262만원으로 빌라사기,,,!!

[송사무장]

-262만원으로 빌라사기-

1. 경매물건검색

2005년 8월의 더운 여름이다.

날씨는 더운데 이번 주에 두 번이나 떨어지니 약간 짜증이 밀려온다.

그래도 한달에 한건씩 낙찰받기로 계획을 세웠으니 컴퓨터 앞에 다시 앉아 물건을 검색했다.

이러한 패턴이 반복되다 보면 누구든 회의를 느끼고 지치게 된다.

더군다나 마수걸이도 하지 못한 초보는 자신감도 쇠퇴해간다.

그러나 꾸준히 노력하는 자에게는 장사(?)가 없다.

2. 권리분석

이번에는 대금미납을 한 재경매 물건만 검색했다.

경매에서 대금미납을 한 경우의 물건은 대개 경쟁률이 떨어진다.

숨겨진 무언가가 있거나 경매에서 보이지 않는 하자가 있기 때문이다.

(Tip .대금미납case)

a, 말소기준권리보다 앞선 인수사항을 확인하지 못하였거나, 대항력 있는 임차인을 미쳐 확인 못하고 입찰 했을때

b, 현장조사시 부동산 사장이 생각 없이 내뱉은 말을 시세로 잘못 오해하고 입찰했는데 낙찰 받고 확인해보니 어이없는 시세로 확인이 될 때

c, 낙찰 받고 집에 가보니 불난 집이거나, 물이 줄줄 새는 건물의 치명적인 결함을 알게 되었을때

d, 낙찰 받고 가보니 깍두기 아저씨들이 고스톱 치면서 기둘리고 있을때

e, 낙찰을 받았는데 돈을 빌려주기로 한 친구가 모른체하고 신용상문제로 융자마저 안 될때

빌라의 재경매 케이스는 대충 위의 사항에서 다 걸려든다.

권리분석에 이상이 없는 물건으로 추리고 추려서 후보 3개를 뽑아 보았다.

(처음에는 아무리 확인절차를 많이 거쳐도 지나치지 않다. 책을 뒤지거나 인터넷을 통해서,,,)

3. 현장조사

2건의 현장조사를 마치고 마지막으로 이 글의 주인공이 된 녀석을 보러갔다.

동사무소에 가서 전입세대 열람을 하여 숨어 있는(?) 대항력 세입자가 있는지 확인해보니 세입자도 후순위다.

(세대합가 필히 확인~!)

현장에 가보니 동네아줌마들이 모여서 수다를 떨고 있다.

“안녕하세요...혹시 501호 사시는 분 아세요?”

“네,,,,어머니하고 딸하고 둘만 살아요.”

“아,,,네,,”

“혹시 이 건물 비오면 물새나요?(넘 직접적으로 물어봤나,,,^^)”

“아니요,,,멀쩡한데 5층은 좀 덥죠”

몇 마디 나누어 보진 않았지만 점유자가 깍두기가 아니라는 사실과 건물에 큰 하자가 없다는 것을 쉽게 알아내었다.

“근데,,,여기 사람들 많이 물어보러왔나요?”

“글쎄요,,,저희는 아직 못 봤는데요.”

경쟁률도 심하지 않을 것으로 예감~!

주차장도 널찍하고 건물이 지저분하진 않아서 월세는 잘 나가겠군.

5층으로 올라갔더니 입찰하려는 집 바로 맞은편에 있는 집이 더운 날씨여서 그런지 문을 훤히 열어놓고 있다.

그 집을 살짝 엿보니 고등학생으로 보이는 이쁜 딸내미가 피아노를 치고 있다.

“어머니 계세여?”

“,,,,,,,엄마~~~~~”

“누구세요?”

“안녕하세요. 저 송사무장입니다. 주절 주절~~”

대충 점유자의 인적사항과 무슨 일을 하는 사람이 사는지 앞집 아줌마의 기분을 돋구어주면서 5분간의 취조시간을 끝냈다.

이 정도면 거의 완벽한데 그냥 돌아갈까도 생각이 든다.

