스크랩 부패 주공 부당 횡포 사례

[이임마누엘]

 

부패 주공 부당 횡포 사례

담당_전국임대련 정책국장 장봉화(019-282-6915)

1. 임대료 및 임대보증금

임대아파트의 건설 취지는 저소득 무주택세대에 대한 주거안정을 꾀하기 위함에 있다. 그에 따라 관리 및 운용이 제도적으로 뒷받침되어야 한다. 주공의 표준임대차계약서는 그래서 엄격하게 적용하여 서민주거안정에 실질적인 기여를 하여야 한다.

대한주택공사(주공)는 ‘주택임대차보호법 제7조 (차임 등의 증감청구권) 약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다.’ 라는 법보다 더 과도하게 적용하여 임차인에게 불리하게 작용하고 있다. 아래 계약서 5조 2항의 경우 인근 비교대상이 될 수 없는 민간임대와 동일선 상에서 비교하여 임대료와 보증금을 인상하게 된다. 또한, 3항에 의해 부동산 가격과 토지가격의 폭등에 영향을 받아 임차인은 투기 수익과 전혀 관계없음에도 그 비용을 치루도록하고 있어 주거안정에 심각한 위협이 되는 독소조항이다.

따라서, 주공의 임대아파트 건설취지에 맞지 않은 아래의 계약서 제5조 2항과 3항은 삭제되어야 마땅하다.

계약서 제5조 (임대조건 등의 변경) 임대인과 임차인은 각호의 1에 해당할 경우에는 임대보증금, 임대료의 조정은 임대주택법 및 주택임대차보호법에서 정하는 바를 위배하여서는 아니된다.

1. 물가 기타 경제적 여건의 변동이 있을 때

2. 임대인이 임대하는 주택상호간 또는 인근 유사지역의 임대주택간에 임대조건의 균형상 조정할 필요가 있을 때

3. 임대주택과 부대시설 및 부지의 가액에 현저한 변동이 있을 때

위의 계약서를 보아 임대인과 임차인이 임대보증금과 임대료를 주택임대차보호법(제7조 차임 등의 증감청구권)이 정하는 바를 따라야 함으로 상호 협의 조정할 수 있음을 명시하였다. 그러나 주공의 임대차계약서는 계약일반조건과 달리  6. 계약특수조건 제1조(임대차계약의 갱신)에는 임대인이 정한 임대보증금 및 임대료 등의 임대조건을 수락하고 임차인이 계약갱신을 하도록 되어 있어 임차인에게는 임대조건(임대료, 임대보증금)변경에 대하여 일방적으로 불리할 수 있어 같은 계약서 내에서도 계약조건이 서로 다르다고 볼 수 있다. 따라서 특약(계약특수조건)조건으로 아래와 같이 명시한 것은 불공정한 계약이다. 법을 제대로 해석하여 운용하지 않고, 공기업으로의 설립취지에도 맞지 않는 아래조항도 삭제되어야 한다.

무주택 서민들의 주거안정의 기본은 공급된 주택에 안정적으로 제 권리를 누리며 사는 것이다. 심각하게 권리를 침해하고, 계약상 협의는 기본인데 그 기본마저도 차단하는 계약조건을 버젓이 명시한 주공의 임대차계약서에 문제를 제기한다.

6. 계약특수조건

제1조 (임대차계약의 갱신) 임차인이 정부에서 정한 공공임대주택의 입주대상요건에 적합한 경우에는 임차인의 요청에 따라 2년 단위로 임대차계약을 갱신할 수 있다. 이 경우 임차인은 임대인이 정한 임대보증금 및 임대료 등의 임대조건을 수락하고 임대차 기간 만료일 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신 의사를 통보하여야 한다.

2. 관리비 선납과 임차인의 권리 침해

6. 계약특수조건

제4조 관리비 선수금 납부

임차인은 임대보증금 잔금 납부 시 임대인이 정하는 소정의 관리비 선수금을 납부하여야 하며 임대인은 임차인이 임대주택에서 퇴거하는 때에 이를 이자계상없이 반환한다.

위의 계약조건에서 관리비는 수익자 부담의 원칙(주택법 제45조 공동주택의 관리비는 원칙적으로 그 주택의 입주자 및 사용자가 부담하여야한다.)과 후급의 원칙(민법 제633조 차임은 동산, 건물이나 대지에 대하여는 매월 말에 지급하여야 한다)으로 하고 있어, 관리비는 임대차 목적물의 제반관리에 대한 비용으로 지급하는 것을 감안할 때 후급으로 함이 타당하다.

