그때 그뉴스...2009년 김헌동 인터뷰 [아파트 500만개 쏟아져 집값 반토막 날것..]

[부테크1번지송팀장]

▲ SH공사 사장, 서울 내곡지구 6개 단지 분양 원가 공개 SH공사 사장, 서울 내곡지구 6개 단지 분양 원가 공개(서울=연합뉴스) 황광모 기자 = 김헌동 서울주택도시공사 사장이 22년3월31일 오전 서울 서초구 신원동 내곡지구 내 공원에서 열린 기자간담회에서 내곡지구 6개 단지의 분양 원가를 공개하고 있다.SH공사는 김 사장의 취임 후 과거 10년 동안의 주요 사업지구에 대한 분양 원가를 공개하고 있으며 오금,항동,세곡2지구에 이어 이날 내곡지구도 공개한 것이다.이날 공개된 내곡지구 6개 단지의 분양 원가는 평당(3.3㎡) 959만∼1천468만원으로 7개 단지 중 민간이 분양한 4단지를 제외한 1?2?3?5?6?7 단지의 분양 원가이다. 이들 6개 단지는 SH공사가 2014년 분양하고, 2016년까지 입주한 단지들로 보금자리주택 시범사업으로 추진됐으며 개발제한구역을 해제해 개발해 원가가 낮게 책정된 것이 특징이다

그때 그뉴스...2009년 김헌동 인터뷰 

우연히 김헌동 관련 뉴스를 찾아보다 2009년 인터뷰 기사 까지 거슬러 올라갔네요

“아파트 500만개 쏟아져 집값 반토막날 것"

<인터뷰> 김헌동 “미분양 20만개 팔려다 집값 폭락만 가속화

”2009-01-06 09:29:20

최근 강남 재건축 아파트값이 반등 징후를 보이는 것과 관련 김헌동 경실련 아파트값거품빼기운동본부장은 “반등하고 있다는 지역의 매물이 평상시에 비해 2~3배 정도 나와 있지만 거래가 실종된 지 오래”라며 일부 언론의 무책임한 보도라고 일축했다.

김 본부장은 지난 4일 본지와의 인터뷰에서 “실제 현장은 부동산 거래가 이뤄지지 않아 많은 사람들이 고통을 받고 있다”며 이같이 말했다.

그는 “정부의 대책 발표 이후 정반대로 땅값, 집값은 계속 떨어지고 있다. 불과 4개월 사이 고점대비 3~40%의 아파트값이 떨어지는 기현상이 일어난 거다. 아무도 납득하지 못할 상황이 전개되고 있다”며 원인을 과잉공급에서 찾았다.

그는 "정부가 15만~20만채 가량 되는 건설업자들의 미분양 아파트를 해소하는 정책에 포커스를 맞추다보니 지방이나 수도권에서 최근 4년간 분양을 마치고 이제 막 입주를 시작하는 지역에서 쏟아져나온 분양권 매물만 1백만건에 달한다"고 지적했다. 그는 "여기에 강남 3구를 제외한 수도권과 지방의 투기지역, 투기과열지구를 해제함으로써 다주택자나 이사를 게획했던 사람들이 쏟아낸 매물이 전체 주택의 10%에 달하는 1백60만채에 달할 것으로 업계에서는 추정하고 있다. 결국 전체적으로 2백60만채의 매물이 시장에 나와 있고 미분양주택까지 합치면 매물은 약 3백만개에 달한다. 부동산 연간 평균 거래량(1백60만채)의 두 배가 넘는 수치"라며 "미분양 20만개 팔려다 결국 300만개가 나온 셈”이라고 추가 집값 하락을 기정사실화했다.

그는 “규제를 풀면 풀수록 매물은 계속해서 넘쳐날 수밖에 없다. 게다가 올해 경제 상황이 악화되면 집을 처분하고자 하는 사람들이 점점 늘어날 테고 1주택자들도 매물에 합류할 가능성이 높다”며 “결국 올해 주택시장에 매물은 5백만개에 달하고 매수자는 적어서 집값은 현재 가격의 반토막으로 계속해서 떨어질 수밖에 없다”고 단언했다.

그는 정부가 추진중인 강남 3구 투기지구 해제에 대해서도 “이미 강남 3구를 빼고도 목동, 과천, 분당, 용인 등 버블세븐 지역은 해제된 지 두 달이 넘었지만 매물만 쏟아져서 집값이 떨어지고 있다”며 “이런 상황에서 강남 3구가 해제 된다해도 집값이 오를 가능성은 별로 없다”고 말했다.

