아파트재건축시 단지내 상가 재건축조합원 들어갈때 양도세

[이승재세무회계]

아래 세무상담사례의 요지

도정법에 의해 재건축이 진행 되는 재건축이나 재개발 조합에 조합원으로 들어갈 경우 납입한 현물출자 토지의 경우 양도로 보지 않고 환지로 보야 양도세과세 대상으로 보지 않음 

하지만 도정법이 아닌 임의 재건축이나 재개발인 경우 조합에 납입한 토지 현물출자의 경우 환지로 보지 않고 양도로 보아 현물출자시점에 양도소득세를 신고 납부하여야 하는 점 유의 하여야 함


빈집및 소규모주택정비에 의한 특례법에 있는 가로주택정비사업의 경우 국세청상담사례나 여러 자료를 찾아보아도 현물출자토지를 환지로 보지 않는것으로 판단되어( ???) 현물출자시 양도세의 납부여부에 대하여 주의를 기울여야 함 

상담유형세법상담-양도소득세

조회수114등록일2017-11-01

도정법적용 재건축

1. 상가를 소유하고 잇습니다.
현재는 전체 대지에 주택은 없고 전부 근생시설(상가.,사무소)만 존재합니다
2. 도정법에 의한 재건축이 진행되고 있습니다.
주상복합건물로 재건축이 진행됩니다.
1,2층은 상가로 그 이상은 주택으로 건축됩니다.
3. 본인은 상가로 분양받은 예정입니다.

질의 1 : 조합에 출연하는 현재의 토지,건물은 양도로 보지 않는 경우로 판단됩니다. 맞는지요?

질의 2: 후일 완공된 상가를 양도시에 그 때에 최초 매수가액에 재건축시 부담한 분담금이 취득가액이 된다고 하는데 맞는지요?

질문첨부파일

도정법적용 재건축

답변일2017-11-02

안녕하십니까?

항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드립니다.

질의1)

주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 경우 조합원이 소유한 토지ㆍ건물을 정비사업조합에 현물출자하고 사업시행완료로 같은 조합측으로부터 건설된 건물의 관리처분계획에 따라 재개발ㆍ재건축한 건물을 분양받은 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 않는 것으로 판단됩니다.

질의2)

귀 상담의 경우, 재개발.재건축 사업으로 취득한 상가의 양도차익은 소득세법 시행령 제166조 제2항에 따라 계산하는 것입니다.

[ 청산금을 납부한 경우 재건축완성 상가의 양도차익 산정방법 ]

○ 양도차익 = [관리처분계획인가후양도차익 × 납부한 청산금 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)] (이하 "청산금납부분양도차익"이라 함)

+ {[ 관리처분계획인가후양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)] + 관리처분계획인가전양도차익} (이하 "기존건물분양도차익"이라 함)

* 관리처분계획인가후양도차익 = [양도가액 － (기존건물과 그 부수토지의 평가액 ＋ 납부한 청산금) - 기타 필요경비]

* 관리처분계획인가전양도차익 = [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) － 기타 필요경비]

○ 장기보유특별공제

* 청산금납부분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 : 관리처분계획인가일부터 신축건물과 그 부수토지의 양도일까지의 기간

* 기존건물분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 : 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 신축건물과 그 부수토지의 양도일까지의 기간

○ 세율

전체양도차익에 대해 기존부동산의 취득일로부터 양도일까지의 보유기간을 계산하여 적용

[ 청산금을 지급받은 경우 재건축완성상가의 양도차익 산정방법 ]

○ 양도차익 = 관리처분계획인가후양도차익 + 관리처분계획인가전양도차익

* 관리처분인가 후 양도차익 = [양도가액-(기존건물과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금) - 기타 필요경비]

* 관리처분인가 전 양도차익 = [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존 건물과 그 부수토지의 취득가액 - 기타 필요경비)] × [(기존건물과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)÷기존건물과 그 부수토지의 평가액]

○ 장기보유특별공제

(관리처분계획인가전양도차익+관리처분계획인가후양도차익) × 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 신축건물과 그 부수토지의 양도일까지의 기간

○ 세율

기존부동산의 취득일로부터 양도일까지의 보유기간을 계산하여 적용

▣ 부동산거래관리과-0813, 2011.09.22

「도시및주거환경정비법」제18조의 규정에 의한 정비사업조합이 같은 법의 규정에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업, 도시환경정비사업을 시행하는 경우 조합원이 소유한 토지ㆍ건물을 정비사업조합에 현물출자하고 사업시행완료로 같은 조합측으로부터 건설된 건물의 관리처분계획에 따라 재개발ㆍ재건축한 건물을 분양받은 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 환지청산금을 교부받은 부분은 양도에 해당하여 양도소득세 과세대상이 되는 것임

▣ 부동산거래관리과-84 , 2013.02.18

[ 제 목 ]

재개발사업으로 취득한 상가의 양도차익 계산 방법

[ 요 지 ]

재개발 또는 재건축사업의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택(상가 포함) 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 소득세법 시행령 제166조제2항에 따라 계산함

[ 회 신 ]

「소득세법」 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택(상가 포함) 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 같은 법 시행령 제166조제2항 각 호의 산식에 따라 계산하는 것입니다.

[ 관련법령 ] 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2005년 3월 甲은 남편으로부터 주택(부수토지 포함)을 상속받음

- 주택재개발사업 시행으로 2009.4.27. 분양계약체결

・ 권리가액 등 내역 (단위 : 천원)

권리가액(①)	분양가액(②)		청산금(①-②)
	아파트	상가
1,677,285	757,500	337,500	582,285

* 청산금은 2012.8. 수령

- 재개발사업 완료되어 상가 양도예정

○ 질의내용

- 기존주택의 재개발사업 시행으로 취득한 상가를 양도하는 경우 양도차익 계산 방법

○ 서면4팀-1054, 2004.7.9.

소득세법 시행령 제166조 제5항의 양도차익 산정규정은 도시및주거환경정비법에 의한 주택재개발 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획 또는 사업계획에 따라 취득한 신축건물 및 그 부수토지를 2003년 1월 1일 이후에 양도하는 경우로서 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에 적용하는 것임.

이 사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원이 경우 재건축・재개발된 상가 등을 양도하는 경우에도 상기규정의 적용이 가능한 것임.

○ 부동산거래관리과-1080, 2010.8.20.

1. 상가 및 그 부수토지를 취득하여 보유하는 자가 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업의 시행으로 인하여 청산금의 납부없이 신축상가 및 그 부수토지를 분양받은 경우 신축상가의 취득시기는 사용검사필증교부일이고, 그 부수토지의 취득시기는 종전 상가 부수토지의 취득일이며, 귀 질의가 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다.

2. 신축상가를 4호로 분할하여 그 중 1호를 양도하는 경우 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 및 평가액 중 상가 분할 당시의 분할 전 상가의 기준시가에서 분할한 상가의 기준시가가 차지하는 비율에 상당하는 가액을 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 및 평가액으로 보아 「소득세법 시행령」 제166조를 적용하는 것입니다.