그럼에도 불구하고 관리비 선수금을 납부토록 하고 있는 현행 계약(약관)조항은 법률의 규정에 의한 고객의 권리를 상당한 이유없이 배제 또는 제한하는 조항으로 약관법 제11조 1항에 해당되어 공정거래위원회에 의해 무효로 약관심의 된 사례가 있다.

선수납되었더라도 퇴거시 이자 계상없이 반환하는 것은 연체료와 위약금에 대한 조항(6. 계약특수조건 제9조)을 감안할 때 사회적 약자인 임차인에게 부당한 조건으로 이 또한, ‘주택임대차보호법 제10조 (강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.’ 에 의해 계약을 했더라도 효력을 상실했다고 봐야한다.

사용자 부담의 원칙에 의해 비용을 지불하고 지불한 비용에 대하여 감사 및 이의제기를 할 수 있다. 그러나, 주공 임대주택 입주민에게는 관리비에 대한 감사권과 의결권이 없어 관리비 각 항목의 쓰임과 공공주택 관리에 요구되는 청소업체 경비 용역 등의 업체에 대한 계약에 임차인 참여가 이뤄지고 있지 않고 있다. 관리의 공공성이 전혀 확보되지 않아 잦은 분쟁과 민원이 발생함에도 이를 조정하는 기관도 존재하지 않고 있다.

수선유지의 비용 또한 자본적 지출과 소모적 지출의 항목에 따라 임대인인 주공의 부담과 임차인의 부담이 구분되어야 하나, 실제 관리소에서는 이를 구분하지 않고, 세대 내의 하자는 임차인이 부담하는 예가 종종 있다. 이에 대한 기준도 임차인에게 고지하지 않아 임차인들은 내용을 모른 체 관리소에서 하는 대로 따를 수밖에 없는 실정이다.

이는 임차인이 온전히 비용의 전부를 부담하면서 그 비용에 대한 발언을 차단하게 하는 것은 심히 부당한 제도적 오류이다. 이젠 후진적 관리시스템을 버리고 임차인들에게 정당한 권리와 관리참여를 적극적으로 실천해야 할 때이다. 그것만이 관리의 공공성을 확보할 수 있다.

3. 폐기하여야 할 불공정한 독소조항 1-원상복구의 비용

6조 계약특수조건

제8조(계약의 해제 또는 해지)

① 계약 일반조건 제10조 각호의 사유로 임대차계약이 해제 또는 해지되었을 경우에 임차인은 임대주택을 원상복구하여 임대차계약의 해제 또는 해지일로부터 1개월 이내에 임대인에게 명도하여야 하며, 임대차 계약의 해제 또는 해지일로부터 명도일까지의 임대료 및 관리비 등 제반 납부금을 납부하여야 한다.

② 임대인과 임차인은 계약일반조건 제10조 각호 이외의 사유로 이 계약을 해제 또는 해지할 수 있다. 다만, 임대주택의 입주일 이후에는 임대인은 임차인이 주택을 명도하여야 할 날 6개월 전에 임차인은 임대인에게 주택을 명도하고자 하는 날 1개월 전에 각각 그 임대차 기간이 종료되는 날을 기재하여 이 계약의 해지를 통보하여야 한다.

③ 제2항의 규정 중 임차인이 임대에게 계약의 해지를 통보할 겨우 임차인은 임대차기간이 종료되는 날(해지통보일로부터 1월)까지 임대료와 관리비를 납부하여야한다. 다만, 임대차기간이 종료 전에 새로운 계약자가 입주시에는 동 계약자의 입주전일까지로 한다.

④ 임차인이 임대주택을 임대인에게 명도하는 경우 임대인은 임대주택 및 그 내부시설물 일체에 대한 점검을 실시한다. 이 경우 임대주택 및 그 내부시설물의 파손 ,멸실 또는 원형변경 등이 있는 때에는 임차인은 이를 원상회복하거나 원상복구 비용을 납부하여야 한다.

필요비는 목적물의 보존에 관한 비용이다. 임대인에게 본래 수선의무가 있는 바, 목적물의 원상을 유지하거나 회복시키거나 통사의 용도로 적합한 상태로 보존하기 위해 지출된 비용은 필요비로서 임대인에게 상환을 청구할 수 있다. 깨진 유리창을 갈아 끼우거나 새는 지붕을 수리한 비용이 그 예이다.

