2013.12.12일-성북구의회 제221회 2차정례회의 김일영의원 "구정질문 동영상"-장위동 재개발 실태조사결과 문제점과 대책, 대안, 매몰비용 국가 지원 의무화,

[성북구의원 김일영(장위1.2동 지역)]

 2013.12.12일 -성북구의회 제221회 2차 정례회의 

 제2차 본회의- 김일영의원 구정질문,

-김일영구의원-

-김영배구청장님 답변-

2013년12월12일

성북구의회 제221회 2차정례회의

                제2차 본 회의

                김일영구의원 구정질문

    (요지)- 장위동 재개발 실태조사결과 문제점과 대책, 대안, 매몰비용 국가 지원 의무화,

○김일영의원

존경하는 의장님을 비롯한 선배 동료의원 여러분! 50만 성북구민의 복리증진을 위해서 불철주야 노력하시는 김영배 구청장님을 비롯한 관계공무원 여러분! 또한 바쁘신데도 성북구의회를 찾아주신 방청객 여러분에게도 진심으로 감사의 말씀을 드리겠습니다.
   본의원은 장위1ㆍ2동 지역구를 두고 있는 도시건설부위원장 김일영의원입니다.
   본의원은 장위뉴타운 개발구역 내 지역구를 두고 있는 조합원의 한사람으로서 서울시가

그동안 뉴타운출구전략의 하나로 주민의 재개발사업에 있어 정비사업 추진여부와 의사결정에 필요한 정보를 제공하기 위하여 실태조사를 진행하여 왔습니다. 실태조사에 사업을 추진하는 쪽과 사업을 중단하는 쪽 주민의 의견을 수렴하고 공정성 있는 실태조사로 주민들의 알권리를 제대로 알려줄 수 있는 좋은 기회라는 점에서 뉴타운 지역주민들은 큰 기대를 가졌었습니다. 실태조사의 목적은 추진하는 주민과 반대하는 주민의 갈등을 해소하고 전문가 등을 통해 분양가, 공사비, 사업비 등의 적정가를 산정하고 사업의 수입과 지출을 따져 사업성 비례율을 계산하고 각 주민이 분양신청을 했을 때 추가부담금과 돌려받게 될 금액을 추정해서 주민들은 재개발사업 추진에 찬반여부를 실태조사 정보에 의하여 판단하고 결정하면 될 것으로 주민들은 알았었습니다. 
  

성북구가 실태조사에 들어간 총비용은 15억 5,800만원으로 막대한 예산을 투입하여 최근 실태조사 결과를 개별통지하고 있습니다.
  

  실태조사결과는 아래와 같이 많은 문제점을 가지고 있었습니다. 그 문제점에 대한 의견을 서울시와 성북구에 수차례 주민들은 민원을 제기하였으나 적절한 조치가 이루어지지 않고 진행됐던 것입니다. 본의원이 보기에도 그동안 실태조사 결과를 봤을 때 많은 예산을 들였지만 형식적인 실태조사가 아니었나, 할 정도로 꼼꼼하고 정밀하지 못한 조사였다고 볼 수 있습니다. 또한 실태조사에 앞서 서울시는 뉴타운 재개발구역 해지시 사업비 매몰비에 대한 조치가 먼저 제시되고 이후 실태조사가 진행됐어야 했을 것입니다.

이런 사전에 충분한 설명이나 법적사항에 대한 조치도 없이 무작정 실태조사를 먼저 진행한 것이 문제였으며 또한 실태조사가 정확히 이루어지지 못한 것도 문제였습니다. 이런 문제로 재개발지역의 조합원들은 실태조사 결과 발표 후 더욱 혼란이 가중되고 있다고 볼 수 있습니다.
  

뉴타운재개발에 실시한 이번 실태조사 결과에 대한 문제점은 다음과 같습니다.
  

첫째, 아파트가격이 주변시세와 동떨어진 분양가였습니다. 아파트 분양가를 산정하는데 있어 가장 중요한 것은 그 지역 주변시세입니다. 주변시세보다 높은 가격에 분양한다면   분양은 어려워질 것이 분명하기 때문입니다. 장위동 인근 조건이 비슷한 아파트의 공급면적 기준으로 3.3㎡당 시세는 약1,390만원 정도로 알고 있습니다. 그러나 실태조사가 정한 일반분양가는 3.3㎡당 1,450만원으로 60만원 더 높은 가격으로 발표되었습니다.
   이 60만원은 사업 전체 분양규모로 봤을 때 ‘수백억원’이 되는 엄청난 차이의 금액입니다. 서울시는 이 차이의 금액만큼 현실에 맞지 않는 실태조사를 했다고 볼 수 있습니다.
  

