스크랩 [경제적 자유 시스템 만들기★5편]적은돈으로 임대자산 구축하기(2)

[작은부자]

글 제목을 [경제적 자유 시스템 만들기]로 변경 했습니다.

제 글은 대형아파트 vs 소형아파트로 나눠서 어느 한쪽을 추천하는 글이 아닙니다. 경제 상황이나 규제와 공급에 따라서 대형아파트가 강세를 보이는 시기가 있고, 소형아파트가 강세를 보이는 시기가 있습니다.

최근 몇 년간 수도권 부동산 경기가 좋지 않음에 따라서 해당 지역의 대형아파트나 재건축 아파트 가격이 많이 내렸습니다. 같은 시기에 2억 미만(저가)의 소형아파트는 가격이 보합세를 유지하거나 오른 곳도 많이 있습니다.

하지만, 이러한 현상이 앞으로도 계속 되지는 않을 것입니다. 경기가 다시 좋아지게 되면 재건축이나 대형아파트가 저가의 소형아파트보다 상승폭이 더 클 가능성이 높습니다.

제 글에서 제시하는 임대자산 투자 방법은 중.단기의 시세차익을 목적으로 하는 분들에게는 맞지 않습니다. 5년에서 10년 이상 장기에 걸쳐 전세제도와 인플레를 통해서 생기는 연 20% 이상의 복리를 이용해서 임대 자산을 구축해 나가는 방법입니다. 이를 통해서 자산을 효율적으로 늘려나가고 경제적 자유를 얻으실 수 있을 것입니다.

<경기가 좋지 않을 때, 폭락하는 아파트>

 과거 소득이 수백 불에서 1만불, 그리고 2만 불로 가파르게 성장할 때는 대다수 부동산들의 가격이 올랐다. 그래서 부동산 불패 신화가 생겨나게 되었다. 하지만, 이제 그런 시기는 막을 내렸다. 소득 증가가 정체되고, 주택 보급률이 100%에 달하면서 집값이 무조건 오르는 시기는 지나간 것이다. 한 동네에도 나한방차장이 투자한 집처럼 폭락하는 집이 있는 반면에 최경제가 투자한 집처럼 크게 상승하는 집도 있다.

 그럼, 부동산은 폭락 할 위험이 있으니 앞으로 무조건 사지 말아야 할까? 그렇지 않다. 왜냐하면 부동산은 당신이 거주해야 하는 집이면서, 당신의 자산 중 가장 큰 부분을 차지하기 때문이다. 통계를 봐도 사람들의 자산 중 부동산이 차지하는 비중이 70%나 된다.

 전 재산으로 집을 구입하면서 “우리 가족이 살집인데 오르면 어떻고, 내리면 어때”라고 하는 사람들도 있다. 나한방차장과 같이 실패하지 않고 싶다면, 부동산에 이런 식으로 주먹구구 식으로 투자하거나, 주변 사람들의 말만을 듣고 사서는 안 된다.

 그렇다면 어떻게 해야 할까? 부동산에 투자하기 전에 가치 분석을 해야 한다. 다행히 부동산 투자는 주식 보다 훨씬 쉽다. 내가 살기 좋은 집이 남도 살기 좋은 집이기 때문이다. 그리고, 부동산 투자는 주식처럼 기관이나 회사 내부자 거래자가 없다. 주식시장에는 외국인(해외 기관)과 기관(증권사, 자산운용사 등), 그리고 회사 내부자(관계자)가 개인들에 비해서 정보의 우위에 설 수 밖에 없다. 그래서, 대다수의 개인들은 투자에서 이들을 이긴다는 게 쉽지 않다.

 그런데 부동산은 어떤가? 아파트를 사고 파는데 기관이 개입하지 않는다. 개인들만의 경쟁인 것이다. 그래서, 부동산 투자는 조금만 공부해도 성공할 확률이 높다.