민법 제626조 (임차인의 상환청구권)

① 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.

② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료시에 그 가액의 증가가 현존한때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

임대차 관계에서 발생하는 원상복구의 비용은 필요비와 유익비로 구분하여 그 비용은 임차인이 아닌 임대인이 부담하는 것으로 민법 626조는 규정하고 있다.

그러나, 주공은 필요비인 임대차기간동안 시설 이용시 사용된 부분에 대해 임차인에게 과도하게 원상복구를 하도록 하고 있고, 그 세부내역을 공개하지 않아, 계약 해지 시 일방으로 부과하여 이에 대항조차 못하도록 하고 있다.

명도소송 등으로 강제 집행할 때에 원상복구에 대한 비용은 부당하고 과도하여 원상복구에 대한 항목이 48가지가 되고 이외에도 도배, 장판 등의 시행주기를 따져 원상회복토록하고 있다. 영세한 임차인이 임대주택에서조차 쫓겨나게 될 경우 원상복구에 대한 심사까지 받아 과도한 비용을 지불하고, 강제집행에 따른 제반비용(열쇠 개폐비, 사다리차, 세간살이 보관 처분비용 인건비 등) 또한 임차인에게 부과하여 알몸으로 쫓겨나게 되는 등 인권침해 여지가 다분하다. 장기체납으로 영세한 서민들의 국가적 지원은 못하더라도 최소한의 삶을 유지하는 방편은 보장함이 국가의 기능이고 그 일을 수행하는 국가기관으로 주공이 존재하는 것일진데 이토록 가혹하게 하는 것은 그 도덕성을 의심해 봐야한다.

4. 폐기하여야 할 불공정한 독소조항 2-불법거주에 대한 배상금 

6. 계약특수조건

제10조 불법거주에 대한 배상금

임차인이 계약특수조건 제8조에 의하여 임대주택을 명도하여야 하는 날까지 임대인에게 명도하지 아니하는 경우와 제2조에서 정한 임대차기간이 종료되었음에도 명도 또는 임대차갱신계약을 체결하지 아니하는 경우에는 임차인은 그 주택을 명도하여야 하는 날의 다음날로부터 명도일까지의 기간에 대해 관리비외에 계약일반조건 제1조 제1항의 기본 월 임대료의  1.5배에 상당하는 금액을 임대인에게 납부하여야 한다.

계약의 해제 또는 해지의 조건에 대한 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되는 바, 임대차계약이 종료된 후에도 임차인이 임차물을 명도하지 않을 경우 특별한 사정이 없음에도 통상 임대료의 1.5배에 해당하는 금액을 지연손해배상액으로 부담토록 정하고 있는 현행 약관조항은 과중한 지연손해금등의 손해배상의무를 부담시키는 조항으로 ‘약관법 제8조 (손해배상액의 예정) 고객에 대하여 부당하게 과중한 지연손해금등의 손해배상의무를 부담시키는 약관조항은 이를 무효로 한다.’ 에 해당된다.

소송 지연에 따른 지연배상금이 25%를 넘지 않는다는 규정을 예로 봐도, 1.5배에 상당하는 금액은 과도하고 위의 근거에 의거해 임차인에게 부당한 약관에 해당됨으로 조속히 철회되어야 한다.

5. 유익비 청구권을 무시하고 임차인간 분쟁을 유도한 이중창(샤시비)

임차인이 임차물을 사용·수익함에 있어서 비용을 지출하는 경우가 생기게 되고 그런 경우에는 지출된 비용의 회수수단을 강구할 필요가 있다.

그와 같은 수단의 하나로서 민법 제626조에서 임차인이 임차물에 대하여 지출한 비용(필요비 및 유익비)의 상환청구에 관하여 규정하고 있다. 여기서 필요비는 물건의 본래 성질 또는 상태를 유지하기 위한 비용이고, 유익비는 물건의 개량을 위하여 지출함으로써 물건의 가치를 증가시키는 비용이다. 유익비상환청구권은 임대차계약관계의 종료시 임차인이 이러한 유익비를 돌려받을 수 있는 권리이다.

그러나, 주공은 이러한 권리는 오히려 무시하고 계약특수조건 제11조(연고권 등) 을 약정하여 임차인에게 그 부담을 지우고 있다. 임대인의 사전 동의를 받지 않은 시설물에 대하여 비용상환을 청구할 수 없다고 할 게 아니라 사전 동의를 받지 않아도 될 사항을 명시하는 것이 옳고, 그 규정을 투명하고 분명하게 규정함에 타당할 것이다. 

