※부동산소식※대지지분 큰 재건축 단지 잡아볼까?

[부산한국법학원]

대지지분이 큰 재건축 단지에 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 재건축 단지는 건물에 대한 가치보다 지분에 대한 가치가 더 중요한 요인으로 작용하고 있어 대지지분이 클수록 추가분담금이 줄어 수익률을 극대화 할 수 있기 때문이다. 서울, 수도권 지역에서 분양면적보다 대지지분이 큰 알짜 재건축 단지에 대해 알아본다.

<서울지역>

◆강남구 개포동 개포주공1단지= 지상 5층 125개 동 36~59.5㎡ 5,040가구로 강남구에서 규모가 가장 크다. 지난 2003년 10월 조합설립인가를 받고 현재 용적률(190%) 상향 문제로 사업이 잠시 멈춰있는 상태다.

대지지분은 36㎡가 45.95㎡, 42㎡가 56.85㎡, 49㎡가 68.76㎡, 52.89㎡가 77.35㎡, 56㎡가 80.33㎡, 59㎡가 88.92㎡로 인근에 있는 개포시영 42㎡(52.89㎡), 개포주공2단지 52㎡ (65.12㎡), 개포주공3단지 42㎡(55.86㎡)보다 크다.

분당선 구룡역이 걸어서 7분 거리에 있고, 분당~내곡간 고속도로, 경부고속도로 양재IC 등의 도로망을 통해 수도권으로 진출입이 수월하다. 또 양재천, 구룡산, 대모산 등이 있어 주거쾌적성도 뛰어나다. 개원초, 개포중, 개포고 등으로 걸어서 통학이 가능하고, 개포종합상가, 롯데백화점, 이마트, 영동세브란스병원 등의 편의시설을 이용할 수 있다.

◆강동구 고덕동 고덕주공2단지= 지상 5층 71개 동 36~59㎡ 2,600가구로 지난 1983년 12월 입주했다. 지난 2004년 6월 안전진단을 통과 했고, 올해 안으로 구역지정을 받기 위한 절차를 추진 중에 있다. 이 단지는 제2종 주거지역으로 용적률이 190%이지만 추진위에서는 기부체납을 통해 용적률을 250%까지 끌어올려 66~321㎡대 4,003가구를 짓겠다는 계획이다.

6만 9,193㎡대지에 고덕지구에서 용적률(65.07%)이 가장 낮기 때문에 대지지분이 다른 단지들에 비해 넓은 것이 특징이다. 2단지의 대지지분은 36㎡가 56.66㎡, 42㎡가 66.87㎡, 59㎡가 95.86㎡ 등으로 전 가구에 걸쳐 19.83~36.36㎡ 가량이 분양면적보다 크다.

지하철 5호선 상일동역이 걸어서 2분 거리에 있는 초역세권 단지인데다 고덕동길, 상일동길, 천호대로, 외곽순환도로 상일IC를 이용해 강남권 및 수도권으로 접근이 수월하다. 강덕초, 고덕초, 고덕중, 상일여중•고 등을 걸어서 통학이 가능하고, 이마트, 주양쇼핑, 경희대부속병원, 현대백화점 등의 편의시설이 풍부하다. 여기에 589,570㎡규모의 강일2지구가 단지 옆으로 개발될 예정에 있어 이에 따른 수혜도 예상된다.

◆노원구 상계동 상계주공8단지= 지상 5층 18개 동 36㎡~49㎡ 830가구로 지난 1988년 8월 입주했다. 지난 87~88년에 걸쳐 입주한 상계주공 단지들은 도시 및 주거환경정비법(도정법)에서 정한 가능 연한에 못 미쳐 아직까진 재건축 추진이 불가능하다. 하지만 8단지는 인근에서 유일하게 조립식으로 지어졌기 때문에 누수 등의 보수유지비가 많이 들어 도정법이 제정되기 전에 안전진단을 신청해 지난 2004년 5월 통과 됐다.

시공사는 대우건설로 내정돼 있고, 1대 1 재건축으로 사업이 진행된다. 또 4만 4,806㎡ 대지에 전 가구가 5층짜리 저층으로 이뤄져 있어 36㎡ 대지지분이 분양면적에 비해 1.9~3평 가량이 크다. 이에 재건축이 성사되면 조합원들의 대부분 99~132㎡대 아파트를 받을 수 있다는 게 중개업자들의 설명이다.

지하철 7호선 마들역이 걸어서 5분 거리에 있고, 동부간선도로가 가까이 있어 교통여건이 뛰어나다. 상곡초, 청원중, 청원고, 청원여고 등으로 걸어서 통학이 가능하고, 롯데백화점, 하나로클럽, 상계백병원 등 편의시설이 풍부하다.

