*****계약서 작성시 특약 작성 요령 *****

[우리김진기대표]

#중개실무/특약작성

■계약서 작성시 특약 작성 요령■

특약이란 부동산 계약시 본 계약 외에 주된 계약의 내용을 보완하기 위해 부가하는 특별한 약정을 말한다. 

그러나 “임대차 계약서의 특약이 주택임대차보호법이 보장하는 범위를 넘어서면 효력을 잃는다”.

특히 주택임대차보호법이 세입자를 위해 만들어진 만큼 임차인에게 불리한 약정일 경우 효력을 인정받을 수 없다는 점에 주의해야 한다.

[효력을 인정받기 어려운 특약의 대표적인 경우는 다음 세 가지]

1.세입자는 1년 뒤 퇴거한다

계약 기간을 1년으로 하거나, 특약에 “임차인은 1년 뒤 퇴거한다”고 써놓은 경우가 대표적이다. 
주택임대차보호법에서 보호하는 임차인의 거주기간은 2년이다. 주임법 제 4조에 따르면 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차 계약 기간은 그 기간을 2년으로 본다. 올해 개정된 임대차 보호법에서는 이 내용이 더욱 강화됐다. 이번에 바뀐 법에선 임차인이 기본 임차존속기간 2년에 더해 1회 갱신을 요구하면 2년 더 거주할 수 있다. 
한 번 임대차 계약을 맺으면 임차인이 원할 경우 총 4년간 거주할 수 있게된 셈이다.

따라서 임대인이 특약 사항에 “1년만 거주하라”고 적어놓아도 세입자에게 1년 뒤 강제 퇴거를 요구할 수 없다. 

2.임차인이 월세를 연체한 경우 임대인이 임차인 짐을 처분한다.

임차인이 2달치 이상의 월세를 연체한 경우 계약 해지를 통보할 수는 있지만, 임차인의 짐을 함부로 처분하거나 임차인을 강제로 집에서 내 보낼 수 없다. 
임대인이 마음대로 임차인 집에 들어가 짐에 손을 대는 경우 주거 침입죄, 손괴죄에 해당될 수 있다. 임대인이 임차인을 강제로 퇴거시키려면 명도소송을 통해 진행해야 한다.

3.보증금과 월세는 1년마다 시세에 맞게 올릴 수 있다.

특약에 이런 내용을 넣었고, 주변 전·월세 시세가 단기간에 아무리 급등했어도 임대인이 맘대로 올릴 수 없다. 주택임대차보호법에서 임대료는 2년마다 연 5% 한도로 증액할 수 있다고 규정했다. 그것도 임차인이 동의할 경우에만 가능하다는 것이 국토부의 유권해석이다. 임차인이 5% 증액에 동의하지 않을 경우, 임대인은 임차주택에 대한 조세·공과금 증감, 경제사정 변동 등 임대료를 올려야 하는 이유를 증명해야 증액 청구가 가능하다. 따라서 특약으로 이런 내용을 넣어 봐야 효력이 없고, 임대차 보호법에 나온 한도 내에서 증액할 수 있다.

■특약은 어떻게 작성하는 것이 유리할까?■

1.임대인에게 유리한 특약

가.임차인은 주택의 기본 시설을 훼손하면 원상복구한다. 나.반려동물을 기르지 않는다. 다.임차인이 계약만기 전 퇴거하면 새 임차인의 중개보수를 부담한다. 라.임차인이 특별한 사유 없이 임대료 연체 시 법정 이자를 가산해 지급한다. 

2.임차인에게 유리한 특약

가.임대차계약 기간 만료일에 새 임대차 여부와 관계없이 임대 보증금을 즉시 반환한다.
 나.임차인이 주택에 입주할 때까지 해당 주택에 대해 저당권 등 권리 설정을 하지 않는다.
다.입주 전 발생한 하자 등은 임대인이 직접 처리한다.
 라.입주 전 발생한 공과금과 관리비는 임대인이 책임진다.

3.중개사에게 유리한 특약

"개업공인중개사의 고의나 과실없이 본 계약이 무효,취소 또는 해약되어도 중개보수는 지급하기로 한다."

계약서 작성시 위 특약을 잘 염두에 두시고 계약서를 작성하시면 추후 문제 발생시 큰 도움이 될 수 있습니다.

[지구촌 최선화 대표]

좋은정보 감사합니다~~