■ 계약 기간 중 임차인이 지는 의무

[운영자]

■ 계약 기간 중 임차인이 지는 의무

임차인은 임대차 기간 중 임차인이 지키어야 할 의무로서 크게 임대차계약 종료로 목적물을 반환할 때까지 목적물을 보존하고 관리할 의무(‘목적물보관의무’)와 임차목적물을 사용·수익하는 대가로 차임을 지급할 의무(‘차임지급의무’)를 부담합니다. 먼저 ‘목적물보관의무’부터 살펴보면

▶ 임차인의 ‘선관주의의무’

임차인은 계약 종료로 목적물을 반환할 때까지 ‘선량한 관리자의 주의’로써 임차물을 보존해야 합니다(민법 제374조). 임차인이 그렇지 않고 임대차 종료 시 부담하는 ‘목적물반환의무’(민법 제654조, 제615조)가 이행불능이 된 경우, 임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 이행불능이 임차인의 귀책사유로 생긴 것이 아님을 증명할 책임이 있습니다.

‘채무불이행’에서 귀책사유 존부에 대한 증명책임은 원칙적으로 채무자가 지는데 ‘불법행위’에서 피해자(채권자)가 가해자(채무자)의 고의·과실의 증명책임을 지는 것과 정반대입니다.

가령 임차건물이 그 건물로부터 발생한 화재로 소실되었는데 그 화재 발생원인이 불명인 경우 임차인이 임차물반환의무의 이행불능으로 인한 책임을 면하려면 임차인이 적극적으로 임차건물의 보존에 관해 ‘선량한 관리자의 주의의무’를 다했음을 증명해야 합니다.

이에 관해 대법원도 “임대차 종료 후 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무가 동시이행 관계에 있으므로, 임차인은 임차목적물을 반환할 때까지는 선량한 관리자의 주의로 이를 보존할 의무가 있다고 봤다. 이러한 주의의무를 위반해 목적물이 멸실·훼손된 경우에 그에 대한 손해를 배상할 채무가 발생하고, 목적물이 멸실· 훼손된 경우에 임차인이 그 책임을 면하려면 임차건물의 보존에 관해 선량한 관리자의 주의의무를 다했음을 입증해야 한다”(대법원 판결 91다22605, 22612). 판결하고 있습니다.

얼핏 보기에 비슷한 유형의 화재사고이지만 임차인의 법적 책임에서는 정반대의 결론을 도출한 사례를 보면

1).사례 1-임차인의 입증책임을 적극 완화한 경우

임차건물이 전기배선의 이상으로 인한 화재로 일부 소훼돼 임차목적물반환의무가 일부 이행불능이 됐으나 발화부위인 전기배선이 건물구조의 일부를 이룬 경우에 임차인은 손해배상책임을 부담할까?

이에 대해 대법원은 “임차인은 그 손해배상책임을 지지 않는다. 임차건물이 전기배선의 이상으로 인한 화재로 일부 소훼돼 임차인의 임차목적물반환의무가 일부 이행불능이 됐으나 발화부위인 전기배선이 건물구조의 일부를 이루고 있어 임차인이 전기배선의 이상을 미리 알았거나 알 수 있었다고 보기 어렵고, 오히려 그 하자를 수리·유지할 책임은 임대인에게 있으므로 임차목적물반환의무의 이행불능은 임대인으로서의 수선의무를 다하지 못한 결과기 때문이다. 정리하면, 이 화재가 임차인이 임차목적물의 보존에 관한 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 않은 결과가 아니기 때문이다” 고 판시한 바 있습니다(대법원 판결 99다64384).

뒤에 설명할 ‘사례 2’의 대법원판례에 비춰 ‘사례 1’은 문제된 발화(發火) 부분이 ‘임차인의 지배·관리 영역 내에 있지 않은 경우’입니다. 즉 임대인이 ‘수리의무’를 제대로 이행하지 않아 임차인이 손해를 본 경우로 본 것입니다.

2). 사례 2-임차인의 지배·관리 영역 내에 있는지

임차건물이 건물구조의 일부인 전기배선의 이상으로 인한 화재로 소훼돼 임차인의 임차목적물반환의무가 이행불능이 됐는데, 당해 임대차가 장기간 계속됐고 화재의 원인이 된 전기배선을 임차인이 직접 설치하여 임차인이 전기배선의 이상을 미리 알았거나 알 수 있었던 경우에, 임차인은 손해배상책임을 부담할까?

이에 대해 대법원은 “임차인은 손해배상책임을 진다. 이 경우 당해 전기배선에 대한 관리는 임차인의 지배·관리 영역 내에 있었다 할 것이므로 위와 같은 전기배선의 하자로 인한 화재는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 임차목적물의 보존에 관한 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 않은 결과로 인해 발생한 것으로 봐야 하기 때문이다”(대법원 판결 2005다51013). 판시를 하였습니다.

‘사례 1’에 견줘 문제된 발화(發火) 부분이 ‘임차인의 지배·관리 영역 내에 있다’고 봐 그 결론을 달리한 경우입니다.


▶ 또 다른 의무는 임대차 ‘계약 기간 중’ 임차인이 지는 의무는 ‘차임지급의무’를 중점으로 살펴보면. 임대인이 계약 계속 중 보유하는 ‘차임채권’에 대응하는 임차인의 의무입니다. 참고로 임대인이 보유하는 차임채권의 소멸시효는 ‘3년’입니다(민법 제163조 제1호).

1). ‘차임’ 일반

임차인은 임차물을 사용·수익하는 대가로 차임을 지급할 의무를 부담하는데 건물에 대한 임료는 특약이 없는 한 매월 말일에 지급해야 하므로(민법 제633조 ‘후급(後給)’ 원칙), 임차인은 매월 말일 다음 날부터 차임지급의 이행지체 책임을 부담합니다. 다만 차임지급의무를 ‘선급(先給)’으로 정한 경우도 많은데, 이 경우 임차인은 선급으로 지급하기로 정한 날 다음 날부터 차임 지체책임을 부담합니다. 월세가 없고 보증금만 있는 이른바 전세에서는 이 보증금에서 다달이 발생하는 이자 상당액이 차임인 셈입니다.

임대차계약에서 목적물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무와 차임을 지급할 임차인의 의무는 상호 대응관계에 있으므로 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 임차인으로서 그 지장이 있는 한도 내에서 차임 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부 지급을 거절할 수는 없음에 유의해야 합니다(대법원 판결 96다44778).

한편 연체차임에 대한 지연손해금의 발생종기(終期)에 관해 대법원은 “차임지급채무는 그 지급에 확정된 기일이 있는 경우에는 그 지급기일 다음 날부터 지체책임이 발생하고 보증금에서 공제됐을 때 비로소 그 채무 및 그에 따른 지체책임이 소멸되는 것이므로, 연체차임에 대한 지연손해금의 발생종기는 다른 특별한 사정이 없는 한 임대차계약의 해지 시가 아니라 목적물이 반환되는 때라고 할 것이다” 라고 판시했습니다(대법원 판결 2009다39233).

