⊙ 누막쏘 ⊙ [자유주제]직장인의 효율적인 투자법!!(직장인이여 스마트한 투자로 부자됩시다!!)

[누가나를막을쏘냐]

안녕하세요 ^^

성공히스토리 개척자

누가나를막을쏘냐 '누막쏘' 입니다.

지난 제 소개글에서 가장 궁금해 하셨던 것 중 하나인

'직장 다니면서 어떻게 효율적으로 투자했는지' 에

대해 이야기 해보겠습니다.

직장인이 가장 많이하고 흔하게 

시작하는 재테크 수단이 주식입니다.

제 주변 직장동료나 친구들도 거의 다 하고 있고요,

제 지인들에게 직장인은 주식말고

경공매투자를 해야 한다고 말합니다.

왜 그럴까요??

먼저 투기와 투자에 대해 생각해 본 적 있으신가요??

투기는 오를지 내릴지, 돈을 벌지 잃을지 ‘내’가 알지 못하고,

수 많은 변수들을 통제할 수 없는 것입니다.

투자는 오를지 내릴지, 돈을 벌지 잃을지 “내”가 알 수 있고,

수반되는 변수를 통제할 수 있거나

인지하고 있는 것이라고 생각합니다.

그래서 저는 주식을 하지 않습니다.

(물론 주식이 투기라고 폄하하는 건 아니며,

제 투자기준에 맞지 않는다고 판단한 것입니다)

최근에 아는 지인으로부터 경기도 소재의 좋은 땅을

함께 투자하자는 제의를 받았습니다.

(요즘 가장 뜨거운 지역 토지였습니다)

누가봐도 몇 년 뒤에 몇 배 이상 오를 수 있는

좋은 위치와 많은 호재가 있는 땅이었습니다.

투자금도 1억 미만이면 가능해 보였습니다.

제 선택은 어땠을까요??

저는 투자하지 않았습니다.

이유는 제가 수 많은 변수들을

통제할 수단이 없는 행위였기 때문입니다.

이것은 부동산 투기이지

투자일 수 없다고 판단한 것입니다.

앞으로도 부동산을 부를 일구는

수단으로 사용하겠지만

투기가 아닌 투자를 할 것입니다.

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처음 투자에서 연봉되는 돈을

3개월만에 벌어보니깐

직장에 다니지 않고 

경매투자에만 몰빵(??)할 수 있는

전업투자자를 잠시

생각해 본 적이 있었습니다.

지금보다 시간이 많으니깐...

훨씬 더 잘 할 수 있을 거라는

착각에 빠진거였죠~

첫 투자로 돈 번 이야기를

친한 친구들에게 해 준 적이 있습니다.

그 중 한명은 제 이야기에 취해(??)

아무런 준비없이 회사를 때려치우고

전업투자자를 하겠다며...

NPL, 경매 등을 기웃거렸지만

별다른 소득없이 1년 가까이 허송세월만 보내고

결국 다시 직장생활로 복귀했습니다.

준비되지 않은 전업투자자는 아주 위험합니다.

시간이 많아서 투자를 잘할 거 같지만

막상 시간을 제대로 활용할 줄 모른다면

직장인 투자자보다 못할 것이며,

시간을 어떻게 효과적으로 사용하는냐에

따라서 직장인이 유리한 점이

더 많다고 생각합니다.

여기서는 다양한 장점은 생략하고

한가지만 언급해보면,

우선 최근 투자에 있어서

가장 중요한 대출에서 유리합니다.

대출받기가 점점 더 어려워 지고 있지만

직장인의 경우

은행에서 대출받을 때 요구하는

'재직증명서' 가 바로 제출 가능하며,

보다 쉽게 좋은 조건으로

대출을 받을 수 있을 것 입니다.

전업투자자의 경우

신생법인으로 대출을 뚫을 수도 있지만

이 방법도 대표이사의 신용도 및

소득이 매우 중요하며, 설립 후1년 지나고

마이너스 법인이 되면

추가 대출이 아주 어려워질 것입니다.

(법인대출에 관한 내용은 다음 칼럼 때

이야기 해보겠습니다.) 

현재 사업소득, 임대소득이

제 월급을 훨씬 뛰어넘은 상황이지만

회사에서 정말 나가라고 할 때까지

제가 먼저 회사를 그만 둘 일은 없을 것입니다.

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[직장인의 효율적 시간 활용법]

저도 직장 생활하면서 경매투자하기란

참 쉽지 않았습니다.