두 번째, 아파트 재입주와 조합원 현금청산 없이 일반분양분도 100% 분양된다는 것입니다. 재개발사업에서 현금청산 없이 조합원 모두가 분양신청을 하는 경우는 없을 것입니다. 더욱이 부동산경기가 안 좋을수록 사업성 저하로 인한 추가분담금 때문에 분양신청을 포기하고 현금청산을 받고자 하는 조합원이 증가할 수도 있다고 보여지기 때문입니다. 요즘같이 어려운 경기에는 분담금이 어려워 조합원의 22%가 현금청산할 것으로 조합은 추정하고 있습니다. 22%를 조합원이 현금청산을 선택할 수 있음에도 불구하고 서울시는 현금청산자가 전혀 없으며 일반분양도 100% 분양되고 미분양도 없을 것이라고 실태조사 결과를 발표하고 말았습니다. 특히 요즘 같은 어려운 경기라면 일반분양분이 100% 분양될 것이라고 가정하는 것은 현실적으로 있을 수 없는 일입니다. 또한 일반분양분의 분양분을 올리기 위해 중도금 무이자라든지 할인분양이라든지 각종 분양촉진비용과 현금청산자들의 금융비용 지출도 발생될 수 있습니다. 실태조사는 이러한 비용도 추가될 수 있음에도 전혀 제외되고 산정된 것으로 조합원들의 알권리를 무시당하는 허술한 실태조사였다고 할 수 있습니다.
  

셋째, 현실성 없는 아파트 공사비 산정입니다. 서울시는 3.3㎡당 공사비를 380만원으로 가정하였습니다. 이는 시공사와의 가계약에서 현재까지 10~15%의 물가상승률을 반영한 것이라면 공사가계약 시점부터 착공시점까지 물가상승률을 적용하여 공사비가 증액되도록 되어 있습니다. 실태조사를 받는 각 구역의 사업추진일정은 각기 다르나 사업시행인가, 관리처분인가, 철거 후 착공이라는 주요일정과 소요시간을 고려했을 때 현시점부터 착공시점까지 발생할 물가상승률에 따른 추가공사비가 실태조사에서 제외됐다고 말할 수 있습니다.
  

실제로 경실련 자료에 의하면 과거 서울시자료로 봤을 때 가계약에서 본계약까지 평균 약5년이 걸리고 약50%의 공사비 인상이 된다고 보고되고 있습니다. 이를 근거로 역산하면 서울시가 이번 실태조사결과를 볼 때 공사비는 35~40%에 해당되는 추가비용을 누락시킨 실태조사였다고 볼 수 있습니다. 또한 서울시는 공사비가 향후 변동 가능하므로 기준공사비 380만원에 ±5~10%의 비례율 및 추정분담금을 제공한다고 하는데 향후 물가상승으로 인해 공사비가 오르면 올랐지 떨어질 수는 없을 것입니다.
  

상기 경실련 자료와 같이 공사비가 평균 50% 인상되고 있음에도 불구하고 10% 인상까지만 실태조사함으로써 주민의 올바른 판단을 기대할 수 없을 것입니다. 더욱이 사업기간이 지연될 경우 추가공사비와 경기불황에 따라 미분양이 발생되어 사업성이 저하되었을 때 시공사가 손해를 보더라도 물가상승률만큼만 공사비를 인상할 것인지 아니면 이를 만회하고자 다른 이유들을 들어서 공사비를 더 인상할지 알 수 없음에도 불구하고 공사비를 과소산정한 것은 잘못된 실태조사였다고 볼 수 있습니다. 
  

 네 번째- 실태조사는 예산낭비와 주민의 혼란만 가중되었습니다. 서울시는 실태조사를 진행함에 있어 주민들의 찬반의견을 존중하여 분양가, 공사비, 사업비를 계산하겠다고 하였으나 전혀 의견조율도 되지 않은 상태에서 서울시가 합리적인 근거제시도 없이 실태조사관들의 임의대로 분양가를 적용시킨 것이 아닌가 생각합니다.
  

장위동 재개발구역 15군데 구역이 위치와 조건이 전혀 다르기 때문에 분양가와 공사비가 각기 다를 수밖에 없음에도 불구하고 장위동 전 구역에 동일하게 적용시켰다는 것은 성의없는 형식적인 실태조사였다고 볼 수 있습니다. 장위동 뉴타운 실태조사에 총 7억 9,200만원의 막대한 예산이 들어갔습니다. 그러나 실태조사는 주민의 기대를 져 버리고 예산만 낭비했다고 아니할 수 없습니다.

이번 실태조사가 가정적인 실태조사라 할지라도 중요한 주민의 재산권 향방을 결정하는 입장에서 공정하고 정확하고 사업비 누락 없이 산정되는 실태조사를 진행했어야 할 서울시나 행정청이 실제로 수입을 과장하고 지출을 축소하며 주민의 의견을 전혀 무시한 뉴타운 실태조사에 대하여 그래도 주민의 대다수는 잘못된 실태조사결과를 믿고 진행하고 있을 것입니다.
  

이 내용으로 봐서 도정법에서 정한 사업추진의 찬성 반대가 정확한 판단으로 이루어지고 결정될지 우려를 아니 할 수 없습니다. 행정청에서는 지금이라도 답답하고 궁금한 재개발 주민의 민원에 어느 한 분이라도 소외되지 않도록 최선을 다해 사업비가 누락되고 잘못된 실태조사결과를 바로잡고 정리하여 뉴타운 지역 조합원들에게 정확한 답변이 필요할 때라고 본의원은 생각하는데 구청장님의 견해를 듣고 싶습니다.
  

위에서 지적한 뉴타운 재개발 실태조사결과의 문제점과, 이후 대책과 방안에 대하여 5가지 질문을 구청장님께 드리겠습니다.

