성남 은행 2동 준주거지역 용적률 이해하기

[현하아빠]

성남 은행 2동 준주거지역 용적률 이해하기

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요즘 성남 은행동은 가로주택정비 사업 예정지역의 빌라들도 인기가 많지만

은행동 준주거지역 빌라 역시 많은 분들이 선호하시는 지역 중 하나입니다.

하지만 성남 은행동 준주거지역의 준주거지역이 무엇인지 모르고 '묻지마 투자'를 하시는 분들이 많아

오늘은 간략하게 설명드려볼까 합니다.

준주거지역이란 도시 계획법에 의하여 주거 기능을 가지면서 상업적 기능의 보완이 필요하고

일조권과 사선제한을 받지 않는 주거지역을 말하는 것입니다,

그럼 은행동 준주거지역은 과연 어떤 용적률과 제한이 있을까요?

많은 분들이 은행동 앞라인 상가지역을 제외한 개발이 추진될 수 있냐고 여쭤보시는데

앞 라인 상가지역을 제외한 개발을 추진할 경우 2030 성남시 도시주거환경 정비기본계획에 따라

제3종 일반주거지역의 용적률로 산정되어 용적률 280% 이하로만 개발이 가능하답니다.

하지만 성남 도환중1구역 재개발처럼 은행동도 앞 라인 상가까지 포함한 개발을 진행하게 된다면

준주거지역의 용적률 400% 이하까지 개발 가능해 필수적으로 앞 라인 상가지역을 아우르는 개발 형태로

진행이 되어야 하며 그로 인해 앞 라인 상가들과 협업이 얼마나 잘 되느냐에 따라

은행2동 준주거지역의 개발 상황이 달라질 거라고 생각합니다~

★★ 2030성남시 도시주거환경 정비 기본 계획 ★★

구분	법적 기준		2030 도시주거환경 정비 기본 계획
	건폐율 (이하)	용적률(이하)	건폐율 (이하)	용적률(이하)
		성남시 조례		기준	허용
제2종 일반주거지역	60%	210% 이하 도시정비법에 의해 건설하는 아파트 250%	60%	250%	250%
				공동주택 건설방식에 한함
제3종 일반주거지역	50%	280% 이하	50%	250%	265%
준주거지역	70%	400% 이하	70%	250%	265%
				주거 용도 개발 시 제3종 일반주거지역 기준 준용

위표를 보시면 아시겠지만 은행동 준주거지역에 순수하게 아파트(주거 용도)만 건축될 경우

제3종 일반거주지역의 용적률을 적용 받고 주상복합아파트(상가 포함)로 주상복합 형식의 개발이 이루어질 경우에만

용적률 400% 이하로 개발이 가능하다는 점 꼭 기억하시고 투자하시길 바랍니다.

★★ 2030성남시 도시주거환경 정비 기본 계획 ★★

※ 주거지역 인센티브 항목별 세부사항

 - 둘 이상의 용도 지역이 혼재되는 경우 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제 84조에 따라 용도직역이 혼재되어 있는 경우

    각 용도지역별 용적률 비례에 따라 적용

    (단, 주거 용도로만 개발하는 겨웅 기준 용적률 250%를 초과할 수 없음) -----> 은행동 준주거지역이 여기에 적용

※ 용도지역 혼재 시 용적률 산정 예시 ※

A(제2종 일반주거지역)	B(제3종 일반주거지역)
용적률 : 210% / 면적 10,000㎡	용적률 : 250% / 면적 2,000㎡

※ 용도지역 종 상황 ※

기준 용적률은 기반 시설 확보 비율에 따라 차등 적용

일반주거지역 내 종 상향 시 용적률 기준
기준 적용률	= 종전 용도지역 용적률 (250%) - 2.75 x (10% - 기반 시설 확보 비용) ※ 기반 시설은 최대 10%까지만 인정 (10% 이상 확보시 10% 적용)

* 기바나 시설 확보 비율 : 구역 내 기반 시설 면적 (관련 법상 의무 호가보 기반 시설 면적 제외) ÷ 구역면적

* 허용 용적률은 기준 적용률 + 15%로 산정 (제3종 일반주거지역의 허용 용적률과 기준 용적률의 차이 적용)

* 인센티브 항목 중 공공시설 부지 제공에 다른 인센티브는 기반 시설 확보 비율 10%를 초과한 공공시설에 한하여 적용

  ex. 기반 시설 확보 비율 12% (공공시설 부지 3% 포함) -> 공공시설 부지 제공 2% 인정

* 기타 인센티브 항목은 제3종 일반주거지역과 동일하게 적용

이제 성남 은행동 준주거지역에 대해 조금은 이해하시겠지요?

모든 투자는 본인이 판단과 결정으로 이루어지는 게 투자 기본입니다.

모든 결정을 하시기 전에 잘 알아보시고 찬단하셔야 성공적인 투자자가 될 거라 생각합니다.

남이 아닌 '내 판단' 과 결정으로 이루어진 투자가 투자의 정석 중 정석입니다^^

[홍범연의]

좋은 글 잘 읽었습니다.