⊙ 누막쏘 ⊙ 소액으로 부동산 투자하는 나만의 비법!!(돈없이 자산을 불려 봅시다!!)

[누가나를막을쏘냐]

안녕하세요^^

성공히스토리 개척자

누가나를막을쏘냐 "누막쏘"입니다.

눈치채신 분도 있겠지만

제 칼럼은 초보분들이

처음부터 단계별로 따라 할 수 있도록

부동산(경매)공부법->직장인 투자(시간관리)

->소액투자(자산형성)->수익형(현금흐름)

->경매+@(사업소득)

위의 흐름대로 써 내려가고 있습니다.

제가 5년간 걸어온 길이기도 하고요,

제가 경험한바로는

무협책의 주인공처럼 특급 비법이 있어

그것만 배우면 갑자기 경매나 투자를

잘하는 일은 없다고 생각합니다.

저처럼 평범하고 투자금이 작은 사람도

꾸준히 단계별로 투자범위를 넓혀가면

경제적 자유, 성공에 다가갈 수 있다는 것을

보여드리고 싶습니다.

                                                      (잘 따라 오세요!! ^^)

---

 돈이 없어도 투자 할 수 있습니다.

정확히 말하면 몇 개월간 융통할 수 있는

돈이 있다면 충분히 투자할 수 있고

수익도 낼 수 있습니다.

경공매를 활용하면 충분히 가능합니다.

초보자들이 가장 궁금해 하는...

경매 투자를 하기 위해서

최소 필요한 돈이 얼마일까요??

어떠한 물건을 투자하느냐에

따라 다르겠지만

최소 2 ~ 3천만원으로

시작하는 게 좋습니다.

(저 역시 그랬고요)

이 금액은 누구나 노력하면

모을 수 있는 돈이기도 합니다.

투자금이 2~3천만원이라면

바로 수익형 투자에 올인하는 건

바람직하지 않습니다.

수익형 물건 단 1건 투자하고

투자금이 고갈된다면

이 투자는 잘한 걸까요??

투자자는 돈이 고갈되면

모든 성장이 멈출 수 밖에 없습니다.

흔히 말하는 '돈맥경화'를

가장 조심해야 합니다.

투자할 돈이 없을 때 공부해서

다음 투자를 준비한다는 분도 있지만

저를 포함해서 제대로 지켜지는

경우를 보지 못했습니다.

그러면 어떤 투자를 해야 좋을까요??

투자금이 작다면 환금성이 좋은 

아파트 투자를 통해 자산을 키워가면서

지식과 경험을 축적해 나가면 됩니다.

(너무 조바심을 내지 마세요~!!

우린 평생 투자할거니까요.)

또한 투자금이 작다고

레버리지를 두려워하여

투자금액에 맞춰서 투자를 하기 보다는

모든 역량을 기울여 금액대가 다소 있는

아파트 1건 투자에 집중하면서

단기매도 및 1년 뒤 매도 등을 통해

매도차익을 실현하여 자산 및 투자금을

불려 나가는데 집중하는게 좋습니다.

그래도 2~3천만원의 돈으로

2~3억대의 아파트 경공매 물건은

처리하는 데 돈이 부족할 수 있습니다.

저의 경우 그걸 해결하기 위해서

회사 급여통장으로 이용하는

1금융권 은행에서

마이너스 통장을 최대치로 뚫었습니다.

마이너스 통장의 좋은 점은

경공매 입찰 시, 전세금 받기 전 등

필요한 기간만 잠깐 쓰고

그 이자만큼만 지불하면 되는 점입니다.

또한 신용대출과 다르게

중도상환수수료가 없습니다.

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제 투자사례를 통해 설명 드려보면,

투자하기 전에

투자원칙을 정립한 후 시작했고,

투자금이 작기에 자산형성을 위해

아파트 투자에 집중했습니다.

아파트 낙찰은 언제나 쉽지 않았죠,

처음부터 단기매도 수익500~1000띠기 전략으로는

경쟁에서 이기지 못할 것으로 생각했고,

시간과 기회비용 대비 자산형성에

큰 도움이 되지 않는다고 판단했습니다.

그래서 전세가 높은 곳을 공략하여

실제투자금을 최소화하면서

물건을 늘리는 데 집중하였고,

보유 후 일반과세 매도 전략으로 들어갔기에

다른 입찰자보다 낙찰 가능성은 상대적으로 높았고

대부분 낙찰 받을 수 있었습니다.

(단, 신규 공급물량이 많아서

역전세 가능성이 높은 지역은 피해야 합니다.) 

본인만의 투자원칙을

세우는 게 중요합니다!!

첫번째, 2015년 공매로 받은 고양 아파트입니다.