첫째 실태조사에서 수입과 지출, 정비사업비, 분양가 및 현금청산자에 대한 산출근거 공개에 대하여 질문하겠습니다.
  

실태조사결과에 수입과 지출결산액 산출조서상 모든 세부지출항목에 대하여 각각 어떤 숫자가 어떻게 들어가 결과값이 도출된 것인지 확인할 수 있도록 숫자와 산출근거를 조합원들에게 알려줄 의무가 있다고 생각합니다. 또한 장위동 뉴타운 실태조사에서 3.3㎡분양가가 주변의 시세보다 높은 분양가와 공사비 3.3㎡ 역시 물가상승률과 금융비용 등을 적용하지 않은 산출로 산정되었습니다.

현금청사자도 전혀 없이 100% 일반분양되는 것으로 일괄 구역마다 동일하게 적용하여 실태조사결과를 발표하였습니다. 구역마다 위치, 면적, 세대수 등 각기 조건이 모두 다름에도 불구하고 사업성 분석에서 분양가와 공사비가 재개발사업에서 제일 중요한 값인데도 불구하고 일괄 동일하게 구역마다 적용한 객관적인 근거에 대하여 조합원에게 공개여부와 이런 정확하지 못한 실태조사결과에 대하여 구청장님은 답변해 주시기 바랍니다.
  

둘째, 정비사업구역의 실태조사 이후 갈등해소와   방안대책에 대하여 질문하겠습니다.
  

최근 각 언론매체에서도 정비사업구역의 실태조사 이후 사업추진 또는 구역해제과정에서 발생하는 정비사업의 갈등이 심각할 것으로 예측하고 대책마련을 역설하고 있습니다. 실태조사로 주민들의 뜻에 따라 구역해제, 조합해산 또는 사업추진을 결정하는 실태조사가 마무리 단계에 있으나 사업의 중단 또는 추진을 둘러싸고 많은 갈등이 발생하고 있으며 이에 대한 사회적 관심과 갈등해소를 위한 특단의 대책이 필요할 것으로 본의원은 생각하고 있습니다. 
  

본 의원의 지역구인 장위뉴타운 지역에서도 실태조사결과 통보가 속속 이루어지고 있으며 이제 주민들의 사업추진여부에 대한 의사결정만을 앞두고 있는 상태에서 일부 구역들을 중심으로 사업추진과 조합해산이라는 상반된 의견들이 곳곳에서 심각하게 돌출되고 있습니다. 이러한 분쟁과 갈등이 사업추진 또는 조합해산이라는 어떠한 결론에 도달하는 지역 주민들끼리의 돌이킬 수 없는 감정의 골이 깊어져 지역공동체가 와해되는 심각한 부작용을 우려하지 않을 수 없습니다. 사업을 추진하든 또는 구역을 해제하든 이러한 갈등을 완화하거나 치유하기 위한 집행부의 노력이 어느 때보다 필요할 때라고 본의원은 판단되는데 집행부의 갈등완화에 대한 정책방안은 무엇인지 구청장님은 답변해 주시기 바랍니다.
  

셋째, 사업추진여부에 따른 해제지역에 대한 대책과 대안사업, 향후계획에 대하여 질문하겠습니다.
  

먼저 성북구 전체 실태조사 진행사업은 어떻게 진행되고 있는지, 그리고 실태조사결과 통보 이후 장위뉴타운 12구역 해제동의서 53.35%를 징구하여 11월25일 성북구청에 서울에서 최초로 뉴타운 재개발 해제신청을 접수한 것으로 알고 있습니다. 앞으로 조합추진위원회를 해산하거나 구역이 해제되어 사업을 중단하게 될 것으로 예상되는 구역은 우리구에서 몇 개 구역이나 되는지, 이러한 실태조사결과 통보 이후 사업이 중단되어 뉴타운 해제시 법령에서 정한 대안사업 이외의 관리방안에 대한 집행부의 계획은 무엇인지 구청장님 답변해 주시기 바랍니다.
  

넷째, 뉴타운 재개발 해제시 사업비 매몰비용의 해결책에 대하여 질문하겠습니다.
  

뉴타운 재개발구역 해제시 사업비 매몰비용은 누가 어떻게 책임져야 할 것인지 의견이 분분합니다. 장위뉴타운 개발지역은 많은 시일이 흘렀음에도 아직도 뉴타운개발에 진전도 활발하지 못하며 뉴타운 틀에서 벗어나지도 못하고 주민들이 이러지도 저러지도 못하는 가운데 재산손실뿐만 아니라 개발사업까지도 복잡한 실정에 있습니다. 이런 구역을 포함하여 뉴타운개발 해제시 사업비 매몰비용에 대하여 법적인 문제까지 많은 어려움이 앞으로 있을 것으로 생각합니다. 
  

