☆ 재 아 ☆ 보다 적은돈으로 재건축 투자하기 - 이주비대출을 활용한 재건축 투자기

[☆재아☆]

안녕하세요?

재건축 쉽게 알려주는 ☆재아☆입니다.

지난번 저의 칼럼은 직접 현장에서 발로 뛰어 정보를 얻는 방법에 대해서 말씀드렸습니다.

이번 칼럼에서는 재건축 재개발 투자,

 그래도 적은  돈으로 한 번 도전해 보자라는 주제로

말씀드려 보도록 하겠습니다.

그 전에

앞서의 칼럼과 마찬가지로

용어와 절차, 규제에 대한 내용을 잠시 정리해 보도록 하겠습니다.

지난번 칼럼에서 저는

재건축 vs 재개발 자격요건의 다른 점

간단한 절차 @,@,@,@,@ (기억하시지요?^^)

에 대해서 설명 드렸습니다.

이번에는 재건축 재개발 투자의 비용에 핵심이 될 수 있는

비례율과 그에 따른 조합원분담금에 대한 설명을 간단하고 쉽게 설명 드리겠습니다.

Ⅰ. 조합원 분담금

재건축 재개발 조합원일 때

새로운 집을 받으려면 새 아파트를 분양받는 것과 같이 조합원도 분양을 받아야 합니다.

이 때 조합원들은 조합원 분양가라는 혜택이 있는 가격으로 분양을 받게 됩니다.

조합원 분양가에서 나의 헌 집의 최종가격 즉 권리가액을 뺀 금액(=조합원 분담금)만큼을 내어야지 새 집을 받을 수 있습니다.

즉, 이 추가로 돈이 드는 조합원 분담금을 줄이는 것이야 말로 재건축 재개발의 소액투자에 핵심이 됩니다.

권리가액 + 조합원 분담금 = 조합원 분양가

조합원 분양가 – 권리가액 = 조합원 분담금

Ⅱ. 권리가액

이 분담금을 줄이기 위해서는

일단 헌 집의 최종가치 즉 나의 권리가액이 높아야겠지요?

권리가액을 결정짓는 것이

감정평가액과 비례율입니다.

감정평가액에서 비례율을 곱하면 권리가액이 됩니다.

권리가액 = 감정평가액 X 비례율

Ⅲ. 감정평가액

감정평가액은

선정된 2인 이상의 감정평가업자가 각각 산정한 평가금액을 평균 내어 결정이 됩니다.

이 감정평가액이 높은 경우에 나의 돈은 적게 들어갈 수 있습니다.

주로 감정평가에 영향을 미치는 요인은

건물의 노후도

그 건물이 속한 용도지역

주택 주변의 도로 – 접도의 여부, 도로의 폭

연면적

등이 있습니다.

즉 이왕이면 큰 도로에 접한, 연면적이 넓고 반듯한 건물을 가진 물건을 사신다면 같은 매입가격이라도 최종 분담금에서 차이가 날 수 있습니다.

실제로 제가 투자한 물건은 매입가격보다 감정평가액이 더 높았습니다.

바로 이런 조건을 다 충족했기 때문이지요. 

Ⅳ. 비례율 (예상비례율)

그런데 내 헌 집의 최종 가격인 조합원의 권리가액은

이 감정 평가액에 비례율을 곱하여 정해진다고 하였습니다.

(여러분 제가 현장조사시에 여쭤볼 질문 중에 예상 비례율이라는 용어를 사용하였습니다.

비례율을 얼마나 예상하는지를 조합과 부동산에 꼭 크로스체크 하라고 말씀드렸습니다.)

비례율은 재건축 재개발 투자의 핵심이 됩니다.

내 물건의 감정가액에 비례율을 곱하면 내가 최종적으로 행사할 수 있는 권리가액이 되기 때문입니다.

그럼 비례율은 무엇일까요?

다음 표를 보시겠습니다.

비례율이란 종후자산 평가액에서 총사업비를 뺀 값을 종전자산 평가액으로 나눠준 값입니다.

말이 너무 어렵지요?

쉽게 설명하자면

이 조합의 총 사업이익을 원래의 모든 헌 집의 평가액으로 나눈 것입니다.

100% 넘어가면 원래 자산보다 좀 더 벌었구나

100% 미만일 경우 이 사업으로 인해서 내 자산의 가치가 깎였구나

100%일 경우는 내 자산만큼 사업을 했구나

하고 판단하는 겁니다.

비례율이 높으면 높을수록 조합원의 권리가액도 늘어납니다.

비례율이 낮으면 낮을수록 조합원의 권리가액이 줄어듭니다.

조합원의 권리가액은 조합원분담금에 큰 영향을 미칩니다.

