지속가능한 부동산 산업의 미래(1) - 부동산종합서비스

[복돌이(박창훈)]

지속가능한 부동산 산업의 미래(1) - 부동산종합서비스

지속가능한 부동산 산업의 미래(1) - 부동산종합서비스

건국대 미래지식원 부동산학 전공 주임교수

한국도시재생경제연구소(KUREI) 소장 / 부동산학 박사​

​realestate.konkuk.ac.kr​​

Scene #1. 급등하는 집값 때문에 온 나라가 난리를 겪었다. 불과 얼마 전까지 시중에 유동성이 넘쳐나고 집값, 주가 등의 자산가격이 연일 최고점을 경신한 바 있다. ‘벼락거지’, ‘패닉바잉’, ‘영끌’, ‘빚투’, ‘FOMO(Fear of Missing Out)’ 등의 신조어가 양산되고, 올라가는 집값만큼 늘어나는 세금으로 인해 있는 사람들도 고통을 호소하였다. 한편으로는 급등한 만큼 빠르게 거품이 꺼지면서 향후 국가경제에 큰 부담을 줄 것이라고 우려하는 시선들도 있다.

Scene #2. 지방에서 사람들이 사라지고 있다. 빠르게 늘어가던 수도권 인구의 비중은 2019년 처음으로 비수도권의 인구를 추월했다. 향후 저출산으로 인해 전체 인구가 줄면서 수도권 집중 현상은 더욱 심화될 것으로 보인다. 2020년 기준 지역별 인구소멸 위험지수에 따르면 전국 228개 시군구 중 105곳(46.1%)이 소멸위험지역으로 분류되었으며, 위험지역의 수는 2014년 79곳, 2016년 84곳, 2018년 89곳에서 가파르게 증가하고 있다.

Scene #3. 사람들이 오프라인 매장을 찾지 않는다. 안 그래도 온라인 쇼핑의 편리함에 익숙해진 사람들은 코로나 사태를 겪으면서 오프라인 매장을 그저 비싸고 불편한 낡은 시대의 유물쯤으로 바라보고 있다. 과연 코로나 사태가 끝나면 사람들은 다시 오프라인 매장에 찾아올까? 지금도 사람들로 북적이는 장소들은 과연 어떤 차별성과 경쟁력을 갖추고 있을까? 

이 몇 가지 장면들은 오늘날 우리나라 부동산 시장과 산업이 직면하고 있는 냉혹한 현실을 설명해주고 있다. 이런 상황에서 우리나라의 부동산 산업은 성장을 지속해나갈 수 있을까? 설령 집값과 부동산 가격이 급등세를 멈추지 않는다 하더라도, 그와 별개로 부동산 산업 자체는 활력을 잃을 수밖에 없다. 여태껏 우리나라 부동산 산업을 지탱해왔던 중개와 거래, 대규모 개발 중심의 산업구조는 필연적으로 적정한 부동산 가격과 완만하고 안정적인 가격상승을 전제로 하기 때문이다.

한국의 부동산 산업은 이제 성숙화 단계로 들어섰지만 GDP 대비 부동산 산업의 비중은 대략 8% 정도에 불과하여 10%를 훌쩍 넘는 미국, 영국, 일본 등에 비해 현저히 낮다. 또한 우리 부동산 산업은 다른 산업에 비해 영세하고 1인당 매출액이나 노동생산성도 상대적으로 매우 낮은 편이다. 이를 근거로 한국의 부동산 산업은 아직 성장 가능성이 크다고 보는 시각도 많다.

필자는 우리 부동산 산업의 지속가능한 미래를 위한 핵심 키워드로 아래 그림과 같이 부동산(Realestate), 생활(Lifestyle), 여행·관광(Travel), 창업(Start-up), 정보기술(IT) 등을 제시하고자 한다. 부동산 산업의 독자적인 성장은 곧 한계에 부딪힐 것이다. 융·복합 시대의 흐름에 맞춰 부동산을 중심으로 다양한 산업과 잘 융합해야만 그 성장의 지속성이 보장된다. 

부동산+생활+창업+IT를 결합하여 지역기반의 생활 비즈니스 플랫폼을 창출하는 것이 ‘부동산종합서비스’이고, 부동산+여행+창업+IT를 결합하여 지역경제 활성화를 도모하는 것이 ‘도시재생’이다. 이번 편에서는 그 중 부동산종합서비스에 대해 먼저 살펴보고, 다음 편에서 도시재생을 다뤄보도록 한다.