조합의 법적 성격은 민법상 사단법인의 특수한 유형으로 조합해산과 관련 조합해산시 발생하는 매몰비용은 국가지원이 당연할 것입니다. 대법원 판례에 따르면 재개발조합은 재개발사업의 시행자로서 조합원에 대한 법률관계에서 특수한 존립목적을 부여받은 행정주체로서의 지위를 가지고 있을 뿐만 아니라 조합이 행정주체의 지위에서 정비구역 안에 있는 토지 등을 수용할 권한을 가진 점, 경비의 부과처분 등의 행정처분을 할 수 있는 권한을 부여한 점, 조합인가는 법령상 일정한 요건을 갖춘 경우 행정주체의 지위를 부여하여 행정주체의 지위를 인정하는 점, 기타 다른 법령 등에 의하여 권리의무의 주체가 될 수 있는 점들을 보면, 사업추진 중 도정법 제16조의2 규정에 따라 중도에 해산되는 조합의 사용비용에 대하여 국가지원 의무가 반드시 필요하다고 판단됩니다.
  

본의원은 이러한 점을 볼 때 해제된 뉴타운지역의 사업비 매몰비용은 서울시와 국가가 지원을 의무화해야 한다고 생각합니다. 지자체 단체장, 서울시 구청장협의회에서 힘을 모아 행정부와 국토해양부의 적극적인 강력한 의견과 교섭이 필요할 때라고 생각하는데 구청장님의 답변을 듣겠습니다.
  

 다섯째, 사업추진을 하기로 결정된 구역에 대한 집행부의 지원책에 대하여 질문하겠습니다.
  

뉴타운지역의 실태조사 통보 이후 주민의견수렴 결과 사업추진이 결정된 구역이라 하더라도 실태조사 과정에서 분출 갈등으로 주민들 간 분쟁이 다수 지속적으로 발생되고 있어 자발적인 문제해결이 곤란할 것으로 보여집니다. 
  

2년 이상 장기간 사업추진이 중단된 구역이나 조합장이 6개월 이상 부재인 구역 등도 다수 있는 것으로 알고 있습니다. 이러한 구역들은 사업추진이 결정됐다하더라도 자생적으로 사업추진이 불가능할 것입니다. 이러한 사업구역에 대해서는 집행부의 특별한 지원과 자구책이 마련되어야 할 것으로 판단되는데 집행부의 대책은 무엇인지 구청장님 말씀해 주시기 바랍니다.    
 

이상 5가지 질문에 구청장님의 성의있는 답변이 있으시기를 바랍니다. 
이상으로 본의원의 질문을 마치겠습니다. 장시간 경청해 주신 선배 동료 의원 여러분! 그리고 관계 공무원 여러분! 오늘 이 자리에 참석해 주신 방청객 여러분에게도 진심으로 감사의 말씀을 드립니다. 
감사합니다.

○구청장 김영배
김일영의원님, 뉴타운 재개발 관련된 말씀을 주셨는데 저도 굉장히 가슴이 아픕니다. 사실 뉴타운 재개발문제는 여권 야권 따질 것이 아니고, 너나 따질 것이 아니고 굉장히 한 때 칭찬을 받으면서 열풍과 같이 지정을 해 달라고 하는 요구가 봇물 같았던 시기가 있었습니다. 그리고 그 시기가 지나서 세계적인 금융위기를 겪고 나서 국내에서도 개발정책에 대한 후유증이 사실 만만치 않게 저희들을 괴롭히고 있습니다. 그 와중에 주민들의 찬성과 반대가 각각 나눠져서 예전에 없었던 주민들 내 갈등이 계속 불거지고 때로는 강화되고 그래서 이웃집 간에 서로 얼굴도 안 쳐다본다는 말이 나올 정도로 동네가 애를 먹고 있는 상황입니다. 거기에 대해서 저도 굉장히 안타깝고 비통한 심정을 금할 수 없다는 말씀에 동감하면서 말씀을 올리겠습니다.
  

재개발 재건축 뉴타운에 대한 실태조사는 2012년도 2월1일 날 도시 및 주거환경정비법이 국회에서 개정됨에 따라서 그 후속조치로 그해 7월에 서울시에서 조례가 제정돼가지고 그 조례에 따라서 실태조사를 실시하게 되었습니다. 성북구는 전체 서울시에서 308개 구역이 실태조사가 진행되고 있고 내년1월말까지 진행되게 되는데 그중에서 우리 성북구에서만 32개 사업장이 실태조사 진행 중입니다. 서울시 전체의 10%가 넘는 그렇게 많은 실태조사가 진행되고 있고요, 우리 성북구에는 그 이외에도 총 69개 구역이 재개발 재건축 뉴타운이 진행되거나 진행예정이거나 이렇게 되어 있습니다.
  

그래서 그 조례에 따라서 사업예산이 서울시에서 편성되었고 성북구가 주거정비과를 중심으로 사업성검증 TF라고 해서 전문가들 15명, 5명씩 1개 조로 해서 3개 조가 용역업체의 용역결과를 검증해서 최종적으로 서울시에 올리면 서울연구원에서 사업성검증결과를 최종검증해서 우리한테 내려 보내면 저희들이 주민대표, 찬성 반대하시는 대표분들에게 그 실태조사를 의뢰했던 그분들한테 사전설명을 드린 다음에 최종적으로 주민들에게 우편으로 결과를 통보하는 그런 절차로 진행해 오고 있고, 32개 구역 중에 26개는 통보가 끝난 상태고 6개는 통보를 곧 앞두고 있거나 올 연말 안으로 하려고 노력 중에 있습니다.
  

