2022 대한민국 부동산 재테크 지도 / ‘5차 국토종합계획’ 집중해부 ① 용인특례시 편

[복돌이(박창훈)]

2022 대한민국 부동산 재테크 지도 / ‘5차 국토종합계획’ 집중해부 ① 용인특례시 편

2022 대한민국 부동산 재테크 지도 / ‘5차 국토종합계획’ 집중해부 ① 용인특례시 편

‘부동산 고수’가 숨겨놓은 ‘비조정지역 투자 포인트 8곳’

⊙ 용인시 최대 유망주, ‘처인구’에 주목해야 할 이유
⊙ 오를 대로 올랐다? 투자 구루들, “호재는 지금부터”
⊙ 박남숙 시의원 “무한한 발전 가능성, 지금이 용인 선택할 적기”

도움말 이성용 우리옥션 대표

당연한 말이지만, 부동산은 서울에만 있는 게 아니다. 그런데 막상 지방에 투자하기란 어렵다. 멀고, 잘 몰라서다. 그렇다고 일일이 직접 가보기도 힘들다. 그래서 준비했다. 독자들을 대신해 전국 곳곳을 다녀보고 투자 유망 지역을 소개하는 ‘2022년 부동산 재테크 지도’다. 대한민국 국토 정책의 나침반인 제5차 국토종합계획에 따라 구축될 지역별 거점도시를 직접 찾아 현재 개발 상황 및 향후 1~2년 내 변화상을 짚어보는 지면이다. 그 첫 회로 올해 특례시로 승격된 경기도 용인시를 분석해봤다.
 
부동산 가치는 수급에 따라 결정된다. 인구가 늘면 오르고 줄면 떨어진다. 어느 지역에 사람이 모일지, 미리 알 수 있는 방법이 있다. ‘국토종합계획’을 보면 된다. 정부가 국토를 어떻게 이용·개발·보전할 것인지를 20년 단위로 수립하는 국가 최상위의 계획이다. 1972년 1차를 시작으로 지난 2020년 5차 국토종합계획(2020~2040)이, 지난해부터는 5년 단위 실천계획(2021~2025)이 추진 중이다.

베스트셀러 《경매의 신》 《부동산의 신》 저자인 이성용(38) 우리옥션 대표는 “흔히 사람들은 정부가 추진하는 국토종합계획을 단순히 ‘비전에 불과하다’고 생각하지만 4차 계획(2000~2020)의 실천율은 70% 이상이었고, 나머지 30%는 타당성 검토를 통해 5차 계획으로 넘어와 추진 중”이라면서 “결국 이 계획 속에 부동산 재테크의 해답이 있다”고 했다. ‘국토종합계획 전도사’라 불리는 이 대표는 지난 13년간 국토종합계획을 나침반으로 삼아 무려 1950건에 달하는 경매를 진행했다. 그 결과 연평균 40%의 투자수익률을 기록 중이다.
 
5차 국토종합계획은 지역별 인구감소에 따른 거점도시 마련과 이를 연계하는 교통망 구축을 골자로 한다. 인구감소 및 저성장에 대비 지역균형발전을 도모할 혁신도시 10곳과 행복도시(세종시), 새만금(군산) 등 모두 12곳을 거점도시로 육성하고, 이들 지역을 철도, 도로 등의 교통축을 연계해 전국을 2시간대 이동이 가능한 생활권으로 묶는 것이 핵심 내용이다. 이들 지역 안에서도 특히 인구가 집중될 것으로 예상되는 곳이 용인특례시다. 
 
용인시에 주목해야 할 이유
 
이유는 크게 다섯 가지다. 첫째, 특례시로의 승격이다. 지난 1월 13일 수원시(경기), 고양시(경기), 창원시(경남)와 함께 인구 100만 명을 넘어 특례시로 지정됐다. 특례시는 기초지자체의 지위를 유지하며 도시 규모에 맞는 행정·재정적 권한을 갖는다. 박남숙 의원은 “용인시는 2017년 인구 100만을 넘어선 이후 작년 12월 말 기준 107만7508명을 기록하는 등 꾸준히 증가하고 있다”고 했다. 시는 원삼면 SK 반도체 클러스터 준공 및 3기 신도시에 포함된 플랫폼시티 조성 등으로 인구 목표 130만 명을 달성, 2025년 이후 장기적으로 도내 인구 순위 1위로 올라선다는 계획이다.
 