2). 차임연체 시 ‘계약해지권’ 발생

임차인이 차임을 2기의 차임액에 달(達)하도록 연체 시 임대인은 계약을 바로 해지할 수 있습니다(민법 제640조). 보통의 이행지체에 따른 채무불이행에서 계약을 해지하려면 상당한 기간을 줘 그 이행을 촉구한 후라야 비로소 해지권이 발생하는 데 반해(민법 제544조), 임대인의 주된 권리인 차임청구권을 적극적으로 보호하기 위해 해지권 발생요건을 완화한 것입니다.

(1) 먼저 2기의 차임액이란 금액(총액) 기준으로 판단합니다.
예를 들어 2022. 10.부터 2년을 임차기간으로 정해 보증금 1억원에 월세 200만원을 내기로 한 임대차계약에서 임차인이 그 전까지는 월세를 잘 내오다가 2023. 10.~12. 석 달 동안에는 월세 100만원씩만 낸 경우에는 2024. 1. 초 현재에는 그 연체 금액(300만원)이 2기분 금액(400만원=200만원×2월)에 달하지 않았기에 계약해지권이 발생하지 않는다. 곧 불완전하게 월세 일부만 지급한 기간이 3기에 해당해도 그 연체 금액이 2기분 액수에 미치지 못했기 때문이다.

(2) 나아가 2기의 차임액이란 연속할 것을 요하지 않고 통산해 2기분이면 족합니다. 예를 들어 위의 사례에서 임차인이 2022. 10. 월세 미납, 2022. 11. 월세 완납, 2022. 12. 다시 월세 미납한 상태에서 임대인은 2022. 10. 및 12. 두 달분 임료 미지급을 이유로 해지할 수 있습니다.

3). 현재 연체 중인 경우와 과거 연체한 사실이 있는 경우

특히 유의할 대목은 계약해지권은 임대인이 해지권을 행사하는 시점에 임차인이 2기분의 차임 금액을 연체 중이어야 한다는 점입니다. 임대인이 계약을 해지할 수 있는 권리는 임차인이 2기분 미만으로 연체차임을 지급하면 바로 소멸합니다. 과거에 연체사실이 있었다는 사실만으로는 임대차계약을 해지할 수 없습니다. 현재 2기의 차임액에 달하도록 연체하고 있는 경우는 과거 2기의 차임액에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우와 구별할 것을 요하니다.

그 구별 실익을 살펴보면. 계약해지권의 발생(민법 제640조)과 묵시적 갱신을 부인하는 예외사유(주택임대차법 제6조 제3항 “2기의 차임액에 달하도록 연체하거나”)는 전자의 경우를 요건으로 하는 데 반해 최근(2020. 7. 31.) 도입된 임차인의 ‘계약갱신청구권’ 행사에 따른 계약갱신을 임대인이 거절할 수 있는 사유 중 하나(주택임대차법 제6조의 3 제1항 제1호)로 “임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우”를 열거해 후자의 경우를 그 거절 요건으로 삼았습니다. 법조문의 문언상 언뜻 미세해 보이는 차이에도 예민해질 필요가 있습니다.

이와 관련해 최근 대법원도 같은 취지로 판시한 판결문을 보면 “상가임대차법 제10조의 8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정했다. 반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리해 규정하고 있다(상가임대차법 제10조 제1항 제1호). 그 취지는 임대차계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의해 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 않는 것이다’ (대법원 판결 2020다255429). 판결한 사례가 있음을 참고하길 바랍니다. 오늘 내용은 쉬운 것 같지만 유의해서 상담을 해야 할 부분임을 참고하기 바랍니다.

※ 참조

■ 민법 제374조(특정물인도채무자의 선관의무) 

특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다.

■ 민법 제654조(준용규정) 

제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.

■ 민법 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권) 

차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.

■ 대법원 1991. 10. 25. 선고 91다22605, 22612(반소) 판결

[건물명도등][공1991.12.15.(910),2822]

【판시사항】

가. 원심에서 확장된 청구부분이 재판의 탈루에 해당하여 아직 원심에 계속되어 있다고 본 사례

나. 임대차가 종료된 후 임차인이 동시이행의 항변권에 기하여 목적물을 유치하는 경우의 임대목적물 보존에 대한 주의의무의 정도 및 그 주의의무 위반 여부에 대한 입증책임의 소재

다. 위 '나'항의 경우 임차인이 임대인 명의로 사용한 전기, 전화요금을 납부하지 않아 전기의 동력선이 끊기고, 임대인 명의의 전화가입권이 말소됨으로써 임대인이 입은 손해가 임대차보증금반환 채권액에서 공제되어야 할 손해인지 여부(적극)

라. 항소심에서 피고의 항소를 일부 받아들여 제1심판결 인용금액을 감액하는 판결을 선고하는 경우 항소심판결 선고시까지 소송촉진등에관한특례법 제3조 제1항 소정 이율을 적용할 수 있는지 여부(소극)

【판결요지】

가. 원심에서 확장된 청구에 관하여 판결주문에서조차 그 판단이 없어서 이 부분 청구가 재판의 탈루로 보여지고 아직 원심에 계속되어 있다고 본 사례.

나. 임대차 종료 후 임차인의 임차목적물 명도의무와 임대인의 연체차임 기타 명도시까지 발생한 손해배상금 등을 공제하고 남은 임대보증금반환 채무와는 동시이행의 관계에 있는 것이어서 임차인은 이를 지급받을 때까지 동시이행의 항변권에 기하여 목적물을 유치하면서 명도를 거절할 권리가 있는 것이나, 임차인은 임차목적물을 명도할 때까지는 선량한 관리자의 주의로 이를 보존할 의무가 있어, 이러한 주의의무를 위반하여 임대목적물이 멸실, 훼손된 경우에는 그에 대한 손해를 배상할 채무가 발생하며, 임대목적물이 멸실, 훼손된 경우 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야 할 것이다.

다. 위 "나"항의 경우 임차인이 임대인 명의로 사용한 전기, 전화요금을 납부하지 않아 전기의 동력선이 끊기고, 임대인 명의의 전화가입권이 말소됨으로써 임대인이 그 전화 및 전기동력선 등의 재설치에 상당한 비용이 소요되는 등 손해를 입었다면 임차인으로서는 그 손해에 대한 배상책임을 면할 수 없으므로 이는 임대차보증금반환 채권액에서 공제되어야 한다.

라. 항소심에서 채무자의 항소를 일부 받아들여 1심 인용금액을 일부 감축하는 판결을 선고한 것이 채무자가 항소심판결 선고시까지 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁하였기 때문이고 또 그 항쟁함이 상당하다고 인정할 때에는 항소심판결 선고시까지는 소송촉진등에관한특례법 제3조 제1항 소정의 이율을 적용하여서는 안된다.

【참조조문】

가.민사소송법 제198조 나. 민법 제374조, 민사소송법 제261조 나.다. 민법 제390조, 제618조 라. 소송촉진등에관한특례법 제3조

【참조판례】

가. 대법원 1969.6.10. 선고 68다1859 판결(집16②민90)
1981.12.12. 선고 80후25 판결(공1982,221)
나. 대법원 1982.8.24. 선고 82다카254 판결(공1982,875)
1985.4.9. 선고 84다카2416 판결(공1985,729)
라. 대법원 1990.6.26. 선고 89다카23510 판결(공1990,1564)
1991.7.23. 선고 91다13250 판결
1991.7.26. 선고 90다15488 판결(공1991,2237)

【전 문】

【원고(반소피고), 상고인 겸 피상고인】 원고(반소피고) 소송대리인 변호사 서석호

【피고(반소원고), 피상고인 겸 상고인】 피고(반소원고) 소송대리인 변호사 최용규 외 1인

【원심판결】 서울고등법원 1991.5.24. 선고 90나9102,9119(반소) 판결

【주 문】

원심판결 중 원고(반소피고)패소 부분을 파기하고 이부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

피고(반소원고)의 상고를 기각한다.