이 법과 조례를 시행할 때 구청장협의회에서 두 가지 논쟁이 있었습니다. 이것 때문에 굉장히 고심을 많이 했는데요, 하나는 이미 사업시행인가가 나거나 그 뒤에 관리처분단계에 들어간 곳은 어떻게 할 것이냐, 관리처분이나 사업시행인가라는 것은 이미 사업시행인가가 나고 나면 조합에서 비용을 많이 들여서 자산에 대한 평가를 감정평가법인에 의뢰해서 진행되고 있는데 실태조사라는 제도 자체가 전수를 하는 게 아니라 샘플링을 해서 추정치를 산출하는 제도이기 때문에 이 문제가 혹시 불일치하거나 할 경우 신뢰도가 떨어지고 갈등을 오히려 촉진시키는, 그래서 갈등이 더 커지지 않겠느냐, 이 문제를 어떻게 할 거냐, 현재 법에는 명시되어 있지 않은데 우리가 어떤 가이드라인을 가질 것이냐 이게 첫 번째 논쟁이었고,

두 번째는 추진주체가 있는 곳은 어차피 50%의 반대가 있으면 조합이나 추진위원회가 해산되거나 구역해제되는 것으로 되어 있는데 추진주체가 없는 곳 같은 경우는 30%만 반대를 받으면 된다고 생각하는 사람들이 있는데 그것을 50%로 승인해주게 되면 50%로 가게 됩니다. 그러면 게임 중간에 게임의 룰이 바뀌게 되는데 이 법의 취지상 이 법이 국회에 통과됐을 때는, 여야합의로 통과가 됐을 때는 실태조사라는 것을 한번 거쳐서 주민들에게 이 기회를 주고 거기에 따라서 판단을 구에서 가든가 말든가 해야 된다는 취지인데 그러면 게임의 룰을 바꾸게 되는 것인데 이것을 어떻게 할 거냐, 이 두 가지가 가장 큰 고민이었습니다.
  

그래서 결론이 난 것은 게임의 룰을 바꾸는 것은 문제가 있다, 그래서 우리가 결정은 할 수 없지만 권고로, 25개 구에다 추진주체가 없는 곳이 실태조사 신청이 들어오게 되면 그 실태조사가 끝나고 판단이 끝난 상태에서 추진위를 구성하는 것을 승인해 주도록 하는 방향으로 가자, 라는 것이 첫 번째 결의사항이었고, 두 번째 사업시행인가가 난 곳은 구역마다 사정이 다 다르기 때문에 명시적으로 우리가 하나로 할 수 없지만 많이 진행된 곳은 이중으로 돈을 들일 필요는 없는 것 같다, 이렇게 결론이 났습니다.
  

그래서 32개 전체 구역 이외에 장위2구역 같은 경우가 신청이 들어왔었는데 그곳은 이미 사업시행인가가 나갔고 조합에서 80% 이상 주민들을 대상으로 감정평가가 끝났다고 해서 이중으로 돈을 들일 필요 없다고 해서 거기는 저희들이 실태조사 신청접수를 하지 않았습니다. 그래서 아까 말씀드린 대로 서울시와 자치구 구청장들 간에 논의과정을 거쳐서 진행을 해 왔는데요, 그 와중에 아까 의원님들이 지적하신 중에 실태조사가 전수조사를 하는 것도 아니고 법적 책임을 지는 실측을 하는 것이 아니기 때문에 그런 점에서 보면 혼란을 부축일 수 있지 않느냐, 그래서 저희들이 서울시에서 가장 많은 구역이 실태조사가 진행되기 때문에 제가 서울시에 가장 많은 의견을 냈고 서울시 간부들하고도 고성이 오가면서 수차례 이 문제 때문에 삿대질까지 해 가면서 싸우기도 하고 박원순 시장하고도 얼굴 붉히면서 몇 번을 이야기했던 내용이 포함되어 있습니다.

그중에 아까 김일영의원님 말씀하신 것 중에 실태조사의 항목들 중에 오해가 있을 수 있는 항목의 액수, 이런 것들이   있을 수가 있는데 이것의 최대한 신뢰도를 높여야 되기 때문에 업체를 하나 정해서 가안이라 하더라도 감정평가 할 것이 아니라 두 개로 하자 해서 두 개 업체에 의뢰하는 것으로 우리구가 의견을 내서 바꿨고, 그 이외의 항목에서도 여러 가지 것들을 굉장히 많은 의견을 냈습니다. 그리고 서울시에서 유일하게 우리가 콜센터도 하겠다고 해서 콜센터도 운영했고, 그다음에 아까 말씀드린 사업성검증 TF도 원래 2팀이었던 것을 3팀으로 15명으로 늘려서 진행하고, 서울시에서 가장 많은 예산을 가져다가 서비스 제공을 위한 최대한의 노력을 하기도 했습니다.

이러한 결과들이 결국 25개 구의 뉴타운 재개발 정책에 대해서 서울시에서 평가를 해서 우리구가 최우수 구를 받기도 했습니다. 그런데 아까 의원님들 말씀주신 대로 주민들께서 제기하는 다종다기한 의문이나 고민, 문제점들에 대해서는 다 답변할 수 없는 실태조사 자체가 가지고 있는 한계와 시행되는 과정에서 처음 하는 것이고 워낙 많은 곳이 동시에 진행되다보니까 불편함이나 이런 것들을 다 해소하지는 못했다는 말씀을 올리면서 죄송하다는 말씀을 올리겠습니다.
  