이 물건은 고양 행신동에 위치한 24평 아파트로

기본적인 인프라는 괜찮았고

무엇보다 버스 한번타면

서울역이나 홍대까지 30분대에 도착 가능해서

젊은 신혼부부가 살기 좋은 동네였습니다.

이 물건은 지난 직장인 투자법에서 말씀드린

방법으로 철저한 손품만으로

입찰해서 낙찰 받았습니다.

이 당시 아파트 시세가 조금씩 오르는

지역들이 생기면서 감정가와 시세의

괴리가 있는 물건들이 있었습니다.

전화임장 당시 전세가가 1.9억~1.95억

매매가는 2억~2.1억 수준, 공매감정가는 1.91억

신건이지만 제 투자기준에 부합하기에

바로 입찰한 것입니다.

최소비용 인테리어를 통해

임차인의 마음을 훔쳐

그 단지 최고가인 2.05억 전세를 놓게 되었고,

모든 비용을 다 더했는데도

투자금을 모두 회수하고도 

300만원이 생깁니다.

두번째, 우리에게 아주 친숙한

부천 이지스터디 근처

아파트가 경매로 나왔습니다.

이 물건도 손품으로 모든 조사를 마치고

전화임장 당시 전세시세가 1.4억은 충분히

받을 수 있다는 이야기를 듣고 입찰을 했습니다.

감정가는 1.35억, 신건에 입찰해서

1.38억에 낙찰 받았습니다.

이것도 최소한의 비용으로 인테리어를 통해

1.45억에 전세를 줬습니다.

그래서 이물건도 모든 비용을 다 더해도

제 손에 200만원의 투자금이 생깁니다.

제 소유의 아파트 2채가 생길뿐 아니라

오히려 투자금 500만원까지 얻게 된 것입니다.

투자금이 하나도 들지 않은 상태에서

금리는 떨어지고 돈의 가치는 떨어질 때

그것을 헷지 해 줄 수 있는

실물자산인 부동산 아파트 2채가 생긴 겁니다.

세번째는 일반매매로 투자한 사례로,

제 손에 들어온 500만원 투자금으로

2016년초 인천 부평 32평아파트를 2.45억에 사서

잔금 치르기 전에 2.4억에 전세를 놓습니다.

손품과 전화임장으로 시세를 충분히 파악하였고

폭우를 뚫고 갔더니 부동산과 집주인이 놀랐고,

그 덕분에 올수리 인테리어한

집을 싸게 매입할 수 있었습니다.

당시 전세가 귀해서 동향에 저층 아파트였지만

올수리 인테리어한 집은 경쟁력이 있다고

판단하여 매수하였고,

전세를 빠르게 맞춰 실투자금은 500만원(세금 제외)

1년 뒤 일반과세에 맞춰서 2.7억에 매도했습니다.

투자내역을 정리해보면,

투자금 제로!!

약1.2억의 수익을 얻을 수 있는

투자가 가능한 게 세상에 흔할까요??

경공매를 적극적으로 활용했기에

가능했다고 봅니다.

지금 수도권 지역은

매매-전세 갭차이가 벌어진 지역이 많아서

제 투자원칙을 그대로 적용하는 데

무리가 있을 수 있습니다.

하지만 부동산의 역사는 돌고 돌기에

미리 준비해둔다면 얼마든지 가능하다고 봅니다.

지금 현재에도 지방 투자에서는

충분히 가능한 내용입니다~!

제가 때를 잘 만나서 그런 투자가

가능했다고 할 수도 있습니다.

투자자는 주어진 상황에 능동적으로 대응하면서

투자하면 된다고 생각합니다!!

제가 현재 상황에 맞게 그 투자금으로 투자를 진행한다면

법인을 설립하여 아파트 단타투자를 지속하면서

투자금과 자산을 불리는 데 집중할 것입니다.  

투자금이 작기에 자산형성에 방점을 두고

지속적으로 아파트를 사고 팔고 반복했습니다.

그랬더니 2~3년 후에 몇 억의 자산이 생겼습니다.

그 돈으로 제 인생에서

가장 중요한 결혼도 할 수 있었고

수익형 투자에 눈을 돌리게 됩니다.

"오랫동안 꿈을 그리는 사람은

마침내 그 꿈을 닮아간다"

-프리드리히 니체-

TIP) 1. 전세가율 높은 아파트 찾는 법

아래 두 가지 방법을 활용하면 됩니다.

1) 조인스랜드 부동산 시세(지역별 전세가율 높은 아파트 정렬)

2) 호갱노노(갭 가격, 전세가율 등)

이 사이트에서 다양한 정보 확인할 수 있습니다.