상고기각된 부분의 상고비용은 피고(반소원고)의 부담으로 한다.

【이 유】

1. 원고(반소피고, 이하 '원고'라 한다)의 상고이유를 본다.

가. 상고이유 제2점에 대하여

기록에 의하면 원고는 이 사건이 원심에 계속중이던 1990.2.27. 청구취지확장 및 청구원인변경신청서를 원심에 제출하여 제8차 변론기일인 1991.3.8.에 이를 진술함으로써 그 청구의 범위가 최종적으로 확정되었는바 이에 의하면 원고는 피고에 대하여 이 사건 전기료 대납금 1,071,060원 및 검증감정비 금 1,200,000원 등의 지급을 청구하였는데도 원심이 이에 대하여 아무런 판단을 하지 않았음은 소론이 지적하는 바와 같다.

그러나, 원심판결 주문을 그 청구취지 및 항소취지의 기재 등과 함께 기록과 대조하여 보면, 이 부분 청구에 관하여는 판결주문에서조차 그 판단이 없어서 이 부분 청구는 재판의 탈루로 보여저 아직 원심에 계속되어 있다고 할 것이고, 원고가 제출한 상고장의 기재와 첩부된 인지액을 검토하여 보더라도 이부분 청구는 원고가 상고로 불복한 범위에 포함되어 있지도 아니하므로 이 점에 관한 논지는 이유없다.

나, 상고이유 제3점에 대하여

피고가 목욕탕 영업을 위하여 원고로부터 이 사건 건물을 임차할 당시부터 보일러 버너 및 과열기 등의 고장, 온수파이프의 노후, 부식으로 인한 누수 등 목욕탕 영업을 정상적으로 할 수 없을 정도의 하자가 있었는데도 임대인인 원고가 이를 전면적으로 수리하여 피고가 위 건물을 사용, 수익하는 데 필요한 상태를 유지시켜 줄 의무를 이행하지 아니하여, 피고가 이를 이유로 원고에 대하여 임대차계약 해지통지를 함으로써 위 건물임대차계약이 유효하게 해지되었다고 한 원심의 사실인정과 판단은 원심판결이 설시한 증거관계에 비추어 정당한 것으로 수긍이 되고, 그 과정에 소론과 같이 채증법칙을 위반하여 사실을 오인하는 등의 위법이 있다고 볼 수 없다. 논지는 이유없다.

다. 상고이유 제5점에 대하여

원심판결 이유에 의하면, 원심은 이 사건 임대차계약이 피고의 해지에 의하여 1987.11.16.경 종료된 후, 피고는 원고로부터 임차보증금을 반환받기 위하여 동시이행의 항변권에 기하여 위 건물을 소외 1을 시켜 점유, 관리하게 하여 오다가, 1988.6.7.경에 이르러 원고측에게서 위 건물을 명도해 주면 보증금을 반환하겠다고 하자 같은 날 소외 1을 위 건물에서 퇴거시킨 사실, 소외 1은 위 건물에서 퇴거할 때 피고로부터 위 건물 4층 방 1칸 부분을 전차하였던 소외 2가 이사하면서 남겨두었던 옷가지 등을 가져갈 수 있도록 위 건물 출입문을 잠그기만 하고 셔터를 내려놓지 않았던바, 원·피고 사이에 보증금 반환에 관하여 결국 합의가 성립되지 않아 원고가 위 건물을 명도받지 않음으로써 원·피고 아무도 위 건물을 관리하지 아니하여 방치된 상태에서 제3자가 건물에 침입하여 시설물 등을 손괴하는 사태가 벌어졌고, 이에 원고가 법원에 그에 대한 증거보전신청을 하여 같은 해 8.25. 법원에서 위 건물을 검증하기에 이르렀는데, 검증 당시 원고의 처가 자신이 소지하던 열쇠를 가지고 위 건물의 문을 열었으며, 피고는 그 즈음에야 위 소외 2에게 전차보증금 1,500,000원을 반환하고 동인이 남겨두었던 소지품을 모두 치우게 한 사실을 각 인정한 후, 그 인정사실에 의하면 피고는 1988.8.25.경 피고로부터 이 사건 건물 4층 방 1칸 부분을 전차하였던 소외 2을 건물로부터 완전히 퇴거시킴으로써 원고에게 이 사건 건물을 명도한 것이라고 판시하였다.

위 사실인정에 관하여 원심이 설시한 증거들을 기록과 대조하여 살펴보면, 이 사건 건물 명도시기에 관한 원심의 판단에 수긍이 가고, 거기에 소론과 같이 건물의 명도시기에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 있다 할 수 없다.

논지는 이유없다.

라. 상고이유 제4점에 대하여

원심은 피고가 이 사건 건물을 점유하던 기간중 건물 보존을 위한 관리자로서의 주의의무를 소홀히 하여 위 건물과 그 내부 시설물, 보일러실 기기 등이 망실되거나 파손 또는 산화 부식되어 못쓰게 되었고, 그 밖에 원고 명의로 사용한 전기, 전화요금을 납부하지 않아 전기의 동력선이 끊기고, 원고 명의의 전화가입권이 말소됨으로써 그 전화 및 전기 동력선 등의 재설치에 상당한 비용이 소요되는 등 손해를 입었다면서 원고가 피고에 대하여 그 손해배상을 청구한 데 대하여, 피고 또는 피고를 대리한 소외 1이 위 건물 점유자로서 그 보존을 다하여야 할 주의의무가 있는데도 불구하고, 위 건물의 출입문을 잠그기만 하고 셔터를 내리지 않은 채 이를 방치하는 등 그 의무를 게을리하여 제3자가 위 건물에 침입하여 건물의 시설물을 손괴하였으므로, 원고는 그 복구에 소요되는 비용인 유리, 창호, 사슈 등 철거비와 보수비, 거울벽, 위생기구 등 보수비 합계 금 3,526,657원의 손해를 배상할 책임이 있다고 판시하면서도, 원고가 배상을 청구하는 그 밖의 손해에 대하여는, 피고의 부주의로 그와 같은 손해가 발생하였다는 점에 대한 원고측의 증거들을 믿을 수 없다고 배척하고 그 밖에 이를 인정할 증거가 없으며, 특히 전화가입권이 말소된 데 따른 손해와 보일러 기기 등의 산화 부식으로 인한 손해에 대하여는 임대차계약 해지 후 임대보증금을 반환받기 위하여 이 사건 건물을 유치하고 있던 피고로서는 그와 같은 손해를 방지하여야 할 주의의무마저 없다면서 이에 관한 원고의 본소 청구 일부를 배척하였다.