사업성 분석을 하고 있는 항목과 그 항목에 대한 산출근거를 공개할 수 있느냐고 물으셨는데 당연히 공개할 수 있습니다. 정보공개에 관한 법률에 따라서 하시면 공개를 하도록 하겠습니다. 
  

서울시에 클린업시스템이라고 있는데 거기에 항목들이 쭉 나오면 자동적으로 얼마 얼마 계산이 돼서 나오도록 시스템이 되어 있는데 처음에 저희들이 사업성분석에 사용한 기초항목에 대한 금액들은 서울시내 현재 진행되고 있는 173개 사업장에서 실제로 승인된 계획서하고 분양승인 서류들을 서울시에서 취합해서 가격들을 55개 항목을 뽑아서 그 항목에 대한 기준금액을 저희한테 제공해 준 것이고 그리고 그 금액들을 기초로 계산을 해서 한편으로는 산출하고 더불어서 그중에 공사비가 왜 380만원으로 됐느냐는 말씀 주셨는데 국토해양부가 분양가 상한제를 적용하고 있는 주택의 기본형 건축비가 기준금액이 380만원입니다. 그것을 클린업시스템을 통해서 산출한 결과로 380만원으로 결정을 했고요, 그것이 서울시의 가이드라인입니다.
  

그리고 주변아파트 시세에 따라서 일반분양금액을 적용했는데 장위동구역 전체가 사정이 조금씩 다른데 거의 동일한 금액을 적용했냐고 물으셨는데 장위3구역은 1,410만원, 장위13ㆍ14구역은 1,429만원, 나머지 기타 9개 구역 4ㆍ6ㆍ7ㆍ8ㆍ9ㆍ10ㆍ11ㆍ12ㆍ15구역은 1,450만원으로 적용해서 산출을 했는데 그것은 사업장의 반경 500m나 1㎞ 정도의 동일권역 내에 있는 아파트라는 첫 번째 기준하고, 두 번째는 시간범위로 보면 2000년 이후에 준공된 아파트, 너무 오래된 것은 시세에 문제가 있다고 제기될 수 있기 때문에 2000년 이후의 것, 그다음에 혹시 입지상 역세권이냐 기반시설이 좋은 게 있느냐, 예를 들면 예술의전당이 옆에 있다든지 이런 것들, 지형조건이 어떠냐, 시내 다운타운이냐 아니면 약간 산을 끼고 있느냐 그런 입지특성도 반영되고요, 단지 규모가 얼마나 크냐, 300세대이상 되느냐 아니면 좀 작은 세대냐에 따라서 주변시세들을 고려해서, 현재 거래되고 있는 가격 이런 것을 고려해서 예상을 한 가격이 되겠습니다.

그러면 미래에 이것이 1,600이 될 수도 있고 1,200이 될 수 있지 않느냐, 그 문제는 사실 실태조사라는 자체가 가지고 있는 제도의 허점입니다. 그것은 미래예측이 불가능한 상황에서 현재 이런 정도로 예상되고 현재는 이런 정도로 제시할 수 있다고 하는 것이기 때문에 애초부터 가지고 있는 고민이고, 그래서 개인에게 통지되는 통지서에는 25개의 가격이 제시되어 있습니다.

이런 정도의 범위, 예를 들면 공사금액을 380만원이 아니고 390으로 적용하거나 미래분양가가 얼마가 되거나 이렇게 변수를 몇 가지 놓고 A의 경우 B의 경우 해서 타입이 여러 가지 있고, 그리고 전체 분양이 다 될 경우, 미분양될 경우, 몇 세대가 미분양될 경우 이렇게 경우의 수를 산출해서 25개의 경우를 최악의 경우와 최선의 경우의 레인지를 두고 제공을 해드리면서 그럼에도 불구하고 대체로 우리가 제시했던 현재 우리가 생각하는 예상금액으로 보자면 이정도일 것 같다는 것을 제공해 드린 것입니다.
  

그렇기 때문에 아까 말씀하신 대로 주민들께서도 잘 이해하시는 분도 계시고 그렇지 못한 분도 계시다보니까 충분히 설명을 못 드리게 된 경우도 있고 또 찾아가서 충분하게 설명을 드리려고 노력은 했습니다만 미치지 못한 부분도 있기 때문에 그 점에 대해서는 이 자리를 빌려서 구청장으로서 송구하다는 말씀 올리면서 앞으로도 주민들의 불편사항이나 정보의 접근성 이런 문제를 해결하기   위한 노력을 꾸준하게 기울이겠다는 약속을 드리겠습니다. 
  

그리고 매몰비용에 대해서 물으셨는데 아까 말씀드린 대로 실태조사와 관련된 도정법   개정시에도 국회에서도 문제가 되어서 논의되었습니다마는 해결되지 못한 문제입니다. 즉, 조합이라는 것은 공무수탁 사인, 즉 공무를 집행하되 개인, 사인이라는 아주 독특한 법적지위를 가지고 있습니다.
  

