관리규약 개정전후 비교표와 개정이유 (롬바드아파트)

[관리소장(김현엽)]

이번 관리규약 개정안에 있어서 주민분들께서 가장 궁금해하고 의문을 가질만한 중요내용 몇가지만 미리 말씀드립니다.

1.왜 동의 절차를 오픈하느냐.

통상 동대표를 선출하는 선거가 아닌  아파트에서 관리규약개정,장기수선계획조정,대규모공사 등에서 주민들의 의견을 모을때 주로 사용하는 형식이 엘리베이터나 게시판에 동의서를 붙여놓고 기명동의로 많이합니다. 무기명 비밀로 하면 오히려 어느정도의 융통성이 생기게 되어 비위가 발생할 수 있기 때문입니다. 오픈하게 되면 누가봐도 절차가 투명하게 되고 동의 정족수가 명백해집니다.

다만 단점은 누가 동의를 하고 누가 하지 않았는지가 오픈이 되는것입니다. 주민 모두가 생각과 철학이 같을 순 없습니다.

동의했다고 눈치 볼 필요도 없고 동의 하지 않았다고 눈치 볼 필요도 없습니다.

오로지 자신의 주관대로 권리행사 하시면 될 일입니다.

동대표 선거야 당사자의 감시가 있어 무기명 비밀투표를 하더라도 일정수준의 투명성이 보장 되지만 그렇지 않은 정책의 동의에서는 자신의 소신대로 권리행사를 해야만 하는 것입니다. 일례로 국회의원도 법제정이나 개정시 무기명보단 기명으로 해서 책임과 철학을 밝히는 경우가 대부분입니다.

우리아파트만 공개동의절차를 거치는 것이 아님을 다시 한번 밝힙니다.아울러 빨리 관리규약을 개정하고 싶을 때 쓰는 방법이 오히려 방문 기명동의절차로 많이 하고 있습니다(동의서 들고 호수 별로  동그라미 받음).

우리 아파트 또한 여지껏 그렇게 해왔고 다른 아파트 또한 구습에 젖어 아직도 그렇게 많이들 합니다. 그런 관계로 국교부도 공개동의절차에 대해 하자없음으로 판단했고 판례는 아직 없습니다.(아무도 소송을 제기하지 않았으니) .

이번기회에 우리 아파트의 관리규약에 대해 서로가 갑론을박 할 수 있어 더 튼튼한 규약이 되리라 믿습니다.

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이번 관리규약개정안은 어느누구의 압력이나 지시나 이니셔티브도 없었음을 다시 한번 밝힙니다. 제가 1년반 이 아파트에서 근무해본 후 내린 결론이 첫번 째로 할 일이 관리규약을 개정하는 것 이었기 때문에 새로운 동대표가 구성됨과 동시에 새 부대를 만들려고 하는것일 뿐입니다. 헌 부대에 새 술을 넣어선 본연의 맛이 맛이 나지 않을 듯 합니다.

2.왜 공동주택관리법을 그대로 따르지 않느냐.

  공동주택관리법은 법의 강제적용대상이 300세대이상 아파트,150세대이상 승강기가 설치된 아파트,150세대이상 지역난방인 아파트,건축법상 주택과 주택이외의 용도가 합쳐진 150세대이상 건축물 입니다.

즉 아무리 사적자치의 영역인 주택이라 하더라도 저정도 규모이상이면 공법의 영역으로 끌어들여 국가의 통제와 감시하에 두어 사적자치의 단점을 보완하자는 취지입니다.

우리아파트는 108세대입니다. 기본적으로 저 법의 대상이 아닌, 공적인 영역보다 사적자치의 성격이 더 큰 집합건물법(이 또한 공동주택관리법,구주택법이 나오기전까진 공적성격의 법이었습니다)이 적용되어지는 아파트입니다.

그러므로 행정청에서 감시와 감독이 거의 없습니다. 특정 몇 부분만 빼고는 주민들이 알아서 해야 하는 것들이 대부분입니다.

일례로 집건법엔 입주자대표회의(관리위원회)를 구성하는 것도 자유이고 그런 연유로 구청신고도 아무의미 없고(사실상 신고하러가도 자기들의 의무가 아니라 본체만체함),관리규약개정신고 하자보수보증금사용신고 입주자대표변경신고 등등 행정청에 가야할 이유도 없고 신고도 사실상 의미없고 공무원들도 업무가 아닙니다.

엄밀히 말하면 우리아파트는 입주자대표회의도 관리규약도 안만들어도 행정청에선 관리감독 하지않으며,주민들만의 분쟁만 일어나지 않는다면 문제도 없을뿐더러 통상적인 업무외에 어떤 것을 할려고 할때는 일일이 관리단집회(주민총회)를 개최하여야 하니 어쩔수 없이 입주자대표회의도 편의상 만들어 놓은 것이고 규약 또한 그런 것입니다.

3.그러면 시끄럽지 않게 우리아파트도 공동주택관리법을 그대로 따르면 되지 않느냐.