다시 입찰할 집의 초인종에 눈이 간다.

이러한 상황에서 낯선 사람을 만난다는 것 그리 쉬운 일은 아니다.

(처음 해보시믄 알겠지만~)

30초 장고 때리고 0.1초간 길게 누른다.

없다. 

아무도 없다.

그런데 기분이 왜 좋누?^^

그래 나도 태어날 때 투사의 피를 갖고 태어나지 못했기에,,,,

(현재 저는 입찰을 할 때 앞에 쓴 임장활동에서 생략하는 부분이 많이 있습니다. 이렇게 풀어서 쓰는 이유는 처음에는 무엇이든지 부딪혀봐야 되고...간접경험 실감나시라고 적은 겁니다.^^*)

4. 시세조사

건물에서 나와 부동산으로 향했다.

시원한 박카스를 사들고 갈까 하다가 잔돈(?)이 없어서 그냥 들어갔다.

매수가격, 매도가격, 월세 구함, 월세 내놓음, 호재 확인등 필요한 사항을 취조했다.

취조결과 매매가격 4800만원, 임대가격 1000/40만원선으로 파악이 되었다.

입찰하기로 맘을 먹었다.

(Tip .부동산에서 시세를 파악 할 때 주의사항)

a. 나이드신 할아버지는 공경은 하되 말씀하신 시세는 맹신하지 말자.

b. 매도가격과 매수가격을 따로 물어보자. 생각보다 차이가 많다.

c. 귀찮듯이 얘기하는 부동산 사장은 귀 파면서 나오면 된다.

d. 행정적인 규제사항이나 혐오시설도 체크하자.

e. 부부인척 하고 가면 부동산에서 실수요자로 오해를 많이 하여 친절하게

  설명해줄 때가 많다.

f. 부동산은 여러 군데 들릴수록 좋다. 자기와 맞는 부동산 업자을 사귀게 되면

 소중한 재산이 된다.

5. 입찰

은행가서 돈을 찾고 경매법원으로 향했다.

법정에 사람이 많다.

갈수록 많아지고 있는 것을 느낀다.

사람들은 원래 돈 냄새에 민감하다.

누군가 벌었고 벌었다는 소식을 듣고 있기에 계속해서 몰려드는 것이다.

또한 요즘 경매 책도 부쩍 늘고 경매강좌도 계속해서 늘고 있는 추세다.

어쨌든 내 물건에는 몰리지 않기를,,,ㅎ

얼마를 쓸 건지 장고를 하고 최저가에서 170만원정도 더 베팅을 해서 입찰서를 제출했다.

경매할 때 항상 이 부분도 갈등이 되는 시점이다.

갈등하지 않기 위해서 입찰 전날에 확실한 수익계산을 하고 입찰가를 결정하는 습관을

갖으면 좋다.

입찰 당일날 법정에 사람들이 많다고 정했던 가격에서 흔들리는 경우도 가끔 있기 때문이다.

예전에는 관련자료(매각물건명세서)를 열람하는 사람을 보고 눈치작전(?)을 해봤지만

이젠 그런 것은 통하지 않는다.

(오히려 더 갈팡질팡하게되고 오판을 하는 경우가 있다. 고수는 이미 모든 조사를 마치고 조용히 입찰봉투를 넣어 놓은 상태이다.)

그냥 소신껏 입찰하면 된다.

입찰봉투를 제출하고 밖에서 커피와 몸에 좋은 담배한대 태우고 법원에 상주하는

경매꾼들과 아는체 좀 하고 다시 법정으로 들어왔다.

법정에서 익숙한 이름이 호명된다.

동생이름이다.

그런데 뒤에 부르는 이름이 없다.

단독입찰이다...ㅎ

낙찰이 되고 난 후에 두 번째 겪게 되는 딜레마이다.

그것은 바로 차순위와 얼마 차이로 낙찰을 받았느냐 이다.

아슬아슬한 가격차이로 낙찰 받게 되면 기분이야 무지 좋겠지만 그건 팔자소관이다.