나한방차장의 문제도 투자를 할 때 가치 분석을 하지 않았다는 것이다. 그래서 과도하게 고 평가된 부동산에 투자하였다. 2006년 부동산이 폭등하자 대출을 받아서 달리는 폭주기관차에 올라타 듯 투자한 것이 문제였다. 나한방차장이 투자한 용인의 L아파트 211m²(64평형)는 2004년부터 2006년까지 부동산 경기가 좋을 때 2배나 상승한 아파트이다. 아래 그래프를 보자.

주목할 점은 부동산 시세가 상승할 때 전세가격은 그 만큼 오르지 않았다는 것이다. 경기가 좋을 때는 매매가격이 오를 것이라고 기대하는 사람들이 늘어난다. 지금 당장 살집이 아니더라도, 가격을 오를 것으로 예상하고 투자하는 가수요가 많아지는 것이다. 이런 현상이 과열되면 시세차익을 노린 가수요가 결국 거품을 만들게 된다. 그래서 투자할 때 매매가격만 봐서는 거품인지, 실제 가치를 알 수 없다. 항상 실수요가 인정하는 가격, 즉 전세가격을 봐야 한다.

왜 그럴까? 전세에 가수요가 없기 때문이다. 만약, 당신이 2년 후에 경북 구미에서 수원으로 회사를 옮겨올 예정이라고 가정하자. 미리 전세를 얻겠는가? 그렇지 않을 것이다. 아무리 2년 후에 전세가 2배나 오를 것 같아도 미리 구해놓는 사람은 없다. (미리 구해놔도 2년 후에는 올라간 전세에 맞춰서 올려줘야 한다.) 그렇기 때문에 전세는 100% 실수요에 의해서 시세가 형성된다. 가수요가 전혀 없는 시장이기 때문에 시세는 수요와 공급, 그리고 돈(유동성)에 의해서 정직하게 형성된다. 그래서, 초보자가 투자할 때도 매매가 대비 전세가 비율만 잘 분석한다면 큰 실수를 하지 않을 수 있다.

부동산 투자에 있어서 가장 기본적이 되면서, 쉬운 가치 분석 방법은 매매가격 대비 전세가격 (또는 투자금 대비 임대수익률)을 보는 것이다.

그리고, 이를 같은 지역의 다른 부동산 또는 다른 지역들의 부동산들과 상대 비교를 해나가는 것이다. 부동산 가치 분석을 통해서 얻을 수 있는 가장 큰 이점은 과도하게 고평가 된 곳과 저평가 되어있는 곳을 찾을 수 있다는 것이다.

(가치 분석 방법 대해서는 6장 ‘어떤 곳에 투자해야 하는 게 안전할까?’에서 보다 자세히 설명되어 있다.)

나한방차장이 투자한 L아파트를 예를 들어보면, 2004년도 매매시세가 5억 원에서 2006년에는 8억 원으로 3억 원이 올랐다. 같은 기간 전세시세는 1억4천 만원에서 1억8천만 원으로 4천만 원이 올랐다. 그리고, 매매가 대비 전세가 비율을 보면, 28%(1억4천만 원/5억 원)에서 22%(1억8천만 원/8억 원)로 낮아졌다. 미래 시세차익에 대한 과도한 기대감으로 매매 가격만 올라간 것이다.

거주 목적으로 전세를 살거나 집을 사는 사람을 실수요자라고 한다면, 미래 시세차익에 대한 기대감으로 집을 사두는 사람을 가수요라고 한다. 이렇게 미래 가격 상승에 대한 기대감으로 전세는 오르지 않는데, 매매 가격만 급격히 오른 부동산은 경기가 좋을 때는 가수요가 유지되기 때문에 시세가 급락하지는 않는다. 하지만, 경기가 좋지 않아져서 미래에 가격 상승에 대한 기대감이 사라지게 되면 가수요가 급격히 빠져 나가면서 가격이 급격하게 하락할 수 있다.

왜냐하면 전세(실수요) 가격이 받쳐주지 않기 때문이다.

