#####업무관련 주요 숙지 공지사항 ######

[우리김진기대표]

#업무관련주요공지사항/숙지하여주세요!

1. 표시광고 관련 주의사항

- 오피스텔,오피스,생활숙박시설,상가 등 주택外 건축물 광고 시 층수 기재 (오피스텔은 반드시 ‘비주거용’ 확인설명서 작성)
- 계약금을 받을 경우 당일 삭제 또는 노출 종료하고 실거래신고는 계약금 받은 날부터 30일 이내 필히 하자.
- 행정청의 과태료 사전통지서를 받으면 10일 이내 행정청에 의견제출을 하고 과태료 부과 받게 되면 납부하지 말고 반드시 '이의제기서'를 제출하여 감경받자.
- 다가구주택 (18.12.04이후 건축)에 대해서 표시광고 시 반드시 ‘호(가구)별 면적 대장’의 개별 호실 면적 필히 확인 후 게재 / 18.12.04 이전 다가구주택도 대장 확인 후 표시광고 할 것.
- 벽보나 현수막, 생활정보지, 광고지 등을 보고 중개 하는 경우에는 반드시 ‘계약성사되기 이전에 중개보수 협의’를 해야 함.
- 분양권 표시광고 시에는 분양가+프리미엄+옵션비까지 포함된 단일가격으로 표시
* 예) 매매 4억원 (분양가 3.5억원 + 프리미엄 3천만원 + 옵션총액 2천만원)

2. 홈택스신용카드 등록 및 공과금 사업자등록번호 입력

-신용카드 홈택스에등록 ( 카드등록 방법 : 홈택스로그인->전자계산서 현금영수증,신용카드 ->
신용카드 매입-> 사업용카드등록 및 조회 화면 입력 )

- 사무실 전기요금/전화요금/가스요금/통신요금 (해당기관에 전화하여 사업자등록번호로 계산서 요청)

- 간이과세자  현금영수증 발행 관련
*현금영수증 발행 시 부가세 4%를 구분하여 발행 가능한 ‘Toss Payments’ (구 U+ 현금영수증)가 있음
* ‘Toss Payments’ 사이트 들어가서 회원가입 후 현금 영수증 발행 (공급가액+부가세 4%)
* 공급가액은 절대로 중개보수를 초과하면 안됨

3. 중개대상물 표시광고 中 관리비 명시사항 세부기준 개정 시행 (‘24. 4. 10 시행)

- 10만원 이상의 정액관리비가 부과되는 경우, 관리비 표시내역을 세분화 광고
*관리비 정액 10만원이상 : 관리비 총액과 관리비에 포함된 비목별 세부액 기재
*그 외 : 관리비 월 평균액수와 관리비에 포함된 비목 (금액×)

- 중개의뢰인이 세부내역을 제시하지 않는 등의 사유로 개업공인중개사가 비목별 금액을 확인할 수 없는 경우에는 비목별 금액을 표시하지 않을 수 있으나, 반드시 관리비에 포함된 비목은 명시해야 함.
(단, 세부금액을 확인할 수 없는 사유 표시 - 예, 임대인이 관리비 미고지하여 세부금액을 알 수 없음)

4. 주택임대차 계약 시 임대인 제출서류

①국세ㆍ지방세납세, 전입세대확인서 - 전국에 있는 동사무소
- 국세 발급처: 홈택스,세무서, 무인민원발급기/ 지방세 발급처:정부24,무인민원발급기

②확정일자 부여현황 
- 발급처: 주택 소재지 읍.면사무소, 주택소재지 동사무소,지방법원 및 등기소, 인터넷등기소에서 온라인으로 발급 가능
- 대리인 발급 시 위임인의 신분증, 도장, 등기부등본 지참
① ② :주택임대차보호법 제3조의7. 임대인의 정보제시의무)