부동산종합서비스란 무엇인가 

선진국형 부동산종합서비스의 도입은 지난 수 년간 우리 부동산 산업의 최대 이슈였다. 정부도 이를 뒷받침하기 위해 「부동산서비스산업진흥법」을 제정하고 네트워크형 부동산종합서비스 인증제도를 도입한 바 있다. 그러나 야심찬 출발과 달리 아직까지는 뚜렷한 성과가 보이지 않는다. 국토교통부가 도입한 네트워크형 부동산종합서비스 인증제는 핵심기업이 제공하는 주요 서비스의 종류에 따라 종합서비스의 유형을 3가지로 분류한다. 부동산 개발·건설업 중심의 ①개발관리형, 임대업 중심의 ②임대관리형, 소비자와의 거래를 주된 사업으로 하는 기업 중심의 ③거래관리형 등이다. 이러한 핵심기업을 중심으로 부동산 관련 서비스를 지원하는 사업자들을 연계사업자로 하여 구성된다. 이때 연계되는 부동산 관련 서비스란 중개, 임대, 관리, 금융, 등기, 세무, 인테리어, 이사, 청소, 도배, 보육, 생활지원서비스 등 핵심기업의 서비스와 함께 제공될 때 소비자 편의가 증진되는 다양한 서비스를 말한다. 

참고 : “부동산 관리와 종합서비스”(최우석·이헌, 매일경제신문사, 2020) p.16

부동산종합서비스는 ‘수수료를 기반으로(Fee-based) 상호보완성이 높은 부동산 산업을 서로 연계해서(Connected) 소비자의 요구에 부응하는 일괄적(One-stop) 서비스를 제공하는 종합적(Total) 행위’로 정의할 수 있다. 영미권의 존스 랑 라살(JLL, Jones Lang LaSalle), 세빌스(Savills) 그리고 일본의 미쯔이 부동산, 노무라 부동산 등이 이러한 종합서비스를 바탕으로 성장한 대표적인 부동산 회사들이다. 특히 부동산 시장과 산업의 추이에 있어서 우리와 매우 유사한 일본의 사례를 살펴보는 것이 이해에 도움이 된다.

일본은 지난 수십 년간 버블붕괴로 인한 장기간의 경기침체, 그리고 저출산으로 인구 수가 감소하는 반면 고령자와 1인 가구가 증가하고 국내 인구이동이 감소하면서 인구의 지역적 편중이 심화되는 등의 사회구조적 변화를 겪었다. 이러한 변화는 주택, 오피스 등의 신규 개발과 분양 중심이었던 부동산 회사들이 임대관리 등 기존 재고 주택을 활용한 사업기회(종합서비스 산업)에 주목하는 계기가 됐다.

이런 과정을 거쳐 일본의 부동산 산업은 이전의 대규모 개발과 신규 건설 위주의 주택 건설회사 중심에서 소규모 개발과 임대, 재고관리, 도시재생 등으로 사업을 다각화한 종합 부동산 회사 중심으로 발전했다. 현재 일본의 종합 부동산 회사는 임대관리, 생활지원서비스, 금융에 이르기까지 부동산과 지역의 생애주기 전체로 사업 영역을 넓히고 있다.

이에 따라 일반 중개회사들이 제공하는 중개서비스도 단순거래를 넘어 임대관리와 주거컨설팅 분야 등으로 확장하고 있다. 특히 고령화와 소비자의 라이프스타일 변화에 따른 새로운 주거 수요가 발생하면서 주거이전의 중개와 임대관리 운영서비스 등을 결합한 새로운 사업 모델들이 속속 출현했다. 이러한 사업들은 소비자의 라이프스타일과 주거 수요 변화에 따른 최적의 주거솔루션을 제시하기 위해 컨설팅 서비스와 부동산 관련 정보를 제공함으로써 단순한 중개수수료 수익에서 벗어나 분양과 임대, 신축과 개축, 리모델링(리폼) 등 다양한 사업 부문과 연계된 종합서비스를 구현한다.

