~~주택임대차 최우선변제금액~~
**소액임차인의 최우선변제권이란 **
주택임차인이 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 마친 때
소액보증금 중 일정액에 관하여는 선순위 담보권자보다도 우선하여
임차주택(대지 포함) 가액의 2분의 1의 범위 안에서
배당받을 수 있는 권리를 말합니다(주택임대차보호법 8조 1항).
최우선변제의 요건
(1) 경매개시결정 등기 전까지 대항요건(주택의 인도+주민등록)을 갖추고 배당요구종기일 또는 임차권 등기 시까지 계속 유지할 것
우선변제권의 경우에는 대항요건과 확정일자를 받아야 하나 최우선변제권은 대항력만 갖추면 됩니다.
(2) 보증금이 일정액 이하일 것
최우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. <주택임대차보호법시행령 4조, 개정 2010.7.21 시행 2010.7.26>
① 서울특별시: 7,500만원
②「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 6,500만원
③ 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5,500만원
④ 그 밖의 지역: 4,000만원
소액임차인이 다수인 경우 최우선변제권은 모두 동순위로 인정되어 임차주택의 2분의 1 안에서 보증금액의 비율에 따라 배당을 받습니다. 예를 들어 집값이 1억 원이라면 2분의 1인 5,000만원 한도에서 보증금 비율에 따라 배당을 받습니다.
(3)미등기 또는 무허가 건물도 주택임대차보호법의 적용대상이 됩니다.
기존(2001다39657)판례는 소유권보존등기 되어 있을 것을 요건으로 하였으나 판례변경(2007.6.21.2004다26133)으로 미등기 또는 무허가 건물도 주임법의 적용되는 것으로 바뀌었답니다.