변호사 김덕은의 부동산클리닉

상가건물임대차보호법은 일정범위의 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서는 적용이 되지 않습니다. 보증금 외 차임이 있는 경우는 차임에 100을 곱하여 환산보증금을 계산하여 일정범위의 보증금액에 해당하는지를 판단하여야 합니다.   차임이 매월 일정금액으로 정해진 경우 예를 들면 보증금 1억, 차임 월100만원이라면 환산보증금은 보증금 1억 + 차임 100만원 x 100 = 2억이 됩니다.   차임을 매출액의 일정 비율로 약정하는 경우도 있습니다. 이러한 경우 환산보증금에 대해 종종 다툼이 있는데 이에 대핸 최근 판결이 있어 소개해 드립니다.   원고는 2008. 7월경 피고에게 점포를 임대하였습니다. 임대차계약이 갱신되어 오던중 원고와 피고는 임대차보증금 1000만원, 월임대료 매출액의 24%, 2009. 11. 19.부터 2010. 11. 18.까지로 정하여 임대차계약을 체결하였고, 위 임대차계약은 동일한 조건으로 1년이 더 연장되었습니다. 원고는 2011. 9. 19. 경 피고에게 계약기간이 만료되면 임대차계약을 갱신하지 않겠다고 통지하였고 피고가 월임대료 명목으로 2008년 7월부터 2011년 10월까지 매월 매출액의 24%를 지급하였는데 40개월간의 지급 합계액은 158,267,851원이었습니다.   원고의 건물명도청구에 대하여 피고는 이 사건 임대차는 상가건물임대차보호법의 적용대상이라고 주장하였고, 원고는 보증금 환산액이 250,000,000원을 초과하여 상가건물임대차보호법의 적용대상이 아나리고 주장하여 이에 대한 다툼이 있었습니다.   원고는 보증금을 환산하면 405,669,600원{= 보증금 10,000,000원 + 월평균 임대료 3,956,696원(= 40개월간의 월임대료 합계 158,267,851/40) x 100}이 되어 과밀억제권역인 안양시의 기준보증금 250,000,000원을 초과한다고 주장하였습니다.   이에 대해 법원은 상가건물임대차보호법은 보증금이나 인테리어 비용 등 중소상인들의 투자비용 회수를 최대한 보장함으로써 국민경제생활의 안정을 보장함으로 목적으로 하고 있는 점, 피고가 월임대료 명목으로 매출액의 24%를원고에게 지급하고 있지만 매출액은 유동적이어서 월단위 임대료가 정액으로 특정될 수 없는 점, 매출액의 일정비율을 임대료 명목으로 지급하기로 하는 약정은 그 속에 임차목적물 사용대가로서의 차임 지급의 의무도 있지만 영업으로 인하여 얻는 수익의 배분이라는 성격도 포함되어 있는 점, 매출액의 일정비율을 차임으로 보아 이를 보증금 환산에 포함시키게 되면 매출액이 많고 적음에 따라, 동일한 임대차에 대하여 상가건물임대차보호법이 적용되기도 하고 적용되지 않기도 하는 이상한 결과가 발생할 수 있는 점등에 비추어 보면   상가건물임대차보호법의 적용범위를 정함에 있어서 매출액의 일정비율을 임대료 명목으로 지급하기로 하는 약정이 있다 하더라도 그 평균금액을 월차임으로 보아 그것에 100을 곱한 금액을 더하여 보증금액을 환산할 수 없다고 판시하였습니다. 따라서 이 사건 임대차도 상가건물임대차보호법의 적용대상이라고 보았습니다.   그러나 또한 이와 반대의 판례도 있습니다. 최근 인천지방법원 부천지원은 보증금 1500만원, 매월 수수료로 월 물품판매대금의 16%를 지급, 계약기간 2008. 12. 1.부터 2010. 11. 30.까지로 하는 수수료 매장계약을 체결한 사례에서   임대인이 계약기간 만료로 임대차계약을 해지하자 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 사례에서 임차인이 매장을 점유 사용하는 대신 임대인에게 보증금과 월 수수료를 지급하기로 하는 것으로서 임차인이 지급한 보증금은 임차보증금과 실질적으로 동일하고, 임차인이 정기적으로 지급한 월 수수료 역시 일반적인 임대차에서의 월차임과 실질적으로 동일한 성질을 갖는다고 판단되므로 이러한 계약도 상가임대차계약으로 봄이 상당하다고 하면서 임차인이 임대인에게 지급한 월수수료는 실질적으로 월차임으로 볼 수 있으므로 수수료로 환산보증금에 포함시켜야 하며 이 사건 계약에서 환산보증금이 상가건물임대차보호법의 적용범위를 벗어난다고 판시하였습니다.(인천지방법원 부천지원 2010가단44004)   정반대의 하급심판례가 존재하고 있는 만큼 이에 대한 대법원의 정리가 필요할 것으로 보입니다.    광주부동산전문변호사