비례율이 높다면 조합원들의 권리가액이 늘어나기 때문에 조금만 더 보태면 조합원 분양가를 낼 수 있겠지요?

 즉 조합원분담금을 덜 내도 됩니다.

비례율이 낮다면 조합원들의 권리가액이 줄어들기 때문에 조합원 분양가를 내기 위해서 더 많은 돈,

즉 조합원분담금을 많이 내야 합니다.

    여러분은 A,B,C중 어느 구역에 투자를 하시겠습니까? 

Ⅴ. 비례율 좋은 단지 찾기

대체적으로 비례율이 높게 책정되는, 즉 사업성이 좋은 단지는 어떻게 찾아볼까요?

제가 재건축, 재개발 단지를 골랐던 요령이기도 합니다.

첫째, 저는 사업추진속도가 빠른 지역을 고릅니다.

둘째, 저는 조합원 수가 적고 일반 분양 물량이 많을 것으로 예상되는 지역을 고릅니다.

(예전에는 지분 쪼개기 등을 통해서 조합원 수가 늘어나는 부분이 있었고 그로 인해 땅 면적에 비해 조합원수가 이상할 정도로 많은 구역이 존재했었습니다. 그래서 꼭 체크를 했던 부분입니다. 하지만 현재는 지분 쪼개기가 금지 되어 조합원 증가가 차단되었고, 분양가 상한제 영향으로 오히려 다르게 생각을 해야 할 시기가 왔습니다)

셋째, 재개발 구역의 경우는 세입자의 비율이 낮은 지역을 고릅니다.

(재개발 구역의 경우에 세입자들에게 제공되는 ‘이사비’라는 사업비가 추가되기 때문입니다.)

Ⅴ. 정리하기

다시 한 번 정리 하자면

재건축 재개발이란,

나의 헌 집을 내어주고 거기에 분담금을 더해서 새 집을 받는 것입니다.

여기서 나의 헌집의 가치를 높게 평가받거나, 조합의 사업성이 좋아서 비례율이 높게 책정될 경우, 추가 분담금은 줄어들게 됩니다.

비례율은 절대적으로 믿어도 되나요?

* 비례율만 맹신하여 투자를 하는 것은 아니됩니다.

이 비례율이라는 것은 종후자산평가액에서 총사업비를 제하여 종전자산평가액을 나누는 것이기 때문에, 조합에서 얼마든지 총사업비를 조절할 수가 있습니다.

실제로 재개발사업에서는 비례율을 100%에 수렴하도록 조절하려는 경향이 있습니다.

비례율이 높아질수록 법인세 비용이 들어가기 때문에 세금을 내느니 다른 비용으로 처리하겠다는 인식이 있기 때문입니다.

또 100%로 생각하고 있었는데 종후자산 평가액이 생각보다 덜 나와서 90%로 떨어지는 일도 발생할 수 있습니다.

즉 사업이 다 끝나서 모든 금액 권리관계가 청산되지 않는 한 정확한 비례율은 없다! 가 결론입니다.

이에 따른 피해는 누가 지는 걸까요?

네 맞습니다. 투자한 우리들이 책임을 져야 하는 부분입니다.

사업이 완료되기 전까지는 어디까지나 “예상 비례율”일 뿐이기 때문입니다.

그러므로 조합에서 제시하는 예상비례율을 절대 맹신하지 마시고

대비하시면서 투자하시기 바랍니다.

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☆재아☆의 재건축(소액)투자기

- 사업속도, 이주비 대출

앞서 저의 소개 칼럼에서 제가 만났던 운명의 물건에 대해서 잠시 소개해 올리겠습니다.

당시 저는 사업시행인가를 목전에 두고 감정평가가 이루어지고 있는 (Point. 사업 속도) 물건에 투자를 하게 되었습니다.

토지 51평 주택의 매가는 약 10억이었습니다.

네 헉. 소리 나는 금액이지요?

하지만 저는 이 가격을 모두 주고 매입을 한 것은 아니었습니다.

바로 이주비 대출을 선 실행하여 받았기 때문입니다.

이주비 대출이란?

기존에 살고 있는 주민들의 사업기간 동안의 이주 대책을 위해 은행이 재건축 대상 토지를 담보로 혹은 시공사 보증을 받아 취급하는 대출입니다. 그리고 재건축이 완공되어 입주 시 회수하는 대출입니다.

제가 투자하던 당시에 이 이주비 대출은 보통 감정가의 60~70% 정도 예상할 수 있었습니다.

하지만 대출은 사람이 하는 거다. 라는 팔콘님 말씀처럼

이렇게 사업속도가 빠르고 곧 이주가 시작될 거 같은 사업성 좋은 조합을 은행에서는 당연히 좋은 평가를 내려주겠지요.

