## "부산시 도정법 조례"
- 제개발구역 조합원 분양관련
# 제22조 (주택재개발사업의 분양대상 등)
① 영 제52조 제1항 제3호 단서에 따라 주택재개발사업으로 조성되는 대지 및 건축시설중 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로 한다.
1. 종전 건축물중 주택(기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자
2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전 토지의 총면적이 「부산광역시 건축 조례」 제39조의 규모 이상인 자.
다만, 법 제50조의 2에 따른 권리산정 기준일 이전에 분할된 1필지 토지로서 그 면적이 20제곱미터 이상인 토지(지목이 도로이며, 도로로 이용되고 있는 경우를 제외한다)의 소유자는 사업시행인가 고시일 이후부터 법 제52조제3항에 따른 공사완료 고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한정하여 분양대상자로 한다.
3. 분양신청자가 소유하고 있는 종전 토지 및 건축물의 가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자
4. 사업시행방식이 전환되는 경우 전환되기 전의 사업방식에 의하여 환지를 지정받은 자. 이 경우 제1호부터 제3호까지의 규정은 적용하지 아니할 수 있다.
② 제1항에 따른 공동주택분양대상자중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 본다.
1. 단독주택 또는 다가구주택이 법 제50조의2에 따른 권리산정 기준일 이후 다세대 주택으로 전환된 경우
2. 여러 명의 분양신청자가 하나의 세대인 경우. 이 경우 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다.
3. 1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우. 다만, 법 제50조의 2에 따른 권리산정 기준일 이전에 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 「부산광역시 건축 조례」 제39조에 따른 규모 이상인 자는 그러하지 아니하다.
4. 법 제50조의 2에 따른 권리산정 기준일 이후에 1필지의 토지를 수개의 필지로 분할한 경우
5. 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 법 제50조의 2에 따른 권리산정 기준일이후 토지와 주택으로 각각 분리하여 소유한 경우
③ 제1항 제2호에 따른 토지면적 및 같은 항 제3호에 따른 종전 토지 등의 가액을 산정함에 있어 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 포함하지 아니한다.
1. 「건축법」 제2조 제1호에 따른 하나의 대지 범위에 속하는 토지가 여러 필지인 경우로서 법 제50조의 2에 따른 권리산정 기준일 이후에 그 토지의 일부를 취득하였거나 공유지분으로 취득한 경우
2. 하나의 건축물이 하나의 대지 범위에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 법 제50조의 2에 따른 권리산정 기준일 이후에 그 건축물과 토지를 분리하여 취득한 경우
3. 1필지의 토지를 법 제50조의2에 따른 권리산정 기준일 이후 분할 취득하거나 공유지분으로 취득한 경우
④ 제1항부터 제3항까지의 규정에도 불구하고 사업시행방식이 전환되는 경우에는 환지면적의 크기, 공동환지 여부에 관계없이 환지를 지정받은 자 전부를 각각 분양대상자로 할 수 있다.
# 제2조 (용어 정의)
1. “기존무허가건축물”이란 1989년 3월 29일 이전에 발생한 무허가건축물 (위법시공건축물을 포함한다)을 말하며, 그 외의 무허가건축물은 "신발생무허가건축물"이라 한다.
# 제21조 (주택재개발 및 도시환경정비사업의 관리처분계획 기준 등)
법 제48조 제2항에 따라 사업시행자가 수립하는 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 관리처분계획은 다음 각 호의 기준에 따른다.
1. 종전 토지의 소유면적은 관리처분계획 기준일 현재 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」 제2조 제19호에 따른 소유토지별 지적공부에 따른다. 다만, 국·공유지 점유자는 점유연고권이 인정되어 그 경계를 기준으로 실시한 지적측량성과에 따라 관계법령과 정관등이 정하는 바에 따른다.
2. 종전 건축물의 소유면적은 관리처분계획 기준일 현재 소유 건축물별 건축물대장을 기준으로 하며, 법령에 위반하여 건축된 부분의 면적(무허가건축물의 경우에는 기존무허가건축물에 추가된 면적을 말한다)은 제외한다. 다만, 정관 등이 정하는 바에 따라 재산세과세대장·측량성과 및 물건조서 기준으로 할 수 있다.
3. 종전 토지 또는 건축물의 소유권은 관리처분계획 기준일 현재 부동산등기부에 따르고, 기존무허가건축물인 경우에는 항공촬영판독결과와 재산세과세대장 등 소유자임을 입증하는 자료를 기준으로 하며, 국·공유지는 제1호 단서규정에 따라 인정된 점유연고권자를 기준으로 한다.
