토지와 농지의 종류 및 특징 [출처] 토지와 농지의 종류 및 특징|작성자 충남대영농창업사업단

[원담]

영농창업을 위해서 필요한 준비물을 생각해 봤을때 가장 먼저 떠오르는 것은 아무래도 농지일텐데요. 토지는 여러가지 법령들로 얽혀있기 때문에 그 종류와 특징을 완벽히 이해하고 있기란 어려울 것입니다. 하지만!! 이번 포스팅에서 토지에 대한 기초지식을 쌓고 농지의 종류 및 특징에 관해 쉽게 이해할 수 있도록 자료를 공유해볼까 합니다. 조금이라도 유익한 글이 되길 바라며 토지와 농지에 관한 글 시작하겠습니다. 토지관련 기초지식 일단 농지에 대해 알기전에 기초토지 지식을 먼저 짚고 넘어갈까 합니다. 토지를 구분하고 지정하는 것은 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률]로 이에 따라 도시지역과 비도시지역을 일원하하여 용도지역을 지정, 관리하고 있습니다. 토지를 구매할 때 이 토지에서 건물을 지을 수 있는지 만약 지을 수 있다면 얼만큼의 규모로 지을 수 있는건지 궁금할 것입니다. 건물을 올릴 수 있는지 없는지를 결정하는 것은 지목과 용도지역 이고 만약 건물을 지을 수 있다면 얼마나 높고 넓게 지을 수 있느냐를 결정하는 것은 용도지역에서의 용적률과 건폐율이라고 할 수 있습니다. 용도지역이 얼마나 큰 영향을 차지하는 지 알 수 있습니다.   ※건폐율이란 건축면적을 대지면적으로 나눈 것에 100을 곱해 백분율로 나타낸 것으로 대지면적 가운데 최대한 건축을 할 수 있는 면적을 나타내는 비율입니다. 즉, 얼마나 넓게 지을 수 있는가를 보는 것입니다. ※ 용적률이란 연면적을 대지면적으로 나눈 것에 100을 곱해 백분율로 나타낸 것으로 대지면적에 대한 연면적의 비율을 나타냅니다. 즉, 얼마나 높게 지을 수 있는가를 보는 것입니다. (연면적이란 '하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계'를 말합니다.) ​ 용도지역은 크게 도시지역과 비도시지역으로 나뉩니다. 용도지역에서의 도시지역은 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 분류되고 비도시지역은 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역, 기타지역으로 나뉘게 됩니다. 한양부동산 블로그 사진 참고 용도지역은 토지이음의 토지이용계획확인원을 통해 확인할 수 있습니다. ​ 지목은 28가지가 있으며 그 중 전, 답, 과수원, 임야의 지목은 원형지라고 하며 원칙적으로 건물을 지을 수 없습니다. 만약 원형지에 건물을 짓기 위해서는 개발행위허가를 받아야 하는데요. 개발행위허가란 용도지역에 맞춰 건물을 지을 수 있도록 지목을 바꾸는 것을 말합니다. 사진출처 토지의 28개 지목 분류 > 정보마당 | 이영모세무사 (xn--v52b2j43l7pal5qulc.com) 건폐율과 용적율 그리고 건축물의 용도(종류) 또한 기본적으로 용도지역에 의해 결정됩니다. 그래서 용도지역이 매우 중요합니다. 용도지역에 따라 건폐율과 용적율이 결정되고 그 범위 안에서 각 지자체의 조례로 용도지역별로 지을 수 있는 건축물 용도(종류)가 정해져 있습니다. [건축법]에 따르면 건축물의 종류는 9개 시설군 29개 용도로 구분되어 있습니다. 건축법 시행령 제3조의 5에 29개 건축물의 종류에 대해 용도별로 상세한 설명이 있으니 필요할 때 찾아보시길 바랍니다. https://www.law.go.kr/lsBylInfoPLinkR.do?lsNm=%EA%B1%B4%EC%B6%95%EB%B2%95+%EC%8B%9C%ED%96%89%EB%A0%B9   별표·서식 별표·서식 www.law.go.kr 건축물을 9개의 시설군으로 나누어 놓은 이유는 건축물의 용도변경과 관련이 있습니다. 사진출처 건축물 용도 변경과 건축물의 용도분류 29 : 네이버 블로그 (naver.com) 위의 표에서 상위군에서 하위군으로 갈 때는 신고만으로 쉽게 용도변경이 가능하지만 하위군에서 상위군으로 용도변경을 해야하는 경우에는 지자체 허가가 필요합니다. 물론 변경하려는 건축물의 용도는 토지의 용도지역, 용도지구, 용도구역 등 토지공법에서 규정하는 기준에 맞는다는 가정하의 사항입니다. 어떤 토지에서 제조시설이나 소매점을 지을 수 있는지 없는지의 여부, 단독주택을 지을 수 있는지 없는지의 여부는 모두 이런 용도지역에 따라 각 지자체 조례에서 정하고 있습니다. 지자체 조례는 토지이음의 토지이용계획확인원에서 확인할 수 있습니다. 토지이음 (eum.go.kr)   토지이음 이음지도, 용어사전, 질의회신사례, 규제법령집, 주민의견청취 공람, 도시계획통계 제공 www.eum.go.kr 용도지역과 용도지구, 용도구역을 들어보셨다면 이 세가지의 차이점에 대해 궁금하실 수 있는데요. 용도지역 안에 용도지역을 보완하는 용도지구와 용도지구를 보완하는 용도구역이 있다고 할 수 있습니다. 