[메디테라] 돈되는 부동산투자 지역분석_1기 신도시 갭투자"부천" PART.4

[메디테라]

지난번에 이어 이번에는 부천신도시의 호재와 악재, 서울-인천과의 관계, 7호선 개통으로 인한 부천의 상권의 변천사, 부천신도시 북쪽지역의 특징에 대해 알아보도록 하겠습니다.

먼저 부천신도시의 호재에 대해 알아보겠습니다.
첫 번째로는 소사원시선 복선전철 개통(2018. 2월 예정)을 꼽을 수 있습니다. 사실 직주근접은 아니라서 소사본동만큼 직접적인 영향을 받지는 못 하겠지만 인근 교통의 발달이 시간이 지날수록 이용 범위가 넓어지고 파급효과가 커질 수 있습니다. 그래서 추후 개통 후 어디까지 주택에 영향을 미치는지 추이를 지켜보는 것도 재미있을 것 같습니다.

부천시 소사역과 안산시 단원구 원시역을 연결할 간선철도 노선. 위아래로 서해선, 대곡소사선과 직결됨. 2011년 3월 착공하였으며 현재는 공사중이며, 개통 시 1호선 소사역과 4호선 초지역에서 환승이 가능하다. 기획 초기에는 이름도 ‘소사정왕선’이었으며, 초지역이 아닌 오이도역으로 이어질 예정이었으나 바뀌었다고 함. 신현역과 시흥시청역 사이 약 2km만 지상에서 이동하고 나머지 전 구간은 지하에서 운행된다고 함. 그리고 종류는 광역철도에서 일반철도로 사업이 변경됨. 

소사원시선의 개통시기는  말이 많았습니다.
개통이 원래 2018년이었으나 인천 서창2지구 내 특고압 지하송전선 개설 문제로 인천시와 협의가 안 된 상태기도 하고, 기타 문제로 2021년에 완공이 된다는 말도 심심치 않게 들려오기도 했습니다. 그러나 이제는 그런 것들이 다 잠식이 되고 2018년 개통을 앞두고 모두 기대감에 젖어 있기도 합니다.

그리고 소사원시선이 개통이 되면 소사역은 환승역으로 탈바꿈하게 되어 소사역 인근 지역의 변화, 발달에 원동력이 될 것입니다.
그래서 부천신도시 칼럼에 호재 중 하나로 말씀을 드립니다.
그러나 사실 소사보다는 시흥에서 더 파급효과가 있는 교통호재로 이 사실도 알아두시면 좋을 것 같습니다.

두 번째 호재로는, 부천영상문화 산업단지 개발입니다. 위치는 부천 외곽순환도로와 상동 호수공원을 끼고 있는 자리로, 야인시대 세트장, 부천만화박물관, 아인스월드를 아우르는 1,2단계 개발계획입니다. 2015년에 민간사업자로 신세계컨소시엄을 선정하였고, 2016년 부천시의회에서는 상업단지 및 스마트 융.복합단지 개발 등 도시관리계획까지 변경하며 개발의 의지를 불태우고 있습니다.

그러나 2016년 토지매각을 시작으로 복합쇼핑몰 건설을 추진하려 하였으나 지역 상인들의 반발에 부딪쳐 기존 계획대로 이루어지지 못 하고 복합쇼핑몰이 백화점 건설로 바뀌는 등 사업 규모가 축소되었습니다. 지금도 부천 신세계 백화점 건립과 관련하여 인천시 부평구의 반대(부평 소상공인 보호와 교통 혼잡 우려)도 심한 상황이고, 영상문화단지 부지 인근 전통시장 상인들의 항의농성이 이어지고 있기도 합니다.

그래서인지 현재 신세계는 부지매매 계약을 4차례나 미루고 있어 부천시는 신세계에서 사업추진 의지가 있는지 의문을 갖고 있기도 합니다.

세 번째로는 직접적인 호재라고 볼 수는 없지만 그 파급력이 적지 않기 때문에 호재로 언급을 해도 될 것 같습니다. 바로 서울시 멸실 주택 수의 증가입니다. 서울시는 이제 빈 땅이 남아있지 않은 상황이라 재개발, 재건축을 통해서만 개발이 가능한 상태로 기존 집을 허물어야만 새집을 지을 수가 있습니다. 그러니 기존 주택을 어쩔 수 없이 부셔야 하니 없어지는 주택 수가 증가하는 것은 당연하겠지요?

그런데 왜 서울시 멸실 주택 수가 증가하면 부천 부동산 분위기에 훈풍이 돌까요? 앞전에도 이야기했듯이 1기 신도시인 부천신도시는 서울의 위성도시로서 서울시의 인구 분산을 목적으로 만들어진 도시이기 때문입니다.
서울의 집이 부족하면 집값은 상승하게 되고 가격 상승의 부담을 느낀 사람들은 서울 인근의 교통도 좋고, 인프라가 잘 갖춰진 곳을 골라 이동을 하게 되기 때문입니다.

