실버타운이란?
실버타운(주택)이란 말은 1960년대 미국 남부지역에서 형성되기 시작한 노인들의 밀집 주거지역에서 비롯되었습니다. 실버타운의 필요성은 노인인구증가와 자립적인 노인의식의 변화, 노인들의 경제적 독립에서 출발하는데 특히 50대 이상의 시니어 인구가 전체자산의70%, 금융자산의 77%를 보유하고 있다고 합니다.
주거수단인 실버타운은 노인들을 대상으로 유로로 주거 및 휴양시설과 스포츠, 문화서비스및 의료서비스를 제공하는 종합적인 유료노인 복지주택을 말합니다. 이는 시정경제 원리에따라 민간이 참여하는 산업으로 국가재정으로 운용되는 노인복지제도와는 개념자체가 다릅니다.
★ 실버타운의 특징
우리나라에서는 유료노인복지시설을 일컬어 실버타운으로 부르고 있는데 실버타운의 기능은 노인들에게 필요한 의료시설, 여가시설 등 각종 서비스제공과 주택으로 구성된 복합주거단지이며 우리나라의용어로는 "노인촌 노인주거단지"로 해석하는 것이 적합할 것입니다.
그러나 일반적으로는 고령자들이 집단적 또는 독립적으로 거주하는 주거시설의 의미로서사용되어도 무방합니다. 그러므로 우리들이 알고 있는 양로원이나 요양원과는 몇 가지 측면에서 다른 종류의 시설입니다.
1, 실버타원은 유료시설입니다.
양로원이나 요양원이 주로 국공립의 사회단체법인으로 자체수입이 거의 없이 대부분의 재정을 국가와 지방자치 단체의 지원에 의존하는 반면 실버타운은 입주자들이 낸 입주금만으로운영이 됩니다. 따라서 입주자들도 저소득층이 아닌 중간소득층과 고소득층이 되는 것이죠.
2, 실버타운은 복합주거단지입니다.
양로원이나 요양원이 단순한 수용기능의 시설에 머무르고 있는 반면 실버타운은 의료시설과 각종 오락시설, 체력단련 시설 등 각종 서비스시설을 갖추고 있어 단순 거주시설의 차원을 넘어 입주자들의 2차적인 욕구까지도 만족할 수 있도록 설계된 시설입니다.
★★ 입지별 종류
실버타운은 기본적으로 토지와 건물을 구성요소로 하는 주거의 성격이 강한 시설로 시설의입지조건에 따라 시설의 성격과 기능이 결정되어지기 때문에 사업의 성패가 좌우된다고 할수 있으며 입주자의 입장에서는 입주금에도 영향을 주는 중요한 요소라고 할 수 있습니다.
ⓐ 도시형 실버주택
도시형은 도시에 입지하기 때문에 종래 생활권이 연장되어 가족과 교류가 가능하고 도시의 각종 편의시설을 충분히 활용할 수 있고 특히, 입주를 희망하는 수요자의 확보가 가능하다는 장점이 있습니다.
그러나 도시지역이기 때문에 높은 지가로 부지확보가 어렵고 이는 입주자의 입주금 부담이커지는 요인이 됩니다. 또한 사업성 때문에 건물이 고층화될 수 밖에 없으며 도시근교형이나 전원형이 가지는 자연 환경의 확보가 어렵다는 단점이 있습니다.
ⓑ 도시근교형 실버주택
도시근교형은 도시형과 전원형의 중간 형태로서 이 두 형태의 장점을 활용할 수 있고 도시와 교통이 정비되어 있어서 도시에 기반을 둔 입주자에게 유리한 유형이라고 할 수 있습니다.
우리나라의 경우에도 대부분의 시설이 서울근교에 집중되어 있는 것도 이와 같은 이유라고 할 수 있습니다. 그리고 이 유형은 토지가격이 비교적 안정적이기 때문에 넓은 부지를 확보할 수 있어 전원생활과 같은 쾌적한 주거환경을 유지할 수 있고 시설계획에도 유리한 장점이 있습니다.
ⓒ 전원형 실버주택
전원형은 일반적으로 휴양지의 시설과 유사한 기능을 가진 것으로 외국의 사례를 보아도 온천이나 명승지 등 관광요소를 갖춘 곳에 입지하는 경우가 많습니다.
도시와 멀리 떨어진 곳에 입지하고 있기 때문에 다양한 생활관련 시설뿐만 아니라 병원 등의 의료시설도 갖추어져 시설 내에서 해결하는 경우가 많습니다.
★★★ 입주방식
실버타운의 입주방식에는 다음과 같이 분양방식, 종신이용권방식, 회원권방식으로 구분할 수 있습니다.
㉮ 분양방식
주거부분에만 한하여 소유권을 갖으며 노인계층에 한하여 매매할 수 있는 것으로 공용부분의 소유권은 갖지 않기 때문에 각종서비스에 대해서는 별도의 계약을 맺는 방식입니다.
㉯ 종신이용권방식
종신에 걸쳐 시설을 이용할 수 있는 권리를 갖는 것으로 소유권은 갖지 않으나 일정기간내에 사망 또는 퇴거할 경우 입주기간동안의 사용료를 제외한 입주금을 반환해 받을 수 있는 방식입니다.