둘째, 광역 교통의 요충지다. 예부터 남북을 관통하는 사통팔달의 요지였다. 지금도 모든 주요 도로가 용인을 지나는데, 더 확장될 전망이다.
 
용인시의 ‘2035 도시기본계획’에는 유난히 ‘연계’라는 단어가 많이 등장한다. 경부축과의 연계, 서울~세종 간 고속도로와의 연계, 제2외곽순환고속도로와의 연계 등이다. 이성용 대표는 “국토종합계획의 모든 개발축은 교통에서 시작된다”면서 “특정 지역의 실천계획인 기본계획서상의 ‘연계’라는 단어는 ‘교통축’을 말한다”고 했다.
 
백군기 용인시장은 ‘용인특례시 출범식 및 반도체 도시 선포식’에서 교통망과 관련해 “경강선 연장, SRT 용인역·오리동천역 추진, 동백, 성복, 신봉역을 연결하는 신교통수단 신설, 서울지하철 3호선 연장, 용인경전철 광교 연장과 동탄~원삼~부발을 잇는 철도 신설과 평택~부발선 노선에 원삼 용인 반도체 클러스터가 포함될 수 있도록 하겠다”고 밝혔다. 이에 따라 올해 제2외곽순환고속도로 서용인IC, 포곡IC 개통과 내년 제2경부고속도로 남용인IC, 북용인IC 개통에 대비해 지방도 321호선, 지방도 318호선 등 연계도로를 확충하기로 했다. 남사IC 신설과 기흥IC 개량공사도 연내 마무리한다.
 
용인시 도시기본계획의 공간구조는 2도심-5지역 중심의 분산집중형 다핵도시다. 주 핵심 도심지의 선정 기준 역시 교통축이다. 서울~세종 간 고속도로, 제2외곽순환고속도로, 경부고속도로축, 수도권광역급행철도(GTX) 등 광역교통망에 의한 중심지 반영이라 볼 수 있다.
 
주 개발축인 경부고속도로축, 서울~세종 고속도로축, 영동고속도로축이 모두 용인을 지난다. 아울러 이들 3개의 개발축을 국도 45, 17, 42호선이 측면 지원하고 있다.
 
경제도심 용인시 기흥구 보정동은 업무·금융·상업 기능의 중추도시를 계획하고 있으며 수도권광역급행철도인 GTX(2024년 개통) 역세권이 구축되고 있다. 행정도심은 용인시청이 있는 처인구 삼가동으로 행정·업무·상업 기능의 중추기능을 담당하게 된다. 시청~김량장동~주변 대학 연계와 더불어 역삼지구 도시개발사업이 현재 진행 중이다. 
 
29곳 산업단지, 일자리 창출 기대

셋째, 경제력과 일자리 창출이다. 오는 2028년까지 일반산업단지 21곳과 도시첨단산업단지 8곳 등 총 29곳의 산업단지가 조성될 예정이다. 완공 후에는 양질의 일자리 7만7000개가 창출될 것으로 추정된다.
 
현재 용인에서 가장 낙후되고 값싼 처인구 원삼면의 135만 평에 SK하이닉스 반도체 클러스터 산업단지 입주를 위한 토지보상 절차가 진행 중이다. 그리고 공사가 시작되면 일단 약 2만5000 명의 노동자가 바로 유입된다. 또한 원삼면을 중심으로 주변에 CJ물류 등 많은 물류단지가 상당한 규모로 들어서고 있다.
 
넷째, 문화·관광 인프라가 물길을 따라 설계되고 있다. 문화·관광 중심의 개발에 있어 우수한 자연환경 입지를 중심으로 발전방향을 설정하면서 신갈·이동저수지, 진위천, 용담저수지, 경안천, 신갈천, 탄천, 청미천 등에 집중해볼 필요성을 시사했다.
 
마지막으로 다섯째. 그럼에도 투자 매력이 있는 비조정지역들이 있다는 점이다. 처인구의 포곡읍, 모현읍, 백암면, 양지면, 원삼면 가재월·사암·미평·좌항·두창·맹리 등이다. 
 