그 이동 우선 순위에 부천(중동)신도시가 있는 것은 당연하겠죠?

그런데 부천은 약간 재미있는 도시입니다. 부천은 분명 경기도에 속해 있습니다. 그런데 이상하게도 전화번호의 지역번호는 경기도 지역번호인 ‘031’이 아닌 인천시의 지역번호 ‘032’를 쓰고 있습니다. 그리고 혹시 송내역 인근의 부천지방법원으로 경매 입찰을 하러 가보셨나요?

가보시거나 검색을 해보면 아시겠지만, 부천 관할 법원 및 검찰청이 수원쪽이 아니라 인천인 것을 확인하실 수 있습니다. 인천지법 부천지원이라고 나옵니다. 이상하지 않나요?

이는 부천이 여러 분야에서 경기도보다는 인천시의 영향을 많이 받아왔고 지금도 그렇기 때문입니다. ‘부천’이라는 지명도 일제강점기에 지역 통폐합시 ‘부평+인천’을 합쳐 인천의 외곽 지역 관할 군을 설치하면서 지어진 이름이라고 하니 두 말할 필요가 없을 것 같습니다.

이름에서부터 이렇게 인천시와 밀접한 관련이 있는 만큼 부천은 인천과 여러 분야에서 공유, 또는 마찰(?)이 꽤 일어나는 이웃같은 도시라고 이해하시면 될 것 같습니다. 실제로도 부천, 상동지역은 바로 인천과 인접해 있으며 부동산 가격의 흐름상 부천, 상동의 주택 가격이 많이 오르면 인근의 부평과 부개쪽 부동산도 뒤따라 오르는 경향이 있습니다.

다음으로는 부천신도시의 상권변천사에 대해 알아보겠습니다. 주요 상권은 구시가지의 부천역 일대, 중동신도시의 길주로 연선의 부천시청역 일대 및 송내역 일대가 있습니다.

가장 먼저 발달한 상권은 두 말할 것도 없이 부천역 일대 상권입니다. 부천신도시가 개발되기 1990년대 이전부터 부천역을 중심으로 상권이 크게 형성되어 있었습니다. 부천로데오거리, 백화점, 쇼핑몰, 영화관 등 모든 것이 갖춰져 있었으나, 송내역의 성장, 7호선 개통으로 인한 부천시청역의 발달이 이어지면서 현재는 상권이 많이 축소되었습니다.

그래도 시흥시 통근·통학 인구의 상당수(남부역 경원여객 차고지 환승)와 김포공항은 물론, 서울 도심까지 연결되는 버스 노선(북부 소신여객 차고지)도 운행되고 있어 부천역의 유동인구가 10만 명을 넘을 수밖에 없어 유동인구 측면에서는 상권이 가히 작다고 볼 수는 없을 것 같습니다.

그리고 중동신도시의 메인 상권은 중동 신도시 7호선 라인을 중심으로 한 상권(상동역~부천시청역~신중동역)입니다. 길주로를 따라 동서로 길게 늘어서 있으며, 전국에서 유례를 찾아보기 힘들 만큼 백화점과 대형 쇼핑몰이 밀집해 있습니다. 상권이 가장 잘 형성되어 있다고 하는 서울에서도 대형 쇼핑몰의 밀집도 만큼은 부천을 따라올 수가 없습니다. 백화점만 2개(현대백화점, 롯데백화점), 대형마트 5개(홈플러스 2개(신중동역, 상동역), 이마트, 뉴코아, 세이브존)가 몰려 있습니다. 그럼에도 불구하고 각 백화점들의 매출 또한 적지 않습니다.

2014년을 기준으로 연매출이 롯데백화점(중동점)은 2,143억, 현대백화점(중동점)은 2,300억, 홈플러스(상동점)은 1,415억, 이마트(중동점)은 803억, 뉴코아(부천점)은 1,450억원입니다. 세이브존(부천)과 홈플러스(중동점), 이마트(부천점)을 포함하면 부천 중동, 상동에서 1조 가량의 매출이 나오는 곳으로 추후 신세계 스타필드 부천까지 생긴다면 쇼핑 상권이 그야말로 더 큰 메머드급이 된다고 볼 수 있습니다.

이런 매출이 가능한 것은 백화점과 대형마트의 밀집으로 인해 인근 지역의 사람들도 이 상권을 이용하기 때문일 것으로 보입니다. 백화점들과 홈플러스 상동점을 이용하기 위해 가까운 부평구, 계양구 주민들이 이 일대 상권을 이용하는 경우가 많으며, 역곡이나 소사쪽에도 대형마트와 백화점이 부족한 실정이므로 여기 상권이 그 혜택을 누리고 있을 것으로 여겨집니다.

