■ 임차인이 기간 만료 전에 이사나간 경우의 문제
임차인이 살다보면 피치 못할 사정으로 갑작스레 이사해야 하는 경우가 발생합니다.
임대차계약 체결 시 가까운 시일 내에 해외인사발령 등이 예상된다면 임차인으로서는 임대차계약 체결 시 “임차인이 무슨 사유로 인해 이사 나가야 하는 경우에는 임대차기간 만료 전에도 임대차계약을 해지할 수 있다”하고 이른바 ‘임의해지권’을 설정하는 특약을 둘 것을 권합니다. 이런 특약이 없는 경우 크게 두 가지 문제가 발생합니다.
▶. 잔존 기간 ‘월세 부담’의 문제
첫 번째 문제에서 임대인으로서는 “임차인은 남아있는 임대기간에 해당하는 임료 합계 금액 상당을 부담을 요구할 것입니다. 그렇지 않으면 계약해지 요구에 응하지 않겠다”고 할 수 있을 것입니다. 반면 임차인이 부득이 나가야 되는데 잔존 기간의 차임을 지급하라면 억울할 수 있을 것입니다. 이런 경우 양자 합의로 해지하면 좋지만 합의가 되지 않을 경우 어떻게 처리하는 것이 타당할까? 이에 관한 명확한 판단기준을 제시한 판례는 없습니다.
임차인은 약정한 임차기간까지 사용·수익하지 못한 데 따른 채무불이행책임으로 ‘3개월분 차임’을 배상하고 임대차관계의 법적 구속에서 해방된다고 보면 어떨까?
이 같은 판결은 없지만 조정사건에서는
①. 대법원이 임대차 종료 시 임차인의 원상회복의무 지체로 인해 입은 임대인의 손해는 이행지체일로부터 실제로 임대인이 원상회복을 완료한 날까지가 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었을 가상(假想)의 날까지의 임료 상당액이라고 판시한 점(대법원 1999. 12. 21. 선고 97다15104 판결)
②. 임대차 거래실무에서 3개월 정도면 새 임차인을 들이는 데 부족하지 않은 기간인 점
③. 새 주택임대차법 제6조의3(계약갱신요구 등) 제6항 제1호에서 임대인이 임차주택에 실제 거주하려는 경우를 사유로 새롭게 도입된 임차인의 계약갱신요구를 거절했음에도 불구하고 정당한 사유 없이 제3자에게 임차주택을 임대한 경우 임대인이 배상할 손해배상액의 세 가지 기준 중 하나가 ‘갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액’인 점을 그 근거로 조정하는 사례가 있습니다. .
잔존 기간의 차임 합계액을 보증금에서 죄다 공제하고 임차기간 만료 전에 이사를 간 임차인이 있다고 하자. 그런데 잔존 기간이 도과하기 전에 임대인이 새 임차인을 들여 다시 임대한 경우라면 이 같은 사실을 알게 된 종전 임차인 입장에서는 뭔가 막연하지만 억울한 심정이 들지 않겠습니까.
법리적으로 이런 경우라면 적어도 새 임차인이 임대차계약을 체결하고 이사 온 때는 임대인이 종전 임차인과의 임대차계약을 해지하는 데 묵시적으로 합의한 것으로 볼 수 있습니다. 그렇다면 기존 임차인은 임대인이 새 임차인한테서 차임을 받는 때부터는 더 이상 차임을 지급할 의무가 없습니다. 만약 임대인이 기존 임차인과 새 임차인 양쪽으로부터 이중으로 차임을 받았다면 기존 임차인의 보증금에서 공제한 차임 부분은 ‘부당이득’으로 이를 반환해야 할 의무가 있습니다.
▶. ‘중개수수료 부담’의 문제
두 번째 문제에서 흔히 임차인 사정으로 계약을 어기고 나가는 만큼 이에 대한 변상조로 중개보수료를 대신 부담하는 것이 ‘부동산 거래관행’입니다. 임차인이 새로 들어올 세입자를 임대인을 대신해 구해주고 나오는 것도 마찬가지입니다. 이 경우에도 명확한 판단기준을 제시한 대법원판례가 없습니다.
다만 법원은 임대차기간을 1년으로 약정한 임차인이 잔여기간 3개월을 남기고 나갈 경우에 임대인이 새 임차인과 임대차계약을 맺으면서 지출한 중개보수료는 특별한 약정이 없는 한 임차인이 부담할 성질이 아니라고 봤습니다. 이와 같이 판시한 근거로 ‘임대인은 임차인이 약정한 임대차기간이 종료되기 전에 계약관계 청산을 요구했기 때문에 중개보수료를 부담해야 한다고 주장하나 임차인과의 임대차계약이 정상적으로 종료된 경우에도 임대인은 어차피 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하기 위해 중개보수료를 지불해야 하므로, 임차인이 중개보수료를 부담해야 한다고 볼 수 없다’고 밝혔습니다(서울지법 판결 97나55316).
