뉴타운 28곳 연내 해제 검토…서울시 163곳 실태조사

[달~빛]

뉴타운 28곳 연내 해제 검토…서울시 163곳 실태조사

방화4·천호3구역 등 뉴타운 28곳 연내해제 검토

서울 강서구 방화4ㆍ종로구 삼청2ㆍ중구 신당10ㆍ용산구 용문ㆍ동대문 용두3 등 뉴타운ㆍ정비사업구역 28곳이 연내 해제 검토 대상에 올라 이달(2012.7)부터 실태조사에 들어간다.

이미 개발안에 주민 반대가 심한 강북구 수유12구역ㆍ관악구 신림 13구역 등 18곳은 주민 찬반투표도 거치지 않고 다음달(2012.8) 구역 지정이 곧바로 취소된다. 지난해(2011) 박원순 서울시장 취임 때부터 예고된 서울 뉴타운ㆍ정비사업 출구전략이 본격 실행단계에 접어드는 것이다.

2012.7.17일 서울시는 추진 주체가 없는 정비예정구역이나 존치정비구역 266곳 가운데 163곳을 대상으로 `뉴타운ㆍ재개발 실태조사`에 착수한다고 밝혔다. 조사 대상지 가운데 서울시장이 시행하는 곳은 정비예정구역 74곳, 존치정비구역 24곳 등 98곳이다.

일선 구청장이 시행하는 곳은 정비구역 7곳, 정비계획 수립 중 18곳, 재정비촉진구역 22곳, 재정비촉진계획 수립 중 18곳 등 모두 65곳이다. 이들 중 연내 해제 가능성이 높은 곳은 이달(2012.7)부터 곧바로 실태조사에 들어가는 28개 시범지역이다. 정비구역이 지정되지 않은 도봉구 창동 521-16, 성북구 정릉동 716-8 등 정비예정구역 8곳과 정비구역 지정 후 사업이 중단된 종로구 삼청2ㆍ중구 신당10ㆍ용산구ㆍ용문ㆍ광진구 광장 등 20곳이 여기에 해당된다.

■ 방화4·천호3구역 등 뉴타운 28곳 연내해제 검토
개발 가능성 높은 지역도 지분값 3.3㎡당 1천만원↓

서울 강서구 방화4, 종로구 삼청2, 중구 신당10, 용산구 용문, 동대문 용두3 등 뉴타운ㆍ정비사업구역 28곳이 연내 해제 검토 대상에 올라 이달부터 실태조사에 들어간다. 이미 개발안에 주민 반대가 심한 강북구 수유12구역, 관악구 신림 13구역 등 18곳은 주민 찬반투표도 거치지 않고 다음달(2012.8) 구역 지정이 곧바로 취소된다. 지난해(2011) 박원순 서울시장 취임 때부터 예고된 서울 뉴타운ㆍ정비사업 출구전략이 본격 실행단계에 접어드는 것이다.

2012.7.17일 서울시는 추진 주체가 없는 정비예정구역이나 존치정비구역 266곳 가운데 163곳을 대상으로 `뉴타운ㆍ재개발 실태조사`에 착수한다고 밝혔다.

이들 중 연내 해제 가능성이 높은 곳은 이달(2012.7)부터 곧바로 실태조사에 들어가는 28개 시범지역이다.

정비구역이 지정되지 않은 도봉구 창동 521-16, 성북구 정릉동 716-8 등 정비예정구역 8곳과 정비구역 지정 후 사업이 중단된 종로구 삼청2, 중구 신당10, 용산구 용문, 광진구 광장 등 20곳이 여기에 해당된다.

뉴타운 및 정비사업구역 실태조사는 △대상구역 결정 △사전설명회 △실태조사(개략적 정비계획 수립 및 추정분담금 산정) △조사 결과 확정 및 주민통보 △조사 결과 설명회 △주민 찬반조사를 통한 해제 여부 결정 등 총 6단계로 진행된다.

이 중 핵심 이슈는 추정분담금 산정이다.

 실태조사 지역들이 대부분 예정단계여서 정비계획 자체가 수립되지 않아 대략적인 정비계획이나마 먼저 세워야 분담금 추정이 가능하다.

