[똑똑한 전세살이]⑤33만원 내고 1억 지키는 법(feat.전세보증보험)

[복돌이(박창훈)]

[똑똑한 전세살이]⑤33만원 내고 1억 지키는 법(feat.전세보증보험)

[똑똑한 전세살이]⑤33만원 내고 1억 지키는 법(feat.전세보증보험)

'빌라왕' 등 전세사기에 보증보험 주목
계약 만료 1개월 이후부터 청구 신청
다만 계약해지 의사 전달 증거있어야

# 전세 계약 끝날 때쯤 되니까 집주인이 연락이 안 돼요. 집주인이 주택과 건물을 여러 채 보유하고 있다길래 보증금 1억원 쯤이야 무리없이 받을 수 있을 줄 알았거든요. 그래서 보증료 아낄겸 전세보증보험도 가입 안 했는데... 33만원 아끼려다 1억원 떼이게 생겼어요!

무려 '5조6084억원'. 지난달 주택도시보증공사(HUG)의 보증발급금액이 월별 역대 최대치를 기록했습니다. 최근 '빌라왕' 사태 등으로 전세보증금 미반환 공포가 커지자 세입자들이 앞다퉈 보험에 가입하는 추세인데요.

하지만 누구나 가입할 수 있는 것도 아니고 가입만 한다고 무조건 보증금을 보장받을 수 있는 건 아니라 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있습니다. 내 돈, 어떻게 해야 지킬 수 있을까요?

'보증상품 3대장'을 아시나요?  

전세보증금반환보증보험(이하 전세보증보험)은 말 그대로 세입자가 전세보증금을 돌려받을 수 있는 '보험' 상품입니다. 

집주인이 임대차 계약 기간이 끝났는데도 보증금을 돌려주지 않을 경우 보증기관이 대신 가입자(세입자)에게 보증금을 변제해주고, 나중에 집주인에게 구상권을 청구해 받아내는 방식이죠. 

이는 HUG의 상품으로 알고 있는 경우가 많은데요. 주택금융공사(HF·전세지킴보증), 서울보증보험(SGI·전세금보장신용보험)도 취급하고 있습니다. 

3개 보증기관 모두 단독, 다가구, 다세대, 연립주택, 아파트, 주거용 오피스텔, 노인복지주택(SGI 제외) 등 다양한 주택 유형에 전세보증보험을 제공하고 있는데요.

기관별로 상품의 특징을 살펴보자면 HUG가 가입 접근성이 가장 높고요. HF는 보증료율(이하 개인 기준)이 가장 낮고 SGI는 가입대상 임차보증금 한도가 가장 높습니다. 

HUG의 전세보증보험 상품은 전세보증금이 수도권 7억원 이하, 비수도권 5억원 이하인 주택만 가입할 수 있고요. 보증료율은 보증금액, 주택유형, 부채비율에 따라 연 0.115~0.154%로 책정합니다. 

모바일 HUG 앱, 네이버부동산, 카카오페이 등 모바일로도 가입할 수 있고 HUG 지사 등에 방문해서도 가능하고요. 

HUG 홈페이지에서 '보증신청 가능여부 확인' 페이지로 들어가면 12개 항목을 체크하면서 가능 여부를 따져보고 보증금 예상보증료도 자동 계산해볼 수 있습니다. 

가령 1억8000만원짜리 오피스텔(선순위채권 등 없음)에 전세보증금이 1억원이라면 계약 기간 2년 기준 예상 보증료는 32만8980원으로 자동 계산됩니다. 약 33만원으로 1억원을 지킬 수 있는 셈이죠. 

HF의 경우 가입대상 임차보증금 한도액은 HUG와 같은데요. 보증료율은 우대가구 여부 등에 따라 연 0.02~0.04%로 차등 적용, 3개 기관 중 가장 낮습니다. 다만 주택금융공사 보증 전세대출 차주만 위탁은행에서 가입할 수 있습니다.

임차보증금이 높은 주택의 경우 SGI의 상품을 이용할 수 있는데요. 아파트의 경우 임차보증금 가입 한도가 없고 비아파트는 보증금 10억원 이하까지 가입이 됩니다. 대신 그만큼 보증료율이 아파트 연 0.183%, 기타 주택 연 0.208%로 높은 편이죠.

이들 상품은 임대차 계약 이후에 가입해도 보장이 된다는 점에서 뒤늦게 가입자가 늘고 있는데요. 

가입자가 가장 많은 HUG의 상품을 기준으로 전세 계약기간의 2분의 1 경과 전까지만 신청해도 보증금을 보장받을 수 있습니다. 

다만 주택 유형과 임대차보증금 요건만 충족한다고 무조건 가입이 되는 건 아니라는 점!

우선 선순위 채권이 집값의 60% 이내여야 합니다. 만약 2억원짜리 집에 대출이 1억4000만원(70%) 있다면 보증보험 가입이 안 된다는 거죠. 

혹시라도 이전 세입자의 전세권 설정이 있다면 이전 또는 말소 조건이어야 하고요. 등기부등본상 건물 및 토지 소유자가 같아야 하고 일반주택은 타 세대의 전입 내역도 없어야 합니다. 공인중개사를 통한 계약이어야 하고요. 

보증금 돌려받을 때 주의할 점

전세보증보험에 가입했다면 전세계약기간 만료와 동시에 무조건 보증금을 돌려받을 수 있는 걸까요? 그렇진 않습니다.

임대차 계약 만료일 1개월 이후부터 보증이행청구 신청이 되고요. 심사에서 거절되면 보증료를 꼬박꼬박 냈어도 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 

우선 대항력이 있어야 하는데요. 확정일자, 전입신고, 점유(거주)를 해야 합니다. 보증보험만 믿고 계약기간이 만료됐다고 짐을 빼면 대항력이 소실될 수 있으니 주의해야 하죠. 

계약 중간에 임대인이나 보증금 변경, 재계약 등의 사실을 보증기관에 알리지 않는 것도 문제가 될 수 있으니 계약 내용에 변화가 생기면 무조건 알려야 합니다. 

집주인에게 계약 해지 의사를 확실히 전달했다는 증거도 필요한데요. 세입자는 계약 만기 2개월 전 퇴거 사실을 집주인에게 알려야 하는데, 집주인의 확인후 답변을 받아야 합니다. 증거가 될만한 메시지나 녹취본이 있어야 하죠. 

임대인이 연락이 되지 않는다면 우체국에서 내용증명을 발송해 임대인이 수령하면 인정되고요. 그랬는데도 전세금을 돌려받지 못하면 임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제력을 취득하고요. 

계약 종료 한 달이 지나면 HUG 앱 또는 지사를 통해 이행청구 신청을 하면 되는데요. 

신청하는 즉시 돈을 받을 수 있는 건 아니고요. 신청하고 담당자 배정까지 몇 주 소요됩니다. 담당자가 배정되면 이사 날짜 등을 조율해서 이사 당일 담당자가 퇴거를 확인하면 HUG를 통해 전세금을 먼저 돌려받을 수 있는 식입니다. 

결국 계약기간 종료 후 두 달 정도는 이후에 돈을 받을 수 있는 셈인데요. 요즘처럼 전세사기 피해로 이행청구자가 많으면 상담이나 심사 등에 시간이 더 소요될 수 있고요.

'내 돈' 돌려받기가 이렇게 힘들 줄이야. 하지만 일단 적정 요건을 갖춰 가입해 두면 몇 달이 걸리더라도 보증금을 돌려받을 수 있으니 그야말로 '보험' 노릇은 톡톡히 하겠네요.