토지투자요령-토지 투자의 세 가지 원칙- 길, 법, 물

[김 두수]

토지투자요령-토지 투자의 세 가지 원칙- 길, 법, 물

첫째, 모르면 '길'을보고사라

둘째, 사고싶으면 '법'을알라.

셋째, 이왕이면다홍치마다. '물'이없으면쳐다보지말라.

토지 투자의 첫 번째 요소는'길'이다.

"땅의 가치는 도로가 결정한다"는 말이 있다. 천안, 아산 지역 땅값 견인차 역할은 경부고속철도 개통이었다. 서해안 고속도로의 개통은 잠자고 있던 서산, 당진의 토지시장을 뒤흔들어 놓았다. 전철 개통 지역은 예외 없이 개발계획 발표, 공사착공, 개통이라는 3단계 상승 곡선을 그리곤 했다. "모르면 금보고 사라"는 말이 있듯이 토지 투자자는 길을 보고 사야 낭패 보지 않는다.

토지 투자로 성공하기 위한 두 번째 요소는 토지 관련'법'에정통해야한다는것이다.

토지 투자는 안개 속을 걸어가는 것과 같다. 현재가치에투자하는것이아니라불확실한미래가치에투자하기때문이다. 그미래는무엇으로보장받는가. 바로"법"이다. 우리나라에선112개의벌률에서지정·운영하고있는298개용도지역·용도구역중건폐율, 용적률등구체적인토지이용규제가뒤따르는지역·지구가182개나된다.

모든 법률을 상세히 알 필요는 없지만, 최소한땅투자와직결된주요법률은알고있어야낭패를당하지않는다. 해당토지에어떤법률이적용되는지는파악해야한다는것이다. 알고있으면유익한 법률로는'국토의계획및이용에관한법', '농지법', '산지관리법', '군사시설보호법' 등이있다.

토지이용계획확인원을 열람해서 해당 토지에 개발제한구역, 군사시설보호구역, 상수원보호구역, 농업진흥지역, 보전산지, 문화재보호구역등각종제한및건축규제사항이해당되는지살펴봐야한다. 즉전용가능여부, 건축허가가능여부, 도시계획도로에편입되는지여부등을살펴봐야한다.

남양주시, 양평군, 광주시, 용인시, 여주군등팔당호주변은수질보전특별대책지역으로지정돼있어건축행위가엄격히제한된다. 특히특별대책지역1,2 권역가운데1권역내농림지역에서는공동주택, 휴양시설, 수련원, 위락시설, 공장, 음식점, 숙박시설등이들어서지못한다. 그러나2권역에서는입지제한이없다. (1권역은상수원수질에직접영향을미치는지역이고2권역은1권역의외곽지역으로수질에간접적인영향을미치는지역이다. )

녹지 중에서 개발이 허용되는 지역은 자연녹지뿐이고 농지 중에서는 비농업진흥지역뿐인데, 농업진흥지역도2005년에농지법이개정되면도시자본유입이비교적자유로워져서가격탄력성이좋아질것으로보인다. 임야는준보전산지가개발이자유로운편이다.

군사시설보호구역은 좀 더 세심한 주의가 필요하다. 관할지자체의허가를받았더라도군당국의동의없이는건축이불가능할수도있기때문이다.

토지 투자 성공으로 가는 세번째 요소는'물'과함께해야한다는것이다.

신행정수도 위헌 결정을 전후로 토지 투자 전선에 균열현상이 나타나고 있다. 수도권아파트와신행정수도예정지에서이탈한부동자금이새로운투자처로바닷가로섬으로연쇄이동하고있다.

특히 정부와 지방자치단체들이 경기 부양과 세수 확대, 지역경제활성화명목으로각종개발계획을하루가멀다하고경쟁적으로쏟아내고있어서해안과남해안일대는온통개발계획으로뒤덮일것같다.

주5일근무와웰빙바람으로레저시설에대한수요가급증하자물을바라보고물과함께할수있는지역의땅값이들썩거리고있다. 영상단지개발소문이무성한옹진군신도와시도, 모도는연일땅값이바뀌고있고, 정부와전라남도가해남반도와화원반도일대3,000만평에해양복합레져타운을건설한다는'J프로젝트'를발표하자이지역땅값역시급등하고있다.

물에 대한 투자도 시대에 따라, 경제여건에따라변하고있다. 초기에는주로계곡을선호해음식점등영업용시설이주류를이루었다. 이어강가로투자축이이동해별장과펜션부지로2000년대초반까지주가를날리다가2004년부터는바닷가와섬지역으로무게중심이이동하고있다.

선경지명이 필요하다.

