1. 취득세
- 개인 : 4.6% (단, 상가주택일 경우 나의 보유 주택수에 따라 다름)
- 법인 : 4.6%. 아래의 3가지 조건을 모두 만족하면(and조건) 취득세 2배 증가
2. 재산세
- 매년 6월 1일 기준으로 부과
- 납부시기는 건물은 7월, 토지는 9월
- 공시지가의 0.25%(ex. 강남 70억대 건물 기준 연12백만원)
- 주택 : 0.1~0.4%(1세대 1주택 특례, 9억원 이하일 경우 0.05~0.35% 이상일 경우 특례 제외되나 9억원 면제)
3. 종합부동산세
- 과세대상은 주택과 토지만 해당되므로 '주택 외의 건축물'은 적용되지 않음
- 근생은 토시 종부세 계산 시 별도합산 대상이므로, 토지의 공시지가가 80억 이하일 때는 종부세가 과세되지 않음
- 단독주택으로 취득하고 용도변경을 통해 근린생활시설로 용도변경하면 종합부동산세에서 제외
4. 종합소득세(임대료)
- 상가임대는 부가가치세 과세사업. 사업자등록 및 부가가치세 신고 및 소득세 신고 필요
- 매년 5월 중에 신고 납부
- 수입 - 비용공제
- 2천만원 초과시 종합과세, 이하 시 종합/분리과세 중 선택(간편신고 가능)
- 보증금도 간주임대료를 내야함(반기마다 금리가 다른데 연3.5%)
- 대출이자 등 필요경비로 임대소득 차감 중요
복리후생비, 접대비, 광고선전비, 교통비, 경조사비(건당 20만, 공과금, 화재보험료, 차량유지비, 금융이자)
지출시 신용카드 사용하고, 세금계산서 발행 필요
* 부가가치세 신고
- 1년에 2번
- 신고와 납부는 매년 7월 25일, 1월 25일
4. 양도세
- 종합소득세에 포함(최대 49.5%)
- 면세구간 없이 양도차익에서 장기보유특별공제 최대 30% 적용하여 계산(3~15년)
- 주택 : 1세대 1주택일 경우 거래금액 12억원까지 면제, 초과시 양도차익에서 장기보유특별공제 최대 80% 적용하여 계산
- 평상시 지출된 경비를 잘 기록하고 보관하여 양도소득세 감소에 주력
(부동산 중개 수수료, 매각시 광고/컨설팅 비용, 자본적 지출액, 취득세 등)
- 건물을 양도할 때 부가가치세 납부 필요(건물만, 토지는 x)
(일반과세자 : 건물가액의 10%, 간이과세자 4%)
따라서 매도시 토지가액을 높게 받고, 건물가액을 낮게 받는 것이 중요(필요시 감정평가도)
* 원칙적으로 부가가치세는 매수인 부담이고,
매도인이 매수인에게 세금계산서를 발행하고, 별도로 받아서 세무서에 신고/납부,
매수인은 사업자를 내 환급대상이 된 후 지급한 부가가치세를 환급받으면 됨
사업포괄양도양수계약을 하면 이 절차가 필요 없으나, 매도인의 미납 세금 등도 포괄양수되므로 주의 필요
주택은 과세표준 결정시 공시가격으로 일괄적용 반해,
일반건물은 토지 개별공시지가 + 건물 시가표준.
건물은 내용연수를 적용하여 그 기간만큼 감가상각 하여 과세표준을 낮춤
< '주택 → 근린생활시설' 용도변경 : 허가사항 >
시.군.구청이 허가를 내줄 때는 사전에 검사(실제는 안나올 수도 있음)하여 확인하는데
① 용도대로 사용할 수 있는 건축법상의 조건을 갖추었는지
- 토지이용계획확인원을 통해 근생을 건축할 수 있는 지, 행위제한은 없는지 확인
- 위반건축물은 용도변경 불가(건축물대장에 위반건축물로 표시 또는 없더라도 실시 조사를 통해 위반이 없는지 확인)
* 건축물대장과 건축도면을 발급받아 상이할 경우 위반건축물
(ex. 방쪼개기, 옥탑방 무단 증축, 주차장 사무실이용, 발코니 지붕덮어 주택 확장공간 이용)
- 법정주차장수 확보되어 있는지(주택은 전용 60m2당 1대, 근생은 시설면적 134m2당 1대, 시마다 다름)
- 정화조 용량이 주택보다 커야함
(건축물대장에 하수처리시설란 용량에 "000인용", "000m2"라고 나와있으면 주의, 공란이면 굿, 패스)
② 근린생활시설로 실질적 사용될 것인지
- 전입신고 불가, 주방설치 불가