허나 시간이 없는만큼

시간을 효율적으로 쓰고자 하였고,

특히, 짜투리 시간을

잘 활용하고자 했습니다.

직장인은 평일 회사에서 짜투리 시간을

효율적으로 활용하는 것만으로도

투자실력을 일취월장 시킬 수 있습니다.

저는 경매 초기부터 지금까지

꾸준히 해오는 루틴이 있습니다.

평일 아침, 점심, 저녁으로 나눠보면,

물건 검색하는 것은 아침일찍 출근하여

업무시작 전 시간을 활용했습니다.

한시간만 일찍 출근해서 물건 검색해도

대부분의 물건 검색이 가능했습니다.

물론 처음에는 물건 검색하는 데

시간이 많이 걸릴 수 있습니다.

어떤 것부터 검색해야 될지 막연하기 때문입니다.

그래서 저는 지속적인 경매결과 모니터링을 통해

역으로 검색물건과 투자지역을 넓혀 갔습니다.

경매결과 모니터링은

점심시간을 활용하였고,

이 것을 꾸준히 하다보니깐 

경매 트렌드를 파악할 수 있습니다.

특별한 일 없으면 점심을 빨리 먹고 와서

항상 경매결과를 봤습니다.

제가 생각했던 금액과 얼마나 차이가 나는지

매일 낙찰되는 곳을 보면서

역으로 공부를 했습니다.

이 물건은 왜 비싸게 낙찰 받았을까??

이 물건은 왜 많은 사람들이 입찰했을까??

이 지역은 왜 경쟁이 덜할까??

등등

2등 가격과 네이버 시세 등을 비교하면서

낙찰을 잘 받은 것인지 등을 꼼꼼히 봅니다.

그리고 관심물건의 경우

예상낙찰가를 미리 적어두고

예상한 것이 맞는 지를 반복하였습니다.

맨땅에 헤딩하는 느낌이 아닌

매일 시험을 보고 채점하는 기분이었습니다.

이게 쌓이다 보니깐

낙찰예상가를 맞추기 수월해졌고,

핫한 지역과 소외된 지역을 알기 쉬워졌고,

어느 순간 다양한 물건에 대해

해박해진 저의 모습을 발견하게 되었습니다.

평일 저녁시간을 활용해서 물건분석하기!!

저녁시간은 아침, 점심시간에 비해

긴 시간을 활용할 수 있기에

물건을 상세분석하는데 시간을 할애했습니다.

평일 저녁 임장하는 것도 좋지만

대개는 퇴근시간때문에 차가 막혀서

시간투자대비 비효율적이라고 판단했습니다.

대신 물건 분석 후 입찰결정 물건에 대해서

주말에 임장을 했습니다.

여러 물건을 정신없이 조사하기 보다는

초반에는 한 물건을 제대로

조사하는 것이 중요하다고 판단하였고,

하면 할수록 시간은 단축되고

빠르게 파악할 수 있는 요령 등이 생겼습니다.

나중에는 중요한 포인트만 집중조사해도

되는 걸 알 수 있습니다.

또한 본인만의 카페나 블로그,

에버노트 등으로 정리해두는게 좋습니다.

저는 저와 와이프만 볼 수 있는 카페에

투자물건 분석한 내용을 정리했습니다. 

시간은 누구에게나 공평하기에

주말 시간 활용이 항상 중요했습니다.

하나를 선택하면 발생하는

기회비용을 고려할 수 밖에 없으며,

주말에 강의를 듣는 순간 임장과

물건 검색 시간이 줄 수 밖에 없습니다.

그래서 저는 지난 칼럼에서 말씀드린 것처럼

꼭 필요하다고 느껴질 때 강의를 들었습니다.

좋아보이는 물건을

모두 임장하기란 시간적으로 어렵기에

지도와 친해지는 연습을 꾸준히 했습니다.

시간대비 효율적 투자를 위해 

손품은 최대치로 발품은 최소화를 

위해 노력했습니다.

손품과 투자에 대한 밑그림이 확실해진

입찰물건에 대해서 현장임장을 추가하여

완성한다는 생각이었고,

임장은 내가 생각했던 손품과 투자에 대한

밑그림이 맞는가를 현장 확인해서

불확실성을 줄이는 과정으로 봤습니다.

하루종일 임장하기보다는

물건별 현장임장 계획을 세워서

시간을 짧고 굵게 활용했습니다.

"시간을 활용하지 못하는 사람은

항상 시간이 없다."