그러나 임대차 종료후 임차인의 임차목적물 명도의무와 임대인의 연체차임 기타 명도시까지 발생한 손해배상금 등을 공제하고 남은 임대보증금 반환채무와는 동시이행의 관계에 있는 것이어서 임차인은 이를 지급받을 때까지 동시이행의 항변권에 기하여 목적물을 유치하면서 명도를 거절할 권리가 있는 것이나( 당원 1989.2.28. 선고 87다카2114, 2115, 2116 판결 등 참조), 임차인은 임차 목적물을 명도할 때까지는 선량한 관리자의 주의로 이를 보존할 의무가 있어, 이러한 주의의무를 위반하여 임대 목적물이 멸실, 훼손된 경우에는 그에 대한 손해를 배상할 채무가 발생하며, 임대 목적물이 멸실, 훼손된 경우 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야 할 것이다.

그런데 원심이 채용한 갑 제4호증(감정평가서) 등 증거들에 의하면, 피고가 이 사건 건물을 원고에게 명도할 무렵 위 건물에는 원심이 인정한 이외에 건물내부 시설물과 비품 및 보일러 기기 등의 망실, 훼손 등 임대차 개시 당시에 없었던 하자가 발생되어 있음을 알 수 있으므로, 임차인인 피고가 이에 대한 손해배상책임을 면하려면 그 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야 할 것인데도 불구하고, 원심이 그 입증책임은 원고에게 있는 것으로 판단한 것은 잘못이다.

더우기 원심은 원고가 피고의 관리소홀로 목욕탕 보일러 및 배관재 등이 훼손된 데 대한 손해배상을 청구하는 부분에 관하여, 보일러, 예열기, 파이프등급탕, 급수시설이 장기간 사용하지 않아 산화 부식되어 재사용시 보수가 필요한 사실을 인정하면서도, 임대차계약 종료 후 임차보증금을 반환받기 위하여 건물을 유치하고 있던 피고로서는 보일러실 기기 등의 자연산화 부식까지 방지하여야 할 주의의무는 없다고 판시하였으나, 위 건물의 임차인인 피고로서는 임대차 종료 후라 하더라도 이를 명도하기 전까지는 보일러 등 목욕탕건물 부수시설의 산화 부식으로 인한 훼손 등을 방지하기 위하여 적절한 조치를 취하여야 할 선량한 관리자로서의 주의의무가 있다고 보아야 할 것이므로 이러한 주의의무를 게을리함으로써 생긴 손해에 대하여는 피고에게 그 배상책임이 있다고 할 것이다.

그밖에 원고가 청구하는바, 이 사건 건물 임대차 개시 후 피고가 원고 명의로 사용한 전기, 전화요금을 납부하지 않아 전기의 동력선이 끊기고, 원고 명의의 전화가입권이 말소됨으로써 그 전화 및 전기 동력선 등의 재설치에 상당한 비용이 소요되는 등 손해를 입었다는 부분에 대하여도 그와 같은 사실이 인정된다면 피고로서는 그 손해에 대한 배상책임을 면할 수 없다고 할 것이다.

그럼에도 불구하고, 원심이 이 부분 손해의 배상을 구하는 원고의 본소 청구를 배척하는 한편, 피고가 반소로서 청구하는 임대보증금 반환채권액에서 그 손해액을 공제하지도 아니하였음은 임차건물 보존을 위한 임차인의 주의의무에 관한 법리오해, 심리미진, 채증법칙 위배 등의 위법을 저질러 판결에 영향을 미쳤다 할 것이니 이 점을 지적하는 논지는 이유있다.

2. 피고의 상고이유를 본다.

가. 제1,2점에 대하여

이 사건 건물의 명도시기를 1988.8.25.경으로 본 원심의 판단이 옳다 함은 원고의 상고이유에 대한 판단에서 본 바와 같다. 따라서 이와 다른 견해에서 원심판결을 비난하는 소론은 채용할 수 없다. 논지는 이유없다.

나. 제3의 가,나,다 점에 대하여

피고가 이 사건 건물을 임차하여 목욕탕 영업을 정상적으로 운영할 수 있었던 기간이 약 50일 정도라고 본 원심의 인정판단은 원심거시의 증거에 비추어 수긍이 가고 거기에 소론과 같이 채증법칙을 위반하여 사실을 오인한 위법이 있다 할 수 없다. 논지는 이유없다.

다. 제3의 라 점에 대하여

항소심에서 채무자의 항소를 일부 받아들여 1심 인용금액을 일부 감축하는 판결을 선고한 것이 채무자가 항소심 판결 선고시까지 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁하였기 때문이고 또 그 항쟁함이 상당하다고 인정할 때에는 항소심 판결 선고시까지는 소송촉진등에관한특례법 제3조 제1항 소정의 이율을 적용하여서는 안될 것이다. ( 당원 1991.7.26. 선고 90다15488 판결 참조).

기록에 의하면 피고가 반소로 청구하고 있는 이 사건 건물 임대보증금 반환채권의 범위를 다투는 원고의 주장은 상당한 근거가 있다고 보이고 항소심에서 피고의 미지급 차임 채무를 추가로 공제하여 제1심 인용의 잔여 임대보증금액이 감액된바 있어 그에 관한 원고의 항쟁은 상당한 것이라 할 것이므로, 원심이 그 판결 선고일까지 소송촉진등에관한특례법 제3조 제1항 소정의 이율을 적용하지 않은 조치는 정당하고 논지는 이유없다.

이에 원심판결 중 원고 패소 부분을 파기하고 그부분 사건을 원심법원에 환송하고, 피고의 상고는 이를 기각하며, 상고기각 부분의 상고부분은 패소자의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관   박만호(재판장) 박우동 김상원 윤영철

■ 대법원 2000. 7. 4. 선고 99다64384 판결

[구상금][공2000.9.1.(113),1833]

【판시사항】

임차건물이 전기배선의 이상으로 인한 화재로 일부 소훼되어 임차목적물반환채무가 일부 이행불능이 되었으나 임차인의 임차목적물의 보존에 관한 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 아니한 결과가 아니라는 이유로 임차인의 손해배상책임을 부정한 원심판결을 수긍한 사례

【판결요지】

임차건물이 전기배선의 이상으로 인한 화재로 일부 소훼되어 임차인의 임차목적물반환채무가 일부 이행불능이 되었으나 발화부위인 전기배선이 건물구조의 일부를 이루고 있어 임차인이 전기배선의 이상을 미리 알았거나 알 수 있었다고 보기 어렵고, 따라서 그 하자를 수리 유지할 책임은 임대인에게 있으므로 임차목적물반환채무의 이행불능은 임대인으로서의 의무를 다하지 못한 결과이고 임차인의 임차목적물의 보존에 관한 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 아니한 결과가 아니라는 이유로 임차인의 손해배상책임을 부정한 원심판결을 수긍한 사례.

【참조조문】

민법 제390조, 제618조, 제623조

【참조판례】

대법원 1982. 8. 24. 선고 82다카254 판결(공1982, 875)
대법원 1987. 11. 24. 선고 87다카1575 판결(공1988, 163)
대법원 1994. 2. 8. 선고 93다22227 판결(공1994상, 1002)
대법원 1994. 10. 14. 선고 94다38182 판결(공1994하, 2988)
대법원 1999. 9. 21. 선고 99다36273 판결(공1999하, 2209)

【전 문】

【원고,상고인】 농업협동조합중앙회 (소송대리인 변호사 김승희)

【피고,피상고인】 피고

【원심판결】 대구고법 1999. 10. 15. 선고 98나8159 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이유】

상고이유를 본다.

