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<P></P>
<P class=바탕글><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #ff0000" color=#ffffff><STRONG><SPAN style="FONT-SIZE: 12pt">1. 유찰의 의미</SPAN></STRONG></FONT></P>
<P class=바탕글>경매에서 유찰이란 매각기일에 입찰에 참여한 사람이 없는 경우를 말합니다. 그리고 매각기일에 경매물건이 유찰이 되면 통상적으로 4주 정도 후에 다시 새로운 매각기일이 정해집니다. 이 경우에 최저가 매각가격은 법원에 따라서 20~30% 정도 저감된 가격으로 매각절차를 받게 됩니다.</P>
<P class=바탕글></P>
<P class=바탕글>
<P class=바탕글><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #ff0000" color=#ffffff><STRONG><SPAN style="FONT-SIZE: 12pt">2. 경매와 공매에서 유찰 저감율 비교분석</SPAN></STRONG></FONT></P>
<P class=바탕글><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #ff5e00" color=#ffffff><STRONG><SPAN style="FONT-SIZE: 10pt">① 경매에서의 유찰 저감율</SPAN></STRONG></FONT></P>
<P class=바탕글>경매의 저감율은 법원마다 조금씩 다릅니다. 주로 20~30% 정도로 저감됩니다.</P>
<P class=바탕글><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #ff5e00" color=#ffffff><STRONG><SPAN style="FONT-SIZE: 10pt">② 공매에서의 유찰 저감율</SPAN></STRONG></FONT></P>
<P class=바탕글>공매에서의 저감율은 2회차부터 최초 매각예정가의 10%가 저감됩니다. 그리고 50%까지 진행되다가 50%에도 입찰해서 매각되지 않으면 다시 새 매각가격을 결정하여 진행합니다.</P>
<P class=바탕글><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #ff5e00" color=#ffffff><STRONG><SPAN style="FONT-SIZE: 10pt">③ 도표로 보는 경매와 공매의 차이점</SPAN></STRONG></FONT>(자료: 한국자산관리공사)</P>
<P class=바탕글><?XML:NAMESPACE PREFIX = V /><V:SHAPETYPE id=_x0000_t75 stroked="f" filled="f" path="m@4@5l@4@11@9@11@9@5xe" o:preferrelative="t" o:spt="75" coordsize="21600,21600"><V:STROKE joinstyle="miter"></V:STROKE><V:FORMULAS><V:F eqn="if lineDrawn pixelLineWidth 0"></V:F><V:F eqn="sum @0 1 0"></V:F><V:F eqn="sum 0 0 @1"></V:F><V:F eqn="prod @2 1 2"></V:F><V:F eqn="prod @3 21600 pixelWidth"></V:F><V:F eqn="prod @3 21600 pixelHeight"></V:F><V:F eqn="sum @0 0 1"></V:F><V:F eqn="prod @6 1 2"></V:F><V:F eqn="prod @7 21600 pixelWidth"></V:F><V:F eqn="sum @8 21600 0"></V:F><V:F eqn="prod @7 21600 pixelHeight"></V:F><V:F eqn="sum @10 21600 0"></V:F></V:FORMULAS><V:PATH o:connecttype="rect" gradientshapeok="t" o:extrusionok="f"></V:PATH><?XML:NAMESPACE PREFIX = O /><O:LOCK aspectratio="t" v:ext="edit"></O:LOCK></V:SHAPETYPE></P>
<P style="TEXT-ALIGN: center" class=바탕글><IMG style="FLOAT: none; CLEAR: none" id=A_155630334F644295379A15 class=txc-image border=0 hspace=1 vspace=1 src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/155630334F64429537" width=512 actualwidth="512" id="A_155630334F644295379A15"/></P>
<P class=바탕글><V:SHAPETYPE id=_x0000_t75 stroked="f" filled="f" path="m@4@5l@4@11@9@11@9@5xe" o:preferrelative="t" o:spt="75" coordsize="21600,21600"><O:LOCK aspectratio="t" v:ext="edit"></O:LOCK></V:SHAPETYPE></P>