반면에 최경제차장이 투자한 W아파트는 2006년에 매매가격이 1억1천만 원에 전세가격은 7천만 원 이었다. 매매가 대비 전세가 비율이 60%였다. 주변 L아파트 등의 전세가 비율이 20%대인걸 감안하면, 2~3배 정도 높다. 경기가 좋지 않을 때에도 가수요는 사라질 수 있지만 실수요(전세)는 그대로 있다. 그래서, 가수요가 많지 않았던, 매매가격 대비 전세가격 비율이 높은 아파트는 경기가 좋지 않을 때에도 급락하지 않는다.

<그림으로 부연 설명 예정>

 (* 절대적인 전세가 비율이 높다고 무조건 투자가치가 높은 것은 아니다. 예를 들어서 경북 구미시와 같이 직장을 위해서 잠시 살고 있는 사람들이 많은 산업단지는 대체로 전세가 비율이 높다. 많은 사람들이 직장을 위해서 잠시 사는 곳으로 생각하기 때문에 집을 사지 않고, 전세만을 고집한다. 그렇기 때문에 전세가 비율이 높아진다. 이런 곳은 산업단지 내의 규모가 큰 기업이 이전을 하면 전세가 크게 내릴 수 있기 때문에 주의가 필요하다.)

전세(임대 수익률)를 통한 부동산 가치 분석은 주식 투자를 할 때나 자영업을 위해서 가게를 인수하기 위해서 가치 분석을 할 때도 비슷하게 적용된다. 보통 가게를 인수할 때는 가격대비 가치를 꼼꼼히 따져보고 하지만, 부동산이나 주식을 투자 할 때는 그렇지 못하고 주먹구구식으로 투자하는 경우가 많다.

다음의 예를 보자

예)

A가게

인수가격 3억(연 수익 1억): 인수 괜찮음

à 인수가격 9억으로 상승(연 수익 1억): 고 평가

è 인수가격 9억으로 상승(연 수익 3억 함께 상승): 인수 괜찮음

주식

 시가총액 100억(연 수익 15억): 투자 괜찮음

è 시가총액 1,000억으로 상승(연 수익 15억): 고 평가

è 시가총액 1,000억으로 상승(연 수익 200억으로 상승): 투자 더욱 괜찮음

(* 주식과 자영업 점포 인수는 박스로 따로 빼서 설명할 예정)

 특히, 주식 시장에서는 선거철 등의 이슈가 있을 때 관련된 테마주들의 가격이 실적과 관계없이 과도하게 오르는 경우가 있는데 주의해야 한다.

<시세차익형 부동산>

 정자동 파크뷰 아파트도 용인 L아파트와 비슷한 경우라고 볼 수 있다. 경기가 좋을 때 전세 가격에 비해서 매매가격이 과도하게 올라간 경우이다. 아래의 그래프를 보자.

 나는 이런 부동산을 ‘시세차익형(자본이득형) 부동산’이라고 부른다. 주로 경기가 좋지 않을 때 투자해서 경기가 좋을 때 팔고 나오면 수익이 큰 부동산이다. 대표적으로 재건축, 재개발, 분양권 등이 이에 해당한다.

이런 아파트는 전세가 비율이 낮기 때문에 전세가격이 시세에 미치는 영향이 적다. 따라서, 전세가와 매매가가 따로 움직이는 경향이 있다.

대표적인 재건축 아파트인 대치동 은마아파트의 시세변동 그래프를 보자. 지난 6년 동안 시세 변동을 보면 다음과 같다. 경기와 정부 정책 변화에 따라서 시세가 춤을 춘다.

재건축 아파트는 투자자들이 당장의 거주 보다는 미래가치를 보고 사둔 아파트이다. 경기가 좋을 때는 투자하는 사람들이 늘어나서 미래가치가 선 반영된다. 하지만, 경기가 좋지 않을 때는 현재 거주 집을 팔기 보다는 이렇게 미래가치를 보고 산 집을 먼저 파는 사람이 많다. 따라서, 경기 상황에 따라서 가수요가 생기고, 사라짐에 따라서 시세 변동이 심한 것을 볼 수 있다.