또한 부천신도시의 7호선 라인의 상권들의 특징을 보자면, 신중동역에는 스트리트형 쇼핑몰 단지인 '두산 위브 더 스테이트' 단지가 줄지어 있고, 위브 단지 내 골목을 따라 카페촌이 형성되어 있으며, 롯데백화점 뒤쪽으로 나가면 은행과 증권사가 밀집한 금융가와 식당가가 줄지어 늘어선 먹자골목이 있습니다. 그리고 부천시청역에는 현대백화점과 이마트가 있고 현대백화점 뒤쪽으로 먹자골목이 잘 형성되어 있어 퇴근 후 한잔하기에 상권들이 더 없이 훌륭합니다. 상동역에는 부천터미널 소풍(뉴코아아울렛)과 홈플러스 상동점, 세이브존이 있습니다.

마지막으로 부천(중동)신도시 북쪽지역의 특징 중 하나인 “영구임대주택”에 대해 말씀드리겠습니다. “임대주택”은 정부 또는 민간에서 무주택 서민을 위하여 지은 주택으로 국민임대주택, 공공임대주택, 영구임대주택 등 종류가 많습니다. 임대주택은 일반인들 중 무주택자들을 대상으로 소득수준과 청약통장 여부 등의 조건이 있어 이에 충족하는 사람들이 거주할 수 있습니다. 그에 반해 영구임대주택은 1984년에 제정된 임대주택건설 촉진법을 기반으로 영구적인 임대의 목적으로 건설되었으며, 생활보호대상자(국민기초생활수급자), 국가유공자 또는 그 유족, 일제하일본군위안부, 북한이탈주민, 장애인, 한부모 가정 등 특정 계층만이 거주할 기회가 주어집니다.

이러한 영구임대주택은 공급이 많지 않은 편이며, 부천에서는 중동신도시내 한라마을 1단지(925세대)와 덕유마을 1단지(956세대), 중동신도시 외 구역에 위치한 부천 춘의 주공아파트(976세대) 이렇게 3곳만 있습니다. 아파트 건축시 단지내 일정 비율은 임대아파트로 지어야 하는 규정이 있는데 영구임대아파트의 경우에는 부동산 투자적인 관점에서 보면 인근에 그리 좋은 영향을 주지는 못 합니다. 그래서 1990년대 첫 입주시 신도시내 거주민들 사이에서는 약간의 위화감이 조성되기도 했었습니다.

그러나 그럼에도 불구하고 지난 2015년 – 2016년에는 중동신도시 북쪽 지역을 중심으로 투자들의 투자 열기가 아주 뜨거웠습니다. 그 당시 중동신도시는 1기 신도시로 서울과 인접하고 인프라가 잘 갖춰진 곳으로 주택가격 또한 평당 1000만원 이하인, 아주 매력적인 도시로 투자자들 사이에 부각이 됩니다. 또한 7호선 개통시 전반적인 국내 경제상황이 좋지 않아 호재로서의 부동산 가격 상승의 모습을 볼 수 없었는데, 이 시기에 7호선 개통의 편의성이 부각되어 주택가격 상승에 더욱 부채질을 해주었습니다. 그러면서 ‘영구임대아파트가 많이 포진되어 있다.’는 북쪽 지역의 핸디캡도 그 이미지가 많이 퇴색되게 되고 소형아파트를 시작으로 아파트 시세가 빠르게 상승했습니다.

자... 이렇게 부천신도시의 호재와 악재, 서울-인천과의 관계, 7호선 개통으로 인한 부천의 상권의 변천사, 부천신도시 북쪽지역의 특징에 대해 알아보았습니다. 다음주에는 이 지역의 향후 공급량, 그간의 투자자 동향, 부천의 전반적인 부동산 분위기에 대해 알아보도록 하겠습니다.
 
도움이 되셨다면 많은 응원의 댓글과 적극적인 피드백 부탁드립니다~ ^^

▶ 메디테라

    유트브(https://www.youtube.com/watch?v=aB3nOf51OmE)

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전) 간호사, 보건교사(정교사)

현) 부동산 투자 지역분석 전문가

현) 부동산 전문 칼럼리스트

세계일보 칼럼위원, 북극성 리더스칼럼위원, 텐인텐 전문가칼럼위원, 다다부동산파트너스 

지역분석 칼럼리스트

현) 북극성부동산재테크(http://cafe.daum.net/PolarisAuction) 카페에서 멘토로 활동

- 부동산 경매/매매 실전투자자
- 북극성 실전준비반 강사

   - 북극성 실전임장 멘토

현) 다다아카데미 입문반 강사

저서) ‘직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다(2017년 1월)

   - 공동저자(http://www.yes24.com/24/Goods/35195655?Acode=101)

        '2018 부동산트렌드' 공동저자

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