공무수탁이라고 할 수 있는 것은 조합이 최악의 경우에는 개인의 재산권을 사들일 수 있는 권한까지도 법에서 줬기 때문에 사실상 공공의 기능을 상당한 부분 가지고 있다고 볼 수가 있습니다. 그런 점에서 공무수탁이라는 것이고, 그럼에도 불구하고 공공기관은 아니기 때문에 사인이라고 하는 독특한 지위를 가지고 있습니다. 
  

그리고 그러다보니까 민법상으로 만약에 문제가 되면 사인이라고 하는 점이 조금 더 크다는 점에서 개인이 책임져야 되는 문제지 국가가 사인이 사용한 비용을 물어준다는 것이 문제가 있다, 라고 하는 것이 국회에서 다수가 찬성을 하신 것입니다. 그래서 국회의원들도 조합의 매몰비용을 국가가 보전을 해주자는 주장도 있었습니다만, 결국 다수의 의견대로 통과가 안 된 것입니다. 
  

그런데 추진위원회와 관련해서 추진위는 아직 공무수탁 사인의 단계가 아니기 때문에 해산할 경우에는 서울시에서도 검증절차를 거쳐서 70%의 범위까지 검증된 내용에 한해서 보전해 주는 것으로 되어 있고, 내년에 그것과 관련된 예산도 서울시에서 상당 부분반영하고 있는 것으로 알고 있습니다.
  

더불어서 국가가 조합에서 사용한 매몰비용을 지원하는 것에 대한 견해는 어떠냐고 물으셨는데, 저는 전적으로 찬성합니다. 제가 아까 말씀드린 대로 저도 국회에서 공청회도 있었고 제가 속한 정당에서도 공청회가 있었고 서울시에서도 여러 차례 토론회가 있었는데 제가 토론자로 여러 번 나갔습니다. 언론에서도 나왔습니다만, 저도 이것은 공무수탁 사인의 관점이라기 보다는 실제 현장에서는 공공적인 일을 훨씬 더 책임있게 진행하고, 특히나 개인의 재산권과 관련된 결정을 조합이 할 수 있게 만들어 놓은 법이 있다는 점에서 이것은 특수한 법률적 지위를 가지고 있기 때문에 국가가 그냥 개인에게 물어줄 수 없다는 그런 측면만 강조할 것은 아니다,

특히나 주거의 문제는 국가의 공적책임이라고 볼 수 있고, 주거권이 우리 국민들에게 보장된다는 것을 인정한다면 국가가 주거권을 보장한다는 차원에서도 적극적으로 이 문제는 검토할 문제다, 다만 보전의 범위와 기준은 엄격하게 따져서 세금이 낭비되는 일이 없도록 하는 것에는 저희들이 당연히 관리를 해야 되고 찬성하지만 국가가 지원하는 것이 옳겠다, 해서 모 국회의원과 함께 입법을 발의하려고 노력했었는데 결국 각 정당에서도 논란이 있고 이 문제를 아직 공론을 모으지 못한 상태라는 점을 말씀을 드리면서 저도 안타깝다는 말씀을 올립니다.
  

그러면 앞으로 해제된 구역과 해제되지 않는 구역에 대해서는 각각 어떻게 할 것이냐, 라고 하는 질문을 주셨는데요. 아까 말씀을 주신대로 해제를 신청해 온 곳도 장위뉴타운 구역 내에 있고 앞으로도 있을 수 있는 상황이라고 알고 있고, 또 우리 성북구 전체에서도 보면 해제된 구역도 있고, 해제를 추진하고 있는 곳도 있고 그렇지 않고 재개발 재건축을 정상적으로 진행하겠다고 결정한 곳도 여러 군데 있습니다. 
  

그래서 제가 의원님들께 참 죄송한 말씀이지만 조금 늦게 저희들이 예산을 올려서, 사실 편성을 해서 올렸어야 되는데 그렇게 못하고 중간에 부탁을 드린 것이 이런 정비사업 해제지역 전반에 대한 기본구상을 위한 용역비를 조금 책정해 주시면 어떠냐, 이런 부탁의 말씀을 올렸었는데 이 자리를 빌려 참 죄송하다는 말씀을 드리면서, 한번 검토해 주실 것을 다시 한번 말씀을 올립니다.
   우선 한 3가지 방향으로 말씀을 드리겠습니다. 
  

첫 번째는 작년에 국회에서 도시재생특별법이라고 하는 법이 통과가 되었습니다. 도시재생특별법의 취지는 재개발, 재건축, 뉴타운이 있는데 그 이외 건축법으로 규제되고 있는 지역도 있는데 이것이 전체적으로 조화롭게, 전체 틀 내에서 검토가 되지 못하고 재개발은 재개발대로, 뉴타운은 뉴타운대로 또 재건축은 재건축대로 일정한 범위에서만 검토를 하다보니까 그 옆이나 혹은 그 주변과의 조화 그리고 상생 이런 것이 안 된다,

그래서 조금 더 넓은 범위에서 도시재생이라고 하는 전체적 관점에서 상권 활성화, 재래시장 활성화, 주거여건을 개선하는 것, 기반시설을 공공적으로 투자하는 것, 그 이외에도 마을만들기 활동이라든지 여러 가지 도시재생과 관련된 총체적 인문적 내용까지 포함하는 사업을 할 수 있도록 하는 법안을 통과시켰고, 내년에 본격적으로 그 시행을 앞두고 있고, 주요한 책임은 서울시장, 광역자치단체장에게 줬고 입안권을 자치구청장에게 준 상태입니다.
  