그는 “지금 가장 심각한 문제는 부동산 버블 붕괴가 아니라, 인위적 경기 부양 말고는 경제 성장동력을 찾지 못하는 현 경제구조”라며 “이 부분은 향후 대한민국을 위해서도 경제구조를 바꾸는 방향으로 정치권 모두가 고민해야 할 문제”라며 차제에 건설업 의존도가 기형적으로 높은 경제구조의 전면 개혁 필요성을 강조했다.

다음 김헌동 본부장과의 인터뷰 전문.

"규제완화로 매물만 3백만개, 내년 5백만개 될 것"

뷰스앤뉴스 이명박 정부의 부동산 규제 완화로 폭락하던 강남 재건축값이 상승세로 돌아섰다는 보도가 나오고 있는데.

김헌동 아파트값거품빼기운동본부장 아니면 말고 식의 무책임한 보도다. 실제 반등하고 있다는 지역의 매물이 평상시에 비해 2~3배 정도 나와 있지만 거래가 실종된 지 오래다. 이런 무책임한 기사를 쓰는 언론들은 지난 5년간 항상 공급이 부족해서 집값이 오른다고 주장하고 집값이 떨어질 때도 공급이 위축되면 향후 2~3년 후 또 다시 집값이 올라 서민들에게 피해가 간다고 주장했던 언론이다. 그러나 공급 위주 정책의 결과는 거품이 잔뜩 낀 아파트의 미분양과 거래 실종 현상이다. 실제 현장은 부동산 거래가 이뤄지지 않아 많은 사람들이 고통을 받고 있다.

뷰스 이명박 정부의 건설경기 부양책으로 부동산 가격이 상승할 것이라는 낙관론은 여전하다.

김헌동 부동산 가격이 향후 3~4년 후에 오를지는 관심밖이다. 당장 3~4개월 앞도 못 보는 상황에서 장기적인 낙관론은 큰 의미가 없다. 중요한 것은 부동산 가격이 당장 시장에 어떤 영향을 주느냐다. 이명박 정부가 지난 8월부터 연말까지 10번의 대책을 내놓은 것이 각종 규제완화, 세제완화, 대출확대 등 부동산 가격 상승과 거래를 늘리기 위한 조치였다. 그때마다 시민단체나 일부 학자들은 결국 공급자들이 요구한 정책을 철저히 반영해 집값을 오르게 만드는 정책이라고 비판해왔다. 그러나 대책 발표 이후 정반대로 땅값, 집값은 계속 떨어지고 있다. 불과 4개월 사이 고점대비 3~40%의 아파트값이 떨어지는 기현상이 일어난 거다. 아무도 납득하지 못할 상황이 전개되고 있다.

뷰스 정부의 대책 발표 이후 계속해서 집값이 하락하는 이유를 뭐라고 보나.

김헌동우선, 정부가 15만~20만채 가량 되는 건설업자들의 미분양 아파트를 해소하는 정책에 포커스를 맞추다보니 지방이나 수도권에서 최근 4년간 분양을 마치고 이제 막 입주를 시작하는 지역에서 분양권 매물이 쏟아져나왔다. 분양권 매물만 1백만건에 달한다. 여기에 강남 3구를 제외한 수도권과 지방의 투기지역, 투기과열지구를 해제함으로써 다주택자나 이사를 게획했던 사람들이 쏟아낸 매물이 전체 주택의 10%에 달하는 1백60만채에 달할 것으로 업계에서는 추정하고 있다.

결국 전체적으로 2백60만채의 매물이 시장에 나와 있고 미분양주택까지 합치면 매물은 약 3백만개에 달한다. 부동산 연간 평균 거래량(1백60만채)의 두 배가 넘는 수치다. 지난 8월부터 가격 하락으로 주택 구입자가 거의 없었던 상황에서 규제와 세제를 풀면 풀수록 거래는 없이 매물만 쏟아져나올 거라는 사실을 정책 당국이 간과한 거다. 즉, 20만개 팔려다 결국 300만개가 나온 셈이다. 규제를 풀면 풀수록 매물은 계속해서 넘쳐날 수밖에 없다. 게다가 올해 경제 상황이 악화되면 집을 처분하고자 하는 사람들이 점점 늘어날테고 1주택자들도 매물에 합류할 가능성이 높다. 결국 올해 주택시장에 매물은 5백만개에 달하고 매수자는 적어서 집값은 현재 가격의 반토막으로 계속해서 떨어질 수밖에 없다.

이명박 정부는 집값 하락을 막으려고 내놨으니 결과적으로 그들은 계속해서 실패를 거듭하고 있지만 현실에서는 거품을 빼는 역할을 하고 있는 거다. 아이러니컬한 상황이 전개되고 있다.

"이미 공급 과잉, 정부의 5백만호 건설은 무모한 계획"

뷰스 이명박 정부의 부동산 경기 부양책 효과가 전혀 없을 것이라고 보나.