은마아파트 시세변동을 보자.

6억 -> 11억 -> 8억 -> 10억 -> 8.5억 -> 9.5억 -> 7억

당신이 경기 예측을 잘 했다면 몇 년 동안 큰 수익을 냈을 것이다. 그러나, 이렇게 예측을 잘 할 수 있는 사람은 많지 않다. 당신이 부동산 투자 전문가가 아니고, 경기 예측을 잘 할 자신도 없다면, 당신 자산의 대부분을 시세차익형 부동산에 올인 하지 말아야 한다. 당신의 인생을 담보로 도박을 하지 말자.

<경기가 좋을 때나 좋지 않을 때나,

늘 이길 수 있는 안전한 부동산 투자>

나한방차장과 동일한 시기에 같은 지역에 투자한 최경제차장의 성공 비결은 무엇일까?

최경제차장이 투자한 용인 신봉동 W아파트 시세변동 그래프를 다시 보자.

2008년 말 서브프라임 사태로 강남권의 버블세븐 지역의 아파트의 가격이 폭락하는 시기에도 W아파트는 시세가 거의 내리지 않았다. 그리고, 시간이 흐르면서 전세가격과 매매가격이 꾸준히 상승한걸 볼 수 있다. 그 원인이 무엇일까?

그것은 W아파트 가격에서 실수요가 차지하는 비중이 컸기 때문이다. 당시 L아파트를 비롯한 용인 중대형 아파트의 매매가 대비 전세가 비율이 25%~35% 정도였는데, W아파트 56m²(17평형)은 60%로 평균 대비 두 배나 높았다. 앞서 말했듯이 경기가 좋지 않을 때는 가수요가 줄어들면서 가격이 내리는데, 이 아파트는 실수요인 전세가 시세의 많은 비중을 차지하고 있었기 때문에 가격이 내리지 않은 것이다.

전세 가격은 과거 26년 동안 경기가 좋을 때에나 좋지 않을 때나 꾸준히 인플레 이상으로 상승해 왔다. 그리고, 부동산 불경기가 오래 지속되면 오히려 전세 가격은 더 가파르게 올라갔다. 90년대 말과 2000년대 말에 IMF와 서브프라임 위기를 겪을 때에도 전세 가격은 과거 어느 때보다도 가파르게 상승했다.

경기가 좋지 않을 때일수록 왜 전세가격이 더 상승할까? 그 이유는 부동산 불경기로 인해서 집 값 상승에 대한 기대감이 줄어들어서 집을 사려는 사람이 줄어 들기 때문이다. 당장 집이 필요한 사람도 집을 사기 보다는 전세로 살려고 한다. 당장 집이 필요 없는데 전세를 끼고 미리 집을 사는 사람들은 더욱 줄어든다. 그렇기 때문에 경기가 좋을 때보다 전세수요는 늘어나고, 전세 공급은 줄어 들게 된다. 임대 수요 중에서 정부로부터 임대주택을 공급받는 가구수는 전체의 10% 밖에 되지 않는다. 나머지 90%는 전세를 끼고 집을 산 사람들이 있어야 전세를 살 수 있는 것이다.

게다가 새로 지어지는 집의 숫자도 줄어든다. 왜냐하면 집을 사려는 사람이 줄면서 신규 분양이 잘 되지 않고, 따라서 건설사의 분양 물량도 자연히 감소하게 된다.

앞서 살펴 봤던 시세차익형 부동산도 2008년 이후 부동산 경기가 하락할 때, 매매가는 폭락을 했지만 전세가는 꾸준히 상승한 걸 볼 수 있다. 하지만, 전세가 비율이 50% 이하로 낮았었기 때문에 전세가격이 상승해도 매매가격 상승으로 이어지지 않았다.