토지에 투자할 때는 향후 가격 상승의 요인되는 세 가지 조건을 면밀히 조사해 보아야 한다.

첫째, 도로신·증설

둘째, 그린벨트해제, 군사시설보호구역해제등각종규제완화

셋째, 신도시건설등이다.

수도권2기, 3기신도시건설, 택지개발예정지구지정, 기업도시건설등으로투자축이확산되고있는데, 이때고려해야할점은개발지역주변토지를공략해야한다는것이다. 개발지역내토지는수용대상으로보상차익만기대할수있다. 반면주변토지의경우개발용도의다양성에따라높은투자수익을기대할수있다.

★토지투자요령-부가가치가 높은 임야를 고르는 방법★

임야의 활용도가 높다고 하지만, 그래도대지와비교하면개발및활용에제약이 많이 때문에 임야를 매입하기 전에산림전용 및 개발허가 여부, 토목공사시추가적으로설치해야하는시설 등을관할 행정기관을 통해 확인해야 한다.

또 추가시설이나 개발시 투자비용에 비해 어느 정도의 개발이익이 보장될 것인지에대한 사업성 판단도 필수적이다.

기본적으로 개발 제한이 많아 피해야 할 임야는 대표적으로6가지가있다.

첫째, 보전목적이강한보전임지

둘째, 분묘기지권이인정되는묘지가있는임야

셋째, 개발허가가어려운급경사인임야

넷째, 보존가치가있는나무등이있는임야

다섯째, 진입도로가없어서건축허가가어려운맹지

여섯째, 암반등이많고공사시재해발생이우려되는임야등이다.

하지만, 이중에서도헐값에사서단점을보완할경우투자비용보다땅값 상승분이 더 큰 경우도 있다.

도로와 접하지 않은 맹지는 도로 개설을 통해 가치를 높일 수 있고, 재해발생이 우려되는 임야는 재해방지 시설을 설치하면 된다.

그러나 애초에 토지 매입비와 공사비를 합한 금액이 개발 후 인근 시세와큰 차이가 없다면 개발이 가능하더라도 포기하는 것이 낫다.

취득 및 개발에 특별한 제한이 없다면 임야의 지리적 조건이나 토지의 상태, 향후 개발 전망을 점검해 봐야 한다.

특히 개발 업종이 있는 경우 대상 임야의 산림 상태나 이용 현황, 조경으로서의 활용가치, 임야의주변환경이나입지적조건이개발목적에부합하는지 등을 꼼꼼하게 살펴야 한다.

경사가 완만하고 조망권이 좋은 땅이나 산꼭대기 분지형 지형을 찾는다.

전원주택지나 개발 적지를 찾게 될 때 가장 먼저 떠올리는 것은 배산임수형 땅이다.

뒤로는 병풍처럼 산이 둘러싸여 있고, 앞으로강이나호수가있으며, 남향을 바라보고 있는 입지의 땅을 예부터 최고로 쳤다.

특히 임야는 강을 바라보고 있지 않더라도 주변에 계곡이나 개울을 끼고 있으면그 가치가 더 높아진다.

그러나 산 좋고 물 좋은 곳이 그리 많지 않다.

또 무조건 강이나 호수가 가깝다고 좋은 것만도 아니다.

강이나 호수, 계곡가까이에건물이있으면장마나홍수때물이넘칠위험이있다.

더욱이 강이나 호수에서 너무 가까우면 습기가 많고 안개가 자주 끼어 주거리로서적합하지 않다. 그저앞이탁트이고강이나호수를멀리서바라보기에좋을정도의 조망권을 가진 위치면 적합하다.

산이나 절벽 바로 아래 집을 지을 경우에는 산사태의 위험은 없는지, 또 계곡을 끼고 집을 지을 경우에는 여름 장마철에 계곡물이 많이 불어서넘칠 위험은 없는 지 등 만일의 위험도 점검해야 한다.

요즘은 자연환경이나 풍치를 중요하게 생각하기 때문에 평지보다는오히려 지대가 높고, 경사진땅을선호하기도한다.

최근에 개발하는 전원주택지를 보면 임야의 지형과 지세를 그대로 살리고, 주변 숲을 최대한 활용하여 자연스럽게 단지를 조성하는 경우도 많다.

그러나 경사가 너무 급격한 땅은 개발허가를 받기도 어려울 뿐더러토목공사비도 많이 들기 때문에 사전에 꼼꼼하게 투자비를 계산해 봐야 한다.

반대로 주변 지역보다 지대가 낮거나 패인 분지는 토목공사비용은 많지만, 지대가 높은 곳에 새 둥지를 아늑하게 형성된 분지는 오히려 장점이 된다.