新성장 발전축은 ‘처인구’
 
흔히 용인 하면 사람들은 수지구와 기흥구를 떠올린다. 그도 그럴 것이 인구의 약 80%가 이 두 지역에 몰려 있다. 한편 처인구는 용인에서 땅이 가장 넓은 구임에도 인구는 약 20%밖에 안 된다.
 
이성용 대표는 “수지구와 기흥구는 이미 개발가용지가 한계에 이르러 도로 교통축을 중심으로 개발할 만한 부지가 마땅히 없다”면서 “결국 균형발전을 위한 신성장 발전축은 바로 처인구”라고 했다.
 
투자자들의 관심 또한 이 지역으로 몰리고 있다. 최근 처인구의 마평동, 고림동 일대 약 20평 토지를 매입한 박명숙씨는 “용인 처인구는 현재 투자자들 사이에서 가장 핫한 지역”이라고 했다. 그는 “국제물류단지4.0, SK하이닉스 등의 배후단지로 마평동, 고림동 일대에 상가와 주택단지가 개발될 거라 판단했다”면서 “처인구청 또한 이전을 앞두고 있는 만큼 추후 가치 상승이 기대된다”고 했다.
 
실제로 국토 균형발전을 위한 용인시 신성장 교통축 또한 상당수 처인구를 거점으로 하고 있다. 먼저 처인구 남북을 관통하는 서울~세종 간 고속도로와 직접적으로 연계되는 모현IC와 원삼IC는 처인구 남북균형발전의 중요한 축이다. 둘 다 2023년 개통 예정이다.
 
경부광역축으로는 대한민국의 대동맥과 같은 경부축과 직접적으로 연결되는 남사IC가 있다. 2021년 말 개통 예정이었으나 토공작업 지연으로 올 5월 말로 연기됐다. 이 대표는 “남사신도시(약 6k㎡)를 배후 주거도시로 첨단제조 산업 설치 및 수원~화성~평택과의 산업연계로 서남부권 성장동력이 될 것으로 보인다”고 했다.

모현·포곡의 문화관광 복합밸리
 
처인구의 동서남북을 하나씩 살펴보자. 우선 처인구 북부 지역에서 눈여겨봐야 할 곳은 모현읍과 포곡읍 지역이다. 모현과 포곡은 경기도 종합계획에서 제시된 대로 수원화성~한국민속촌~에버랜드 역사문화관광벨트와 연계돼 포곡·모현 일원에 문화관광 복합밸리가 조성 중이다. 이성용 대표는 “기본계획에서 용인시는 시 예산뿐만 아니라 민간개발 위주로 개발하겠다는 전략인 만큼 문화관광과 관련한 토지의 행위 제한 등이 지속적으로 완화될 것으로 보인다”고 했다.
 
문재인 정부 들어 전국 대부분 지역이 투기지역, 투기과열 및 조정지역 등으로 지정됐지만 모현과 포곡은 드물게 비조정지역으로 남아 있다. 개인이 문화관광과 관련한 시설부지 투자에 가격과 기회에 있어 상당한 이점이 있다는 얘기다. 이 대표는 “이에 따라 2023년 개통 예정인 모현IC(서울~세종 고속도로)로부터 2km 이내 떨어진 주변 부지들이 주요 투자처로 급부상할 것으로 보인다”면서 “또한 모현과 포곡이 한 생활권으로 묶이면서 포곡IC(올 3월 개통 예정) 또한 제2외곽순환도로와의 연계 용도로 개발되고 있어 다양한 방향에서의 유동인구 교통축으로 자리 잡을 것으로 보인다”고 했다. 외대 모현역이 들어설 곳으로 가능성이 큰 지역은 외대 앞 사거리다.
 
처인구 중부 지역인 양지면은 SK하이닉스 반도체 클러스터와 10km 이내의 거리를 두고 17번 국도와 연결된 수혜지다. 배후주거지역과 연계산업으로 항상 먼저 거론되는 지역이다. 경기 남부 지역 산업물류 클러스터와도 연계돼 복합유통기능이 강화되고 있다. 최근 CJ물류 10만 평 부지로 확정됐고 곳곳에 첨단 물류공장들이 들어서면서 거주인구 대비 일자리 부족 현상도 일고 있다.

