미국 부동산 살 때 모기지(융자) 조건 및 절차

[카페지기]

미국에서는 부동산을 취득할 때는 한국에서처럼 취득액 전액을 현찰로 지불하는 것이 아니라 일정 계약금은 buyer가 현찰로 지불하고 나머지 잔금은 은행 또는 mortgage (융자) 회사를 이용하여 융자를 얻어 지불하는 痼?일반적인 관례이다.
이에 따라 mortgage 에 대한 기본 상식이 필요하게 된다.

(1) Mortgage 의 정의  
 
미리 정해진 게약기간과 조건에 따라 구매코자 하는 집을 담보로 lender(돈을 빌려주는 측)가 borrower(돈을 비리는 측)에게 일정 금액을 빌려 주는 법적 게약. 이때 lender 는 은행 또는mortgage 회사가 되는데 mortgagee 라고 한다. 한편 borrower는 house buyer가 되는데 mortgagor라고도 한다. 돈을 빌린 후 closing이 완결되면 mortgagor는 집의 소유권을 증명하는 title을 보관케 되고 mortgagee는 집의 유취권 혹은 선취권(line)을 갖게 된다.

 
(2) Mortgage 의 확보 절차  
주택을 사기로 결정하고 일단 살 집이 결정되어 게약이 이루어질 시점이 되면 mortgage loan을 얻기 위해 은행 혹은 mortgage 회사를 통해 mortgage를 신청하게 된다. 신청에 들어간 mortgage는 신청자의 information을 lender가 심사를 하여 closing 시점에 맞추어 buyer에게 돈을 내주게 된다.
 
(3) down payment  
미국에서 주택을 사게 되면 전액을 현찰로 살 수도 있으나 이런 경우는 상당히 드물며 통상 게약 가격의 10-30% 정보를 지급하고 나머지는 은행융자로 한다. 이떼 초기 지급10-30% 의 돈을 down payment라 하며 현찰에 여유가 있으면 down payment를 많이 하게 되고 여유가 없으면 down payment를 적게 하나 그때 이자율에따라 선택을 하면 된다.

왜냐하면 부동산 경기가 좋아질 전멍, 혹은 개인 tax bracket이 높아서 bracket을 낮추어야 할 경우는 가능한 down payment 를 적게 하고 mortgage율을 높이는 것이 유리하기 때문이다.

mortgage 신청에 들어가면 down payment의 퍼센티지를 확인하게 되는데 신용상태가 좋은 사람일수록 낮은 퍼센티지(이자율)로 허가받을 수 있고 신용상태가 나쁠 수록 높은 퍼센테지의 down payment를 요구한다. 통상 20-30%의 down payment를 요구한다. 예를 들어 $200,000로 집이 계약될때 20%의 down payment라 함은 $40,000는 현찰로 선불하고 나머지는 $160,000는 은행이 빌려주는 mortgage를 의미한다.

이때 얻은 mortgage는 일정 기간동안 buyer가 매월 갚아나가야 하는데, 이는 은행이 미리 계산한 이자와 원금을 월별로 분할하며 불입케 된다. 이때 지불하는 이자부문에 대해서는 세금공제이며 이 부문은 연말에 세금을 정산할 때에 돌려받을 수 있다.

에를 들어 28% tax bracket에 있는 buyer의 경우 실제로 지불하는 이자는 ‘(100-28)% X 지급한 mortgage 중의 이자’ 부문으로서 72 %의 이자만 지급하고 28%는 세금보고시 돌려받게 된다.
 
(4) mortgage의 승인  
신청된 mortgage에 대해서 은행은 짤게는 1주일로부터 통상 1달 이내에 신청된 mortgage 신청자료를 검토하여 융자 여부를 결정하는 기간을 갖고 최종적으로 융자허가를 해주게 된다.

검토시 중요한 몇 가지 변수가 있는데 이는 신청자의 과거 신용상태, 현재 소득상황, 다른 융자현황, 빌리는 돈의 액수, 직업 등이다. 이때 lender는 debt ratio를 계산하게 되는데 이는 신청자의 소득에 대비하여 지급 가능한 mortgage 및 housing expenses가 몇 %에 해당하느냐 하는 것이다.