TIP) 2. 최소비용으로 최고 전세 임차인 빠르게 맞추는 법

빠른 투자금 회수를 위해서는

최소의 비용으로 인테리어를 통해

빠른 전세임차인 맞추기가 필요합니다.

본인이 살 집 인테리어랑은

철저히 다르게 접근해야 합니다.

저는 인테리어에 별다른 재능이 없고

돈이 작기에 대부분 임대용 아파트에는

기본 흰색 페인트(제 노동력 투입)

+도배, 장판, 조명, 콘센트 등

최소한의 비용 투자만 했습니다.

금액 내역은 여기 보세요~!!

(http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/4706)

임대용 인테리어는 

꼭 필요한 인테리어 범위를 확정하고,

공정에 맞게 싸고 괜찮은 업체를 선정하여

진행하면 됩니다.

(본인 노동력 투입하는 건

처음 1건 정도는 할 수 있지만 

인테리어 노하우 지식을 익혀서

싸고 괜찮은 업체를 컨택하여

진행하는 걸 추천합니다)

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다음 스텝은 어떻게 해야 될까요??

투자금이 1억정도 모인다면,

수익형 물건으로 현금흐름이 창출되는

투자하는 걸 추천드립니다.

제가 낙찰 받았던 사례로 설명드리면,

아파트 투자로 자산을 늘린

약 1.2억원의 투자금으로 약 월 590만원의

임대수익이 들어오게 만들었습니다.

이러한 투자로 안정적인 현금흐름(임대수익)과

직장에서 나오는 근로소득이 있으면

쫒기지 않고 본인이 원하는

투자를 지속할 수 있습니다.

 본인의 투자스타일이 토지가 맞는다면

토지투자에 대하여 연구 후 투자하고,

수익형 투자가 맞는다면 지속적으로

수익형 투자를 이어나가면 됩니다.

이정도 된다면 투자 자체가 즐거워지는

순간이 오리라 확신합니다~!!

즐겁게 투자하다보면,

결국 본인의 인생물건을 만나서

큰 성공투자로 이어지는 

결과물을 얻을 수 있을 것입니다. 

다음주에는 죽어있는 부동산을 소생시킨

투자내용에 대해 칼럼을 써보겠습니다.

많은 응원과 댓글 진심으로 감사합니다^^

[허주사]

누막쏘님 글 하나하나 빼놓지 않고 잘 보고 있습니다~~^^
보물지도에 나침판까지 챙겨 주시니 고맙고 또 고맙습니다~~^^

[제이원202002]

누막쏘님 글은 엄청 빠져들게 되네요~~ 정말 감사합니다 ^^

[장월천]

너무 감사히 잘 읽었습니다~~~^^

[굿머니]

누막쏘님 글은 너무 재밌습니다
잘읽고 갑니다 ^^

[스파클링]

누막쏘님~ 행크스타때 뵈었는데~
역시 처음부터 단계별로 투자 하셨군요
조급함을 버리고 점차적으로 따라 가겠습니다

[겨리쩌니]

누막쏘님 정말 감사합니다. 전세는 생각도 못했는데 앞길이 좀 뚫린거 같아요...ㅠㅠ

[횸니]

유튜브에서 누막쏘님의 특강을 듣고 정말 대단한 분이라고 생각했는데, 카페에 들어와 올리신 글들을 차근차근 읽어보니 더더욱 대단한 분이라는 생각이 들어요. 저도 열심히 정독하고 배워보겠습니다. 좋은 글과 강의 너무너무 감사드립니다!

[이든파파]

감사합니다 누막쏘님~~!!
정말 입이 떡 벌어지는 발자취네요ㅠ
저도 목표를 가지고 차분차분 나아가겠습니다~~!!

[혀니미르]

꿀팁방출이네요~ 여러가지 정보 감사합니다~~ 누막쏘님의 발자취를 따라가고 싶습니다~~

[랜드로드]

시작하는 입장에서 정말 좋은글 감사드립니다!

[갱호]

정말 기가막히네요!! 소액으로 시작하는 직장인 입장에서 공감 100 입니다!! 말씀해주신 내용 참고하여 잘 따라가보겠습니다. 감사합니다!^^

[건물주인됨]

감사합니다^^ 전세가에 맞춰 입찰가를 정하시는 거 정말 멋집니다!!

[꼬수리]

누막쏘님 발자취 따라서 글 읽는 중입니다♡ 감사합니다! 읽을수록 놀랍네요

[노란쪼끼]

누막쏘님
정말 대단하십니다.
재능이 탁월 하신 듯 . .
칼럼대로 따라 가보겠습니다.
감사합니다.