---

[직장인에게 적합한 투자법]

너무 많은 종류의 부동산 투자방법이 있어서

어떤방식이 좋을지 헷갈리게 합니다.

그 중 월급보다 많은 월세 받기~!!

일하지 않아도 월급보다 많은 월세 수익이

알아서 들어오는 걸 꿈꾸는 분들이 많습니다.

투자금이 적은데 월세를 받고 싶어서 

빌라를 첫 투자로 시작하는 경우를 보곤 합니다.

경험상 한개정도는 받을 수 있겠지만

직장인이 여러 개의 빌라를 낙찰받아

직접수리해서 월세 놓고

임차인을 여러 명 관리해야하는

이러한 투자는 시간을 많이 잡아먹기에 

직장인에게 적합하지 않다고 판단됩니다.

시간이 절대적으로 부족하기 때문입니다.

시간이 돈이라는 생각이 필요합니다.

본인의 노동을 가미해야 하는

경매투자는 롱런 하기 어렵습니다.

그러면 어떤 투자를 해야할까요??

제가 다니는 직장은 업무 특성상

외부에 나갈 일이 거의 전무했습니다.

그래서 처음부터 어떻게 하면

앉아서도 투자를 잘 할 수 있을까를

많이 고민했습니다.

핵심은 "손품"과 "큰 그림그리기"

1. 손품으로 발품을 상쇄하자!!

투자초기라면 비교적 손쉽게 접근할 수 있는

아파트가 적합하였고

이것부터 정복하자는 생각이었습니다.

아파트의 경우 손품으로 조사를

거의 끝마치고 입찰까지 갈 수 있습니다.

전화임장, 네이버 매물, 실거래가 조회,

로드뷰로 향, 지도로 주변 매물 파악, 

아파트실거래앱으로 동,층 등

조금의 시간만 투자해서 파악하면 됩니다.

현재 거주하고 있는 지역에서 가까운

실제 경매물건을 예로 설명해보죠~

화성시 봉담 54평 아파트가

2회유찰되어 1.76억에 진행중입니다.

(이해를 돕기 위한 사례임)

소유자가 거주중이라서

권리분석은 신경 쓸 게 없고,

등기부보니깐 취하가능성은 없어보이고,

지도로 투자가치 및 주변 신규 물량 등 따져보고,

가장 중요한 시세를 확인해봅니다.

같은 동 더 좋은 층이 3.05억 매물이 있습니다.

아파트실거래앱 을 통해 동, 층 가격을 파악합니다.

올해 바로 경매물건 아래층과 3층이

3억이 거래되었음 확인

그리고 마지막으로 부동산에 전화를 돌려서

3억에 거래될 수 있는 지,

실제 팔 수 있는 금액을 최종 파악합니다.

이정도 조사했으면 본인이 얻고자 하는

수익을 계산해서 입찰하면 됩니다.

제가 전화로 팔 수 있는 금액 파악할 경우

매도자 입장으로 부동산에 전화합니다.

물건지랑 비슷한 동과 층을 말하고

회사(또는 집안)사정으로 당장 아파트를

빨리 팔아야 될 거 같은데 

얼마에 내놓아야 팔 릴 수 있냐??

내놓으면 얼마나 걸리냐?? 등등

원하는 답을 얻을 수 있게 질문합니다.

부동산에서 구체적으로 호수까지 물어보면

아직 와이프와 상의 전이다 

상의 후 다시 연락드리겠다는 방법을 사용합니다.

처음 아파트 투자하는 분을 위해

노파심에 말씀드리면,

아파트의 경우 투자목적을 분명히 해야 합니다.

단기 매도차익을 원하는 경우

접근방식이 달라야 합니다.

누가봐도 좋은 아파트는 경매로

낙찰 받기도 어렵고 잘 나오지도 않습니다.

(일반매매로 거의 소화됨)

한 두가지 단점이 있는 아파트 물건을

위의 말씀드린 방법처럼 거래가능여부와

단기매도 급매가를 파악해보고 입찰하면 됩니다.

중장기 보유 투자는

전세 시세 및 물량 파악이 중요하며

중장기 보유에 따른 시세상승이

가능한 지역을 해야합니다.

(본인 거주용 물건 시 적합,

굳이 경공매를 고집할 필요는 없음)

또한 가장 중요하게 생각하는 것은

'실제투자금액이 얼마인가' 입니다!!