③선순위 권리내역 (다가구주택 및 상가건물 계약 시)
*선순위 임차인들의 보증금액 및 임대차 기간 자료제시 (임차인 계약서또는 확정일자 부여현황 등 자료확인)
*임대인이 선순위 임차인에 대한 자료 거부 시 계약서에 임대인의 자료요구에 대한 거부사실 기재
(근거자료 없는 임대인의 고지금액은 기재금지. 그릇된 정보전달에 대한 책임이 발생 함)

5. 용어 정립

- 개업공인중개사 O = 중개업자X
- 중개사무소 O = 중개업소/복덕방 X
- 중개사님/대표님O=사장님/소장님 X 
- 중개보수O= 중개수수료 / 복비X 
- 면적은 ㎡ O= 평/평수/평형 X
- 개업공인중개사가 아닌 자 O = 무등록중개업자 X

6. 사무소 내 필수 게시해야 할 6가지 필수 부착물

①중개사무소 등록증 , ②공인중개사 자격증, ③공제증서, ④중개보수 요율표,⑤사업자등록증 , ⑥현금영수증 의무발행 가맹점 스티커

7. 중개 실무 상 주의사항

① 대서/대필계약 관련
- 모르는 사람에게는 절대로 대서/대필 금지
② 무보증계약서 작성 관련
- 무보증 계약이나 단기계약 이라도 계약서+확인설명서+공제증서 필히 첨부
③ 공동중개 시 주의사항
- ‘브이월드’ 에서 중개사 확인 및 행정처벌 사항 사전 확인요망
(명함 제작 시 5가지<상호, 소재지, 성함, 전화번호, 등록번호> 필수 기재하고 사진은 가급적 첨부하도록 하자.
④ 공실 상가 점두광고 시 주의사항
- 상호, 소재지, 이름, 등록관청에 등록된 전화번호, 등록번호 필히 기재
⑤ 계약서 작성 시 주의사항
- 소재지는 지번주소로, 계약당사자의 인적사항 및 중개사 사무소 주소는 도로명 주소 기재
(계약서 작성시 소재지는 등기사항전부증명서가 기준이 되고, 계약당사자 주소는 주민등록 등본이 기준이 됨)
- 계약당사자 주소는 주민등록 상 도로명 주소 기재
- 확인설명서 ②번 소유권 및 소유권자의 권리사항 -> 등기사항전부증명서상의주소 및 권리관계 그대로 기재
⑥ 중개보조원 고지하는 방법: 명함 제작 시 사진을 넣어 만들고 의뢰인이 방문하여 상담 시 명함사진을 찍어
휴대전화로 전송해서 근거자료 확보하도록 한다.
⑦ 계약서 작성 시 취득 시 부담하는 조세의 종류 및 세율은 정확히 기재하고 나머지 세율은 세무사에게
확인하라고 안내하자 (양도소득세를 잘 못 알려 주면 불이익을 받을 수 있음)
⑧ 등기사항전부증명서 발행 시 열람이 아닌 ‘발급용’으로 발행하고 발급확인번호를 통하여 발급일로부터
3개월까지 5번 변동사항의 열람이 가능함.
⑨ 공제증서 제공 시 앞,뒷면 모두 출력하여 계약당사자에게 제공 할 것
⑩ 확인설명서 상 건폐율,용적률은 반드시 시.도 조례 상한을 기재
⑪ 계약서 및 확인설명서 작성 시 개업공인중개사는 반드시 서명 및 날인하고 거래당사자는 서명 또는 날인
하나만 하여도 된다.
⑫ 확인설명서 상 내진설계는 건축물대장 표제부 확인하여 기재해야 함
⑬ 중요판례 (2021다 266631 판결) 임차인의 계약갱신요구권 행사한 이후라도 임차주택을 양수하여 임대인
지위를 승계한 자가 계약 만기 2개월 전까지 실거주할 경우에는 임차인의 계약갱신요구를거절 할 수 있다.