즉, 모든 토지에 적용되는 용도지역을 보완하기 위해 하위에 용도지구와 용도구역을 만들었다고 보시면 됩니다. 용도지역, 용도지구, 용도구역은 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'(줄여서 국계법이라고 부름)에 의해 규정되어 있습니다. 중요한 것은 모두 중첩되어 적용되어 어느 한 곳에라도 걸리면 다른 규제와 법률과는 상관없이 행위제한을 받게됩니다. 농지법에 따른 농지 이념과 구분 지금까지 기초토지지식에 대하여 알아봤으니 이제 본격적으로 농지에 대해 알아보도록 하겠습니다. 농지의 개념은 농지법 제2조에서 규정하고 있는데요. 농지란 전, 답, 과수원 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물의 경작 또는 다년생 식물 재배지로 계속하여 3년 이상 이용되는 토지를 말합니다. 농지법 제3조(농지에 관한 기본 이념)의 규정을 요약해보면 농지는 국민에게 식량을 공급하고 국토 환경을 보전하는 데에 필요한 기반을 제공하는 등의 가치를 제공하는 한정된 귀중한 자원이므로 농지에 관한 권리의 행사에는 필요한 제한과 의무가 따르며 농업 생산성을 높이는 방향으로 소유, 이용되어야 하며 투기의 대상이 되어서는 안된다고 명시되어 있습니다. 농지법 제31조에 따라 농업진흥지역은 농지를 효율적으로 이용·보전하기 위해 우량농지로 지정된 지역으로 지정대상은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 녹지지역·관리지역·농림지역 및 자연환경보전지역을 대상으로 합니다. 다만, 특별시의 녹지지역은 제외합니다. 농업진흥지역(구: 절대농지)은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 구분되는데 농지법 제28조(농업진흥지역의 지정)에 따르면 농업진흥구역은 농업의 진흥을 도모하여야 하는 지역으로 규모로 농지가 집단화되어 농업 목적으로 이용할 필요가 있는 지역이라고 규정하고 있습니다. 농업보호구역은 농업진흥구역의 용수원 확보, 수질 보전 등 농업환경을 보호하기 위하여 필요한 지역이라고 명시되어 있습니다. 규제의 강도는 농업진흥구역이 농업보호구역보다 강하다고 생각하면 됩니다. 중요한건 농업진흥지역은 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률]이 아니라 별도의 규제와 법률인 [농지법]에 의해 적용받고 있습니다. 또한 지목과도 관계가 없습니다. 용도지역이 농림지역이거나 지목이 농지(전,답,과수원)이라고 해서 농업진흥지역은 아닙니다. 단, 용도지역 중 녹지를 제외한 도시지역에는 농업진흥지역이 적용되지 않습니다. 농업진흥지역은 비도시지역인 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역에만 적용됩니다. 농업진흥구역에서 건축가능한 건물은 크게 농수산물 식품제조공장과 농업인 주택 정도라고 볼 수 있습니다. 반면에 농업보호구역에서는 농업진흥구역에 비해 건축이 가능한 시설 검토의 여지가 넓습니다. 농수산물 식품제조공장과 농업인주택을 포함하여 관광농원, 주말농원, 종교시설, 단독주택, 태양광발전설비, 소매점 등 비교적 여러 건축이 가능합니다. ​ ※여기에 더해서 따끈따끈한 소식이 있습니다! 농림축산식품부가 스마트 작물재배사를 농지의 타용도 일시사용허가 대상으로 추가한다는 개정안인데요. 즉, 스마트농업시설을 설치하는 경우 농지 전용허가를 받아야 하는 등 입지가 제한적이며 절차가 까다로웠는데요. 이를 개선하고자 개정한 규제 완화 조치입니다. 농식품부는 이번 농지법 개정으로 “스마트 작물생산시설 설치가 확산되는 것을 기대한다고 밝혔습니다. ​ <`24. 7. 3. 시행> 이 외에도 개정되는 주요내용을 농림축산식품부의 보도자료인 <24년 농식품부 민생정책 돋보기>를 통해 자세히 알 수 있습니다 첨부파일 (농업정책관실-농지과) 스마트 작물재배시설 농지 입지규제 완화 보도자료(1.2. 조간).hwp 파일 다운로드 지금까지 기초토지 지식과 농지의 종류 및 특성에 대해 알아보았습니다. 다양한 법령과 조례의 내용이 담겨있는 만큼 쉽게 이해하기는 어려울 수 있었을 텐데요. 그래도 미래의 영농창업을 위한 농지구매에 조금이라도 도움이 되었길 바랍니다. 생산 중심으로 대농이 될것인지 아님 체험프로그램 주로 하는 체험농가가 될것인지, 제조와 가공을 직접하는 6차산업 농가가 될것인지 등에 대한 농장 목표를 구체적으로 세우고 그 목표를 달성할 수 있는 적절한 토지를 구매하는 것이 중요하다고 생각됩니다. 충남대학교 영농창업사업단 새싹앵커 농촌부_김채윤 isos1022@naver.com 발행일: 2024.04.04 ​   공감 7   이 글에 공감한 블로거 열고 닫기  댓글 쓰기  이 글에 댓글 단 블로거 열고 닫기 블로그 보내기카페 보내기Keep 보내기메모 보내기기타 보내기 펼치기 인쇄

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