반면, W아파트와 같이 전세가 비율이 높은 아파트는 전세가 오르게 되면 매매가격도 덩달아 밀려서 올라가게 된다. 전세 가격과 매매가격의 차이가 좁혀지면, 임대 수익률이 높아지기 때문에 임대수익을 목적으로 한 투자자들이 선호하는 곳이 되기 때문이다.

나는 이렇게 W아파트처럼 부동산 불경기에도 꾸준히 가격이 오를 수 있는 소형 아파트를 ‘임대자산형 부동산’이라고 부른다. 다음 조건들을 만족하는 소형아파트라고 볼 수 있다.

1.     전세가 비율이 동일 지역 내 다른 아파트 평균 대비 20% 이상 월등하게 높은 곳

2.     전세가 비율이 70%~80%로 높은 소형 아파트

3.     매매가격이 1억 내외의 50m²(15평형)~ 83m²(25평형) 소형아파트

(저가 소형 아파트는 토지가격과 건축비의 상승으로 대체할 수 있는 소형 아파트 신규건설이 어려워 희소성이 부각되고 있다.)

4.     전세를 끼고 구입 했을 때, 실 투자금이 1~3천만원대(최대 4천만원)의 투자금이 들어가는 곳

5.     수도권이나 대도시의 교통이 좋은 곳이나, 산업단지 인근으로 소형아파트 수요가 풍부한 곳

6.     대체 할 수 있는 집의 신규 공급이 쉽지 않는 곳 (예를 들어, 66m²(20평형) 아파트에 투자를 계획하고 있는데, 인근에 비슷한 평형대의 임대아파트나 보금자리가 대규모로 들어서는 곳은 피해야 한다)

임대자산들은 평균적으로 봤을 때 지난 26년 동안 경기가 좋을 때나, 좋지 않을 때나 관계없이 5년 이상의 기간을 보면 늘 수익이 나고 있다. 특히, 부동산이 불경기일 때 오히려 더 큰 수익을 안겨줬다. 이는 과거 26년간의 연 평균 전세가 상승률이 8%였던 것을 보면 알 수 있다. 연 평균 8% 전세가 오른다면, 구입 당시 매매가 대비 전세가 비율이 70%인 집은 4년~5년이면 전세금 올려 받은 돈으로 투자금을 회수 할 수 있다.

다음의 전세가 상승률을 보자. 최근 26년 동안 매년 평균 8%로 상승했고, 최근 10년 동안에는 매년 평균 5%씩 꾸준히 상승한 것을 알 수 있다. 매년 전세가격이 평균 5% 상승했을 때 구입 당시 매매가 대비 전세가 비율이 70%라면 7년 정도면 투자금을 회수 할 수 있게 된다.

그러므로, 최경제차장의 투자 성공은 특별한 게 아니고, 임대자산에 투자한 사람들의 평균이었던 것이다. 과거 26년간 어떤 시기를 보더라도, 임대자산형 부동산에 투자했다면 최경제차장과 같은 성공을 할 수 있었다.

임대자산 투자는 토지나 재건축 아파트처럼 돈을 묻어두고, 막연하게 가격이 오르기만을 바라는 투자가 아니다. 비교적 적은 자금을 투자하고, 돈을 빠르게 회수 나가면서 재투자해야 한다. 따라서, 투자 시 가장 우선시 해야 되는 점은 전세가격이 가능한 빨리 올라서 투자금을 회수할 수 있는 곳을 선택해야 한다. 회수한 투자금으로 은행에 예금해서 안전자산을 확보하거나, 다른 임대자산에 투자하거나, 또는 전세를 월세로 전환해 나가는 것이 임대자산 투자의 성공법칙이다.

 위의 전세가 상승률을 보면 중간(평균 상승률)만 해도 성공적인 투자를 할 수 있다. 당신이 이 책을 끝까지 읽고 마스터 한다면, 최소 평균이상 전세가격이 상승할 수 있는 아파트를 선택 할 수 있을 것이다.

그럼, 임대자산들에 해당하는 소형아파트는 어떤 게 있을까?

다음 아파트 시세 변동 그래프를 보자.