제11조(연고권 등)

임차인은 임대차 계약 기간 내에 임대주택을 사용, 수익하는 이외의 연고권의 주장을 할 수 없으며, 관계법령의 규정에 따라 임대인의 사전 동의를 받지 않고 임의로 행한 임대주택의 개축, 증축, 변경 및 추가로 설치하는 시설물에 대하여 임차인은 그 비용상환을 청구할 수 없다.

계약의 해지 등으로 퇴거시 지속적으로 분쟁이 되는 샤시비의 문제는 민법이 규정한 유익비청구권리에 의해 퇴거하는 임차인에게 임대인인 주공이 지급하여야 하고, 샤시비에 대한 차기 임차인과의 분쟁을 없애야함에도 주공은 임차인간에 원칙없이 샤시 설치비용을 주고받도록 하여 문제가 되고 있다.

주공의 불공정 계약서와 부당한 관리제도에 의해 최초 입주한 임차인들은 2~300만원이라는 고비용을 지불하고도 공동주택의 필수불가결한 샤시를 설치하고도 이사할 때 그에 따른 비용조차 제대로 받지 못하고 있는 실정이다.

6. 관리의 전근대성과 임차인대표회의 참여의 배제

임대인과 임차인이 지불하여야 할 내용에 대한 고지나 방침이 없거나, 임차인에게는 정보가 차단되어 임차인 조직에 대한 협의가 실행되지 않고 있다.

수선유지비의 이중부과 문제와 자본적 지출은 임대인이 부담해야하나, 관리비에 부과하여 임차인에게 부담시키는 사례가 다수 발생하고 있으나, 관리 인력의 교육 부재와 임차인들의 정보부족에서 혼재되어 운용되고 있다.

이는 임대주택법상 임차인 대표기구의 필요규정이 시급히 요구되고, 현행의 의무만 부과되어 있는 대표기구가 아닌 정당한 권한이 제공되어 임차인의 권익을 실질적으로 대변하도록 법제화하고, 대표기구의 경비 또한 규정해야 한다.  

수선주기에 따라 하자 보수시 선정된 물품과 달리 실제 보수되는 물품이 변경되어 저질자재를 사용함에 있어 오는 질 저하의 문제, 관리부실에서 오는 임대아파트 슬럼화 임차인조직에 대한 지원을 하지 않고 오히려 임차인조직을 꺼리는 등의 전근대적 관리체제로는 임대아파트의 질적 향상은 기대하기 힘들 것이다.

7. 국민임대의 입주조건의 문제점

입주자 평형에 따른 자격기준을 저소득계층(기초생활수급자, 차상위계층, 2분위, 3~4분위는 60㎡이상)으로 하고 있으나, 지출 부담능력에 대한 고려가 없어 과도하게 책정된 임대료를 부담하기 어렵거나, 부담할 능력이 되는 경우는 소득이 초과될 수밖에 없다. 제도가 현실적이지 못하여 실제 입주자격요건이 서민주거안정에 기여하지 못해 오히려 심각한 피해를 감수하게 한다. (예, 임대아파트에 장애우세대나, 필요적소비가 많은 세대의 경우는 주거지원이 되어야 하나, 기준이 획일적이라 실제 임대아파트에 입주되어야하나 입주조건에서 밀려나는 경우)

갱신 계약 시 제도가 엄밀하고 공정하게 짜여 져 있어야 하나, 그 기준과 적용이 너무나 엉성하여 임차인에게는 주거불안요소가 되며, 미래를 기약할 수 없는 심각한 결과까지 초래하고 있다.

소득기준 초과 시 임대료와 보증금에 대한 20% 할증(3년차 20%, 5년차 40%, 6년 거주 후 강제퇴거) 획일적인 할증율 부과는 가족 수와 필요지출, 장애우 가정에 대한 고려 없이 이뤄져 과도하여 주거불안을 야기 시키는 제도로 피해를 호소하는 예가 많다.

통계청 자료를 인용하여 가계부를 작성해 보았다.

국민임대 30년 20평형에 4인 가족이 거주할 경우를 예로 들었다.

