2014 입대의(아파트 입주자대표회의) 10대 주요판결_해설

[지둥굴(윤선기)]

ㅡ아파트비리추방 국민연대(f.b)

2014 입대의 10대 주요판결_해설

[369호] 2014년 12월 29일 (월) 17:56:06

전국아파트신문  jkaptn@jkaptn.com

올 한해는 아파트 입주자대표회의 판결이 유난히 많았고, 특히 “김부선”사건으로 인하여 입주자대표회의 사건에 세간이 관심이 집중되었습니다. 이에 올해 법리적으로 중요한 10대 판결을 모아보았습니다(지면 관계상 법원판단은 생략하였으나 온라인“전국아파트신문”에는 모두 삽입되어 있으니 참조하시기 바랍니다)

1. 동대표 선출과정에서 각 입주민의 한 표의 가치가 각기 다르고 그 차이가 현저할 경우 해당 입주자대표회의 선거는 무효이다(대법원 2014. 2. 21. 선고 2011다101032 판결)

판례 해설
하자소송을 제외한 순수한 입주자대표회의 사건으로서는 위 사안이 올해 유일한 대법원 판례이다. 대상 판결은 선거의 기본 원칙과 관련된 판결로서 입주자대표회의를 떠나 우리나라의 모든 선거에 적용되는 원칙이다. 어쩌면 입주자대표회의 동대표 선거에 대하여 가장 늦게 적용된 면이 없지 않다. 
이 사건에서 문제되는 선거원칙 중 하나는 평등원칙으로서 모든 유권자에게는 1인 1표의 투표권이 부여되고, 부여된 1표의 가치는 모든 유권자에게 동일하여야 한다는 것이다. 그러나 입주자대표회의 선거에서 어떤 동에서는 100세대에 1명의 동대표를 선출하는 한편 다른 동에서는 10세대에 1명의 동대표를 선출하다면, 결국 이러한 경우 위 100세대의 동에서 동대표를 뽑은 유권자들은 10세대의 동 유권자들에 비하여 투표가치가 1/10의 밖에 없는 것이고 이러한 상황은 선거의 대원칙인 평등원칙 중 1표의 가치동일성에 위배된다는 것을 확인한 판결로서 의의가 있다.

2. 위탁관리업체와 계약을 해지 하고자 할 때 해당 계약해지와 관련하여 입주자대표회의 의결이 무효로 되었을 경우, 입주민들의 과반수 동의만으로 계약 해지의 효력을 주장할 수 있는 지 여부(의정부 지방법원 고양지원 2013가합3910  계약유효확인 등)

판례 해설
흔히 아파트에서 무엇인가 문제가 생기면 입주민의 동의로 모든 것이 다 해결될 것 같은 분위기가 간혹 생기곤 하는데 그러한 경향에 제동을 건 판결이다. 즉, 아무리 입주민의 동의가 존재한다고 하더라도 입주자대표회의와 적법한 계약을 체결한 업체에 대하여 입주자대표회의 의결 없이는 계약을 해지시킬 수 있는 어떠한 법적 권한이 없다는 것을 확인한 판결이다.

3. 주택법 및 동법 시행령에 동별 대표자의 피선거권 제한 사유를 관리규약 등에 위임하고 있지 않은 이상 결격사유를 이 사건 아파트 입주자대표회의나 선거관리위원회가 임의로 창설할 수 없다(서울북부지방법원 2013가합 20919).

판례해설
대법원 2014. 2. 21. 선고 2011다101032 판결에 이어, 지방자치제와 더불어 풀뿌리 민주주의를 선언하고 있는 현 시점에서 아파트선거에도 이러한 민주주의의 원칙을 적용하려는 법원의 의지가 보이는 하급심 판결이다. 이 사건 아파트에서는 주택법에 규정되지 않은 사유, 즉 사전선거운동과 후보자 등록서류 미비를 이유로 곧바로 동대표 후보자 등록사퇴를 시켰다. 이에 대해 법원은 이와 같은 이 사건 아파트의 선거관리위원회의 결정이 해당 입후보자의 피선거권을 해한다고 판단하여, 위 사퇴결정을 무효로 만든 것이다. 아파트 자율권을 인정하기 위한 기본적인 전제가 입주민 대표선출에 관한 선거권과 피선거권이 보장되어야 한다는 점에서 지극히 타당한 판결이라고 보이다.

4. 아파트에 하자가 발생하였는지 판단하는 기준 및 아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공되었으나 준공도면에 따라 시공된 경우 이를 하자라고 볼수 있는지 여부(원칙적 소극)대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762 판결【손해배상(기)】

판례해설 
올해 하자소송과 관련한 대표적인 대법원 판결로서, 수년간 논쟁이 되어온 하자의 기준 도면을 무엇으로 할 것인지 여부에 대한 종지부를 찍은 판결에 해당한다. 본 판결로 인하여 아파트에서는 시공사 또는 시행사에 청구할 금액이 상당히 줄어들 것으로 판단된다.  

5. 입대의 명의로 관리비 미납 소유자에 대하여 소를 제기할 경우 별도의 입주자대표회의 의결은 필요 없다(서울동부지방법원 2013가합9404).

판례해설 
원칙적으로 입주자대표회의가 입대의 명의로 소를 제기하거나 신청을 할 경우 입주자대표회의는 그에 대한 입대의 의결을 거쳐야만 적법한 판단을 받을 수 있으나, 이의 예외를 인정한 판결이다. 즉 관리비 징수와 관련한 본 대상 판결은, 입주자대표회의가 관리소장을 통하여 관리비를 징수할 권한이 있는 점(이는 별도의 의결이 필요하지 않다), 실제로 입주자대표회의가 관리비를 징수하고 있는 점, 징수방법의 하나로서 소송을 제기하여왔던 점에 착안하여 입주자대표회의가 의결 없이 관리비 미납을 이유로 소제기가 가능하다고 판시하였다. 그러나 본 판결은 예외적인 판결로서 일반화해서는 안 될 것이다.