김헌동현 상황에서는 실효성이 전혀 없다고 봐야 한다. 주택담보대출 규제 완화를 보자. 집을 사서 이득을 볼 가능성이 높을 때 돈을 빌려서 집을 사지 집을 사서 손해를 보는 사람이 1백만명을 넘는 상황, 특히 2005년 이후 분양받은 사람은 전부 다 추가손실을 막기 위해 집을 내놔도 안 팔리는 상황이다. 누가 대출을 받아 집을 사겠나. 아무런 효과가 없다. 또한 이명박 정부는 지난 해 9월에 주택 5백만호 공급 정책을 발표했다. 연평균 50만채를 공급해야하지만 2008년 첫 해 분양 물량이 25만채도 넘지 못했고 그 중에 절반이 팔리지 않았다. 현재도 공급과잉으로 전세값마저 동반 하락하는 현상이 나타나고 있다. 전세는 투기수요가 없는 실수요다. 그런데 이런 전세값이 3~40% 폭락하는 지역이 나타나는 걸 봐도(송파, 반포, 분당, 용인 등) 분명한 공급과잉인 상황에서 5백만호 추가 건설 계획 자체가 무모한 것이다. 여러 정황을 종합해 볼 때 올해 전체적으로 부동산 가격이 현재 가격의 반토막이 될 것으로 예측된다. 부채는 오히려 늘어나고 자산은 반토막나는 거다.

뷰스 정부가 일시 유보한 강남 3구의 투기과열지구 해제가 결정된다면 단기적인 집값 상승 요인이 되지 않겠나.

김헌동물론 강남 3구 투기과열지구가 해제되면 집갑싱 오를 것이라는 마지막 기대를 갖고 있는 것이 사실이다. 그러나 이미 강남 3구를 빼고도 여의도, 목동, 과천, 분당, 용인 등 버블세븐 지역은 해제된 지 2달이 넘었지만 매물만 쏟아져서 집값이 떨어지고 있다. 이런 상황에서 강남 3구가 해제 된다해도 집값이 오를 가능성은 별로 없다. 결국 부동산 문제는 단순히 규제 몇 개 푼다고 해결될 수 있는 문제가 아니다. 이는 수 십년간 부동산이 투기의 대상이 되면서 벌어진 소유구조 편중 현상이 복합적으로 작용한 결과로 봐야한다.

뷰스 부동산 가격이 계속해서 폭락할 경우 예측해볼 수 있는 상황은.

김헌동집값이 계속해서 떨어지면 이명박 정부는 정책을 통해 집값 하락을 막기가 어렵다. 이렇게 되면 앞으로 선분양 아파트의 분양 여부에 따라서 추진이 결정되는 신도시도 계획 지연이 불가피하다. 지방의 혁신, 행복 도시도 마찬가지다. 아파트 분양이 어려워지면 신도시나 지방 혁신도시 추진이 벽에 부딪칠 것이고 구도시의 재개발, 재건축 추진도 부진을 면치 못할 가능성이 크다. 연간 50만호, 금액으로 따지면 1백50조가 들어갈 건설산업이 침체에서 벗어나지 못할 상황이 전개되고 있다. 많은 건설회사들이 이명박 대통령의 당선 이후 집값이 상승할 것이라는 기대로 프로젝트파이낸싱을 통해 이미 향후 3년간 아파트를 짓기 위한 토지를 구입했는데 그 사업의 분양이 이뤄지지 않는다면 상황은 불 보듯 뻔한 것 아닌가.

"건설업체 줄도산 이미 시작, 미분양 아파트 강매 현상도 벌어져"

뷰스 건설업체들의 줄도산이 심화될 것이라는 말인가.

김헌동이미 건설업체들의 줄도산은 시작됐다. 지난 해 추석 이후 나타난 실제 사례를 보면, 아파트 건설사들이 하도급 대금 지급 기일을 법이 정한 60일 이내 지급하던 것을 요즘은 4개월, 6개월까지 법을 어겨가면서 늦추고 있다. 또 계약을 미끼로 미분양 아파트를 중소하청 회상 강매하는 현상까지 벌어지고 있다. 심지어 정부 재정을 투입해 수행하는 공공 공사의 경우는 현금을 받고 대기업들이 6개월 어음을 지급하는 행위가 이뤄지고 있고 원도급 업체가 도산할 경우 하도급 대금을 보장받기 위한 하도급 대금지급 보증서도 발급 하지 않고 있다. 이런 불공정 거래행위는 중소하청기업으로 이어져 결국 이들 기업들의 부실화가 급속히 진행되고 있다. 대기업 건설사들에 대한 정부 차원의 구조조정이 조속히 이뤄지지 않는다면 중소하청업체로 전가되는 부실이 심화될 것이다. 이런 식으로는 일본식 10년 장기 불황으로 갈 가능성이 높다.