산꼭대기까지 도로를 내는 데 드는 비용을 감안해서 사업성만 보장된다면오히려 산꼭대기 분지가 천혜의 전원주택지나 휴양지가 될 수 있다.

자갈과 암반이 적은 토질로 배수가 잘 되는 남동향 땅을 선택한다.

임야를 개발하는 경우에 토질도 상당히 중요한 기준이 된다.

돌이나 자갈이 많이 섞인 땅이나 암반이 나올 우려가 있는 곳도 공사비가 많이 들어가는 데다 개발이 쉽지 않다.

대체로 자갈이 많고 토질이 먼저처럼 푸석푸석한 땅들이 그런 경우가 많다.

반면 자갈은 없으나 너무 검붉은 땅은 차질고 단단해 공사하는 데 애를 먹는다.

또 당 밑으로 물이 흐르는 경우도 있다.

산인데도 비가 조금만 오면 땅에 흥건히 물이 고이고, 장마철에는도랑이패이기도한다. 이런땅은배수에문제가있을수있으므로주의해야한다.

동절기가 긴 강원도나 경기도 북쪽에 위치한 임야는 기후조건도 매우 중요하다.

강설량이 많고 평균일조량이 부족하며 겨울이 긴 곳은 아무래도 임야를 개발해서

다양한 용도로 활용하는 데 있어 제약이 많다.

이런 임야를 개발할 때는 인근에 스키장 등의 겨울 스포츠시설이 설치된 레저,

위락시설이 가까운 곳을 선택한다.

또 고도가 높은 곳에 위치한 땅은 남향, 동향, 남동향건물을지울수있다.

겨울이 길고 춥기 때문에 눈이 많이 오거나 기온이 많이 떨어지면 진입도로 등에

눈이 쌓이거나 얼어서 쉽게 녹지 않는 경우도 많다.

늘 햇볕을 잘 받을 수 있는 남동향이라면 겨울이 길고 추운 입지적 단점을

조금이라도 극복할 수 있다.

도로 진입이 수월하고 생활편의시설과의 거리가 가까운 곳을 고른다.

대지든 농지든 임야든, 개발가능한토지는교통망과진입도로조건이

투자가치를 판단하는 데 있어서 아주 중요하다.

전원주택으로 개발하든 휴양 및 관광단지로 개발하든 도로망이 잘 정비되어 있고

도로 접근성이 좋다면 무엇으로 개발하든 부가가치가 크다.

주로 고속도로 톨게이트나 국도로 진입하기 수월하고,

인근지역과 연결되는 도로망이 잘 발달된 곳이 교통 체증시

차량 분산의 역할을 톡톡히 하기 때문에 유리하다.

고속도로IC나국도와바로인접하지않더라도대상부지까지진입하는데

도로 여건상 어려움이 없고 고속도로나 국도까지의 거리가 너무 멀지 않다면 문제가 없다.

전원주택지나 사람들이 많이 이용하는 위락시설은 진입도로뿐만 아니라

대중 교통망과의 연계성도 중요하다.

자가용 이용이 어려울 때 철도나 고속버스를 이용할 수 있으면 더없이 좋고,

가까운 관광지나 시내를 왕래할 수 있는 대중버스 노선 등이 잘 갖추어져 있다면

그만큼 부지의 매력은 커진다.

임야는 쾌적한 자연환경이 가장 중요한 경쟁력이므로 환경에 저해가 되는 공장,

위험물질을 제조하는 공장, 소음과악취를발산하는공장, 대규모공원묘지가근접한땅등은요주의대상이다.

특히 주변에 축산농가가 있거나 화학약품의 공장 등이 있다면

계절에 따라 바람을 타고 냄새가 실려 올 우려는 없는 지도 세심하게 살펴야 한다.

저지대에 위치한 전원주택은 위쪽에 축사나 농장등이 있을 경우 냄새뿐만 아니라

오염물질이 땅속에 스며들기 때문에 우물을 파더라도 깊이 파지 않으면

오염된 물을 마실 수 있다.

장기체류형 시설이나 전원주택 단지는 읍내에서 생필품을 조달하기 쉽고,

자동차로20분이내거리에대형쇼핑시설등을이용할수있다면금상첨화다.

의료시설은 가까울수록 좋다.

갑작스런 돌발사태가 생기거나 위험한 일이 생겼을 때 의료시설을 바로

이용할 수 있는 위치여야 한다.

부지는 정사각형이나 직사각형, 도로와접한면이넓은땅이활용도높다.

토지 활용도가 가장 높고, 집짓기좋은땅의모양은정사각형이다.

그러나 근린생활시설 등을 고려할 때는 꼭 정사각형이 아니라 대지에 접한 면이 넓은 직사각형 부지도 좋다.