그리고 경매의 장점이 수익을 계산하고 낙찰을 받게 되면 수익이 확정되는 것이 아니더냐.

단독입찰인데 주위에서 웅성거리는 소리가 들리면 그건 좋지 않은 징조일수도 있다.

본인이 빠뜨린게 있는지도 모른다.

권리분석과 현장조사를 확실하게 준비한 사람은 그냥 당당하게 걸어 나오면 된다.

그러면 대출아줌마 부대가 축하메시지를 명함과 함께 마구 날려준다.^^

(법원 앞에는 낙찰물건의 경락잔금대출의 영업을 위한 아줌마들이 항상 포진해있다.)

전화번호 너무 많이 뿌리면 나중에 핸드폰이 심한 고생을 한다.

이쁜 아줌마 한명만 찍어서 줘야 된다.

6. 명도

법적으로 잔금을 치러야만 합법적인 소유자가 된다.

그런데 나는 항상 예의 바르게 잔금납부 전에 점유자에게 인사드리러 간다.

저녁 8시쯤 차에 시동을 걸었다.

도착하니 9시는 안되었고 이 정도면 양호하다고 생각하고 초인종을 눌렀다.

‘누구세요~(날카로운 목소리)’

‘안녕하세요. 저 낙찰자에요’

‘그런데 왜요?(,,,왜라니??)’

‘인사한번 드리려고 왔습니다~!’

‘공부하는 고3학생이 있는데 이렇게 늦게 오시면 안되죠(아니,,이 사람이,,,,)’

‘죄송합니다. 그러면 연락처 문에 부쳐놓고 가겠습니다.’

기분이 약간 상한다.

잔돈을 털어서 음료수도 사들고 왔는데 말이다.

이럴 땐 그냥 돌아오는 것이 상책이다.

괜히 세입자에게 내가 이 건물 주인이고 어쩌고 저쩌고 하면 서로 감정만 상한다.

경매에 넘어 간 집을 샀다는 이유만으로 세입자들 대부분은 낙찰자에게 적대적으로 대하는 경향이 있으므로 조심해야 한다.

또한 세입자들은 낙찰자에게 그렇게 대해야 낙찰자가 이사비를

많이 지급할 것이라는 잘못된 착각을 하는 사람도 많다.(그러면 결과는 더 안 좋은데도...^^)

다음날 낙찰자의 인감증명서와 명도확인서 없이는 배당을 못 받는다는 사실과

명도거부시 법적절차가 어떻게 진행되는지 설명을 해놓은 내용증명 한통 발송했다.

내용증명은 배당받는 세입자에겐 약발이 잘 먹힌다.

사람은 원래 내뱉는 말에는 주의를 기울이지 않아도 글씨를 읽을 땐 한글자 한글자 또박 또박 읽게 된다.

오히려 이런 내용증명의 경우는 감사하게도 몇 번씩 반복해서 읽기도 한다.

처음 읽었을 때 화도 나고 짜증도 나겠지만 시간이 지나면 현실을 직시한다.

낙찰자는 내용증명 발송 후 기다리면 된다.

왠만하면 이 정도에서 다 된다.

내용증명발송하고 4일이 지났다.

아줌마에게 전화가 왔다.

공손한 목소리로 이사하시겠다고 하신다.

명도도 의외로 쉽게 해결 되었다. 

7. 수익계산

낙찰을 받고 잔금치르기 전에 부동산에 월세로 내놓았었다.

집을 볼 수 있냐고 부동산에서 묻는다.(당근 세입자가 있으니깐 안되지,,,)

사람이 없으니깐 일단 옆집이든 윗집이든 보여주라고 했다.

(명도가 되기 전에 세를 내놓아도 된다. 단 명도는 제 날짜에 시켜야 된다~!^^)

9월 초에 부동산에서 연락이 왔고 1000만원/40만원의 계약조건이었다.