<경기지역>

◆고양시 탄현동 주공아파트= 지상 5층 12개 동 42~49㎡ 600가구로 지난 1989년 12월 입주했다. 이 단지는 대우건설이 시공사로 선정돼 용적률 280%를 적용해 66~165㎡대 600가구로 공급될 예정이다. 지난 2003년 6월 조합설립인가를 받고, 오는 10월 이내로 사업시행인가를 받을 것으로 예상된다. 2만 5,585㎡의 대지에 저층아파트 600가구가 들어서 있다 보니 42㎡와 49㎡의 대지지분크기가 분양면적에 비해 각각 6.61㎡, 9.91㎡크다. 무상지분율은 125%로 42㎡가 59㎡까지, 49㎡가 72㎡까지 무상으로 배정받을 수 있다.

2009년 개통될 경의선 탄현역이 걸어서 13분 거리에 있고, 차로 3분 거리에서 지하철 3호선 주엽역을 이용할 수 있다. 자유로 장항IC, 외곽순환도로 일산IC, 경의로, 중앙로 등의 도로망이 가까워 서울 광화문까지 50분 내 접근이 가능하다. 현산초, 현산중, 일산동고 등의 교육시설로 통학이 가능하고, 이마트, 그랜드백화점, 롯데백화점, 킨텍스, 중산근린공원 등의 편의시설을 이용할 수 있다.

◆과천시 원문동 주공2단지= 지상 5층 38개 동 26~59㎡ 1,620가구로 구성돼 있다. 과천시는 재건축 총량제의 영향으로 2단지, 6단지, 7단지, 1단지, 9단지 등의 순으로 사업이 진행된다. 과천주공 2단지는 지구 단위계획에 따라 용적률 190%를 적용 66~165㎡대 1,620가구로 재건축 될 계획이다. 대지지분은 26㎡가 35.7㎡, 59㎡가 85.95㎡, 52㎡가 76㎡로 지분이 분양면적보다 많게는 23.14㎡가 크다. 이에 52㎡로는 99.17㎡대를 무상으로 배정받을 가능성이 크다는 게 인근중개업자들의 설명이다. 지난 4월 안전진단을 통과했고, 재건축 규제의 영향으로 내년 5월 이후로 사업이 잠시 연기된 상태다.

지하철 4호선 정부청사역이 걸어서 3분 거리에 있고, 중앙로, 과천~봉담간 고속도로를 통해 강남권까지 20분내 진입이 가능하다. 원문초, 원문중, 중앙고 등의 교육시설로 걸어서 통학이 가능하고, 각종 상업시설을 비롯해 엔씨백화점, 시민회관, 서울랜드 등의 편의시설을 이용할 수 있다.

◆안산시 고잔동 중앙주공2단지= 지상 5층 22개 동 72~82㎡ 450가구로 지난 1984년 8월 입주했다. 이 단지는 용적률 245%를 적용해 125~234㎡ 777가구로 재건축될 예정이다. 지난 2005년 5월 안전진단을 통과했고 올해 안으로 구역지정을 받을 예정이다. 1만 7,152㎡ 대지에 용적률 67%의 저밀도 아파트로 72㎡의 대지지분이 116.33㎡, 82㎡가 132.19㎡로 지분비율이 분양면적의 60%에 달한다. 따라서 조합원의 경우 대지지분에 16.52㎡ 가량을 넓혀 무상 배정이 가능할 것으로 예상된다.

지하철 4호선 중앙역이 걸어서 5분 거리에 있고, 차로 5분 거리인 영동고속도로 안산IC를 이용해 서울 및 수도권으로의 진출입이 수월하다. 중앙초•중, 경안고 등의 교육시설로 걸어서 통학이 가능하고, 중앙역 상권을 비롯해 2001아울렛, 홈플러스, 홈에버, 시청, 안산시외버스터미널 등의 편의시설이 풍부하다.

◆용인시 신갈동 신갈주공= 지상 5층 14개 동 42~49㎡ 560가구로 지난 1990년 7월 입주했다. 이 단지는 용적률 248%를 적용해 66~132㎡대 약 660가구로 재건축 된다. 올 3월 정비구역지정을 받고 조합설립인가를 준비 중에 있다. 단지 북측으로 기흥구갈2택지지구가 위치해 있고, 남측으로는 주거환경정비사업이 예정돼 있어 이에 따른 수혜가 예상된다. 또 단지의 대지지분의 크기가 42㎡와 49㎡가 각각 52.89㎡, 61.81㎡로 조합원들의 추가분담금이 크지 않을 전망이다.

분당선 오리역이 차로 15분 거리에 있고, 경부고속도로 수원IC를 이용해 강남권까지 50분 이내 접근이 가능하다. 또 분당선연장선(2013년 개통)과 용인경전철(2009년 개통) 환승예정인 구갈역을 걸어서 이용할 수 있어 교통여건이 개선될 전망이다. 걸어서 5분 거리에 관곡초, 신양초, 구갈중, 신갈중, 기흥고 등의 교육시설이 있고, 은행, 스포츠센터 등의 각종 상업시설을 비롯해 GS마트, 기흥구청, 구갈공원 등의 편의시설을 이용할 수 있다.