주거컨설팅 서비스(중개+주거컨설팅)는 이러한 종합서비스의 핵심 기능을 수행한다. 주거컨설팅은 “처음 집을 장만하려고 하는데, 지금 예산에서 어떤 집이 좋을지?”, “집이 좁아 이사하고 싶은데, 지금 집은 처분해야 맞는지?”, “회사에서 가까운 곳으로 이사하고 싶은데, 집을 사야할지 아니면 임대주택에 거주하는 것이 좋을지?”, “자녀가 출가하고 두 부부만 남았는데, 이상적인 주거는?”, “집을 새롭게 개조하고 싶은데, 어떻게 할지?” 등 사람들의 생애주기에 따른 주거문제에 대해 최적의 솔루션을 제시한다. 일본의 중개회사들은 컨설팅 서비스로 고객과의 커뮤니케이션을 지속하며 고객을 관리하고, 이를 통해 고객기반을 확대해서 연관사업과 연계하는 종합 부동산 회사로 성장하고 있다.

우리의 경우에도 부동산종합서비스에 대한 관심이 커지면서 중개사들이 법무, 세무 등의 지식을 익혀 고객에게 종합서비스를 제공해야 한다는 인식들이 생기고 있다. 물론 바람직한 일이지만 이것만으로 종합서비스에 대한 수요를 충족시킬 수 있을까? 예를 들어, 양도소득세 등의 부동산 세금체계는 너무 복잡해서 세무사들조차 이에 대한 상담을 포기하는 경우가 속출하고 있는데, 과연 중개사가 이러한 세무상담을 제대로 할 수 있을지 의문이다. 특히 외국과 달리 세무사 등 전문가를 만나기 쉽고 온라인에 관련 정보가 널려 있는 우리나라의 경우 그 필요성이 있는지조차도 불확실하다.

부동산, 생활이 되다 - 부동산종합서비스

결국 우리나라에서 중개업을 핵심기업으로 하여 종합서비스를 구축한다면 지역정보+생활기반형 비즈니스로 나아가야 할 것이다. 아래의 그림처럼 부동산 산업에 있어서 후방분야(신규 수요)의 중요성은 나날이 커지고 있다. 

참고 : “부동산 관리와 종합서비스”(최우석·이헌, 매일경제신문사, 2020) p.28

현대 산업의 중요한 트렌드 중 하나가 ‘라이프스타일 경영(Lifestyle Business)’이다. 최근 급성장한 스타트업 기업들의 공통점은 사람들의 생활과 라이프스타일을 분석해서 이를 효과적으로 사업에 적용했다는 것이다. 사람들의 생활양식을 뜻하는 라이프스타일은 전통적인 의·식·주 개념과 연결되고 현대에는 여기에 문화적 요소가 추가된다.

먹고, 자고, 즐기고, 상품과 서비스를 사고파는 모든 일상들이 부동산이라는 공간에서 이루어진다는 점에서 라이프스타일은 부동산과 아주 밀접한 관련을 갖고 있다. 아무리 온라인 세상이 되더라도 이는 변할 수 없는 사실이다. 즉 라이프스타일 경영의 개념은 부동산 산업과 연계될 때 가장 큰 효과를 낼 수 있다. 부동산 산업이 생활서비스를 주목해야 하는 이유다.

미국에서는 지역주민들에게 개인 맞춤형 도서를 추천하고 지역 공동체 커뮤니티를 구축한 독립서점이나 친환경·유기농 식자재들을 판매하는 지역마트 등이 공유공간을 넓히면서 지역과 동네 생활 비즈니스의 중요한 플랫폼으로 떠오르고 있다. 이러한 시스템에 익숙하지 않은 우리의 경우에는 어떨까? 동네마다 포진해 있는 중개업체들이 지역 비즈니스 플랫폼으로 성장할 수 있을 것이다.

현장에서 물건을 파는 경우는 물론이고 찾아가는 서비스나 배달을 위주로 하더라도 지역의 자영업자는 해당 지역에 거점이 되는 공간을 갖고 있어야 한다. 이를 찾아주고 연결해주는 것이 중개사의 역할이다. 즉 중개사는 단순히 거래를 중개하는 것을 넘어 도시와 공간의 기획자가 될 수 있고, 중개사가 지역주민의 생활문제에 해결책을 제시할 수 있을 때 진정한 의미의 부동산종합서비스가 가능하다. 중개업소가 내부 또는 외부에 커피shop을 열어 지역주민의 공유공간으로 제공한다면 지역 플랫폼의 기능과 함께 부수입도 노려볼 수 있다. 최근 대형 중개법인들의 경우 사무실 입주 시 1층 커피shop을 직접 운영 또는 연계하는 등의 다양한 전략들을 시도하고 있다.