1. 원심은, 피고가 이 사건 건물을 임차하여 사용하던 중 이 사건 건물 내부에서 화재가 발생하여 그 건물 일부가 소훼된 사실, 이 사건 건물이 목조건물이고, 이 사건 화재 발생 당시 건물 내부에 아무도 없었으며, 발화지점 근처에 발화의 원인이 될 만한 다른 시설이나 물건이 없었던 사실, 이 사건 화재원인을 조사한 원고의 직원이나 경주소방서의 조사에서 이 사건 화재가 현관 천장 부분의 비닐전선이 합선되어 스파크가 발생하면서 그 불꽃이 천장반자 부분에 착화되어 발생한 것으로 추정하고 있는 사실 등을 인정한 다음, 위 사실관계에 의하여 이 사건 화재가 위 현관 천장 부분 비닐전선의 합선으로 인하여 발생한 것으로 확정하였는바, 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 조치는 정당한 것으로 수긍이 되고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 채증법칙을 위배한 위법이 있다고 할 수 없다.

이 점에 관한 상고이유의 주장은 위 인정과 다른 사실관계를 전제로 하는 것이어서 받아들일 수 없다.

2. 원심은, 이 사건 화재의 발화 원인이 된 현관 천장 부분의 비닐전선은 통나무로 된 벽 안쪽으로부터 천장 안쪽으로 연결된 배선의 일부분으로서 외관상으로는 그 상태를 확인하거나 점검할 수 없는 상태였던 사실, 피고가 위 건물을 임차하여 사용해 오면서 위 화재가 발생하기 전까지는 한번도 건물의 전기배선에 어떠한 문제가 발생한 적도 없고, 또 피고가 전기배선 부분은 물론 이 사건 건물의 구조물에 대하여 어떤 수리하는 등의 작업을 한 일도 없었던 사실을 인정한 다음, 위 인정 사실에 의하면 건물의 벽과 천장의 내부를 통과하고 있는 전기배선은 건물구조의 일부를 이루고 있어 거기에 어떤 하자가 있다 하더라도, 이를 수리 유지할 책임은 임차인이 그 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대차의 목적물을 임차인이 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지할 의무가 있는 임대인에게 있다고 할 것인데, 피고로서는 위 발화부위인 전기배선의 이상을 미리 알았거나 알 수 있었다고 보기도 어렵고, 따라서 이 사건 건물의 일부가 소훼됨으로 인하여 피고가 이 사건 임대차계약상의 임차목적물의 일부를 반환할 수 없게 되었다고 하더라도 이는 임대인인 최중기의 임대인으로서의 의무를 다하지 못한 결과이고 임차인인 피고가 임차목적물의 보존을 위하여 선량한 관리자로서의 통상 필요한 주의의무를 다하지 아니한 결과가 아님이 분명하므로, 피고는 그로 인한 손해배상책임이 없다고 판단하였다.

기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 정당하고 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 이행불능의 귀책사유 내지 선량한 관리자의 주의의무에 관한 법리를 오해하였거나, 이에 대하여 심리를 다하지 아니한 위법이 있다고 볼 수 없다.

이 점에 관한 상고이유의 주장도 받아들일 수 없다.

3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   이임수(재판장) 이돈희 송진훈 윤재식(주심)

■ 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다51013, 51020 판결

[채무부존재확인·보험금][공2006.2.15.(244),235]

【판시사항】

[1] 임차인의 임차물반환채무가 이행불능이 된 경우, 그 귀책사유에 관한 증명책임의 소재(=임차인)

[2] 임차건물이 전기배선의 이상으로 인한 화재로 소훼되어 임차인의 임차목적물반환채무가 이행불능이 된 경우, 위 화재가 임차인의 임차목적물의 보존에 관한 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 아니한 결과 발생한 것으로 보아 임차인의 손해배상책임을 인정한 사례

【판결요지】

[1] 임차인은 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하여야 하고, 임차인의 임차물반환채무가 이행불능이 된 경우, 임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있다.

[2] 임차건물이 건물구조의 일부인 전기배선의 이상으로 인한 화재로 소훼되어 임차인의 임차목적물반환채무가 이행불능이 되었다고 하더라도, 당해 임대차가 장기간 계속되었고 화재의 원인이 된 전기배선을 임차인이 직접 하였으며 임차인이 전기배선의 이상을 미리 알았거나 알 수 있었던 경우에는, 당해 전기배선에 대한 관리는 임차인의 지배관리 영역 내에 있었다 할 것이므로, 위와 같은 전기배선의 하자로 인한 화재는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 임차목적물의 보존에 관한 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 아니한 결과 발생한 것으로 보아야 한다는 이유로 임차인의 손해배상책임을 인정한 사례.

【참조조문】

[1] 민법 제390조, 제615조, 제618조, 제654조, 민사소송법 제288조 [2] 민법 제390조, 제615조, 제618조, 제623조, 제654조

【참조판례】

[1] 대법원 1994. 2. 8. 선고 93다22227 판결(공1994상, 1002)
대법원 1994. 10. 14. 선고 94다38182 판결(공1994하, 2988)
대법원 1999. 9. 21. 선고 99다36273 판결(공1999하, 2209)
대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다57351 판결(공2001상, 523)

【전 문】

【원고(반소피고), 피상고인】 쌍용화재해상보험 주식회사 (소송대리인 변호사 오수원)

【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 변호사 이상선)

【원심판결】 광주고법 2005. 8. 19. 선고 2005나2638, 2645 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고(반소원고)가 부담한다.

【이 유】

1. 상고이유 제1점에 대하여

임차인은 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하여야 하고, 임차인의 임차물반환채무가 이행불능이 된 경우, 임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있는바, 임차건물이 건물구조의 일부인 전기배선의 이상으로 인한 화재로 소훼되어 임차인의 임차목적물반환채무가 이행불능이 되었다고 하더라도, 당해 임대차가 장기간 계속되었고 화재의 원인이 된 전기배선을 임차인이 직접 하였으며 임차인이 전기배선의 이상을 미리 알았거나 알 수 있었던 경우에는, 당해 전기배선에 대한 관리는 임차인의 지배관리 영역 내에 있었다 할 것이므로, 위와 같은 전기배선의 하자로 인한 화재는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 임차목적물의 보존에 관한 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 아니한 결과 발생한 것으로 보아야 한다.

