임의관리 아파트 관리규약 개정 시 입주민 동의기준

[베를린]

임의관리 아파트 관리규약 개정 시 입주민 동의기준
집합건물법과 공동주택관리법 중 어떤 법 적용하나

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1개동에 총 115가구가 거주하고 있는 서울 노원구의 한 아파트. 비의무관리 단지이지만 의무관리 단지와 마찬가지로 구 주택법령에 근거해 입주자대표회의가 구성돼 있으며 관리규약 또한 제정돼 있다. 2015년 4월경 개정되기 전의 종전 이 아파트 관리규약에 의하면 입대의 구성원의 임기는 1회에 한해 중임할 수 있었으나 총 115가구 중 89가구의 서면동의로 이 규정은 3회까지 연임할 수 있도록 개정된 바 있다.
하지만 이 같은 관리규약 개정에 대해 해석이 분분했다. 입주자 A씨는 관리규약을 개정하려면 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’에 따라 구분소유자  및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어야 하며, 서울시 공동주택 관리규약준칙에도 어긋나 무효라고 주장하면서 입대의를 상대로 소송을 제기했다.
이에 대해 서울고등법원 민사19부(재판장 고의영 부장판사)는 최근 구 주택법(현 공동주택관리법)상 의무관리 단지는 아니지만 구 주택법령에 의한 관리규약 개정 기준을 적용할 수 있다는 취지의 해석을 내놨다.
재판부는 “이 아파트는 구 건축법 시행령 별표 1의 2호 가목 및 구 주택법 시행령 제2조 제1항에 따라 구 주택법이 정한 공동주택에 해당, 구 주택법 시행령 제51조 제1항에 따라 입대의에서 관리규약 개정안 제안을 의결하고 구 주택법 시행령 제57조 제2·3항에 따라 전체 입주자 등의 과반수가 찬성하는 방법으로 관리규약을 개정할 수 있다”면서 “아파트 관리규약 개정에 관해 구분소유자와 의결권의 4분의 3의 찬성을 요구하는 집합건물법 제29조 제1항의 적용을 받지 않는다”고 밝혔다.
아울러 이 아파트는 입대의의 관리규약 개정 의결을 거쳐 입주민 총 115명 중 과반수에 해당하는 89명이 개정에 동의했다며 입대의 임기에 관한 규정은 특별한 사정이 없는 한 구 주택법 시행령이 요구하는 개정요건을 갖춰 적법하게 개정됐다고 판단했다.
서울시 공동주택 관리규약준칙에 반한다는 입주자 A씨의 주장에 대해 입대의는 관리규약준칙은 구 주택법 시행규칙 제48조에 따라 150가구 이하의 공동주택인 해당 아파트에는 적용되지 않는다고 반박했다.
이에 대해 재판부는 관리규약준칙은 입주자 등이 표준관리규약을 참조해 자체적인 관리규약을 제정하도록 하는 하나의 기준에 불과하다며 아파트 관리규약이 서울시 관리규약준칙이 정한 임기·중임횟수 등을 따르지 않았다고 해 무효로 볼 수는 없다고 판단한 원심을 그대로 인용했다. 다만 원심과 마찬가지로 개정된 관리규약에 의하면 라인별 대표자의 임기를 3회 이내로 정하고 있으나 B씨 등 3명은 5회 연임했다며 이들에 대한 선출은 연임제한 규정을 위반해 무효라고 봤다.
입대의는 소규모 아파트의 경우 중임, 연임제한을 엄격히 적용할 경우 입대의 구성원들을 선출하기 어려운 현실이라며 관리규약 개정시점부터 연임 여부를 새로이 판단해야 한다고 주장했다.
하지만 원심은 관리규약에 연임 횟수의 판단기준에 대한 경과규정을 둔 바 없다며 경과규정이 없음에도 입대의 주장과 같이 해석한다면 연임에 관한 관리규약 개정 시마다 새로이 연임 횟수를 계산해 제한 없는 연임을 허용하는 결과가 발생할 수 있다고 우려한 바 있다. 또한 소규모 아파트로서 입대의 구성원의 선출에 현실적인 어려움이 있더라도 구 주택법 시행령 제50조 제9항과 같이 예외적으로 중임, 연임 제한 규정을 적용하지 않도록 하는 등의 대안도 존재한다고 부연하면서 입대의의 일부 주장을 받아들이지 않았고 항소심 재판부의 판단 역시 이와 다르지 않았다.  
재판부는 한편 B씨의 경우 2016년 7월경 라인별 대표자를 사임함에 따라 B씨에 대한 무효 확인을 취소하고 이 부분 청구는 각하했다.