㉰ 회원권방식
기본적으로 종신이용권방식과 같은 것으로 주거부분과 공용부분을 이용할 수 있으며 골프 회원권과 마찬가지로 매매할 수 있으나 그 대상은 노인계층에 한하여 매매할 수 있는 것이특징입니다.
㉱ 임대방식
흔히 말하는 전세와 유사한 것인데 전세금에 해당되는 입주보증금으로서 일정한 금액을 지불하고 주거부분의 거주권을 확보하는 것으로 시설이 제공한 서비스에 대해서는 별도로 계약을 맺어 서비스 제공비와 주거비를 매월 제공하는 방식입니다.
★★★★ 공간적 특징과 제공서비스
노인을 대상으로 하는 실버타운은 우선 노인층이 지닌 시간의 여유를 보람있게 활용할 수 있는 공간이 있어야 하고 높은 건강관리욕구, 편리하고 안락한 생활을 할 수 있도록 갖가지 상품적인 배려가 있어야 합니다.
노인의 경제력, 건강상태, 가치관등이 서로 다른 집단이 다양하게 상존하므로 이를 수요에 맞추는 연구가 필요하며 이에 따라 적절한 시장조사가 이루어져야 합니다.
실버타운은 기본적으로 종래의 집합주택과 별다른 점은 없다고 할 수 있으나 공간계획상 가장 큰 특징으로서 거주자의 고령화를 배려한 거주공간의 설계 및 의료보건시설, 생활을 지원하는 시설로서의 공용시설부분이 충분히 배려되어 있다는 점을 들 수 있겠습니다.
예를 들면, 실버타운의 기본적인 공간구성형태로는 거주부분, 공용부분(생활지원 부분), 의료부분 관리부분(사무관계)으로 구분할 수 있습니다.
거주부분은 부부용과 독신용으로 구분할 수 있고 부속적인 공간으로서 가족 면회시 숙박을 위한 객실이 포함되는 경우가 대부분입니다. 특히, 주택 내에서는 간단한 취사 공간, 화장실, 욕실, 수납공간, 그리고 고령자의 신체적이 특징상 안전사고에 대비하기 위해서 12시간동안 현관출입 또는 화장실을 사용하지 않았을 경우 자동적으로 관리사무실로 연락되는 생활리듬 체크시스템, 그리고 긴급시의 연락 벨 등이 갖추어져 있어 일상생활을 안심하고 보낼 수 있도록 배려되어 있습니다.
공용부분은 거주자의 생활을 지원하는 부분으로 식당, 공동욕실, 집회실, 오락실, 도서실, 체육실, 연수실, 교실, 이발소 및 미용실 등을 포함하고 있습니다.
의료 및 간호부분은 간병을 필요로 할 때 시설 내에서 충분히 대응하기 위한 것으로 병실등을 갖추고 있거나 인근 의료기관과 연계하여 대응하는 형태가 일반적이라고 할 수 있습니다.
관리부분은 거주부분, 공용부분, 의료 및 간호부분을 종합적이고 체계적으로 관리하는 분야로 거주자에 대한 각종 정보제공 및 사업기획 그리고 시설을 운영하는 직원의 관리를 수반하고 있습니다.
이와 같이 실버타운은 주거부분과 여러가지 기능의 공용시설로 구성된 복합시설의 성격을 띠며 공용시설에서는 다음과 같은 서비스를 제공 받을 수 있습니다.
- 생활편의 : 생활정보제공, 심부름대행, 프론트데스크 서비스, 재산관리 등 상담서비스, 기사지원등
- 식사관리 : 각종 식사 및 음료제공, 가족식당 운영, 식료배달, 연회지원
- 건강의료 : 정기검진, 건강상담, 건강카드관리, 재활 및 응급의료지원
- 안전관리 : 24시간 방범 및 방재체계, 긴급호출 대응 및 생활리듬 체크
- 문화레저 : 자원봉사, 전시회 개최, 사회활동, 스포츠 등
★★★★★ 향후 전망과 시사점
우리나라는 전통적인 유교사상의 영향으로 서구에서 유행하는 실버타운과는 개발의 접근에 있어 이러한 정서를 감안해야 할 것입니다. 그리고 현실적으로 실버타운은 중간이상 고소득층을 대상으로 개발을 하기 때문에 어느 정도의 재력이 없으면 입주가 불가능합니다.
계속해서 인구는 노령화되기 때문에 장래의 전망은 밝은 것으로 예상이 됩니다만 우리나라의 정서에 맞는 개발아이템과 상품구성이 사업성공의 중요한 요인이 될 것입니다. 사실 대부분의 실버타운 개발 사업이 다수를 위한 보편적인 주거상품이라기 보다는 극소수층을 위해서 추진되었다고 보여지는데 이의 수요계층은 아주 적기 때문에 공급에 한계가 있습니다. 앞으로는 최소한 중산층을 위한 적절한 실버타운의 개발이 틈새시장으로서 각광을 받을 것이라 조심스레 예견해봅니다.