원심은 채택 증거에 의하여, 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)의 친동생인 소외인 1은 피고가 이 사건 공장 건물을 매수하여 소유권이전등기를 마친 직후인 1979. 10.경 피고로부터 위 공장 건물 및 기계들을 임차하여 현재까지 도정공장을 운영하여 오고 있는데, 이 사건 화재가 발생할 무렵에는 위 공장의 전반적인 운영 및 관리는 처남인 소외인 2에게, 외부 영업활동은 아들인 소외인 3에게 각 위임하여 위 공장을 운영하였던 사실, 소외인 2는 위 화재 발생 당일 08:00경부터 18:00경까지 도정작업을 하고 다른 직원들을 모두 퇴근시킨 다음 사무실에 설치된 도정공장의 일반 전원 차단기를 직접 내린 후 19:30경 마지막으로 퇴근하였는데 위 퇴근 당시까지는 화재의 발생을 의심할 만한 이상 징후가 없었으나 같은 날 22:40경 위 공장 기계실로부터 이 사건 화재가 발생한 사실, 위 화재는 공장 뒤 약 5m 가량 떨어진 전신주로부터 공장 기계실 정맥기 고압모터로 연결되는 인입선에서 절연성 약화 등에 의한 단락이 발생하여 전기적 발열로 절연 피복 또는 인접한 먼지 등 가연물에 불이 붙어 화재로 발전된 것으로 추정되는데, 위 인입선은 기계실 상단에 뚫려 있는 구멍을 통하여 기계실 내로 들어와 정맥기에 연결되고 3,300V의 고압 전류가 흐르는 전선으로서 위 화재 발생 약 10년 전에 소외인 2가 기존의 전선을 교체하여 설치한 것인 사실, 그런데 위 교체된 인입선 역시 시간의 경과에 따라 노후되어 바람이 부는 날에는 때때로 위 전신주에서 스파크가 발생하기도 하였고, 한편 위 인입선이 연결된 정맥기는 위 화재 발생 약 6년 전부터 가동하지 않고 방치하고 있어 굳이 전원을 유지할 필요가 없었으므로 위 인입선의 전원 자체를 차단하는 것이 만일의 경우를 대비한 가장 좋은 방법이었는데 소외인 2는 위 인입선의 차단기가 위 전신주 위에 설치되어 있어 단전하기 어렵다는 이유로 이를 그대로 방치하고 있었고(공장 사무실에 설치된 일반 전원 차단기를 내리는 것만으로는 위 인입선의 전원이 차단되지 않는다.), 위 인입선을 점검하거나 보수한 적도 없었던 사실을 인정한 다음, 위와 같은 장기의 임대기간, 화재의 원인이 된 위 인입선의 설치 위치 및 설치자, 위 인입선의 하자로 인한 화재 가능성에 대한 임차인의 인식, 위 인입선에 대한 전원 차단의 필요성 등에 비추어, 이 사건 화재의 원인으로 추정되는 위 인입선의 하자에 대한 관리책임은 임대인인 피고가 유지 및 수선의무를 부담하는 영역에 속해 있었던 것이 아니라 임차인인 소외인 1이 선량한 관리자로서 임차목적물을 보존하여야 할 주의의무를 부담하는 영역에 속해 있었던 것이라고 판단하여, 임차인인 소외인 1이 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 전제로 이 사건 화재로 인한 손해에 대하여 소외인 1이 피고에게 손해배상책임이 없다는 피고의 주장을 배척하였다.

앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같이 심리를 다하지 아니하고 채증법칙을 위반하여 사실을 오인하였거나 임대인의 수선의무에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

2. 상고이유 제2점에 대하여

기록에 비추어 살펴보면, 원심이 채택 증거에 의하여 판시 사실을 인정한 다음, 이 사건 화재로 인한 손해에 관하여 임차인인 소외인 1이 손해배상에 갈음하여 판시 복구공사를 한 결과 피고의 손해가 모두 전보되었고, 따라서 피고의 원고(반소피고)에 대한 보험금 지급청구권은 모두 소멸되었다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같이 심리를 다하지 아니하고 채증법칙을 위반하여 사실을 오인하는 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

3. 결 론

그러므로 상고를 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   박시환(재판장) 이강국 손지열(주심) 김용담

■  민법 제163조(3년의 단기소멸시효) 

다음 각호의 채권은 3년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다. [개정 97·12·13]
1. 이자, 부양료, 급료, 사용료 기타 1년이내의 기간으로 정한 금전 또는 물건의 지급을 목적으로 한 채권
2. 의사, 조산사, 간호사 및 약사의 치료, 근로 및 조제에 관한 채권
3. 도급받은 자, 기사 기타 공사의 설계 또는 감독에 종사하는 자의 공사에 관한 채권
4. 변호사, 변리사, 공증인, 공인회계사 및 법무사에 대한 직무상 보관한 서류의 반환을 청구하는 채권
5. 변호사, 변리사, 공증인, 공인회계사 및 법무사의 직무에 관한 채권
6. 생산자 및 상인이 판매한 생산물 및 상품의 대가
7. 수공업자 및 제조자의 업무에 관한 채권

■  민법 제633조(차임지급의 시기) 

차임은 동산, 건물이나 대지에 대하여는 매월말에, 기타 토지에 대하여는 매년말에 지급하여야 한다. 그러나 수확기 있는 것에 대하여는 그 수확후 지체없이 지급하여야 한다.

■ 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778,44785 판결

[건물명도등·손해배상(기)][공1997.6.1.(35), 1574]

【판시사항】

임대차계약에 있어서 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 경우, 임차인의 차임지급의무의 범위

【판결요지】

임대차계약에 있어서 목적물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있으나, 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거절할 수는 없다.

【참조조문】

민법 제618조, 제623조, 제627조

【참조판례】

대법원 1989. 6. 13. 선고 88다카13332, 13349 판결(공1989, 1061)

【전 문】

【원고(반소피고),상고인】 이종철 (소송대리인 변호사 김윤근)

【피고(반소원고),피상고인】 박건배 (소송대리인 변호사 윤용호)

【원심판결】 서울지법 1996. 9. 3. 선고 96나12114, 12121 판결

【주문】

원심판결 중 원고(반소피고) 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다.

【이유】

상고이유를 본다.

1. 제2점에 대하여

원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고(반소피고, 이하 원고라고 한다)가 1993. 4. 1. 피고(반소원고, 이하 피고라고 한다)에게 이 사건 점포를 임대보증금 12,000,000원에 월 임료 금 560,000원으로 임대하여 피고가 이 사건 점포에서 치과병원을 경영하였고, 위 임대차계약은 1994. 9. 30.(원심의 1993. 9. 30.은 오기임이 명백하다.) 기간만료로 종료된 사실, 1994. 6. 22. 07:00경 이 사건 점포에 인접한 소외 부국금속 주식회사 창고 내에서 발화된 것으로 추정되는 화재가 발생하여 이 사건 점포의 일부 및 이 사건 점포에 있던 가구, 가전제품, 비품 등이 연소된 사실, 위 화재로 인하여 피고는 이 사건 점포에서 의료행위를 할 수 없게 되자 원고가 내준 이 사건 점포와 비슷한 평수의 인접 사무실에서 임시로 진료를 하였으나 이 역시 여의치 않아 1994. 8.경 이 사건 점포에 시정장치를 해둔 채 다른 장소로 위 치과를 이전한 사실을 인정한 다음, 화재발생 이후부터 임대차 종료시까지 피고에게 책임 없는 사유로 피고가 이 사건 점포를 그 임차목적에 맞게 사용·수익하지 못하였으므로, 피고는 위 기간 동안 월 임료 및 관리비와 이에 대한 부가가치세를 지급할 의무가 없다고 판단하고, 위 화재로 인하여 피고가 이 사건 점포에서 의료행위를 할 수 없게 되자 원고는 이 사건 점포와 비슷한 평수의 인접 사무실을 피고에게 내주어 피고가 그 곳에서 종전과 같이 진료를 할 수 있게 되었으므로 피고는 원고에게 위 기간 동안의 임대료 등을 지급할 의무가 있다는 원고의 주장에 대하여, 피고가 위 인접 사무실에서 종전과 같은 진료를 할 수 있어 이 사건 점포를 임차목적에 맞게 사용·수익한 것과 같게 되었다는 점을 인정할 증거가 없다는 이유로 위 주장은 이유 없다고 판단하였다.