서울시가 이달 뉴타운 출구전략 실행을 위한 실태조사에 들어간다. 사진은 연내 해제 검토대상 28곳에 포함된 서울 중구 신당10구역 일대. ＜이충우 기자＞

이건기 서울시 주택정책실장은 "서울시의 사업비 및 분담금 추정 프로그램을 활용해 가상의 정비계획을 토대로 사업비 및 분담금을 산출하게 된다"며 "다만 추진위나 조합이 없는 구역의 분담금 내역은 개별적인 통보 대신 표본지에 대한 산정 결과만 고지할 것"이라고 말했다.

그러나 전문가들은 이런 분담금 추정방식에 대해 의문을 제기한다.

 종전 자산가치 추정조사를 서울시가 실태조사 시간과 비용을 절감한다는 이유로 현장 평가 대신 탁상 감정 평가로 대신하기로 했기 때문이다.

전영진 예스하우스 대표는 "일반 재개발 사업장에서도 공사비와 분담금을 추정하려면 적어도 관리처분 인가가 나야 한다"며 "현장 감정 평가없이 탁상으로 진행된 가치 평가가 얼마나 시세를 반영할 수 있을지 의문"이라고 말했다.

공사비도 국토해양부가 발표하는 표준건축비를 기준으로 산정키로 했는데 실제 현장 공사비와 격차가 크다.

나중에 사업이 진행될 때 조합원들의 실부담금이 크게 늘어날 수도 있다는 얘기다.

서울시는 이번 실태조사 대상 구역 163곳 이외의 사업추진 주체가 없는 103개 구역에 대해서도 오는 2012.12월부터 실태조사에 나선다는 방침이다.

또 추진위ㆍ조합 등 사업추진 주체가 있는 지역에선 주민 의사를 사전 반영하기 위해 오는 30일 개정 조례를 공포한 뒤 주민 10% 이상이 동의하면 8월부터 실태조사 접수를 받을 계획이다.

그러나 이들 지역에선 벌써부터 술렁거리고 있다.

뉴타운 해제의 핵심인 일몰비용 보전에 대해 구체적인 방안도 없이 실태조사부터 나서면 분쟁만 부추길 것이라는 이유에서다.

현행 법규상 조합설립 이전 단계인 추진위 단계에서 사업이 중단된 곳은 지자체가 일부 비용을 분담토록 돼 있다.

하지만 조합까지 설립된 단계에서 취소되면 매몰비용을 보전해줄 근거가 전혀 없다.

이건기 실장은 "조합 설립 이후 단계의 매몰비용 보전에 대해 현상태에선 답변하기 어렵다"며 "사회적 합의가 필요한 사항"이라고 말했다.

추진위 단계 매몰비용 보전도 논란거리는 마찬가지다. 아직까지 어떤 항목의 비용을 어디까지 보전해 줄지 확실치 않기 때문이다..

서울시가 추진하는 뉴타운 해제 이후 대안사업도 논란거리다.

서울시에선 소규모 정비사업, 가로변 정비사업 등 대안사업을 추진한다는 방침이지만 많은 주민이 의구심을 갖고 있다.

권주안 주택산업연구원 실장은 "뉴타운을 해제한 이후 해당 지역들을 그대로 방치하면 슬럼화로 사회 갈등만 키울 것"이라며 "성과를 내기 위한 구역해제가 이나라 시민 주거복지를 위한 대안부터 찾아야 할 것"이라고 지적했다.

■ 홍제4구역 등 18곳 반대주민 30% 넘어 내달 최우선 해제

서울시가 서대문구 홍제4구역과 북가좌1구역, 금천구 독산1 정비구역 등 18곳은 실태조사 없이 다음달(2012.8) 정비사업구역에서 최우선 해제하기로 했다.

이들 지역은 박원순 시장의 뉴타운 출구전략 모태인 지난 2월 `도시재정비 및 주거환경정비법(도정법)`이 개정되기 이전에 벌써 토지 등 소유자 30% 이상이 해제를 요청했거나 구청장 설문조사에서 주민 30% 이상이 해제에 동의한 곳이다.