임차인 아줌마에게는 이사비 30만원과 명도확인서 주면서 이사날짜를 맞추고

농협에서 경락잔금대출을 이용하여 1800만원 융자(금리6.5%)를 받아 잔금을 납부하고 세를 놓았다.

그렇다면 들어간 비용을 계산해보자.

낙찰가격  : 2877만원

등.취득세 :  120 만원

이사비용  :   30 만원

밀린공과금:   15 만원

                           도배비용  :   20 만원(장판은 깨끗해서 청소만,,,^^)

---------------------------------------

계 ----->  3062만원(현금만 투입했을 경우,,,)

-경락잔금대출:1800만원(이자 월10만원)

-임차보증금  :1000만원(월세 월40만원)

---------------------------------------

실제현금투자금액 : 262만원

빌라 한 채를 사는데 최종적으로 262만원이 투자되었고 이 물건은 현재까지도 보유중입니다.

262만원을 투자했는데 월세 40만원에서 이자(약10만원)를 빼면 월30만원의 수입이고 1년이 지나니 투자원금 회수하고도 남습니다.

운이 좋게도 뉴타운에 지정이 되어서 현재 시세는 12,000만원정도 하고 있으며, 대지지분이 6평 미만이로 토지거래허가대상도 아니어서 인기가 좋고 올해에 양도세비과세(3년보유) 적용을 받을 때 매도예정입니다.

현재까지의 수익

월세수익 : 29개월*(40(월세)-10(이자)) = 870만원

시세차익 : 12000만원-2877(낙찰가격) =9123만원 

총 수 익 : 9993만원

투자원금 262만원에 비하면 큰 수익을 얻게 되었습니다. 현재 뉴타운에 지정이 되어 시세가 높게 상승한 것도 있지만 임대수익에서 접근한다 해도 작은 수익은 아니라고 생각합니다.

[해피브로]

상세한 설명 감사합니다~
아직 경험 전이지만 이렇게라도 간접경험하니 좋네요^^

[된다된다된다]

부동산시세파악할때 주의사항이 많은도움이 될것같습니다

[연코]

정말 대단한 투자라고 생각합니다. 상세한 설명 감사드려요!

[복덩아빠]

262만원에 1억차액... 강의를 통해 사례를 들은기억이있는데
이렇게 경매 준비 낙차 명도 임대계약까지 글로 설명해주시니
생생이 그려지는거 같아 많은 도움이 되는것 같습니다.

그리고 13년전 금리 6.5% 라는걸 보고 지금 내가 살아가는 상황이 초저금리 시대이고
그것에 맞는 투자 공격적인투자 및 수익률을 잘계산해서 해야된다는거?? 맞는지는 모르겠지만 그런생각이 듭니다.

오늘도 좋은글귀 감사드립니다. 13년송사무장님에게 ㅋㅋ ^^

[돌아온진돗개]

몇 번 들어본 사례이지만 물건을 처리하는 과정에서 많은 것을 배울 수 있었습니다 옛 사무장님이나 지금이나 배울점이 많은 건 똑같네요 ㅎㅎ 저 또한 월세를 받을 수 있는 소액 아파트에 관심이 많은데 이번 6월 13일에 인근에 있는 소액 아파트 입찰에 들어갑니다
선순위 전입원이 있는 물건이지만 문건 송달내역에 채권자가 임차인 배제신청을 해놓은 상태이고 채권은행에 연락해보니 전입원은 채무자의 배우자라는 이야기까지 듣고 입찰에 들어갑니다
입찰 금액은 3천 7백만원.. 대출은 3천만원에 월세 300/ 35로 세팅한다면 제 돈 약 1천만원 들이고 거치식 상환 36개월 동안은 이자를 제하고도 20~25만원이 남아 도전하려 합니다
지금 하고 있는 도전이 잘하고 있는 것인지는 사실 잘모르겠습니다.. 다주택자로써 다른 아파트들의 비과세 셋팅이 먼저가 아닌가 하는 의구심도 들지만요! 우선 아는게 힘이라고 공부부터 열심히 해봐야겠습니다 감사합니다

[용암 우동]

감사합니다 대단하십나다