저희는 적당히 네고를 하여 담보대출의 형태이지만 이주비 대출을 선 실행하였고, 주택 매입가의 80% 가까운 대출을 실행할 수 있었습니다.

결국 10억 짜리 집을 2~3억 원 대의 투자금액으로 매입할 수 있었습니다.

* 하지만 지금은 정부의 규제가 심해져서 당시와 같은 대출은 조금 불가능 합니다.

상황이 많이 달라졌지만, 다시 한 번 대출은 사람이 하는 것이다 라는 생각으로 문을 두드려 본다면 분명 해결책이 생길 것입니다. 바로 다음 그림처럼 말이지요.

후에 저는 1+1 대상인 이 물건으로

35평과 24평 아파트 두 개를 받게 되었습니다.

10억이 매입가격이었지만

큰 도로에 접한, 연면적이 넓고 반듯한 건물을 가진 물건이었기 때문에

감정평가를 11억4천만원을 받았습니다.

또 사업성이 좋은 “단독주택 재건축”이었고 시장상황이 급격히 좋아지고 있었기 때문에

비례율이 거의 130% 육박하게 되었습니다.

따라서 저는 조합원분담금을 거의 내지 않았고 (이주비 이자 수준)

현재 저 2개의 아파트의 가치는

합치면 거의 @0억을 넘는 아주 좋은 수익을 가져다 주었습니다.

    - 재개발 투자는 이 보다 더 소액으로 투자할 수 있는 곳이 아주 많이 있습니다.

      제가 재건축투자를 예로 든것은 그 돈 많이 든다는 재건축 투자도 그렇게 큰 돈을 안들이고도 할 수 있다는 것을

      보여주기 위해서 입니다.  

여러분도 기회를 잡는다면 분명 할 수 있습니다.

현재 많은 정부의 규제로 재건축 재개발 투자가 더욱 힘들어지고 있습니다.

하지만 다른 사람들이 NO! 라고 할 때, 분명한 수익의 근거만 있다면

나 홀로 YES!를 외칠 수 있을 만큼

준비가 되어있으면 좋을 것 같습니다.

반드시 기회는 준비된 사람에게 오기 때문입니다.

여러분도 재건축 재개발로 기회를 잡아보시기 바랍니다.

[운도]

단순희 재개발, 재건축은 어렵다고 생각했는데 칼럼에서 많은 도움을 받습니다. 감사합니다.

[김오균]

좋은 정보 감사드립니다.

[버블트리]

이주비대출 처음들었네요
역시 열심히 배워야 겠어요

[권평]

좋은 글 감사합니다

[숲속의나무꾼]

꼭 배우고싶네요 좋은 글 감사합니다!!

[예스샘]

재아님,, 저도 제2의 재아를 꿈꾸고 있습니다. 최근에 재개발 물건을 하나 샀는데, 하나를 사니까, 쓰신 내용들이 머리에 와서 꼿히는 느낌이에요. 공부를 했었는데, 사기전과 후는 완전히 달라지는 것 같아요.

[노자경]

재개발, 재건축에 대해 도움 되는 칼럼 감사 합니다.

[2pro]

재건축에 대한 상세한 지식 감사합니다
관심을 갖고 공부하고 실행에 옮겨봐야 겠습니다

[스타벅스 건물주]

대출...사람이 하는 일은 뭐든 네고가 되는데 대출은 정해져 있다고 생각했네요 고정관념을 깨준 글 잘 읽었습니다

[부자아내]

재아님의 글에서 엄청난 내공이 느껴지면서,,정독하게 됩니다~

[카펠라]

이주비대출 활용~ 꿀팁이네요~현재는 힘들수 있지만 레버리지는 최대한 이용하는게 관건인듯요 감사히 잘 읽었어요

[행복추월차선]

재아님 직장맘이셨는데 이렇게 나만의 분야를 만드셔셔 성공하신 분이셔셔 넘 좋아요~ 재건축 대출도 협상이 된다는거고 비례율도 넘 쉽게 이해가 됐습니다 좋은글 또 기다리겠습니다

[AnKo처럼]

재개발재건축에 대한 쉬운설명에 감사드립니다~~!!.선이주비대출방법을 통한 적극적인 재건축투자성공담을 아낌없이 풀어주셔서 향후 투자방향에 정말 큰도움이 될듯하네요~!! 재아님의 성공투자를 응원합니다~~^^

[뽀뽀]

재개발 한다고그러면 충분히 0억띠기가 가능하겠네요. 칼럼보고 큰 용기 얻습니다. 감사합니다.^^

[엄마가해보께]

너무나 궁금했던 부분이 있었는데 시원하게 해결되었습니다! 감사합니다!