이번 실태조사를 거치지 않아도 이미 해제 요건을 갖췄다는 얘기다.

김승원 서울시 재생지원추진반장은 "2012.7.18일 도시계획위원회 심의 절차만 남겨놓은 상황이어서 2012.8월 초에는 이들 지역에 대한 구역 해제가 마무리될 것"이라고 말했다.

우선해제 대상 가운데 재개발 정비예정지역은

△동대문2 △강북12 △서대문25 △관악13 등이다.

재건축 정비예정구역은

△동대문1 △중랑5 △중랑13 △중랑14 △성북28 △은평7 △서대문23 △구로3 △관악2 △관악4 △관악8이다.

여기에 재건축 정비구역인

△홍제4 △북가좌1 △독산1을 포함해 총 18곳이 해제된다.

서울시의회는 최근 이 같은 내용을 골자로 한 서울시 도시ㆍ주거환경정비기본계획 변경 의견에 대한 청취안을 통과시켜 해제 작업에 탄력이 붙게 됐다.

이들 지역은 이미 사업 주체가 되는 추진위나 조합 등이 해산한 경우가 대부분이어서 구역이 해제되더라도 주민 간 큰 갈등은 없을 것으로 보인다.

오히려 도정법이 개정 시행된 올해 2월 이후 주민들 스스로 해제동의율 30%를 채워 구청에 구역 해제를 신청한 구역들의 경우 서울시 실태조사 없이 곧바로 해제해 달라는 목소리가 높다.

창신뉴타운 소속 조합원 김 모씨는 "상위법인 도정법에서 주민들 스스로 해제를 요청할 수 있도록 돼 있는데 서울시가 하위 조례와 실태조사를 빌미로 해제를 미루고 있다"며 "향후 시를 상대로 한 행정소송 등 문제가 빚어질 수도 있을 것"이라고 말했다.

[이지용 기자]

■ 미아4·만리2구역 개발속도 낼듯

사업 속도가 지지부진한 뉴타운ㆍ재건축 구역은 서울시 뉴타운 출구전략에 따라 중단 위기에 놓였지만 반대로 분쟁이 적고 사업 속도가 빠른 지역은 오히려 반사이익을 보게 됐다.

서울시가 주민 찬성률이 높은 지역은 기반시설 우선 확충 등 지원에 나설 계획이기 때문이다.

2012.7.17일 매일경제가 속도를 내고 있는 서울 정비사업지구를 취재한 결과 중구에선 만리동 2가 주변 만리2구역 주택재개발 구역이 최근 관리처분계획 인가를 마쳤다.

관리처분계획이란 사업 시행 이전의 토지ㆍ건축물 위치ㆍ면적ㆍ용도ㆍ지형 등 주변 여건과 가격을 고려해 새로 설치되는 대지, 건축시설 등을 합리적으로 배분하기 위해 수립하는 계획을 말한다.

만리2구역은 2010년 6월 11일 주택재개발 정비사업시행인가를 받았다.

중구 일대에서도 정비예정구역인 장충로2가 일대와 신당10구역 정비 예정구역과 달리 만리2구역은 주민들이 적극적으로 개발 의지를 표명하고 있다.

강북구 미아4구역 재개발사업도 순항 중이다. 지난해 2011.9월 사업시행인가를 받고 1년도 안돼 이달 13일 관리처분인가까지 일사천리로 진행됐다.

닥터아파트에 따르면 올(2012) 들어 관리처분계획안 인가를 이미 마쳤거나 연내 인가가 가능한 지역은 서울에서 강북구 미아4, 마포구 염리2, 서대문구 연희1, 성동구 옥수13, 성북구 장위1, 중구 만리2, 양천구 신정4 등 10여 개 구역에 달한다.

성동구 옥수13, 양천구 신정4, 중구 만리2, 강북구 미아4 구역이 이미 관리처분인가를 마쳤다. 마포구 염리2, 서대문구 연희1, 성북구 장위1 구역은 다음달 관리처분인가를 신청할 예정이다.

관악구 봉천12-2, 성동구 금호16, 성북구 성북3구역은 하반기에 사업시행인가가 날 것으로 보인다.

[이지용 기자 / 임성현 기자]