이렇게 비유 해보겠습니다.

어느 작은 시골마을에 사람들이 모여 삽니다. 사람들이 자기들끼리 대표도 뽑고  마을이 자치규약도 만들어 공동체를 운영해 나갑니다.

그런데 어느날 국가에서 대도시의 사람들에게 적용되는 공동체 통제 법과 그 공동체에 적용되어지는 표준 규칙도 만듭니다.

국가에서 시골마을을 통제 하지 않음에도 불구하고 시골마을 사람들 자신들이 자기들도 대도시 사람들처럼 통제를 받겠다고 한다면 국가는 통제를 할까요?

법적용대상이 아닌데 무슨 수로 통제를 할까요. 자기들이 국가의 통제를 받겠다는 것은 의지일 뿐 현실적인 통제를 받을 수 있는 방법이 없습니다. 

또 하나의 예를 들어 보겠습니다.

얼마전 우리아파트 관리규약개정건이 하나 있었습니다.(중임자 임기제한조항) 통과되지 못했습니다.

이것은 오히려 공동주택관리법을 적용하게되면 결과가 뒤바껴버립니다. 공동법엔 입주자등의 과반수가 동의하면 통과,집건법엔 4/5이상 동의시 통과입니다.

그때에 69%정도 나왔습니다.

공동법엔 과반만 동의해도 통과시켜주는 이유가 통과된개정안의 적절성 적법성등을 행정청에서 신고라는 절차를 통해 심사를 하기 때문입니다. 그러나 우리아파트가 공동법을 따라 과반만 동의를 받아 행정청에 신고를 하면 신고대상자체가 안되기에 적절,적법성을 따질 기회가 없습니다. 그렇기 떄문에 집건법에서 엄격하게 4/5이상 동의조항을 넣어 둔 것입니다.

그렇다면 그때 관리규약에 중임자는 또 다시 출마를 못하게 되어 있는데 왜 또 출마를 받아줬느냐...개정을 못하였기에 출마자체가 안됩니다. 하지만 공동법엔 위의 경우와는 또 반대로 중임자를 아예 나오지도 못하게 하는것은 가혹하다하여 2회에걸친 후보등록에도 불구하고 입후보자가 없으면 중임자에게 기회를 주는 것으로 개정 되었습니다. 법취지는 동대표 할 사람이 없는 아파트는 중임자라도 해야 아파트가 돌아가지않느냐라는 취지였던거죠.

그래서 규약엔 절대 출마를 못하게 되어있지만 공동법의 법개정취지에 발맞추어 기회를 줬었고 중임자에 대해선 전체선거인수의 2/3이상찬성을 받아야 통과하게끔 했던것입니다.

그래서 1-5라인에선 중임자가 당선되지 못하였고 6-8라인에선 한분이 당선되었습니다. 1-5라인에선 비중임자들이 출마를 했었고 그로인해 중임자2분중에 한분은 알아서 판단하여 나오지 않으셨고 나머지 한분은 2/3의 조건을 충족시키지 못하여서 재차 투표를 하게 된것입니다.

보신바와 같이 꼭 공동법을 따라야 선인것도 아니고 집건법을 따르면 악인것도 아닙니다. 그 판단은 우리아파트 주민들이 할 수밖에 없습니다. 오히려 대단지 아파트 보다 우리아파트가 더 주민들의 참여가 있어야 할 이유입니다.

4.왜 동대표를 뽑을때 공동법엔 과반수투표후 거기서 과반찬성이나 다득표(정원초과시)를 당선조건으로 하는데 이번엔 왜 1/3이상

투표후 과반 또는 다득표로 하느냐.

투표의 진정한 의미를 되살리기 위함입니다. 투표는 신성한 권리입니다.그런데도 과반수를 넘기기 위해일일이  세대를 방문하여 투표를 하기 싫어하는 분들도 눈치때문에 울며겨자먹기식으로 후보에 대한 정보도 거의 모르다시피해서 반사적으로 도장을 찍는 분들이 대다수였습니다.

차라리 투표를 하고 싶은 분들이 제대로 된 후보자들의 정보를 제공받고 기표소에서 정식으로 투표하는 문화를 만들고 싶습니다.

투표율이 떨어더라도 그래야만 제대로 된 주민의 의사가 반영된다고 생각합니다.

기표소 투표를 하게 되면 아무래도 투표율은 떨어질 것이고 투표율에 미달되면 또 재투표를 몇번씩 하게 되어 쓸데없는 시간이 낭비되더라도 어쩔수 없다고 생각합니다. 투표독려방송과 홍보를 열심히 해야 되겠죠. 그래서 1/3이상으로 완화시킨 것 입니다. 기표소 투표만으로 1/3이상의 투표율이 나오기도 매우 힘들다고 생각합니다.

5. 이번엔 회장 아닌 나머지 동대표들에게도 매월 업무추진비조항을 넣을려고  하느냐.