이성용 대표는 “향후 양지면은 ‘물류아웃렛+전원특화주거단지+문화상업’이 어우러진 주거 중심 문화복합도시로 성장할 것으로 보인다”면서 “서울~세종 간 고속도로뿐만 아니라 제2외곽순환고속도로(도척IC 올 3월 개통 예정)와의 접근성까지 좋아 강원도 평창과의 연계 교류거점이 될 것”이라고 했다.
 
양지면은 용인시의 동·서 균형발전계획 발표로 몇 년 전부터 계속 해제되고 있는 농업진흥지역 혜택을 받은 지역이기도 하다. 용인시 전체의 21%에 해당하는 65만 평이 해제된 상태다. 이 대표는 “절대농지 해제로 개발이 가능해짐에 따라 부동산 가치가 오를 것”이라고 했다.

반도체 클러스터, 원삼·백암면

처인구 남부 지역인 원삼면과 백암면은 향후 용인시의 주요 핵심 발전축이 될 SK하이닉스 반도체 클러스터(135만 평) 입주가 확정된 지역이다. 이에 따라 지난 2019년 3월 토지거래허가구역으로 묶였다.
 
반도체 클러스터 사업부지는 4개의 생산라인(fab) 중 1개만 가동해도 약 37만 명의 취업 유발 효과와 47조원의 부가가치 유발 효과가 예상된다. 노후 대비 차원에서 원삼면 토지 약 20평을 매입한 최모(60)씨는 “이 지역 가격이 이미 많이 올랐다고 하지만 SK하이닉스가 들어서면 지금으로부터 최소 두 배 더 상승할 것으로 보인다”며 기대감을 내비쳤다.
 
이성용 대표는 “원삼면에서 SK하이닉스 반도체 클러스터 사업이 시작되면 주거인프라, 상업인프라, 문화인프라, 생활SOC 등의 개발로 주변이 팽창해나갈 것”이라고 말했다. 그렇다면 구체적으로 활용 가능한 부지는 어디일까. SK하이닉스 반도체 산업단지 부지에서는 5개의 도로 교통축이 있다. 이 대표의 말이다.
 
“서쪽으로는 로터리를 만들어 교각을 올라타 원삼IC로 연계되는데 좌우로는 딱 한 곳을 제외하고는 마땅히 투자 및 활용 가능한 부지가 없다. 그 한 곳은 서쪽 도로축 바로 아래의 계획관리지역 부지인데 원삼 일반산업단지가 계획돼 있고, 서쪽 도로축 바로 위로는 고압선이 지나가며 농업진흥구역(절대농지)이라 개발 불가에 가깝다. 남쪽으로 연결된 도로 교통축은 아주 일부 계획관리지역이 있으나 대부분 경사도가 높은 임야(산)로 덮여 있어 개발이 가능한 부지가 딱히 없다.”
 
한데 동남쪽 도로 교통축이 자리 잡은 백암면과의 연계 도로축은 사정이 다르다는 게 이 대표의 말이다. 그는 “백암면은 평택~부발선 단전 전철이 지나가기로 예정된 곳이다. 강릉에서부터 이천을 지나 백암면을 지나 안성 평택 오송까지 연결된다. 즉 역세권이 된다는 의미”라면서 “SK하이닉스와 가장 근접해 배후도시(택지지구)로 조성하기 위해 최적의 입지로 백암면을 꼽아뒀음을 시사하는 것”이라고 했다.
 
백암면은 원삼의 배후주거단지뿐만 아니라 농업·관광거점 벨트로 6차산업(농촌융복합산업) 기반도 들어선다. 부동산 전문가들은 이들 지역이 토지거래허가구역임에도 벌써부터 가격상승이 일어날 조짐이 보인다고 입을 모은다.
 
SK하이닉스 반도체 단지로부터 12시 방향으로 도로 교통축의 입구와 함께 좌측으로는 면사무소와 마을이 있다. 이성용 대표는 “이곳은 작은 신도시로 개발될 것으로 예정돼 있다”면서 “차로 5~10분 정도 올라가면 용담저수지가 있는데 그 바로 위에 SK기업연수원이 있어, 향후 백암면 일대에 SK타운이 조성될 것으로 보인다”고도 했다. 이 대표는 또 “특히 인근에 메가스터디가 대규모 기숙학원을 건축 중이어서 향후 저수지 주변으로는 카페, 레스토랑 및 다양한 상업 인프라가 개발될 전망”이라고 내다봤다.
 