그러나 임대차계약에 있어서 목적물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있으나 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거절할 수는 없다 할 것인바( 당원 1989. 6. 13. 선고 88다카13332, 13349 판결 참조), 피고가 화재 후 원고가 내어 준 인접 사무실에서 1994. 8.경까지 치과진료를 하여 왔다면, 피고는 임차목적과 같은 사용·수익에 부분적으로 지장을 받았을지언정 사용·수익을 전혀 할 수 없었다고 보이지는 아니하므로, 원심으로서는 이 사건 임대차의 목적, 피고가 인접 사무실을 치과병원으로 사용하게 된 경위, 인접 사무실의 사용으로 본래의 임차목적에 어느 정도 지장을 초래하였는지 등을 더 심리하여 위 주장의 당부를 판단하였어야 옳았을 것인데도 이에 이르지 아니한 채 판시와 같은 이유로 이를 배척하고 말았으니, 원심판결에는 심리를 다하지 아니하였거나 임차인의 차임지급의무에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이고, 이를 지적하는 논지는 이유가 있다.

2. 제1점에 대하여

원심판결 이유에 의하면 원심은, 이 사건 임대차계약 종료 이후에도 피고가 이 사건 점포를 사용하여 실질적인 이득을 얻고 있었다고 볼 수 없으므로, 그에 대한 임료 상당의 부당이득금을 지급할 의무가 없다는 이유로, 임대차계약 종료 이후 이 사건 점포 명도시까지 임료 상당의 금원을 지급할 의무가 피고에게 있다는 원고의 주장을 배척하고 있다.

그러나 이 사건 기록(1995. 3. 23.자 원고의 준비서면 및 1996. 2. 21.자 원고의 항소장)에 의하면, 원고는 원심이 판단하고 있는 부당이득 외에 피고가 임대차기간 만료를 원인으로 한 점포반환의무를 이행하고 있지 아니하므로 이에 따른 손해배상으로 임료 상당의 금원을 지급할 의무가 있다는 주장도 하고 있음이 명백하고, 피고가 1994. 8.경 이 사건 점포에 시정장치를 해둔 채 다른 장소로 위 치과를 이전한 사실을 원심도 인정하고 있는 바이므로, 이 점에 대하여도 판단하여 원고 청구의 당부를 가려 보았어야 할 것인데도 이에 이르지 아니한 원심판결에는 판단유탈의 위법이 있다 할 것이고, 이와 같은 위법은 판결 결과에 영향을 미칠 수 있으므로 이를 지적하는 논지도 이유가 있다.

3. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결 중 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관   김형선(재판장) 박만호(주심) 박준서 이용훈

■ 대법원 2014. 2. 27. 선고 2009다39233 판결

[양수금][미간행]

【판시사항】

[1] 부동산 임대차보증금의 법적 성질 및 피담보채무 상당액이 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는지 여부(원칙적 적극) / 보증금에 의하여 담보되는 채권에 연체차임 및 그에 대한 지연손해금이 포함되는지 여부(적극)와 연체차임에 대한 지연손해금의 발생종기

[2] 상가임대차계약에서 임대차기간 중에 당사자의 일방이 차임을 변경하는 방법 및 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 상대방은 이의를 할 수 없다고 정한 약정의 효력(무효)

【참조조문】

[1] 민법 제618조 [2] 상가건물 임대차보호법 제11조, 제15조

【참조판례】

[1] 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결(공2000상, 147)

【전 문】

【원고, 상고인】 원고

【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 김규수)

【원심판결】 춘천지법 강릉지원 2009. 4. 24. 선고 2008나2606 판결

【주 문】

원심판결 중 연체차임에 대한 지연손해금 청구 부분에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 춘천지방법원 강릉지원 합의부에 환송한다. 원고의 나머지 상고를 기각한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 상고이유 제1점

부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는데(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결 등 참조), 보증금에 의하여 담보되는 채권에는 연체차임 및 그에 대한 지연손해금도 포함된다고 할 것이다. 한편 차임지급채무는 그 지급에 확정된 기일이 있는 경우에는 그 지급기일 다음 날부터 지체책임이 발생하고 보증금에서 공제되었을 때 비로소 그 채무 및 그에 따른 지체책임이 소멸되는 것이므로, 연체차임에 대한 지연손해금의 발생종기는 다른 특별한 사정이 없는 한 임대차계약의 해지 시가 아니라 목적물이 반환되는 때라고 할 것이다.

원심은 임대차계약 해지 후의 연체차임에 대한 지연손해금 청구에 관하여, 차임을 월 단위로 매월 26일에 선불 지급하도록 약정되었음을 전제로 하면서, 임대차계약 해지의 효력이 발생하는 2006. 7. 27. 이후에는 피고의 이 사건 상가 인도의무와 원고의 연체 차임 등을 공제한 나머지 보증금 반환의무가 동시이행관계에 있게 되고, 보증금에서 연체 차임 등을 공제하고도 잔액이 남아 있으므로, 2006. 7. 27. 이후로는 더 이상 월 차임 등에 대한 지연손해금은 발생하지 아니한다는 취지로 판단하였다.

그러나 앞서 본 법리를 기록에 비추어 살펴보면, 피고는 다른 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 임대차계약 해지된 때로부터 이 사건 상가의 반환일인 2008. 2. 27.까지 발생한 이 사건 연체차임에 대한 지연손해금도 지급할 의무가 있다고 할 것이다. 결국 원심판결에는 연체차임에 대한 지연손해금에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다.

2. 상고이유 제2점

원심은 이 부분 원고의 주장에 대하여, 이 사건 임대차계약의 특약사항 제1조에서는 “임차인은 보증금과 차임·사용료·보험금·청소비 및 기타 부과금의 지급을 지연하는 때에는 해당 부서에 부과되는 할증금액과 계약기간에 해당하는 임대인이 지정하는 일반적으로 판결 시 정하는 법정이자를 가산한다”고 정하고 있으나, 여기서 말하는 ‘일반적으로 판결 시 정하는 법정이자’가 ‘소송촉진 등에 관한 특례법’에서 정한 연 20％의 이율이라는 점을 인정할 증거가 없고, 오히려 위 이율은 민법에서 정한 연 5％의 법정이율을 의미한다고 봄이 상당하다고 판시하였다. 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유의 주장과 같이 계약의 해석에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 있다고 할 수 없다.

3. 상고이유 제3점

임대차계약기간이 만료되면 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 목적물반환의무는 특단의 사정이 없는 한 동시이행의 관계에 있다고 할 것이므로, 임대인이 자신의 보증금반환의무의 이행제공을 하지 아니하는 한 임차인은 불법점유를 원인으로 하는 손해배상의무가 없으며, 또한 임차인이 그 점유로 인하여 얻은 이익이 없다면 부당이득반환의무도 성립하지 아니한다(대법원 1992. 5. 12. 선고 91다35823 판결 등 참조).