6. 입주자대표회의는 구분소유자를 대신하여 물권적 방해배제 청구를 대신하여 행사할 수 없고 대외적인 권한을 행사할 여지도 없다(수원지방법원 안산지원 2013가합6398 사건)

판례 해설
입주자대표회의의 권한 범위를 명확히 인정한 판결에 해당한다. 즉 입주자대표회의는 주택법에서 특별히 인정한 입주민들의 대표기관에 불과하기 때문에, 주택법 및 동법 시행령, 그리고 해당 아파트 관리규약에 규정된 조문에 의하여만 권한의 범위가 결정된다(물론 해당 아파트 관리규약이 주택법의 조문에 위배된다면 해당 관리규약은 무효이다). 이 사건에서는 아파트 주변 공장 가동으로 입주민들이 피해를 입은 것이 문제되었다. 법원은 공장가동으로 인한 방해배제를 구하기 위한 권리는 입주민의 소유권 또는 점유권에 기초한 방해배제, 방해예방청구권이므로 오직 입주민들 고유의 권리일 뿐이고, 입주자대표회의와는 관계없는 권리라는 점을 밝혔다. 차후 아파트에서는 소송의 당사자로 누구를 지정할 것인가에 관해 신중을 기하여야 할 것이다.

7. 무효인 입주자대표회의 의결과 관련하여 1심 판결 이후 적법한 추인 결의가 있었을 경우 무효인 입주자대표회의 의결에 관하여 더 이상 다툴 이익이 없다(2013나 3218 대구고등법원)

판례 해설
입대의 사건의 묘미이고 확인의 이익을 구하는 당사자를 허탈하게 하는 판결에 해당한다. 즉 원고가 어렵게 1심에서 결의 무효 또는 부존재 확인을 받았는데, 입대의가 위 1심 승소판결에 불복하여 항소한 후 부적법한 해당결의에 관하여 추인을 한다면, 원고에게는 더 이상 해당 소송을 지속할 확인의 이익이 없어지는 것이다. 이와 동일한 선상에서 선거절차가 부적법하다고 하여 패소당한 입대의나 관리단으로서는, 2심 소송 도중 해당 선거절차를 재차 적법하게 진행함으로써 부적법한 절차의 보완을 마무리하고 해당 소송을 간단히 각하로 만들 수 있다. 무엇인가 부적법해 보이기는 하지만 민사소송법상의 확인의 이익이라는 요건으로 인하여 발생한 상황이기 때문에 이와 같은 요건을 적절히 활용한다면 소송의 결론을 유리하게 할 수 있다.

9-1. 장기수선계획에 따르지 않은 장기수선충당금의 사용은 설령 입대의의 결의로 사용되었다 하더라도 그 자체로 입주민에게 손해가 발생하는 것이므로 횡령죄에 해당하여 불법행위 및 부당이득을 구성한다고 한 사례(2012가단57354 횡령금 등 반환 의정부지방법원). 
9-2 관리외 수입(장기수선충당금으로 적립하여야 하는 금액) 그리고 장기수선충당금으로 임원 명절선물비를 이는 업무상 횡령죄가 성립한다(창원지방법원 2013고정1490 판결). 

판례 해설
입주자대표회의 강의를 나갈 때마다 장기수선충당금 사용할 때는 손을 떨면서 사용하라고 거듭 강조한다. 이를 무단으로 사용할 경우 관리업체에 대하여는 영업정지 또는 과태료 처분이 내려질 수 있고, 해당 당사자는 횡령죄로 처벌받을 수 있기 때문이다. 주택법과 그 시행령, 시행규칙에서는 장기수선충당금의 사용을 엄격하게 제한하고 있다. 장기수선충당금의 사용이 아파트를 위하여 사용되었다는 점만으로, 또는 입주자대표회의 결의나 입주민의 동의를 받았다는 사유만으로 면책이 되는 것이 아니라 위 법조문에 규정된 대로 그 절차에 따라 사용되어야만 비로소 면책이 될 수 있다. 대상판결은 장기수선 충당금 사용으로 인한 형사 처벌과 더불어 민사상 손해배상청구를 당할 수 있음을 확인한 판결로서 의의가 있다. 

10. 집합건물관리단의 관리규약에 특정 업종제한이 존재한다 하더라도, 이러한 업종 제한이 특정 구분소유자의 이익을 해한다고 해석할 수 없다(서울중앙지방법원 2013가합93598).

판례 해설
마지막으로 최근에 자주 발생하는 상가업종제한과 관련된 사례를 하나 포함시켰다. 이 사건에서는 해당업종제한 규약이 특정 구분소유자에게 특별히 영향을 미치는지 여부, 만약 그렇다면 영향을 받는 해당 구분소유자로부터 동의를 받아야하는지 여부가 문제되었다. 대상판결은 업종제한에 관한 관리단 규약을 새로 설정하는 경우, (기존에 해당 업종을 영위하는 구분소유자가 아닌 한) 모든 구분소유자에 대해 영향을 미치는 조문에 해당하기에 이를 두고 특정 구분소유자에게만 영향을 미친다고 볼 수 없다고 판단함으로써 원고의 손을 들어준 것이다. 상가에 임차인으로 들어갈 예정이라면 자신이 영업할 업종을 할 수 있는 지 여부를 먼저 확인하고 입점해야 할 것이다.

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