박남숙 의원은 “용담저수지 주변은 문화예술인들이 자발적으로 모여 손수 만든 도자기, 목공품, 캘리그래프 등을 선보이는 플리마켓도 자주 열리는 지역”이라면서 “SK하이닉스 부지 일대는 최첨단 산업과 문화예술콘텐츠가 함께 어우러진 동네가 될 것”이라고 말했다.

남사신도시 둘러싼 잡음
 
한편 처인구 남서 지역인 남사면은 용인에서도 과거 원삼면만큼 잘 알려지지 않은 지역이었다. 이곳은 올해 개통될 남사IC로 인해 대한민국의 대동맥인 경부축과 연계된다. 그리고 평택과 하나의 생활권으로 묶이고 경부축과의 연계를 통해 동탄 및 화성~평택과 산업의 성장동력축이 될 것으로 분석된다.
 
남사신도시(175만~197만 평) 개발과 관련해 필요 이상의 규모로 개발하는 것 아니냐는 우려의 목소리도 있다. 가까운 화성·동탄신도시(약 7km 거리)만으로도 충분할 것으로 분석되기 때문이다.
 
이성용 대표는 “남사신도시는 도로나 터널 등 교통 인프라가 턱없이 부족한 상태에서 최근 신규 아파트 단지와 공장 및 농가주택, 화훼단지 등으로 혼합된 상태”라며 “인근 지역에 밀집된 물류창고에서 나오는 차량으로 인한 도로 소음·비산먼지로 인한 주민불편과 재산권 피해 우려로 토지보상도 난항 중”이라고 했다.⊙
 

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  인터뷰
  박남숙 용인시의회 의원
 
  “산업단지와 문화예술이 어우러진 도시”

목욕탕도 하나 없던 시절이 있었다. 용인에서 35년간 거주한 박남숙 용인시의회 의원(4선·더불어민주당)은 “‘용인군’ 시절에는 버스 타고 비포장도로를 달려 수원까지 가 목욕탕에 갔다”고 회상했다. 그런 용인이 올해 ‘특례시’가 됐다. 박 의원은 16년간 시의회에 몸담으며 용인시의 개발 흐름을 쭉 지켜본 산증인이다. 지난 1월 28일 의회에서 만난 그는 “그동안 천지개벽한 수준이지만 SK하이닉스 유치, 플랫폼시티 조성, 4차 산업혁명 육성과 더불어 천혜의 자연환경까지 갖춘 도농복합도시 용인은 앞으로도 무한한 발전 가능성이 있는 도시”라면서 “지금이 용인을 선택할 적기”라고 말했다. 향후 용인의 변화상을 물어봤다.
 
SK하이닉스가 들어서는 처인구 원삼면 일대 주택 부지 확보 계획은.
 
“SK하이닉스로 인해 고용인구가 창출되면 정주인구가 늘어날 것이고 자연히 주택 수요와 더불어 주변 기반시설도 조성될 것으로 보인다. 이 과정에서 일대 자연환경이 훼손되지 않도록 균형을 잘 맞추는 게 중요하다. 원삼면은 최첨단산업단지와 아름다운 자연경관이 공존하는 특색 있는 지역이 될 거다.”
 
처인구 백암면에 반도체클러스터역이 들어선다는 얘기도 들리는데.
 
“지난해 11월, 그러니까 이제 막 SK하이닉스 부지 주민들과의 보상 문제에 들어간 상태다. 이르면 올 상반기 기초공사가 시작될 것으로 보이는 만큼, 역이 들어설지를 논하기에는 시기상조다. 다만 SK하이닉스로 인해 반도체 관련 업체들이 클러스터를 형성하고 그 속도에 맞춰 배후주거단지가 형성되면 이 지역이 상당히 달라질 거라고 본다.”
 
‘용인을 선택할 적기’라고 했는데, 이 지역 부동산도 이미 오를 대로 오른 것 아닌지.
 
“아직까지 개발 초기 단계다. SK하이닉스, 플랫폼시티 등이 완공되기까지 시간이 꽤 걸린다. 최근 여러 호재로 상승세를 보이고 있지만, 완공 후에는 선택하고 싶어도, 할 수 없을지 모른다. 들어올 수 있는 지금이 적기다.”
 