보유한 돈이 5천만원인데,

중장기 보유 투자를 한건 해서

투자금이 고갈된다면

이러한 투자는 하지 말아야 합니다.

아파트 물건 손품 시 위에서 언급한 사이트 외에

한국감정원 부동산테크를 종종 활용합니다.

모르는 지역도 인기단지 탑10 및 인구 유입 등을

확인하여 투자할 수 있습니다.

여기에 플러스해서 직장인은

공매와 신탁공매에 친숙해져야 합니다.

저의 경우 2015년 첫 공매로 아파트 낙찰 후

공매와 신탁공매는 꾸준히 정기적으로 물건 검색하여

투자가치가 있다고 판단되면 바로 입찰합니다!!

경매와 달리 10분이면 입찰할 수 있기 때문입니다.

2016년에 공매로 낙찰받은 서울아파트를 예로 들어보면,

이 당시 서울아파트를 받고 싶어서

경공매로 꾸준히 물건분석과 입찰을 했었고,

이 물건의 경우 물건분석 후 전화임장과

손품만으로 입찰 하였습니다.

단독으로 낙찰받았지만

당시 시세보다 3천은 싸게 받았고,

2년 보유 후 매도할 전략이었지만

2년 후 전세금이 올라 투자금을

모두 회수하고도 5천만원이 더 들어와서

현재는 임대물건 등록 후 장기 보유전략으로

수정하여 아직도 보유 중입니다.

(안보신분만 참고로 보세요)

http://cafe.daum.net/happy-tech/Qe3C/472

2. 큰그림 그리기로 수익형 물건에 도전하자!!

법원에 매일같이 출근도장 찍으면서

입찰하는 방식은 쉽게 지치고 맙니다.

처음부터 전략적으로 생각하고 움직여야 합니다.

어렵게 경매공부하여 물건에

입찰하고자 본인 연차를 사용하면서

몇개월에 걸쳐 10~20번 도전하였는데,

아무런 성과가 없다면...

'경매는 역시 끝났어'

포기하고자 하는 마음이 커질것입니다.

수십번 입찰하면서 제발 한번만 걸려라 

요행을 바라기 보다는

그 시간에 남들과 다르게 생각하고

분석하여 물건에 대해 큰 그림을 그려서 

수익을 얻을 수 있어야 합니다.

저는 수익형 물건으로 투자패턴을 바꾸고

1년에 손에 꼽을 정도로 입찰합니다.

1년에 작은 수익이 예상되는

여러 개의 물건을 처리하기 보다는

큰 수익이 예상되는 1~2개의

물건을 처리하는 것이

시간대비 효율적이고

수익도 크기 때문입니다.

(이러한 투자방식이 결국 직장인

투자에 적합하다고 판단했습니다.)

수익형 물건을 분석해보면,

2~3억짜리 투자하는 방식과

20~30억짜리 투자하는 방식이

거의 동일하다는 것을 느끼게 될 것이며,

같은 노력을 기울이지만

금액대가 큰 물건은 큰 수익을 

올릴 가능성이 높습니다.

또한 현재 물건의 가치가 떨어진 것을

여러 방법을 통해 새롭게 가치를 향상

시킬 수 있다면 금액대가 작아도

큰 수익을 올릴 수 있습니다.

(이 내용은 8월 칼럼 때 다뤄보겠습니다)

수익형 물건도 기본적으로 손품을

많이 팔고 임장물건을 최소화하여

큰그림 그리기를 통해 입찰할

물건을 결정하면 됩니다.

수익형 물건 손품 시 활용하는 건

네이버 매물(평당 임대료 및 매매 수익률 파악),

밸류맵, 디스코 앱 등으로 추가 주변 시세 파악,

지도 및 로드뷰로 동선 및 유효수요 파악 등

임장 전 최대한 결과치를 뽑아내야 합니다.

제가 놓쳤던 2017년 신탁공매 물건을

예로 들어보면,

손품으로 최대한 임대시세 및

출구전략을 생각해보고

전화로 최대한 정보를 수집하여

임장 전 낙찰가 예상가 산정까지 거의 끝낸 상황에서

최종 임장으로 입찰가를 결정합니다.

(안보신분은 참고로 보세요)

http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/6915

"오늘 계란 하나를 가지는 것보다

내일 암탉 한마리를 가지는 것이 낫다"

-플러-

"미래는 현재 우리가 무엇을

하는가에 달려 있다."