[세붕이]

누막쏘님 글 정주행중입니다~
2-3천만 있으면 정말 누구나 시작할 수 있는 로드맵인거 같아요 ㅎㅎ
그리고 월세수익을 누리면서도 시세차익 갭투자를 병행한다면 월세수익 + 시세차익을 누릴 수 있겠다는 생각이 들어요~ 누막쏘님은 앞으로 더 큰 부자가 되실 것 같다는 느낌적인 느낌이 드네요 ㅎㅎ

[미혀니]

어쩜 이리 눈을 떼지 못하도록 정리를 잘 하셨을까요. 그만큼 자신있고 확신이 느껴집니다.
늦었다고 생각할때 시작해도 늦지 않았다고 용기를 주시는거 같습니다.
앞으로도 좋은 조언 부탁드립니다. ^^

[김한결(steady)]

누막쏘님의 글은 정말 잘 읽힙니다! 글을 쓰는 소질이 정말 대단한거 같습니다!!
그리고 같은 직장인으로서 어떻게 투자를 실천할 수 있을지 길을 명확히 알려주시기에 더더욱 글을 읽는데 빠져듭니다.
부동산 공부법부터 쭉 누막쏘님 글을 읽고 있는데, 어떻게 투자를 할지 길이 좀 보이는 거 같습니다.
꾸준히 실천해서 저도 수익을 내는 그런 투자자가 되도록 하겠습니다.
좋은 글 감사합니다^^

[부닥]

정말 전략을 잘 세우셔서 실천하고 결과까지... 대박입니다. 글 정말 잘 읽었습니다. 누막쏘님께서 알려주신대로 초반에는 보유 후 매도 전략으로 자본금을 키워나가겠습니다 감사합니다!!

[드림컴츄러스]

누막쏘님 발자국만 따라가면 되겠다는 믿음이생기네요 좋은글 너무 감사합니다

[The디데이]

글에서 경매 초보자들에 대한 배려가 느껴집니다~ 감사합니다~!

[프로비라일라]

누막쏘님 초심자가 시작할 수 있는 로드맵을 그려주셔서 감사합니다~ 부동산은 돌고도는거니, 누막쏘님처럼 투자할 수 있는 기회가 분명 올거라고 생각합니다~ 그때를 위해 미리미리 준비하고 투자해나가야겠습니다~^^

[몽수마떼]

종잣돈이 먼저인지 수익형이 먼저인지 고민이었던 저에게 딱 맞는 칼럼이네요 감사합니다.

[유일성]

인생의 세월이 많이 지나가버린 저는 이제 부동산에 눈떠가고 잇어요, 종자돈 모으면서 부지런히 공부에 임하고
깨우처가고 선배님들의 글을 많이 보며 익혀가갰습니다~~

[리치아빠]

정말 저에게 딱 맞는 가르침을 주시네요. 이대로 잘 따라하기만 하면 될것같은 느낌적인 느낌은 뭘까요? ㅎㅎㅎㅎ 꾸벅~

[파란 i]

좋은말씀 감사합니다

[엘군]

읽으면 읽을수록 빠져드네요!!
처음부터 무턱대고 접근하는게 아니라
큰 그림을 그리고 차근차근 나의속도대로 투자를 해나가는게 중요한것 같습니다!
좋은 칼럼 정말 감사드립니다!

[비오너]

정말 좋은 글... 강력한 동기부여 받게 됐습니다!!^^ 감사합니더

[경소]

지금은 주거용을 갭투자로 종잣돈을 모으기가 쉽지는 않지만

수익형 부동산 투자법은 지금도 유효한거 같습니다

좋은 글 감사합니다

[디디비]

프린트해서 읽다가 너무 공감되고 확 와닿아서 댓글 남기러 왔습니다.ㅎㅎ 현재 상황에선 그대로 적용하기 힘들겠지만 지금 상황에 맞는 방법을 찾아봐야겠죠. 감사합니다!

[M.스토리텔러]

오늘도 경험을 우려낸 소중한 칼럼 감사드립니다. 현재상황에 바로 적용하기는 최근 추가되는 정부규제로 조금 어려움이 있겠지만. 말씀하신 것 처럼 이러한 방법이 가능해지는 시기가 꼭 다시 돌아올 것이기에 새기고 갑니다. 감사합니다!!^^

[엄티]

좋은 칼럼 잘 읽었습니다 감사합니다~

[분통실리]

좋은 말씀 감사합니다.

[부자우정]

소액으로 투자가 가능하다는걸 보여주셔서 너무 감사합니다! 초기자본금이 적어 망설였는데 누막쏘님의 칼럼을 보고 희망이 생겼어요 경매공부를 좀 더 한 뒤 그대로 따라해보겠습니다! 다시 한 번 감사합니다😊