<P class=바탕글>
<P class=바탕글><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #ff0000" color=#ffffff><STRONG><SPAN style="FONT-SIZE: 12pt">3. 경매에서 유찰의 횟수의 제한성</SPAN></STRONG></FONT></P>
<P class=바탕글>① 유찰은 정해진 횟수가 없으며, 계속 진행됩니다. 경매신청권자가 채권을 회수 못하는 무잉여로 가면 경매가 취소됩니다. 다시 말하면, 경매가 취소 될 때까지 유찰이 되는 것입니다.</P>
<P class=바탕글>② 법원에서도 경매를 신청한 채권자가 배당이 될 금액이 있으면 회수에 상관없이 계속 경매를 진행시킵니다. 그러나 채권자가 채권을 회수 못할 불능상태가 되면 경매법원의 판단으로 보정을 요구하여 보정을 하지 못하면, 기각되는 것입니다.</P>
<P class=바탕글>③ 매각기일에 채권자의 매각기일 연기신청 등의 사유로 입찰이 진행되지 않는 경매물건은</P>
<P style="LINE-HEIGHT: 120%; LAYOUT-GRID-MODE: char; MARGIN-BOTTOM: 1.6pt" class=바탕글>최저매각가격의 저감이 없이 다음 회차 매각기일에 입찰이 진행이 됩니다.</P>
<P style="LINE-HEIGHT: 120%; LAYOUT-GRID-MODE: char; MARGIN-BOTTOM: 1.6pt" class=바탕글>또한, 입찰기일이 연기나 변경이 되었다고 저감해서 재입찰 하는 경우는 없습니다.</P>
<P style="LINE-HEIGHT: 120%; LAYOUT-GRID-MODE: char; MARGIN-BOTTOM: 1.6pt" class=바탕글></P>
<P class=바탕글>
<P class=바탕글><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #ff0000" color=#ffffff><STRONG><SPAN style="FONT-SIZE: 12pt">4. 유찰이 여러 번 일어나는 이유</SPAN></STRONG></FONT></P>
<P class=바탕글>① 감정가가 현재 시세보다 높이 책정되었을 경우</P>
<P class=바탕글>② 유치권이 있어 낙찰자(매수인)가 인수할 채권이 있을 경우</P>
<P class=바탕글>③ 선순위임차인이 배당신청하지 않았거나 확정일자가 소멸기준보다 늦을 때에 </P>
<P class=바탕글>낙찰자가 임차금을 인수하는 경우</P>
<P class=바탕글>④ 선순위가등기(소유권이전가등기=보전가등기)인 경우</P>
<P class=바탕글>⑤ 예고등기(현재 소송 중)인 경우</P>
<P class=바탕글>⑥ 전소유자의 가압류(배당신청 할 수 없음)가 있는 경우</P>
<P class=바탕글>⑦ 관리비가 많이 체납된 경우</P>
<P class=바탕글></P>
<P class=바탕글>
<P class=바탕글><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #ff0000" color=#ffffff><STRONG><SPAN style="FONT-SIZE: 12pt">5.『유찰 횟수보다 수익이 우선이다』라는 마음자세의 필요성</SPAN></STRONG></FONT></P>
<P style="MARGIN-BOTTOM: 1.6pt" class=바탕글><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #ff5e00" color=#ffffff><STRONG><SPAN style="FONT-SIZE: 10pt">① 낙찰가율의 동향을 잘 살펴라.</SPAN></STRONG></FONT> </P>
<P style="MARGIN-BOTTOM: 1.6pt" class=바탕글>경매에서 입찰자는 낙찰가율 90%를 넘는 경매 과열기 때는 1회 유찰 물건을 철저하게 분석해 입찰하는 것이 낫고, 70~80%선에 낙찰되는 침체기에는 2회 유찰 후 입찰해야 낙찰 확률을 높일 수 있는 입찰 전략이 될 수 있습니다.</P>
<P style="MARGIN-BOTTOM: 1.6pt" class=바탕글><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #ff5e00" color=#ffffff><STRONG><SPAN style="FONT-SIZE: 10pt">② 2회 유찰일 때 입찰하지 말고, 1회 유찰일 때부터 최저가에서 낙찰을 받아라.</SPAN></STRONG></FONT></P>
<P style="MARGIN-BOTTOM: 1.6pt" class=바탕글>입찰장에서 패찰하고 나올 때마다 한 번씩 마음속으로 곱 씻는 생각은 2회 이상 유찰해서 최저가가 크게 낮아진 경매물건은 입찰 경쟁이 치열해서 낙찰금액은 직전 가격을 넘겨 고가에 낙찰되는 일이 많이 있습니다. 그러므로 입찰가산정을 잘 하여서 1회 유찰 때에 입찰하는 전략도 필요합니다. 제가 쓴 아래 글을 참고하시기 바랍니다.</P>
<P style="MARGIN-BOTTOM: 1.6pt" class=바탕글>