중고물품을 거래하는 모바일 APP ‘당근마켓’은 최근 가장 눈에 띄게 성장한 플랫폼 비즈니스 중 하나다. 사실 중고물품 거래 플랫폼은 새로운 것도 아니고 이미 경쟁이 치열한 시장인데, 유독 ‘당근마켓’이 주목받는 이유가 무엇일까? 바로 실시간 GPS 기술을 활용하여 동네 지역주민 간의 근거리 거래를 가능하게 했기 때문이다. 지역주민의 신뢰와 공감을 기반으로 함으로써 중고물품 거래의 여러 문제점에 대한 해결책을 제시한 것이다.

현대 사회에서 지역 비즈니스를 하려면 필연적으로 IT(정보기술)를 통해 지역 커뮤니티를 연결할 수 있어야 한다. 현재 모바일 플랫폼 산업은 개별 서비스를 중심으로 확장하고 있는데, 한편으론 지역 중심의 종합서비스가 필요한 것도 사실이다. 그 빈자리를 IT와 접목한 부동산종합서비스가 채울 수 있다.

IT와 공유경제

IT와 부동산 산업을 논할 때 또 하나 빠질 수 없는 것이 ‘공유경제’다. 부동산학이란 공간과 시간을 효율적으로 활용하는 방법에 대해 연구하는 학문이다. 공간을 쪼갤수록 전체 수익이 증가하는 것처럼 시간도 쪼갤수록 수익이 증가한다. 똑같은 부동산을 임대차하더라도 1년 임대차보다 1개월 단기 임대차의 월 임대료가 훨씬 비쌀 것이다. 이런 원리에 따라 요즘은 상가를 얻어 낮에는 점심식사용 식당으로 임대하다가 저녁에는 다시 술집으로 임대하는 방식도 시장에서 나타나고 있다. 당연히 전체 임대료는 증가하게 된다. 그밖에 사무실을 통으로 임차하여 잘게 쪼갠 후 다시 여러 전차인들에게 전대하는, 전통적인 사무실 전대차 시장의 구조도 이와 같다. 내야 할 통 임대료보다 여러 전차인들로부터 받는 전체 임대료가 커지기 때문에 그 차액을 노리는 비즈니스다.

과거에 ‘아나바다’ 운동이라는 것이 있었다. 아껴쓰고 나눠쓰고 바꿔쓰고 다시쓰자는 뜻이다. 요즘 우리 경제에 화두가 되고 있는 공유경제의 개념도 결국은 이와 같다. 그러나 과거의 아나바다 운동과는 차이가 있다. 오늘날의 공유경제는 바로 IT의 발전과 결합되어 경제적으로 큰 시너지 효과를 발생시킨다. IT와 모바일의 발달로 드디어 공간과 시간을 효율적으로 활용할 수 있는 방법을 찾았고 공유경제에 누구나 손쉽게 접근할 수 있게 되었다. 과거에는 운수업을 하려면 수많은 차량을, 숙박업을 하려면 대규모 숙박시설을 갖추고 있어야 했다. 그러나 현재의 ‘우버’나 ‘에어비앤비’와 같은 기업들을 보면 어떠한가? 자신들 소유의 차량이나 숙박시설 하나 없이 세계 최대 규모의 운수업과 숙박업을 경영하고 있다. 이것이 오늘날 공유경제의 개념이 더욱 중요해진 이유다.

다시 부동산으로 돌아와 보자. 부동산에 대한 주된 관점이 ‘소유’에서 ‘이용’으로 전환되고 있다는 점에서 부동산과 공유경제는 매우 밀접하다. 나눠쓴다는 공유경제 개념의 많은 영역이 부동산 시장에서 이뤄지고 있고 공유경제에서 활동하는 많은 기업들은 사실 부동산 회사라 불릴만하다. 공유경제는 부동산 시장에 있어서 큰 위기이자 곧 기회다. 과잉공급으로 몸살을 앓던 서울 오피스 시장이 위워크(Wework) 등 공유오피스 기업들의 등장으로 인해 공실률을 대폭 낮출 수 있었던 것이 엄연한 사실이다. 