뷰스 부동산 거품의 경착륙이 서민 경제에 타격을 가져올 수 있을텐데.

김헌동당장은 모두 고통을 받겠지만 원래 집이 없는 45%는 크게 피해 볼 일이 없다 그리고 30%에 이르는 지방이나 농가주택 소유자들도 원래 부동산 정책의 수혜자들이 아니다. 결국 이들을 제외한 수도권의 나머지 25% 중에 5%의 다주택 보유자들, 약 1백만 가구 정도가 가장 큰 피해를 볼 가능성이 크다. 그런데 이들도 지난 5년간 자기 의지와 상관 없이 재산이 3~4개 가량 늘어난 사람들이기 때문에 특별히 부채를 많이 얻은 사람을 제외하면 다시 떨어졌다해도 큰 피해를 입었다고 보기 힘들다. 다만 당시 집값 상승분을 대출 받아 다른 분야에 투자한 사람들은 큰 고통을 겪을 수도 있다. 즉 부동산 버블이 커질 때에 비해 당시 95%가 피해를 받았다면 버블 붕괴의 피해는 상위 5%에 집중되기 때문에 버블 발생기에 상실감과 허탈감을 가진 95%에게는 장기적으로 오히려 기회가 생기는 계기가 될 수 도 있다.

뷰스 어쨌든 부동산 경기 회복이 침체국면에 빠진 경기를 회복할 수 있는 중요 변수 아닌가.

김헌동부동산이 경기 회복의 중요 변수가 되는 이유는 우리가 외환위기를 극복하는 과정에서 김대중, 노무현 정부가 인위적 건설경기 부양과 투기조장 정책으로 경제를 지탱해왔기 때문이다. 결국 버블이 꺼지면 대안이 없는 상황을 그때 만든 것 아닌가. 지난 10년 동안 우리 경제가 새로운 성장동력을 찾겠다고 했지만 실패했고 이명박 정부 역시 전혀 성장동력을 제시하지 못하는 상황에서도 대운하, 농지.산지 규제완화 등 부동산 투기 조장 정책을 쓰지 않았나. 이 부분은 향후 대한민국을 위해서도 경제구조를 바꾸는 방향으로 정치권 모두가 고민해야 할 문제다. 지금 가장 심각한 문제는 부동산 버블 붕괴가 아니라 인위적 경기 부양 말고는 경제 성장동력을 찾지 못하는 현 경제구조다.

뷰스 이명박 정부가 향후 취해야 할 부동산 정책은 무엇이라고 보나.

김헌동우선 부실 건설업체들을 퇴출시켜야 한다. 경쟁력 없는 부실 건설업체를 단시안적으로 쥐고 가선 안된다. 외환위기 이후 3천개에서 5만개로 늘어난 건설업체들이다. 이들과 함께 경기부양책, 공급확대정책을 쓴 것이 당장 우리 경제에 도움이 될 줄 알았지만 결국 독이었다. 이제 그 독을 제거해야한다. 주택시장은 소비자 중심의 후분양제, 신도시 100% 공공주택 건설, 재정 투입 건설공사 51% 직접 시공제 도입, 모든 공공공사의 최저가 낙찰제, 종합부동산세 실효세율을 강화해야 한다. 또 현재 도저히 파악이 안되는 매물통계, 부동산 소유 및 보유 통계, 가격 통계 등 주택이나 부동산의 모든 통계를 투명화하면 거품이 낄 여지가 줄어든다. 이렇게 남는 돈을 오히려 새로운 경제 성장동력을 찾는데 투입해야 한다.

이명박 정부가 현 상황에서 상위 5%만을 위한 정책 기조를 중산층, 서민을 위한 정책으로 180도 바꿔 활용하면 좋은 기회가 될 수 있다는 말이다.

만약 올해 집값이 떨어져서 내년 초에 집값이 바닥에 도달했을 때 정부가 1백조원의 공적자금과 1백조원의 국민연기금 등 약 2백조원을 투입해 주택 2백50만채를 구입한다면 공공보유주택 비율을 20% 이상(현재 5% 미만)으로 끌어올릴 수 좋은 기회로 얼마든지 활용할 수 있다. 실제 2백50만채를 새로 확보하려면 판교신도시를 80개를 더 만들어야하는데 새로 신도시를 만들지 않고도 서민과 중산층, 사회적 약자를 위한 공공주택을 확보할 수 있다면 얼마나 좋나. 국민연금으로 주식사서 폭락시켜 손해 보지 말고 차라리 은행 소유 주택들을 싸게 사들여 공급하는 것이 훨씬 좋은 일 아닌가.

최병성 기자

<저작권자ⓒ뷰스앤뉴스. 무단전재-재배포금지>