그래서 정부의 계획은 이미 법을 하고 나서 국토해양부에서 거의 마련되어서 내년 초에 내려올 것으로 알고 있고요, 그러면 서울시에서 내년 상반기 정도 기간 동안에 서울시 전체 계획을 세우고 하반기에는 도시재생센터를 설립하는 문제를 포함해서 도시재생 기본계획을 저희들에게 시달할 것으로 알고 있습니다. 
  

그 과정에서도 저희들하고 토론회도 거치고 공청회도 여러 번 거칠 것으로 알고 있는데, 그 과정에서 아까 말씀드린 대로 뉴타운이 해제되거나, 재개발이 해제되거나, 재건축이 해제되거나 혹은 그렇지 않더라도 정상적으로 가고 있는 지역과 그 주변 지역까지 포함해서 필요성이 있다고 인정이 되는 지역은 도시재생특별구역으로 지정을 해서 그 전체적인 균형적인 계획을 세우겠다, 이런 말씀을 올리겠습니다.
  

두 번째가 아까 말씀주신 해제된 지역은 어떻게 할 것이냐? 묶는다고 하더라도 안 묶이는 지역도 있을 것이고 또 그 지역 자체에 대한 계획도 더불어서 필요합니다. 그래서 해제된 지역에 대해서는 그 특성에 맞도록 주거환경관리사업, 그러니까 도정법상에 있는 주거환경관리사업이나 가로주택정비사업 등등의 다양한 도정법상의 수법들을 동원하고 더불어서 건축법상에도 건축특별계획구역인가요? 이름이 정확하지 않은데 하여튼 건축법상에도 건축기준을 완화할 수 있는 수법이 있습니다. 그런 용역을 거쳐서 그런 지역으로 결정하면 저희들이 시행할 수 있기 때문에 그런 수법들을 동원해서 대책을 세우겠다고 말씀을 올리겠습니다.
  

세 번째로, 내년에 서울시에서 생활권계획이라는 용역을 하게 됩니다. 서울시 도시계획이 그동안에는 도심 부심 이렇게만 되어 있고 큰 틀에서 나머지는 다 하나로 관리가 되어 왔었는데 그게 아니고 이제는 생활권이라는 개념을 도입해서 도시계획이라는 것이, 하나의 지역이 섬처럼 다른 데하고는 무관하게 거기만 딱 떼어서 도시계획을 하는 관행들을 벗어나서 전체적인 지역의 균형발전을   도모하면서도 이 지역에 살아가는 사람들과 그 주변의 사람들의 생활에 미치는 영향들을 고려하는 도시계획을 할 필요가 있다, 라는 취지에서 올해 성북구 동선동을 시범사업지로 해서 서울연구원에서 서울시장에게 생활권계획 용역수립 계획을 보고했고, 결재가 나서 내년에는 25개 구 전체 하나씩 시범사업을 하기로 결정이 되어 있습니다.
   그 계획에 따라서 내년에는 한 군데를 하게 되고 그렇게 되면 예를 들면 동선동, 삼선동, 보문동, 혹은 성북동 이렇게 한 서너 동이 하나의 생활권이라고 하면 그것은 저희 구청에서 입안을 하게 되거든요. 그것 할 때   생활권 묶어서 아까 말씀드린 재개발 구역이나 기타 도시재생이 필요한 구역이나 기반시설이 필요한 여러 가지 필요에 따라서 저희들이 균형발전을 할 수 있도록 하는 도시계획수법을 시행하려고 준비중에 있습니다.
  

그래서 그 3가지 측면에서 도시계획적인 준비를 하고 있다는 말씀을 올리면서, 정말 죄송하지만 아까 말씀드린 대로 그 관련해서   기본구상을 할 수 있도록 추가로, 오늘 하루 남았기 때문에 의원님들께서 살펴봐 주시기를 간곡하게 부탁말씀 올리겠습니다.
   그리고 서울시에서도 올해는 95억 정도 잡혀있었던 조합에 대한 융자지원을 내년에는 350억원까지 늘려서 최종 의회를 통과해야 되겠습니다만, 약 3.6배 늘려서 조합을 지원할 계획을 세우고 있습니다. 성북구에서도 시행을 하기로 결정되어서 앞으로 갈 조합에 대해서는 적극적으로 행정 뒷받침을 해서 불편이 없도록 뒷받침하겠다는 말씀을 올리고요, 특별히 심의기관이나 금융컨설팅 법률지원 등등을 통하고 더불어서 사업관리 자문단을 꾸려서 사업을 적극적으로 지원할 수 있는 전문가들의 지원시스템을 구축하겠다는 약속을 드리도록 하겠습니다.
   혹시 제가 빠뜨린 내용이 있다면 나중에 별도라도 더 질문해 주셔도 좋겠습니다.

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장위동 구석구석 누비며 주민과 약속 지켜..

김일영구의원 의정활동,

새성북신문 2014.1.16일자 보도