이 문제에도 임대차 거래실무에서 새 임차인을 들이지 못한 사유로 계약기간 만료 후에도 보증금 반환이 2~3개월 늦춰지는 경우가 다반사인 사정을 감안할 때 계약 종료 2~3개월 전에 하는 이사만큼은 임대차의 정상적인 종료로 봐 중개보수료 부담 문제는 논외로 삼는 것이 타당하겠습니다.
곧 잔존 계약기간이 얼마나 남았는지에 불문하고, 적어도 법리적으로는 임대인이 부담하는 것이 타당합니다.
새 임차인을 구하는 중개의뢰인은 임대인이지 임차인이 아니기 때문입니다. 새 임차인을 구하는 중개계약의 당사자는 임대인과 공인중개사 두 사람뿐입니다. 물론 당초 임대차계약에서 “계약 만료 전에 임차인이 이사할 때는 부동산 중개보수료를 임차인이 부담한다”하고 약정했다면 임대인은 이 약정에 근거해 얼마든지 적정 중개보수의 부담을 임차인에게 전가시킬 수 있습니다. 즉 기간전에 이사를 가기에 계약의 불이행으로 손해배상을 한다고 생각하면 편하다고 생각이 됩니다.
※ 참조
■ 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
[본조신설 2020. 7. 31.]
※ 참조
■ 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)
① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <개정 2020. 7. 31.>
② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. <신설 2020. 7. 31.>
[전문개정 2008. 3. 21.]
■ 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
[전문개정 2008. 3. 21.]
■ 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다. <개정 2010. 5. 17., 2013. 8. 13., 2016. 5. 29.>
1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율
[전문개정 2008. 3. 21.]
■ 대법원 1999. 12. 21. 선고 97다15104 판결
[손해배상(기)][공2000.2.1.(99),263]
【판시사항】
[1] 임대차 목적물에 대한 원상복구비가 임대차 목적물의 교환가치 감소분을 현저하게 넘는 경우의 통상손해액(=임대차 목적물의 교환가치 감소분)
[2] 임대차 목적물에 대한 원상복구비가 임대차 목적물의 시가보다 현저하게 높아 손해배상액을 교환가치 감소 부분 범위 내로 제한하는 경우, 장래 임대차 목적물을 사용·수익할 수 있었을 이익을 따로 청구할 수 있는지 여부(소극)
[3] 임차인이 임대차 종료로 인한 원상회복의무를 지체함으로써 임대인이 대신 원상회복을 완료한 경우, 임대인이 입은 손해의 범위
【판결요지】
[1] 임대차 목적물이 훼손된 경우에 그 수리나 원상복구가 불가능하다면 훼손 당시의 임대차 목적물의 교환가치가 통상의 손해일 것이고 수리나 원상복구가 가능하다면 그 수리비나 원상복구비가 통상의 손해일 것이나 그것이 임대차 목적물의 교환가치가 감소된 부분을 현저하게 넘는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 일반적으로 경제적인 면에서 수리나 원상복구가 불능이라고 보아 형평의 원칙상 그 손해액은 임대차 목적물의 교환가치 감소 부분 범위 내로 제한되어야 한다.
[2] 임대차 목적물에 대한 원상복구비가 임대차 목적물의 시가보다 현저하게 높아 임차인의 손해배상액을 그 교환가치 감소 부분 범위 내로 제한하는 경우, 결국 그 손해액은 그 교환가치 감소 부분 및 그에 대한 지연손해금 상당액이고 장래 그 임대차 목적물을 사용·수익할 수 있었을 이익은 그 교환가치 감소 부분에 포함되어 있어 이를 따로 청구할 수 없다.
[3] 임대차 종료시 임차인의 원상회복의무 지체로 인하여 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이다.
【참조조문】
[1] 민법 제393조, 제618조, 제763조[2] 민법 제393조, 제763조[3] 민법 제393조, 제618조
【참조판례】
[1] 대법원 1994. 10. 14. 선고 94다3964 판결(공1994하, 2970)
대법원 1996. 1. 23. 선고 95다38233 판결(공1996상, 663)
대법원 1998. 5. 29. 선고 98다7735 판결(공1998하, 1759)
대법원 1999. 1. 26. 선고 97다39520 판결(공1999상, 339)
[2] 대법원 1980. 12. 9. 선고 80다1840 판결(공1981, 13459)
대법원 1990. 8. 28. 선고 88다카30085 판결(공1990, 2011)
대법원 1990. 10. 16. 선고 90다카20210 판결(공1990, 2272)
[3] 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결(공1990, 2406)
【전 문】
【원고,상고인】 원고 1 외 1인 (원고들 소송대리인 변호사 금태환)
【피고,피상고인】 피고 1 외 1인
【원심판결】 대구고법 1997. 2. 26. 선고 95나4729 판결
【주문】
상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고들의 부담으로 한다.