20% down payment 일 경우 28%는 debt ratio 가 일반적이고 10% down payment 일 경우 25-33%이며 최고 36% debt ratio를 넘기지 않는 것이 통레이다. 예를 들어 $ 100,000에 게약하고 20% down payment 를 한 경우 또는 buyer의 연 소득이 $48,000일 경우 위 buyer의 세금공제전 월소득은 $4,000이고 28%는 debt ratio가 은행에 적용될때에는 상기 buyer는 한달에 mortgage 및 housing expenses로 최고 $ 1,120까지 쓸 수 있으며 이 금액이 넘는 mortgage 요청이 있을때는 허가치 않을 수도 있으며 이ratio는 은행에 따라 차이가 있다. mortgage 허가가 나면 closing을 할 수 있으며 지급된 mortgage loan은 변호사를 통해 seller에게 지급된다.

 
(5) mortgage의 종류
 
1) fixed rate mortgage
 
가장 일반적인 mortgage 로서 이는 처음 mortgage 를 신청할 때에 이자율을 기준으로 결정된 installment(월 불입금)가 mortgage 계약기간 동안 바뀌지 않는 것을 말한다. 일반적으로 fixed rate mortgage 는 adjustable rate mortgage에 비해 2 or 3 points 정도가 이자율이 높은데 이는 향후 15년 또는 30년 후의 이자율 변동에 대한 lender 의 위험부담을 고려하기 때문이다.

위 고정이율 mortgage 는 15년이나 30년의 mortgage 상환기간이 일반적이며 assumable하지 않는 것이 보통이다. 여기서 assumable이란 용어는 최종 buyer가 mortgage 를 안고 있는 seller로 부터 집을 샀을 때 seller가 불빙하고 있던 mortgage의 동일한 이자율로서 seller의 mortgage를 안고 집을 살 수 있는 것을 의미하며 fixed rate mortgage 도 assumable하며, 이경우 assumable을 해주는 원주인에게도 buyer와 함께 책임이 있다.

월 불입금의 구성은 원금과 이자부문(때에 따라 부돈산세도 포함되는 경우도 있음)인데 mortgage 상환초기에는 주로 이자부문이 대부분이며 말기에는 원금부문이 그 대부분을 차지한다.

 
2) adjustable rate mortgage(ARM)
 
1970년대에 들어서면서부터 adjustable rate mortgage가 새 상품으로 소개되기 시작했고 은행 이자율이 높은 시기에는 인기 있는 융자의 방법이다.

ARM은 시작 초기에는 fixed rate보다 2-3points낮은 이자율로 시작하여 보통 6개월, 1년 단위로 이자율이 조정되어 높아지는 mortgage 이다.

이자율을 조정할 때 은행은 local cost of funds index와 one year treasury index 를 이용하여 조정에 반영한다. ARM에는 margin과 cap이라는 용어를 쓰고 있는데, margin는 이자율 조정시 올릴 수 있는 퍼센티지를 말하고, cap은 올릴 수 있는 최고 퍼센테지, 즉 ARM mortgage가 종료될 때까지 올릴 수 있는 최고 이자율을 말한다.

예를 들어 8%로 시작하는 ARM 경우 margin이 2%이고 cap(life time)이 5%일 경우 일차 이자율 조정은 10% 선이고 시장 이자율이 어떻게 변하더라도 mortgage 종료 시점까지 15 %를 넘길 수는 없다.

adjustable rate mortgage는 fixed rate mortgage 에 비해 초기 불입금액이 낮고 대부분 assumable하기 때문에 first time buyer, 소득이 낮은 층의 buyer, 투자의 목적으로 구입하여 수 년내에 전매코자 하는 buyer에게 유리하다.
 
3) seller financing  
앞에 설명한 fixed, ARM mortgage 이외에도 VA mortgage, FHA mortgage 등이 있으나 이는 특수한 경우이고 실제적으로 유용하게 쓸 수 있는 방법 중의 하나가 seller financing 이다. seller financing이란 은행이나 mortgage 회사를 통하지 않고 seller가 buyer에게 직접 돈을 꾸어 주는 것을 말한다.

buyer는 down payment와 closing 비용만을 부담하고 나머지 금액에 대해서는 seller가 일정한 퍼센티지의 이자율을 부과하여 돈을 융자해주고 매달 일정금액을 buyer 로부터 받는 대신 주택의 매매게약, deed 등을 담보로 하여 채무를 이행치 못하면 부동산을 차압하는 권리를 갖게 된다.

이는 주택 자체가 담보가 되므로 은행이 buyer의 신용조사 절차처럼 까다롭지 않은 장점이 있고 seller 입장에서는 높은 이율로 상환받으므로 투자가치가 있다. seller는 파는 주택에 대해 이미 은행 융자의 지불이 완결되어 buyer에게 down payment 를 제한 나머지 금액을 빌려 줄 수 있는 능력이 있어야 한다.