# 제26조 (주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 관리처분 방법)
영 제52조 제1항 제8호에 따라 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 분양주택 공급은 제22조에 따른 분양대상자에게 다음 각 호의 기준에 따라 사업시행인가일을 기준으로 한 종전 토지 또는 건축물의 권리가액을 기준으로 공급한다.
3. 동일규모 주택 분양시 경합이 있는 경우에는 권리가액이 많은 액수순으로 분양하고, 권리가액이 동일한 경우에는 공개추첨에 따르며, 주택의 동·층·호 등의 위치 결정은 주택규모별 공개추첨에 따른다.
# 제29조 (주거환경개선사업의 주택공급대상에서 제외되는 자)
영 제54조 제1항관련 별표 2 제2호의 규정에 의하여 주택공급이 제외되는 과소토지소유자 등은 다음 각호와 같다. 다만, 구청장이 당해 지역의 실정을 감안하여 토지의 합리적 이용 및 주택공급에 미치는 영향이 크지 않다고 인정하는 경우에는 주택을 공급할 수 있다.
1.「부산광역시 건축 조례」 제39조의 규정에 의한 대지분할제한면적에 미달하는 토지소유자. 다만, 제22조 제1항제2호 단서의 규정에 해당하는 자에게는 주택을 공급할 수 있다.
2. 신발생무허가건축물의 소유자
3. 영 제54조 제1항 관련 별표 2 제2호가목의 규정에 의한 구역지정공람공고일 이후 종전 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물을 분리하여 취득하거나 일부를 취득한 자
# 제24조 (상가 등 부대복리시설의 분양대상자)
① 법 제48조 제1항에 따라 사업시행자가 수립하는 관리처분계획중 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 상가 등 분양대상 부대복리시설의 분양대상자는 분양신청자중 관리처분계획 기준일 현재 다음 각 호의 순위 및 자격을 기준으로 정관등이 정하는 바에 따른다.
1. 제1순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설이며 사업자등록 (인·허가 또는 신고 등을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 마친 해당 건축물의 소유자로서 종전가액(공동주택을 분양받은 경우에는 그 분양가격을 제외한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자
2. 제2순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설인 해당 건축물의 소유자로서 종전가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자
3. 제3순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설이며 사업자등록을 마친 건축물의 소유자로서 종전가액이 분양건축물의 최소분양단위규모추산액에 미달되나 공동주택을 분양받지 아니한 자
4. 제4순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설인 건축물의 소유자로서 종전가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액에 미달되나 공동주택을 분양받지 아니한 자
5. 제5순위 : 공동주택을 분양받지 않은 자로서 종전가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자
6. 제6순위 : 공동주택을 분양받은 자로서 종전가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자
7. 제7순위 : 그 밖에 분양을 희망하는 토지 등의 소유자
## "부산시 건축조례"
# 제39조 (건축물이 있는 대지의 분할제한)
법 제57조제1항에서 “조례로 정하는 면적”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 규모 이상을 말한다.
1. 주거지역 : 60제곱미터
2. 상업지역 : 150제곱미터
3. 공업지역 : 150제곱미터
4. 녹지지역 : 200제곱미터
5. 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하지 아니하는 지역 : 60제곱미터
## 도정법 제19조 (조합원의 자격)
① 정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다.
1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때
2. 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때 (이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다)
3. 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때
② 주택법 제41조제1항의 규정에 의한 투기과열지구로 지정된 지역안에서의 주택재건축사업의 경우 제16조의 규정에 의한 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 제1항의 규정에 불구하고 조합원이 될 수 없다.
③ 사업시행자는 제2항 각호외의 부분 본문의 규정에 의하여 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자로서 조합원의 자격을 취득할 수 없는 자에 대하여는 제47조의 규정을 준용하여 현금으로 청산하여야 한다.
## 도정법 제39조 (조합원의 자격 등)
* 2018.02.09 개정
① 제25조에 따른 정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 다만, 「국가균형발전 특별법」 제18조에 따른 공공기관 지방이전시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자를 조합원으로 본다. <개정 2017.8.9.>
1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때
2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다.
3. 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때
② 「주택법」 제63조 제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다. <개정 2017.10.24.>
1. 세대원의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 경우
2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우
3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우
4. 1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우
5. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
③ 사업시행자는 제2항 각 호 외의 부분 본문에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 정비사업의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 제73조를 준용하여 손실보상을 하여야 한다.
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국토부 질의회신 자료 (2017년)