가장 중요한 것은 토지의 폭이다.

직사각형 부지의 경우 건물폭이 보통8~10M정도는확보되어야하므로

부지가 길쭉하다면 건축에 적당한 폭이 나오는 지 확인해야 한다.

부정형이라도 단점이 아니다.

보통 부정형의 토지는 활용도가 낮기 때문에 땅값이 싸지만,

임야는 개발 업종에 따라 주변 지형과 지세를 잘 활용할 수 있다.

특히 큰 나무나 울창한 숲을 자연조경으로 활용해 단지 조성비용을 줄 일 수도 있다.

도로 폭도 필수 점검사항이다.

건축법상 부지가 최소한5M이상의도로와접해야하고,

도로에 접한 대지의 길이는2M이상이어야한다.

또한 연면적이600평이상인경우에는6M이상의도로에접해야하고,

도로에 접한 대지의 길이는6M이상이거나4M이상2곳에접해건축허가를받을수있다.

임야는 대체로 마을에 접해 있어도 진입도로나 도로 조건이 건축하기에

적합하지 않은 곳이 많기 때문에 도로 여건을 꼭 살펴야 한다.

만약 도로 여건이 여의치 않으면 진입도로 개설이나 도로 확장 등에 필요한

토지의 손실과 공사비용 등을 감안해서 매입금액의 경제성을 따져봐야 한다.

숲이 울창하고 보존가치가 높은 임야는 피하는 것이 좋다.

용도상 이용 개발이 어렵거나 규제가 있는 지를 사전에 검토한다.

이를 위해 토지이용계획확인원이나 임야도 등의 공부를 떼서 용도지역과 지목, 면적, 토지모양등을확인한다.

현장답사도 필수다.

임야나 지방 토지는 공부상 기재된 용도와 이용현황이 다른 경우가 있다.

반드시 현장실사를 통해 토지 면적, 경계선, 이용실태등을조사해야한다.

산림전용이 가능한 지역일지라도 임상이 좋거나 입목본수도가50%이상으로숲이울창하거나경사가심한경우에는산림전용허가를얻기가매우어렵다.

특히 팔당상수원수질보전 특별대책 제1권역과제2권역에포함되는

양평, 광주용인, 남양주, 여주, 가평, 이천지역등은사전에관할행정기관을방문해서취득제한이나개발규제내용을알아보고, 허가여부를확실히해둘필요가있다.

인근주민들과 행정기관이 지역개발에 호의적인 곳이 유리하다.

개발은 땅만 사는 게 아니라, 그지역에뿌리를내리고살거나지역을기반으로

사업을 한다는 것을 의미한다.

그지역에 거주하는 사람들과의 융화는 사업성공의 중요한 조건이다.

특히 전원주택지의 경우에는 지역주민들과의 교류가 상당히 중요한 요소이다.

보수적이고 폐쇠적인 씨족 중심의 마을이나 외지인에게 배타적인 성향을 가진 주민들이 사는 곳은 개발에 항상 민원이 따른다.

사전에 충분히 주민들과의 접촉을 통해 친분을 쌓아두고협조를 받을 수 있는

분위기를 조성하는 것이 무엇보다도 중요하다.

행정기관의 태도도 중요하다.

똑같은 사업이라도 지역개발에 대한 행정기관의 자세에 따라 사업추진이 쉽기도 하고, 어려워지기도한다.

사전에 담당부서나 공무원 등을 접촉하여 협조를 받을 수 있도록 사업에 대한

설명을 충분히해두는 것이 필요하다.

교통여건이 좋아지고, 관광자원이풍부한지역을선택한다.

개발은 홀로서기가 안된다.

대상 부지의 입지여건은 물론, 주변지역이계속개발되고있거나

장래에 대규모 관광단지나 택지개발 등이 예정되어 있다면 금상첨화이다.

이런 지역은 가만히 앉아 있어도 도로가 신설, 확장되고교통여건이좋아지는것은물론, 유동인구와배우수요층이늘어나게되므로어떤사업을하던지투자가치가있다.

또 요즘은 지방자치 단체별로 마을의 역사와 문화를 관광상품으로 적극 개발하고 있고, 마을을하나의문화적개념으로테마파크로서부각시키려는경향이있다.

이렇게 인근에 연계되는 관광, 휴양시설이나외지인을끌어들일수있는

그 지방 고유의 관광상품이나 이벤트가 있는 곳이라면 개발의 효과도 더욱 커진다

토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/

토지투자동호회밴드

추천부탁드립니다 .

[송영호]

밤에 눈이 많이 내렸습니다
출근길 조심하세요
정보 감사합니다.