<TABLE style="BORDER-BOTTOM: #000000 0.28pt solid; BORDER-LEFT: #000000 0.28pt solid; BORDER-COLLAPSE: collapse; BORDER-TOP: #000000 0.28pt solid; BORDER-RIGHT: #000000 0.28pt solid">
<TBODY>
<TR>
<TD style="BORDER-BOTTOM: #000000 0.28pt solid; BORDER-LEFT: #000000 0.28pt solid; WIDTH: 419.54pt; HEIGHT: 2.82pt; BORDER-TOP: #000000 0.28pt solid; BORDER-RIGHT: #000000 0.28pt solid" vAlign=middle>
<P style="MARGIN-BOTTOM: 1.6pt" class=바탕글><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #e545d0" color=#ffffff><STRONG><SPAN style="FONT-SIZE: 10pt">1. 부동산경매의 성패를 좌우하는 입찰 산정가 결정하는 핵심적인 방법</SPAN></STRONG></FONT></P>
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<P style="MARGIN-BOTTOM: 1.6pt" class=바탕글><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #e545d0" color=#ffffff><STRONG><SPAN style="FONT-SIZE: 10pt">2. 경매초보자가 입찰할 부동산의 선택과 입찰가격의 결정에 대한 핵심포인트</SPAN></STRONG></FONT></P>
<P style="MARGIN-BOTTOM: 1.6pt" class=바탕글>/바로가기 <A href="http://cafe.daum.net/sarangcms/OR2C/91" target=_blank><FONT color=#0066cc>http://cafe.daum.net/sarangcms/OR2C/91</FONT></A></P>
<P style="MARGIN-BOTTOM: 1.6pt" class=바탕글><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #e545d0" color=#ffffff><STRONG><SPAN style="FONT-SIZE: 10pt">3. 경매초보자를 위한 입찰 전 수익종목 고르기 체크포인트& 핵심 투자전략</SPAN></STRONG></FONT></P>
<P style="MARGIN-BOTTOM: 1.6pt" class=바탕글>/바로가기 <A href="http://cafe.daum.net/sarangcms/OR2D/46" target=_blank><FONT color=#0066cc>http://cafe.daum.net/sarangcms/OR2D/46</FONT></A></P></TD></TR></TBODY></TABLE></P>
<P style="MARGIN-BOTTOM: 1.6pt" class=바탕글><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #ff5e00" color=#ffffff><STRONG><SPAN style="FONT-SIZE: 10pt">③ 감정가와 시세가의 차이가 많이 나는 경매물건을 먼저 분석하고 입찰하라.</SPAN></STRONG></FONT></P>
<P style="MARGIN-BOTTOM: 1.6pt" class=바탕글>현재 시세보다 현재하게 낮은 감정가를 이용해 남보다 먼저 낙찰 받는 시간차 공격도 괜찮습니다. 3~4회 유찰되기를 기다리기보다는 감정가가 시세를 반영하지 못해 턱 없이 저평가된 물건을 값싸게 낙찰 받는 방법을 이용하면 낙찰확률을 두 배 높일 수 있습니다. 또한, 개발지 첫 입찰 물건 중 감정가가 아주 싸게 나오는 물건을 고르면 치열한 경쟁을 피할 수 있으며, 장기 호재지역의 경우 감정가가 미쳐 개발바람을 타지 못해 저평가되기 일쑤여서 ‘진주′ 물건을 찾는 게 어렵지는 않다고 봅니다.</P>
<P style="MARGIN-BOTTOM: 1.6pt" class=바탕글><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #ff5e00" color=#ffffff><STRONG><SPAN style="FONT-SIZE: 10pt">④ 경매 사건번호를 잘 살펴 남보다 한발 앞서 저가 낙찰 기회를 잡을 수 있다. </SPAN></STRONG></FONT></P>
<P style="MARGIN-BOTTOM: 1.6pt" class=바탕글>통상 경매 물건의 사건번호 앞 번호는 경매에 부쳐진 연도를 나타냅니다. 예를 들어, 2008타경 경매물건이라면 부동산 급락기에 감정된 물건이므로 신건에 낙찰 받아도 수 천 만원 싼값에 낙찰 받을 수 있다는 계산이 나옵니다. 시세보다 낮게 잡힌 감정가를 이용해 남보다 한발 앞서 입찰에 참여하면 치열한 입찰 경쟁을 뚫지 않고 수월하게 낙찰 받을 수 있습니다.</P>
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