정자동 한솔주공 아파트 15평의 시세를 보면, 앞에서 봤던 정자동 파크뷰 아파트와 다르게 부동산 경기 하락기에도 꾸준히 전세가 상승하면서 매매 시세도 함께 상승한 걸 볼 수 있다. 2005년도에 1억 원에 투자한 사람은 2011년 전세가격이 1억이 되면서 투자금이 회수되었을 것이다. 또, 2007년 초 1억3천 만원에 투자한 사람은 2012년 전세가 1억3천 만원이 되면서 투자금이 모두 회수 되었을 것이다.

 (한솔주공 아파트는 2012년 12월 현재는 전세를 끼고 투자해도 7천만원 이상의 투자금이 들기 때문에 임대자산 투자 대상에서는 제외하는 것이 좋겠다. 차후 매매가와 전세가 차이가 4천만원~5천만원 정도로 좁혀지면 다시 투자를 고려하자.)

수원 매탄동 성일아파트도 전세가격이 꾸준히 상승하면서 매매가격이 함께 상승한 걸 볼 수 있다. 2005년 6천만 원에 투자한 사람은 2012년 전세가 9천만원 이므로 투자금 원금을 회수하고도 3천 만원이 남았다. 2008년 이후 9천만에 투자한 사람도 2012년이면 투자금을 모두 회수 할 수 있었다.

 

 일산신도시는 주변에 파주 운정신도시와 김포한강신도시 대규모 신도시 개발로 공급이 많았던 곳이다. 그로 인해서 전세가 비율이 낮았던 중대형 아파트의 가격이 크게 하락했다. 하지만, 임대자산에 해당하는 강선아파트는 전세가격이 꾸준히 상승하면서 매매가격도 밀려 올라간 것을 볼 수 있다. 마찬가지로, 2008년 초 1억에 투자한 사람은 2012년 전세가격 상승으로 투자금을 회수 했다.

 

천안은 수도권 인근의 대표적인 산업도시 이다. KTX 역사가 생기면서 대규모 신도시가 개발되어 공급이 많았던 곳이다. 거기에 2000년 대 중반 지방 비 선호 현상이 겹치면서 한동한 매매가격과 전세가격이 오르지 않았다. 이처럼 몇 년 동안 대규모 공급 등의 원인으로 5년 이상 전세가격이 정체된 곳은, 공급이 해소 될 때 그 동안 오르지 않았던 것이 한번에 오를 때가 많다. 물가가 오르면서 그 동안 돈 가치가 하락했던 것이 한번에 반영되는 것이다.

필자가 대부분 내렸는데, 오르는 곳만 골라서 그래프를 올린 거 아니야? 이렇게 생각하는 분들도 있을 것이다. 아주 좋은 지적이다. 돌 다리도 두드리고 건너라는 말이 있듯이, 나는 여러분이 여기 나오는 내용들을 모두 직접 확인해 보시기를 권한다. 확인하는 과정에서 배우는 점이 많을 것이다.

우선 살고 있는 동네부터 해서 수도권과 지방의 최근 10년간의 매매가격과 전세가격의 시세를 확인해 보자. 아파트 시세는 국민은행 부동산 사이트를 참조하면 된다. 어느 지역을 검색하던지 임대자산에 해당하는 전세 비율이 높은 대부분의 소형아파트는 위의 예시와 같이 5년~8년이면 투자금을 회수할 수 있었던 것을 확인할 수 있을 것이다.

 이제 당신은 이런 궁금증이 생길 것이다.

과연 얼마의 투자금이 있어야 임대 사업자가 될 수 있을까?

 다음 글에서 이어집니다.

PS: 본 글에서 등장하는 아파트들은 설명을 위한 예시일 뿐 입니다.

(특정 지역 띄우기나 투자 추천이 아닙니다.)

앞으로 이어질 글에서 수요, 공급, 유동성과 해당 지역의 미래 가치 분석을 통해서

투자 대상을 선별하는 방법에 대해 자세히 다룰 예정입니다.