-마하트마 간디-

8월에는 더 좋은 칼럼으로

인사드리겠습니다^^

[Better]

맞습니다 ㅠ 끽 해야 연차 열 몇개 있는데..ㅜ 다만 보는 눈이 없어서 겁이 좀 나지만 누막쏘님 칼럼으로 많은 힘을 얻고 있습니다!

[긍정케이]

누막쏘님.. 시간관리 꿀팁 알려주셔서 감사합니다. 시간이 부족하다 말하지 말고 어떻게 시간을 만들지를 고민해야 겠습니다^^

[안양시민]

저도 시간없는 직장인이라고 생각하던 핑계쟁이 회원인데... 누막쏘님 칼럼을 보면서 반성하게 되네요. 다음에도 좋은글 부탁드립니다.^^

[난쏘광]

임장은 마지막 방점을 찍기위한 것이네요 시간을 최대한 효율적으로 쓰는법 잘보았습니다!

[화목한집]

현 직장인으로써 딱 와닿습니다! 막쏘님 누막쏘님~ 잘 따라가보겠습니다~

[갱호]

직장인으로서 정말 손품으로 발품을 상쇄하자라는 말씀이 절실하게 느껴집니다. 직장인의 마음을 잘 아는 누막쏘님 좋은 글 감사합니다!^^

[노란쪼끼]

전략적으로 해야한다는 말씀
꽂히네요
좋은 글 감사합니다

[부닥]

진짜 누막쏘님 칼럼은 필싸 무조건 해야겠습니다. 뭔가 안개를 걷어주시는 느낌입니다. 전략적으로 알려주신대로 제 하루하루에 끼워 넣어보겠습니다 감사합니다!!!좋은하루되세요!

[The디데이]

직장인 뿐만 아니라 모든 경매 입문자에게 많은 도움이 되는 글인것 같습니다~ 보고 배워야 할 내용이 한두가지가 아니네요~ 감사합니다!

[프로비라일라]

누막쏘님~ 직장인으로 자신에게 어떤 방법이 가장 효율적일지, 고민하셨던 과정이 고스란히 보이는 소중한 칼럼 감사합니다~ 누막쏘님 특강을 들었을때 말씀해주신 부분이 더욱 상세하게 나와있어, 한번 더 나에게 맞는 투자 방법이 무엇인지, 어떻게 하면 소중한 시간을 확보하고, 효율적으로, 또 지치지 않고 투자해 나갈 수 있을지, 고민해보게 되었습니다~ 오늘도 좋은 칼럼 감사합니다!

[리치아빠]

직장 다니면서 시간이 없음을 많이 느끼고 있었는데 누막쏘님 칼럼이 정말이지 도움이 많이 됩니다. 감사합니다 꾸벅^^

[감사 땡큐]

엄청난 노력의 결과네요 감사합니다^^

[엘군]

우와! 지금 저한테 완전 딱 필요한 칼럼입니다!
경매 공부 시작하고 유료옥션 사이트에서 물건 검색하고 있는데
손품으로 어떤 정보를 수집해야 하는지 아직 머릿속에 정리가 안되고 있었거든요.
이전에 쓰셨던 임장기들 보면서 제가 조사하는 물건에 적용하고 있었는데
이 칼럼 통해 완전 노다지 발견한 기분입니다!
배우자와 경매물건 공유하는 팁은 진짜 유용하네요
저는 그냥 입으로만 설명했었거든요! 정말 많이 배웁니다
감사합니다!!

[경소]

직장인에게 정말 유용한 시간관리 방법같습니다

점심시간에 당일 경매결과 복기 및 트렌드 확인하는 부분은

저에게는 정말 유용한 방법인거 같습니다

좋은 글 감사합니다

[M.스토리텔러]

와.....메모하며 읽었습니다. 다시 또보고 또보고 하려구요.. 감사합니다! 무작정 할게 아니였네요. 아침/점심/저녁으로 시간을 안배하고 주말시간을 어떻게 활용할 것인지에 대해서도 고민해봐야겟습니다! 알찬 칼럼 너무 감사합니다^^

[신념대로]

직장인 관점에서 시간 효율방안에 대하여 언급해 주신 점 너무 큰 도움이 되었네요~ 감사합니다~~

[엄티]

좋은 칼럼 너무 잘 읽었습니다 감사합니다~

[분통실리]

좋은 말씀 감사합니다.

[RDPD]

좋은 글 감사합니다.

어떻게 투자 및 공부 방향을 잡아야되는지 알 수 있는 시간이었습니다!