[난손]

재아님 칼럼덕에 재건축의 큰 틀을 배울 수 있었습니다~
이주비 대출이라는 것도 있네요~~ 정말 투자의 세계는 알면 알 수록 방법이 다양합니다.
저도 언젠가 재건축에 도전해 보고 싶어요~~

[글로벌제주]

대단하세요! 재개발, 재건축은 먼나라 이야기로만 생각했었는데 감사합니다^^

[푸룸]

재아님 정규수업 듣고싶어요..

[미소나무]

좋은 글 감사합니다.^^

[왕꿈부자]

이주비대출이 이주를 나가기전에 대출이되는군요. 대출은알아보면나오는군요. 얼른 수업듣고싶네요.

[실버진]

어떤 분은 비례율은 102% 정도로 맞춰야 조합에서 세금을 적게 낸다고 하셨는데..높은 게 좋은 건 맞겠죠?

[가치리치]

재개발 재건축 관련해서 정말 많은 도움 얻어갑니다^^ 감사드립니다 재아님!!

[윤이맘~]

재건축 재개발은 희망입니다.. 결국은 투자금이 너무 많이 들어간다는 것이 문제인데. 대출을 아주 잘 받으셨네요 현재는 혹시 최대 어느정도 받을 수 있을지..요?

[지구여행자]

오~재건축 투자는 무조건 큰돈이 드는줄 알았는데 아니었군요. 재건축투자 핵심포인트..감사합니다.

[수원부자]

재아님 어렵다고 생각한용어들 차근차근 천천히 설명해주셔서 감사합니다^^ 재아님 강의 꼭 들어보고싶습니다!!

[행복한 인생3막~❤]

이주비대출을 활용한다면 적은돈으로 투자가 될수있겠네요~~^^

"아는만큼 보인다"는 말이 맞는것같네요

오늘도 공부하고 갑니다~
재건축 쉽게 알려주는 재아님 감사합니다^^

[진격의 거인]

재아님 ~~~ 재건축/재계발이라는 신세계를 이리도 쉽고 깔끔하게 설명해 주시니 너무 감사합니다.
재아님 특강도 들었습니다. ~~^^

[햄복이]

와~ 정말 쏙쏙들어오게 설명해주시네요 감사합니다~

[굿머니]

와 재건축, 재개발 너무 재밌습니다 ㅎㅎ
강의가 기다려집니다

[매직지니]

또 새로운 세계를 만나며 신기하고 궁금하고 배우고 싶어지네요 감사합니다 재아님!!!

[피비]

재재반 듣고 있는데 오늘 칼럼을 읽으니 복습이 되었습니다^^종자돈이 부족해서 뒤쳐지는 느낌이지만 소액으로 할 수 있는 투자를 찾아봐야겠어요~좋은 글 좋은 강의 고맙습니다~~

[갱호]

어렵게만 느껴지는 재건축 투자를 이렇게 쉽게 설명해주시다니 정말 대단하세요. 감사합니다!^^

[샹스]

자세히 공유해주셔서 감사합니다 재아님!

[행복친구]

재아님의 글을 읽으니 오던 잠도 달아나네요.
눈이 번쩍 뜨이는 글이었습니다.
정말 잘 읽었습니다.
꼭 강의에서 뵙기를 희망합니다..... ^_^

[세붕이]

재아님은 이런 꿀팁들을 다 어떻게 아시고 가르치시는지요 ㅎㅎ
재아님 덕분에 재재라는 새로운 세상에 눈 뜨고 있어요~
정주행 다 하구 기회되면 수업에서도 뵐게요 ㅎㅎ

[김한결(steady)]

재아님 나중에 강의 꼭 듣고싶어요! 좋은 글 감사합니다.

[파란 i]

좋은말씀 감사합니다

[맹두박사]

정말 아는만큼 보인다가 맞는 말인가봐요... 재재강의 얼른 수강하러 가야겠습니다! 좋은 칼럼 감사합니당~!

[행복한천재]

와 엄청난 글입니다. 정말 잘 읽었습니다.

[논산훈련소]

유익하고 좋은글 감사합니다^^

[감사 땡큐]

좋은 정보 감사드립니다.^^

[재봉]

가슴이 떨리는 글이네요 ㅋㅋㅋㅋ
사실~~ 쌤 수업은 좀 있다가 들을 예정이었는데...
언능 들어야겠다는 생각이 자꾸 듭니당 ㅋㅋㅋ

[경소]

오랜만에 강의에서 배웠던 부분을

다시 복습하는 느낌이네요

이주비대출과, 비례율 등 필수용어등은

재개발,재건축 투자를 위해서 필히

숙지해야 할거 같습니다

좋은 글 감사합니다

[엄티]

복습하는 느낌으로 잘 읽었습니다 재아쌤~~ 좋은 칼럼 감사해요!!:)