기존엔 매월10만원씩 적립하여 운영비로 사용하도록 되어 있었습니다.사용규정은 따로 비치되어 있지 않았습니다.

그리하여 그 금액만큼 회의 후 식대로 사용하여 대략 년간120만원+_10만에서 지출하였습니다.

이렇게되면 회의후 식사자리에 가지않는 동대표,참석하지 못한 동대표의 문제도 발생하고 마뜩찮게 따라가는 동대표등 말로 표현은 안되지만 뭔가 불합리하다는 느낌을 받았습니다.

2014년부터 대구시 준칙에 나머지 동대표들에게도 회장과 같이 업무추진비항목을 신설하였습니다. 이 취지는 바로 위의 제가 느낀 불합리한 점을 반영한 것이라 생각합니다.

기존에 월10만원의 범위에서 나머지 동대표들에게도 업무추진비조항을 넣어 같은 금액이지만 다른 철학으로 사용하고 싶었고 회의에서도 그렇게 결론이 났습니다. 다만 물가상승률에 따라 6개월마다 10만원의 입주자대표회의 활성화비용의 신설은 주민들께서 인정해주시리라 판단됩니다. 그 외 대구시 준칙에 있는 여타의 비용항목은 다 삭제시켰습니다.

6.지금의 위탁회사가 장기적으로 운영할 수 있게 관리방법의 결정을 왜 엄격하게 전체입주민의 4/5로 설정하였느냐.

관리방법의 결정이란 의미는 위탁회사의 결정이나 변경을 한다는 의미가 아니라 우리아파트를 자치적으로 운영할 것이냐 아니면 위탁회사를 통해 운영할 것이냐를 결정한다는 의미입니다.

이 조항은 따로 두지 않아도 당연히 집건법에 의해 따라갈 수 밖에 없는 조항입니다. 

그런데도 넣어 둔 것은 많은 분들이 집건법을 모르기 때문입니다. 집건법엔 관리방법의 변경이나 결정,관리규약의 제정개정 공용부분의 대공사와 같이 중요현안에 대해선 관리단집회(주민전체총회)에서 과반또는 3/4이상의결로 명시되어 있습니다. 또한 서면동의나 찬반으로 4/5이상의 의결이 있으면 관리단집회의 의결로 본다라는 규정이 있습니다. 그러므로 집건법을 따르는 우리아파트에서는 중요한 사안의 서면동의나 찬반사항은 4/5이상 조항이 법에 맞다는 의미를 부각시켜드리기 위해 관리규약에 명시한 것입니다. 

7.왜 의무단지에 적용되는 "사업자선정지침"을 위탁회사선정외 다른 공사나 용역에 모두 적용하지 않느냐.

법적문제부터 말씀드리면 비의무단지인 우리아파트는 사업자선정지침을 따르지 않는다고 해서 행정청으로부터 어떤 처분도 받지 않습니다.

사업자선정지침엔 3백만원이상의 용역이나 공사계약은 전자입찰로 하도록 되어있습니다. 

우리아파트는 의무단지가 가입된 K-APT에 등록자체가 안될뿐더러 그나마 서면 입찰공고를 낼수 있는 곳이 주택관리사협회입니다.

국가에서 전자입찰을 만든취지는 일반 기존의 입찰이 불투명하였기 때문입니다.

전자입찰을 하지 않는 입찰은 100%는 공정성을 담보해주지 못합니다. 그런데도 비의무단지에선 입찰을 공성성을 확보하는 수단으로

사용들을 합니다. 그 내막은 오로지 동대표, 관리소장만이 알뿐이며 그사람들의 의지와 양심 서로간의 내부통제 주민들의 통제에 의하여 공정함이 유지될 뿐입니다.

사업자선정지침을 따르지 않는다고 하여 우리아파트가 입찰을 하지 않겟다는 의미가 아니라 상황에 따라 적절히 입찰과 수의계약의 형태를 선택을 하면 될일이지 굳이 가능도 하지않은 사업자선정지침(전자입찰 받아주지도 않음)을 명시할 이유도 없고 정당하고 적절한 수의계약까지 입찰의 강제조항에 의해 그 형식만 빌어 내용은 수의계약으로 할 관리소장의 양심을 다치고 싶지 않습니다.

짧은 소장경력과 소견으로 주민분들이 의문을 품을 가능성이 높은 조항에 대한 항변을 해보았습니다.

초안도 보신 후 많은 지도편달 부탁드립니다.

※ 관리사무소에서 공고한 모든 게시물에 대해 그 정당성여부를 떠나, 개인이 훼손하는 행위는 전체주민에 대한 모독행위이자, 업무방해입니다.  개인의 철학과 가치관에 어긋난다 하더라도 적법절차의 원리를 지켜주시는 민주주민이 되어 주십시오. 

-롬바드아파트-

[관리소장(김현엽)]

전자입찰관련 문제는 제가 잘못 알고 있었습니다.;; 비의무단지라도 따로 회장님 공인인증받으면 할수는 있군요 ㅎㅎ;;