서울중심지 착한 주상복합을 주목하라...!

[김용욱(천수체)]

주상복합이 끝모를 추락을 거듭하고 있다.

몇 년전 까지만해도 주상복합은 도곡동 타워팰리스, 서초동 아크로비스타, 용산 시티파크 및 파크타워를 비롯해서 여의도 리첸시아 및 롯데캐슬, 대우 트럼프월드 시리즈 등의 성공을 통해 부의 상징으로 많은 사람들의 선망의 대상으로 바라보았으나 현재 낮은 지분율로 인한 재개발의 어려움과 낮은 전용면적 높은 관리비등으로 천덕꾸러기로 전락한 상태이다.

그동안 주상복합들은 강남, 목동, 용산, 여의도 등 요지에 입지하여 기존 노후아파트와 차별되는 커뮤니티 시설 및 넓은 주차공간등의 장점으로 수요자 들에게 어필 하였으며 특히 사업가 및 대기업 임원이나 연예인등 고소득층이 입주하면서 부동산 시장 성수기와 맞물려 입주시기 높은 프리미엄 실현으로 인해 실수요자 외에 투자자들에게도 인기상품으로 자리잡았다.

그러나 2007년 이후 부동산 공급과다 및 경기침체에 따른 부동산 시장에 먹구름이 드리우면서 주상복합 투자 성공신화는 막을 내리게 되었다. 리먼사태로 촉발된 경기불황은 2009년 잠깐 회복되는가 싶더니 2012년 현재까지도 그 여운을 짙게 남기고 있다. 2012년도 들어 주상복합의 굴욕은 계속되고 있다. 물론 일부의 경우로 한정될 수 있으나 대표적 주상복합 아파트인 타워팰리스의 경우 다수의 건이 경매에 나와 있으나 2.3회에도 유찰되는 굴욕을 연신 당하고 있다. 특히 개그맨 출신 영화감독 심모씨의 타워펠리스의 경우 낙찰자가 나타나지 않자 부실채권을 쥐고 있던 유동화 회사가 손실을 줄이기 위해 낙찰받기도 했다.

최근 대형평수 기피현상이 심화되면서 잠실 롯데캐슬 골드의 경우도 이른바 “반값경매”의 오명을 뒤집어 쓰고 있다. 감정가 19억 상당아파트가 11억에 겨우 낙찰되는 수모를 겪기도 햇다. 비싼 관리비 등으로 요즘 같이 불황기에 더욱 힘을 못쓰고 있는 것이다. 이런 시장상황으로 인해 주상복합의 인기가 한 풀 꺽였고 더 이상 주상복합의 시대는 어렵다고 생각하는 사람들이 늘어나고 있다. 그러나 원래 주상복합은 말 그대로 도심에서 직주 근접형으로서 시작된 상품인데 우리나라에서는 아파트와 고급빌라의 포지션을 걸친 주거형태로 이질화 된 것뿐이다. 강남 또는 목동, 잠실등 과거 인기 주상복합이 자리잡은 지역은 대부분 주거지역에 인접한 지역으로서 학군수요에 따른 이주수요가 절대적이다. 그러다 보니 대부분의 세입자들은 전세세입자 비율이 월등히 높다. 월세 비중은 용산지역을 제외하면 낮은 편에 속한다.

그러나 현재의 주상복합 약세에도 불구하고 서울 중심부에 위치한 주상복합은 현재에도 비교적 활발하게 거래되고 있다. 또한 도심지에 위치한 특성상 월세비율도 상당히 높은 편에 이른다. 최근 지역별 최고가 아파트를 조사해 보니 서울 중심지인 종로구 및 중구의 경우 타 지역과 다르게 주상복합 아파트의 약진이 특히 두드러졌다. 13일 KB국민은행의 시세통계를 분석한 결과 강남, 서초, 송파, 강동 지역은 재건축 아파트가 가장 높은 시세를 기록하였다. 그러나 종로구 및 중구 등 대기업 및 업무밀집지역은 주상복합 아파트의 시세가 가장 비싼 것으로 조사되었다. 중구 내 상위 10개 단지를 분석한 결과 6곳이 주상복합아파트로 조사되었다. 이곳에서는 남산 트라팰리스, 리더스뷰남산, 남산 롯데캐슬아이리스, 남산센트럴자이, 브라운스톤 서울, 롯데캐슬베네치아 등이 상위권에 놓여 있다.