【이유】
원고들 소송대리인의 상고이유를 본다.
1. 상고이유 제1점에 대하여
원심판결 이유에 의하면 원심은, 피고들과 소외인(제1심 공동피고)이 마사토 적치장 및 반출도로로 사용하기 위해 원고들로부터 이 사건 각 논을 임차하면서 마사토 채취작업이 끝나면 논을 원상으로 복구해 반환하기로 하고도 이를 어기고 논을 복구해 주지 않자 원고들이 소외인을 재물손괴죄로 고소하였다가 그 수사과정에서 소외인으로부터 이 사건 각 논에 대한 원상복구비조로 원고 1은 금 5,000,000원, 원고 2는 금 3,000,000원을 각 지급받고 고소를 취소한 사실을 인정한 다음 피고들이 원고들에게 지급하여야 할 손해배상액에서 그 각 금액을 공제하였다.
원심이 설시한 증거관계를 기록과 대조하여 검토하면 원심의 사실인정은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 채증법칙 위반 등의 위법이 있다고 볼 수 없다.
상고이유 주장은 이유 없다.
2. 상고이유 제3점에 대하여
임대차 목적물이 훼손된 경우에 그 수리나 원상복구가 불가능하다면 훼손 당시의 임대차 목적물의 교환가치가 통상의 손해일 것이고 수리나 원상복구가 가능하다면 그 수리비나 원상복구비가 통상의 손해일 것이나 그것이 임대차 목적물의 교환가치가 감소된 부분을 현저하게 넘는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 일반적으로 경제적인 면에서 수리나 원상복구가 불능이라고 보아 형평의 원칙상 그 손해액은 임대차 목적물의 교환가치 감소 부분 범위 내로 제한되어야 할 것이다( 대법원 1994. 10. 14. 선고 94다3964 판결, 1996. 1. 23. 선고 95다38233 판결, 1998. 5. 29. 선고 98다7735 판결 등 참조).
원심이 원고 1의 이 사건 논에 대한 원상복구비가 이 사건 임대차 종료 무렵의 그 논의 시가보다 현저하게 높다고 하여 피고들의 원고 1에 대한 손해배상액을 그 논의 교환가치 감소 부분 범위 내로 제한한 것은 위 법리에 따른 것으로서 정당하고, 임대차 목적물이 토지라 하여 달리 볼 것은 아니며, 거기에 손해배상에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다고 할 수 없다.
상고이유 주장도 이유 없다.
3. 상고이유 제2점에 대하여
원심판결 이유에 의하면, 원심은 피고들이 이 사건 임대차 목적물인 논들을 원상복구하지 아니한 채 반환한 탓으로 인하여 원고들이 1992. 1. 1.부터 5년간 이 사건 논에서 농사를 지어 얻을 수 있었을 영농수입을 얻지 못하게 되는 손해를 입었으니 피고들은 복구비 상당 손해 이외에 그 동안의 임료 상당 손해도 배상하여야 한다는 원고들의 주장에 대하여 그 판시와 같은 이유로 이를 배척하였는바, 기록에 비추어 보면 원고 1의 경우에는 그 논에 대한 복구비가 논의 시가보다 현저하게 높아 피고들의 손해배상액을 그 교환가치 감소 부분 범위 내로 제한하므로 결국 그 손해액은 그 논의 교환가치 감소 부분 및 그에 대한 지연손해금 상당액이고 장래 그 논을 사용·수익할 수 있었을 이익은 그 교환가치 감소 부분에 포함되어 있어 이를 따로 청구할 수 없다 할 것이고(대법원 1980. 12. 9. 선고 80다1840 판결 참조), 원고 2의 경우에는 임대차 종료시 임차인의 원상회복의무 지체로 인하여 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이라 할 것인데(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결 참조), 원고 2의 논에 대한 복구비의 내용이나 규모 등에 비추어 볼 때 이 사건 임대차가 종료한 후 원고 2 스스로 복구를 하였다면 다음해에 영농을 시작하기 전까지 복구를 충분히 마칠 수 있다고 보이므로 결국 그 복구비 상당 손해 이외에 따로 복구가 지체되어 영농을 하지 못하는 손해까지 입었다고 보기 어렵다고 할 것이므로, 원심판결의 이유에 다소 부족한 점이 있으나 원고들의 위 주장을 배척한 것은 결론이 정당한 것으로 수긍이 되고 거기에 손해배상에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 수 없다.
상고이유 주장도 이유 없다
4. 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 서성(재판장) 지창권(주심) 신성택 유지담