남사신도시는 진행이 되는 건지. 10분 거리인 동탄2기 신도시 물량도 많이 남아 있는 상태라 일각에서는 깡통부동산 우려를 제기하는데.
 
“남사의 경우 아파트가 단 하나밖에 없고 논, 밭 등의 평지가 많은 지역이라 개발의 여지가 많은 곳으로 꼽힌다. 신도시 조성 얘기가 계속 나오는 것도 그래서다. 해당 우려에 대한 대안을 마련하는 것은 사실 지자체에서 할 문제는 아니다. 이를테면 동탄과 광역생활권으로 묶는다든지 하는 정책은 정부 차원에서 큰 그림을 그린 후 지자체에 내려줘야 할 문제다.” 
 
토지용도제한 완화 계획은?

박 의원은 “‘첨단 산업 도시’라는 하드웨어에 문화콘텐츠라는 소프트웨어를 녹여야 인구가 지속적으로 늘어나고, 살아 있는 도시가 된다”고 했다. 그는 “향후 AI가 일자리를 대체하게 되면 특히 ‘사람이 할 수 있는 일’에 집중해야 한다”면서 “그게 바로 문화예술”이라고 강조했다.
 
한때 용인은 ‘난개발’이라는 오명도 썼는데.
 
“현 시장(백군기) 부임 후 난개발특별조사위원회 등을 통해 사람 냄새 나는 지역으로의 변모를 위해 노력을 거듭하고 있다. 예컨대 물류단지의 경우 기존 허가 건 외에는 더 이상의 허가를 지양하고 있다. 그 결과 처음 용인시청을 지을 당시는 ‘호화시청’으로 뭇매도 많이 맞았지만 지금은 청사가 비좁을 정도로 인구가 많이 유입됐다. 다만 아쉬운 점은, 땅도 넓고 인구도 많은데 시립미술관 하나가 없다는 점이다. 박물관은 하나 있는데 그마저도 굉장히 협소하다. 시민들과 관광객이 함께 향유할 수 있는 시 차원의 문화공간을 마련해야 한다는 고민을 많이 하고 있고 실제로 의지도 강하다.”
 
처인구 쪽에 특히 문화관광휴양으로 풀어갈 부지들이 많이 보인다.
 
“용인 전체에서 자연녹지가 남아 있는 거의 유일한 곳이 처인구다. 단점이라면 관광객들이 머물 장소가 마땅치 않다는 점이다. 찾아오더라도 대부분 아침에 왔다가 저녁에 간다. 용인에 휴양을 하러 왔다가 쉬었다 갈 수 있는 곳을 만든다면, 이 지역이 가장 적합해 보인다.”
 
에버랜드와 민속촌 인근인 모현·포곡 지역에 IC, 제2외곽순환도로 등 교통망이 몰릴 전망인데, 이 지역을 문화관광 핵심 지역으로 조성한다는 차원에서 민간을 위한 토지용도제한 완화 등 계획이 있는지.
 
“모현·포곡은 해수(海水)인 경안천을 끼고 있어 애초 공장 등 산업단지를 짓는 것은 불가능한 지역이다. 한편 녹지가 많고 경안천 주변으로 자연경관도 좋아 휴양, 관광콘텐츠를 풀어내기에는 좋은 입지다. 용인의 대표적인 관광지로 민속촌과 에버랜드가 꼽히지만 이는 시 소유가 아니지 않나. 주민의 요구 등 필요시 언제든 검토해볼 여지가 있다. 한편 예전에는 공동주택 건립에도 제한을 많이 뒀는데 지금은 공동주택 개발이 일부 완화되는 움직임도 보이고 있다.”
 
용인에서 가장 큰 저수지인 이동저수지(어비리저수지) 인근 개발 계획은.
 
“어비리저수지를 다녀온 사람들은 하나같이 ‘바다처럼 넓다’며 감탄한다. 자연 그대로의 모습을 유지하고 있으며, 특히 이곳의 낙조는 용인8경 중 하나로 굉장히 아름답다. 그런데 마찬가지로 관광객들이 정주할 공간이 마땅치 않다. 주차 공간, 먹을 곳 모두 부족하다. 이런 기반 시설들이 다 지역경제를 살리는 건데 말이다. 시에서도 필요성을 절감하고 있고 변화의 의지를 드러낸 상태다.”⊙