종로구도 상위 10곳 중 5곳이 주상복합아파트였다. 2004년에 입주를 시작한 경희궁의아침을 비롯해 광화문 풍림스페이스본, 파크팰리스, 효성 주얼리시티, 종로1가 대성스카이렉스등이 대표적인 주상복합아파트다. 중구 및 종로구의 경우 도심지로서 대기업 밀집지역이 가깝고 특히 외국인 및 사업가들의 임대수요가 탄탄한 이점도 어느 정도 기여하는바가 크다. 물론 부동산 시장 침체로 인해 최근 2-3년동안 입주한 주상복합의 경우 미입주 세대도 상당수 있으며 기존 입주를 마친 주상복합의 경우에도 가격하락의 직격탄을 피하지 못한 상태이다.

그러면 과연 어떤 주상복합을 선택해야 할 것인가? 필자가 제안하는 착한 주상복합의 조건을 간단히 정리해 보았다.

첫째. 대기업 및 주요시설과의 거리가 가까워야 한다.

둘째. 대중교통 및 접근성이 용이하여야 한다.

셋째. 30~40평대 중소형 평형이 같이 구성된 단지이어야 한다.

넷째. 주상복합도 주택임으로 주변 학군이 잘 구성된 단지이어야 한다.

그 중에서 수요자가 가장 두터운 분양면적 30평형대의 주상복합은 특히 귀하다. 주택 다운사이징 바람에 주상복합도 비켜갈 수 없는 것이다. 30평대가 공급된 주요주상복합을 한번 살펴보도록 하겠다.

1.종로구 인의동 효성 주얼리시티 32~ 70평 2006년 10월입주/ 2개동 293세대 (32,35,37평 248세대)

2.중구 충무로4가 남산센트럴자이 30~ 62평 2009년 12월입주/ 2개동 273세대 (30,34평 87세대)

종로4가에 위치한 효성 주얼리시티의 경우 종로5가역과 종로3가역을 도보로 이용편리하며 다양한 버스노선을 이용할 수 있다. 또한 광장시장을 비롯한 대형 재래시장을 비롯해서 소공동 롯데백화점 등의 접근성이 뛰어나다. 또한 청계천 및 종묘, 창덕궁이 인접하여 도심 속 쾌적한 거주여건을 자랑한다. 초등학교를 비롯한 교육환경 또한 강북 명문학군을 이용할 수 있어 학부모들의 관심이 높다. 충무로 남산센트럴 자이의 경우 입주3년차 새아파트로서의 장점과 “자이”브랜드 파워로 인해 상대적으로 임대가가 높은 수준에 형성되어 있다. 남산 조망권이 확보되어 있으며 지하철 3호선 충무로역 접근성이 용이하다. 또한 명동 및 남대문시장과 인접하여 쇼핑하기가 수월한 장점이 있다.

또한 탁월한 조망권이 확보되어 있고 주상복합과 주거용 오피스텔으로 구성된 서울역인근 중림동 브라운스톤 서울 또한 수요자들의 인기를 끌고 있다. 브라운스톤 서울의 경우 31평형은 27세대에 불과하지만 주거형 오피스텔의 경우 전용18~20평(방 2개)이 188실, 전용31~32평(방 3개)가 63실로 구성되어 있다. 전용 31평형의 경우도 시세가 5억 중반으로 형성되어 있으며 아파트처럼 구성된 평면 및 높은 임대가를 자랑한다. 필자는 상기 3건의 사례를 들었지만 자세히 둘러보시면 마포 및 도심지역에도 실속있는 물건을 찾으실 수 있으리라 생각한다. 예전처럼 시세가 폭등하는 시기가 아니라 실제 거주하면서 임대시 높은 임대수익을 누릴 수 있는 착한 주상복합을 잘 선택하시길 기대한다.

(출처:김선일칼럼)