폐율 60% 적용을 받던 지역이 재정비특별법 제19조 ‘건축규제완화 등에 관한 특례’의 적용을 받아 상한 용적률 230%, 최고층수 35층의 공동주택을 건설할 수 있게 됐다. 또한 건폐율이 30% 이하로 계획돼 조망권 및 개방감 확대, 녹지 공간 확보를 통한 단지의 쾌적성을 높일 수 있게 됐다.(표6)
장위지구내의 토지는 대부분 소형필지가 연속하여 접해있고, 서울시 조례에 따라 2종 일반주거지역의 경우 건폐율 60% 적용을 받는다. 대지면적 중 건축물이 차지하는 60% 외의 40%에 대해 공간이 확보되는 것처럼 보이나 주택마다 담장 등의 설치 및 토지의 포장으로 인해 녹지공간이 폐쇄돼 지역전체로 볼 때는 사실상 건폐율 100%처럼 보이며, 도로 외에는 녹지공간이나 개방공간이 없어 답답하게 된다. 하지만 재정비특별법의 광역계획 및 건축규제완화를 통해 이러한 문제들을 극복했다.
성북구 관계자는 “건축규제완화를 통해 층고제한이 완화되면 용적률을 해치지 않으며 건폐율을 낮춰 동간거리를 넓힐 수 있어 개방감이 높아지고 녹지공간이 확보 되게 된다”며 “또한 다양한 높이의 건축을 통해 수려한 스카이라인의 설계가 가능해 짐과 동시에 고층주택의 경우 조망권을 갖출 수 있어 주택수요자에게 다양한 선택권 부여를 통한 개개인의 주택선호도를 충족시켜주게 돼 삶의 질도 향상되게 된다”고 설명했다.
이어 “게다가 넓은 동과 동 사이를 통해 바람 길을 열어주게 돼 공기가 정체되는 현상을 방지할 수 있을 것”이라고 덧붙였다.
◆주택공급계획
장위지구의 계획건립호수는 임대주택 4071호를 포함해 총 2만3846가구이다. 이중 전용면적 60㎡ 이하가 5604가구, 60~85㎡가 9694가구, 85㎡ 초과분이 8548가구이며 소형평형과 중형, 대형 주택의 비율이 23.5% : 40.65% : 35.85%이다. 특히 전용면적 50㎡ 이하 소형 주택이 3500여 가구로써 기존 세입자, 저소득층을 배려해 주민 재정착률을 높이려 노력했다.(표 7)
또한 대부분의 구역이 1000세대 이상의 단지규모를 갖추게 돼 단지의 경쟁력이 강화됐으며, 특히 장위4·11·15구역은 2000가구 정도가 들어서며 특히 장위13구역의 경우 4000가구 이상의 초대형단지로 계획됐다.
이처럼 단지가 대규모로 설계되게 되면 편의시설 등 공동이용시설의 중복 건축을 피할 수 있어 집중화, 다양화 및 대형화를 통해 공동시설물 이용의 효율성 증대시킬 수 있다.
결국 주민의 삶의 질을 향상시킬 수 있고 단지의 커뮤니티도 활성화를 통해 주민 간 유대감을 증가시킬 수 있을 뿐만 아니라 단지의 경쟁력을 증가시킬 수 있다.
장위지구는 지하철 6호선의 상월곡역, 들곶이역, 석계역 및 1호선 석계역이 접해있고 내부순환로, 동부간선로, 북부간선로의 광역교통망의 접근성이 양호한지역이다. 또한 오동근린공원, 청량근린공원, 영축산근린공원 등이 인근에 위치해 있으며 우이천도 촉진지구 동측에 접해있어 녹지공간도 양호하다.
장위지구 촉진계획은 ▲친환경적 도시 ▲문화가 있는 도시 ▲잘 짜여진 도시 ▲젊고 활기찬 도시를 목표로 한다.
촉진계획에 따르면 사업지구를 5개의 생활권으로 나눠 적정규모의 공공편의 시설을 배치했다. 지구 중앙에 생활권의 중심을 설계해 문화, 복지위주의 중심기능을 수행하고, 다시 지구를 4개의 근린생활권으로 나눠 주민커뮤니티 기능을 부여했다.
또한 공동시설물을 지구내에서 10분이내의 거리에 배치하여 접근성 및 주민 커뮤니티의 극대화 될 수 있도록 했으며, 보행네트워크 및 자전거 네트워크의 녹색교통네트워크를 조성할 계획이다. 특히 단지중앙에 랜드마크로써 고층을 배열, 그린공원 인근엔 4층의 저층을 배치하고 지구 전체를 균형 있게 스카이라인을 형성했으며 바람길을 고려해 설계했다.
이로써 서울시의 대표적 낙후지역이 재정비특별법을 통해 서울 북동부의 도심형신도시로 재정비된다.
◆투자가치
장위지구의 투자는 실수요적 입장에서 접근하는 것이 바람직할 것이다. 토지거래허가대상 지역이라서 20㎡ 이상은 대부분 토지거래허가 대상이다. 시세는 대지 30㎡ 기준으로 2억5000만원에서 3억원 선에 가격이 형성돼 있고 거래는 한산한 편이다. 장위지구는 촉진구역마다 사업성이 다르며 관련 법률이 복잡하게 얽혀있어 관련 전문가의 자문을 거친 투자가 바람직하다.
PNV 부동산경제연구소 소장/도시개발아카데미 1기 윤덕수