원심이 위와 같은 법리에 따라, 이 사건 임대차계약 해지 이후의 부당이득금 및 그에 대한 지연손해금 청구를 배척한 것은 정당하다. 거기에 상고이유의 주장과 같이 임대차계약 종료 후의 법률관계에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 있다고 할 수 없다.

4. 상고이유 제4점

상가임대차계약에 있어서 임대차기간 중에 당사자의 일방이 차임을 변경하고자 할 때에는 상대방의 동의를 얻어야 하고, 그 동의가 없는 경우에는 상가건물 임대차보호법 제11조에 의하여 차임의 증감을 청구하여야 한다. 그렇지 아니하고 임대차계약에 있어서 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 상대방은 이의를 할 수 없다고 약정하였다면, 이는 위 법률 제11조에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 위 법률 제15조에 의하여 효력이 없다.

이러한 법리 및 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 이 사건 특약사항 제14조의 규정이 위 법률 제11조에 위반되는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이어서 위 법률 제15조에 의하여 효력이 없고, 다른 한편 위 법률 제11조에 기한 원고의 차임증액청구는 원고가 주장하는 사정만으로는 위 법률규정에 정하는 요건, 즉 임차건물에 관한 조세·공과금 그 밖의 부담의 증가 또는 경제적 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우라고 볼 수 없다는 이유로 이 부분 원고의 청구를 배척한 것은 정당하다. 거기에 상고이유의 주장과 같은 차임증액청구 등에 대한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

5. 상고이유 제5점 내지 제9점

증거의 취사와 사실의 인정은 사실심의 전권에 속하는 것으로서 이것이 자유심증주의의 한계를 벗어나지 아니하는 한 적법한 상고이유로 삼을 수 없다(대법원 2006. 5. 25. 선고 2005다77878 판결 등 참조). 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 그 판시와 같이 인용한 부가가치세, 상하수도요금, 정화조 청소비, 전기료 등을 초과하여서는 피고에게 원고 주장과 같은 부가가치세 등의 지급채무가 있음을 인정하기에 충분한 증거가 없으며, 위약금을 지급할 사유에 대한 증명이 부족하다는 취지로 판단한 것은 옳은 것으로 수긍이 가고, 거기에 채증법칙을 위배하여 사실을 오인한 위법 등이 있다고 할 수 없다.

6. 결론

그러므로 원심판결 중 연체차임에 대한 지연손해금 청구 부분에 관한 원고 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며 원고의 나머지 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   고영한(재판장) 양창수(주심) 김창석

■ 민법 제640조(차임연체와 해지) 

건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

■ 민법 제544조(이행지체와 해제) 

당사자일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.

■ 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) 

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

[본조신설 2020. 7. 31.]

※ 참조

■ 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권) 

① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <개정 2020. 7. 31.>

② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. <신설 2020. 7. 31.>

[전문개정 2008. 3. 21.]

■ 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)

① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

[전문개정 2008. 3. 21.]

■ 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다. <개정 2010. 5. 17., 2013. 8. 13., 2016. 5. 29.>

1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율

2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

[전문개정 2008. 3. 21.]

■ 상가건물임대차보호법 제10조의8(차임연체와 해지) 

임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다

[본조신설 2015.5.13]

■ 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) 

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. [개정 2013.8.13]
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. [개정 2018.10.16]
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. [개정 2009.5.8]
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
[전문개정 2009.1.30]

■ 대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결

[건물명도(인도)]〈점포 임대인이 임대차기간 중 차임연체액이 3기분에 달한 적이 있었다는 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절하고 인도를 구하는 사건〉[공2021하,1197]

【판시사항】

[1] 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있는 경우, 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는지 여부(적극)

[2] 차임에 대한 부가가치세 상당액을 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있는 경우, 임대차계약 종료 후 계속점유로 인한 차임 상당 부당이득에 대한 부가가치세 상당액도 임차인이 부담하는지 여부(원칙적 적극)

【판결요지】

[1] 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하였다. 반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리하여 규정하고 있다(상가임대차법 제10조 제1항 제1호). 그 취지는, 임대차계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다.

위 규정들의 문언과 취지에 비추어 보면, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다.

[2] 임차인이 계약종료 후에도 건물을 계속 사용하고 있고 임대인도 보증금을 반환하지 않은 채 거기에서 향후 임료 상당액을 공제하는 관계라면 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당하므로, 차임에 대한 부가가치세 상당액을 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었다면, 특별한 사정이 없는 한 임대차계약 종료 후의 계속점유를 원인으로 지급되는 차임 상당 부당이득에 대한 부가가치세 상당액도 임차인이 부담하여야 한다.

【참조조문】

[1] 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호, 제10조의8 [2] 민법 제105조, 제741조, 부가가치세법 제11조, 제31조

【참조판례】

[1] 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다58975 판결
[2] 대법원 2002. 11. 22. 선고 2002다38828 판결(공2003상, 154)

【전 문】

【원고, 피상고인】 원고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 명경 담당변호사 김재윤 외 3인)

【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 율한 담당변호사 주대경 외 5인)

【원심판결】 창원지법 2020. 7. 17. 선고 2019나59513 판결

【주 문】

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 상고이유 제1점에 관하여

가.「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하였다. 반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리하여 규정하고 있다(상가임대차법 제10조 제1항 제1호). 그 취지는, 임대차계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다58975 판결 참조).

위 규정들의 문언과 취지에 비추어 보면, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 그 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다.

나. 원심은 판시와 같은 이유로, 임차인인 피고가 2017. 9. 8. 연체차임 일부를 지급할 때까지 3개월분의 차임이 연체되어 있었으므로 임대인인 원고들은 그 사유를 들어 피고의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 이 사건 임대차는 약정한 기간 말일인 2018. 8. 31. 종료되었다고 판단하였다. 원심판결 이유를 위에서 본 법리에 비추어 보면, 이러한 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.

2. 상고이유 제2점에 관하여

가. 임차인이 계약종료 후에도 건물을 계속 사용하고 있고 임대인도 보증금을 반환하지 않은 채 거기에서 향후 임료 상당액을 공제하는 관계라면 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당하므로, 차임에 대한 부가가치세 상당액을 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었다면, 특별한 사정이 없는 한 임대차계약 종료 후의 계속점유를 원인으로 지급되는 차임 상당 부당이득에 대한 부가가치세 상당액도 임차인이 부담하여야 한다(대법원 2002. 11. 22. 선고 2002다38828 판결 등 참조).

나. 원심은 같은 취지에서, 피고는 월 차임에 대한 부가가치세 상당액을 별도로 지급하기로 약정하였으므로, 임대차계약 종료 후 점유를 계속함으로써 생긴 차임 상당 부당이득에 대하여도 부가가치세 상당액을 부담하여야 한다고 판단하였다. 원심의 이러한 판단은 앞서 본 법리에 기초한 것으로서, 거기에 상고이유 주장과 같이 부당이득에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.

3. 결론

그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   박정화(재판장) 이기택(주심) 김선수