입주자격 60㎡ 이하(21평형) 1,500,000원 수입

필요 지출 (생계비)

관리비+임대료 : 200,000~400,000 : 지역별, 최초임대분양시점에 따라 편차 있음.

식료품비 : 451,000원 (1분위 평균)

식료품비 외 : 120,000 (평균의 50%)

교육비 : 350,000 (6, 11세 자녀-사교육비 고려하지 않음)

피복, 신발비 : 60,000 (평균의 60%)

보건의료비 : 68,000 (평균의 70%)

교통통신비 : 250,000 (평균의 60%)

잡비 : 50,000(평균의 30%)

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생계비 총 지출 1,549,000원 이상

꼭 필요 경비만을 지출했을 때를 가정했으나, 임대아파트에 거주하는 사람들의 미래는 없다. 물가가 오른다고 가계소득이 늘어나는 것은 아니다. 서민들의 실질소득은 점점 줄어들고, 살기가 더욱 힘들어지고 있는 것이 현실이다.

겨울 되면 난방비로 가구당 10만 원 이상 더 들어간다.

위 지출내역 중 주거비로 그 비용이 전체 지출에 차지하는 비중이 크다. 외국의 경우에는 임대료 안에 관리비의 명목이 다 들어있다. 그러나, 우리나라에서는 임대료를 외국의 기준과 비교하여 말하고 있으나, 그것은 실상 관리비를 포함하지 않았기에 외국의 사례랑 비교상대가 안된다.

정부는 국민임대아파트에 대한 임대료를 인하하던가, 입주자격을 상향조정하여야 한다. 입주시 입주자격 또한 가족 수를 고려하고 소득과 지출규모에 대한 자료를 바탕으로 현실적으로 타당하게 제한하여야 한다.

정부는 좀 더 현실적인 자격요건과 임대조건을 제시하여야 한다. 그렇지 않으면, 저소득층이 안정된 주거를 위해 임대아파트를 찾지 않게 될 것이다. 

8. 임차보증금에 가압류된 세대는 재계약 거절

가압류세대에 대한 갱신계약거부는 채권추심을 임대업자가 도와주는 것으로 채무로 어려운 임차인들을 더욱 힘들게 만든다. 임차인이 체감하는 피해가 매우 큰 경우이다. 임대업자에겐 가압류로 피해가 전혀 없음에도 불구하고 갱신계약을 해주지 않음으로 해서 극도의 주거불안을 겪는 세대가 각 지역 각 단지에 10% 정도의 피해가 있다.

9. 5년 공공임대아파트 분양가 횡포

5년 공공임대아파트 분양 전환시 분양가에 대한 공정한 협의 없이 분양가에 대한 횡포로 잦은 민원이 다수 발생하고 있다.

감정평가시 시세대비로 할 경우, 부동산의 투기적요소를 잡지 못하고, 오히려 주동하는 역할을 하게 되고, 시세에 대한 평가기준이 공정한 원칙에 의하지 않아 문제가 많다. 분양에 대하여 임차인에게는 정보의 차단 등으로 제대로 공정하게 분양가 협상이 이뤄질 수 없는 구조적 결함을 갖고 있다. 건설원가 산정에 대한 산출근거를 명학하게 제시하지 않아 건설원가의 부풀리기로 임대아파트의 임대차 가격이 주변의 시세보다 높은 경우들이 지방으로 내려갈수록 많이 있어 저소득층을 위한 서민주거안정을 위한 임대주택이 되지 못하는 경우가 있다.

그래서 분양을 거부하여 공가로 많은 세대가 늘어남에도 제대로 된 수요예측을 하지 않고 물량에 따른 공급확대에만 혈안이 되어있다.

10. 건설원가 공개하라

법원의 원가 공개에 대한 임차인의 승소가 줄이어 지고 있으나, 주공은 공개를 미루고 있다. 건설원가를 공기업이 나서서 제대로 공개할 때, 부동산의 많은 문제가 해소될 것이다. 또한 임대아파트의 임대료 산정 또한 정당하게 부과되는 효과가 있을 것이다.

전국임대아파트연합회

cafe.daum.net/rentapt

[좋은날을위해]

시정되어야 할것들이 많습니다, 잘못된것은 자구 지적해야 선진국이 되는겁니다, 언제까지 가야 개판임대가 시정될지.

[왕이야]

좀 글이 길어 읽으시기가 거북할지 모르지만 잘 읽어보시길 바라며 한마디로 요약하면 'XXX들'로 요약될 수 있습니다.^^