그밖에 에어비앤비(Airbnb)의 공유숙박, 위쿡(Wecook)이나 고스트키친 등의 공유주방, 다락(Da Lock)의 공유창고, 아이파킹(i PARKING)의 공유주차, 쉐어하우스 형태의 공유주거, 그리고 빌딩의 빈 공간을 공유하여 팝업스토어 단기 임대차를 중개하는 스윗 스팟(Sweet Spot) 등의 젊은 기업들이 부동산 시장에 새로운 기회를 제공하고 있다. 또한 방·주거 임대차 시장의 직방과 집토스(ZIPTOSS), 상가 임대차 시장의 네모(Nemo), 오피스 임대차 시장의 알스퀘어(RSQUARE)와 리퍼블릭(REPUBLIQ) 등 부동산 거래 플랫폼 기업들도 공유경제 개념을 바탕으로 하고 있다. 이렇게 IT와 부동산을 결합한 산업을 ‘프롭테크(Proptech)’라 하며 미래에 가장 성장성 있는 산업 중 하나로 꼽히고 있다. 사람들의 생활과 결합된 부동산에 대한 수요와 시장성은 그만큼 무궁무진하다. 

창업과 경영관리의 중요성 

동네와 지역이 활성화되려면 다양한 창업자들이 끊임없이 수혈돼야 한다. 그러나 아직까지 우리나라에는 제대로 된 창업자 양성시스템이 없다고 평가된다. 창업컨설팅 시장이 성업 중에 있지만 사실상 권리금 따먹는 작업에 그치는 경우가 많다. 그러나 경제 활성화와 자영업자·소상공인 보호를 위해 창의적인 창업자를 양성하고 창업컨설팅 시장을 정상화시키는 일은 매우 중요하다. 여기에는 정부의 노력도 필요하겠지만 민간의 부동산종합서비스 회사에서도 충분히 그 역할을 할 수 있다. 지역에 밀착되어 있는 중개업체나 부동산 회사들은 권리금 따먹기에 치중하는 소위 ‘먹튀’, ‘떴다방’식의 운영을 할 수 없기 때문이다.

과거의 부동산은 외부적 가치가 중요했지만, 현재 그리고 앞으로 미래의 부동산은 내부적 가치가 더 중요해질 것이다. 부동산의 외부적 가치는 입지(위치), 유동인구 등 땅의 가치를 의미한다. 즉 좋은 자리에 위치하고 유동인구가 많으면 좋은 부동산이라는 것이다. 반면 부동산의 내부적 가치는 사람을 끌어들이는 건물의 가치다. 기술과 교통의 발달로 사람들이 도시에서 멀리 떨어진 지역까지도 스스로 찾아간다는 점에서 입지가 불리한 부동산도 내부적 가치를 키워 그 한계를 극복할 수 있다.

과거에는 인근지역의 개발이나 교통 호재 등 외부적인 영향으로 인해 부동산과 건물의 가치가 상승했다면, 앞으로는 외부적 환경변화 없이도 스스로 내 부동산과 건물의 가치를 높일 수 있는 시대가 된다. 이에 따라 관리서비스와 내부 콘텐츠 기획능력 등이 중요해진다. 과거의 부동산 관리는 단순한 비용절감 차원의 수동적·소극적 측면에 그쳤다. 그러나 앞으로는 빅데이터를 분석하고 인테리어·리모델링을 통한 공간의 재구성, 대형 브랜드 등 Key Tenant 입점을 통한 임차인 재구성, 건물마케팅, 운영관리 등의 능동적·적극적인 경영 개념을 부동산 관리에 도입함으로써 부동산의 수익과 가치를 높일 수 있다.

부동산 산업이 과거처럼 중개, 관리, 개발, 분양 등 각각의 칸막이에 갇혀 있다면 시대의 흐름에서 뒤쳐질 수밖에 없다. 우리가 부동산종합서비스를 고민해야 하는 이유다. 창업과 투자도 내가 사는, 내가 잘 아는 지역에서 해야 성공가능성이 높다는 점에서 생활, 창업, 투자를 아우르는 부동산종합서비스는 결국 지역기반 비즈니스가 될 수밖에 없다.