부동산 경매에서 제일 기본이자 중요한 '물건분석과 권리분석

[양각 jin]

부동산 경매에서 제일 기본이자 중요한 '물건분석과 권리분석'에 대해 설명해 드리겠습니다.

1. 부동산 경매란 무엇인가

부동산 경매란 채권자의

신청에 의해 채권 회수 목적으로 부동산을 처분하기 위한 공개적인 경쟁 입찰 프로세스예요.

일반적으로 법원을 통해 해당 부동산을 경매에 올리면,

구매자들이

부동산을 입찰하여 경매에서 최고 가격을 제시한 사람이 해당 부동산을 낙찰받아 새로운 소유주가 됩니다.

부동산 경매로 부동산을 낙찰받게 되면 시장 가격보다 저렴하게 구매할 수 있는 기회가 될 수 있으나,

입찰자들이 부동산을 검토하지 못한 경우 경제적 손실이 날 수 있으므로 주의가 필요합니다!

따라서 경매에서 제일 중요한 것이 바로 '권리분석'과 '물건분석'이라 할 수 있습니다.

2. 부동산 경매의 종류 (1) 임의경매

우리가 사는 사회에서 갈등이 생길 경우 해결하는 방법은 단 두 가지입니다. '

합의'와 '소송'. 채권자와 채무자 사이에서 '합의'를 했을 경우 등기된 물건,

즉 합법적인 부동산을 계약대로 경매하는 것을 '임의 경매'라고 합니다.

여기에서 '

등기된 물건'이란 부동산의 소유권뿐만 아니라, 전세권, 근저당, 저당, 담보가등기 또한 해당합니다. 

 (2) 강제경매

합의하지 못한 갈등의 해결방법은 바로 '소송'에 의해 법원에서 '판결문'을 받는 것입니다.

채권자는

채권 회수를 위해 법원에 신청을 하여 강제적으로 채무자의 부동산을 경매 물건으로 올릴 수 있습니다.

이때 법원은 채권자의 신청을 무조건 받아주는 것은 아니고요,

1~3일간의 고려 후 인용을 하게 되면 경매물건으로써 등기를 다시 치게 됩니다

예를 들면 "

2023 타경 12345" 식으로 경매로 올려진 해와 '타경'이란 경매 물건 고유 등기 명칭과 고유 번호를

부여받게 되는 거죠. 이는 임의경매 또한 마찬가지입니다.

3. 부동산 경매의 과정

임의경매든 강제경매든 둘 다 마찬가지로 일단 경매물건으로 인용되어 등기번호를 부여받게 되면

2주 간에 걸쳐 물건에 대해 감정 후 '매각물건 명세서, 현황조사서, 감정평가서'를 작성합니다.

그 후 배당요구신청기간으로

60일이 주어져 다른 채권자들도 그 기간 동안 배당요구를 할 수 있도록 조치하고요,

배당요구신청 종기일로부터 2주 전부터는 공고를 하게 되죠.

그리고 공고 후 최소 1주 후부터는 공개적으로 경쟁 입찰을 올리게 됩니다.

이를 '1차 입찰'이라고 하는데, 1차 때는 감정평가액 100% 가격부터 시작합니다.

입찰에 참여하려면

그 감정평가액의 10%에 해당하는 '보증금'과 함께 간단한 서류 작성을 해서 내시면 됩니다.

'

보증금'은 경매 전날 수표 한 장으로 끊어가는 게 보편적이지만, 현금으로 내셔도 무방합니다.

그리고 1달 후에도 입찰자가 없을 경우 20~30% 가격을 낮추는데요, 대체적으로 30% 저감 합니다.

2차 입찰에는 원래 감정평가액의 70%, 그래도 낙찰자가 없을 경우 3차 입찰에는 70% X0.7= 49%

가격, 4차 입찰일에는 49% X0.7= 약 34% 로 가격은 계속 낮아집니다.

즉 경매는 단 한 번의 입찰로 종료될 수도 있지만 영원히 계속될 수도 있는 거죠.

실제로 몇 년 전에 올라온 매물이

계속 낙찰가가 낮아지며 지금도 경매 물건으로 올라와 있는 경우도 가끔 볼 수 있습니다. 

입찰일에 최고 매수자가 나타나면 법원은 이 금액을 선정하게 됩니다.

이를 우리는 흔히

'낙찰'받았다고 표현하기도 하죠. 하지만 이대로 그 물건이 낙찰자 소유가 되는 것이 아닙니다.

법원은 1주 정도의 시간 동안 '최고 매수자'에게 이 입찰을 허가해 줄 것인지 불허가할지를 결정하게 됩니다.

대부분 주택에선 큰 문제없이 '허가' 결정이 나는데 농지에서 '불허가' 결정이 꽤 납니다.  

낙찰자의 부주의로 법원에서 '불허가' 결정이 날 경우 보증금을 몰수당하기 때문에 주의하셔야 합니다.

왜 농지에서 불허가 결정이 많이 나는지에 대해서는 다음 시간에 설명해 드리도록 하겠습니다.

 허가 결정이 나면 대체적으로

1달 기한의 대금납부기한 안에 물건에 대한 잔금을 모두 치러야 소유권 이전이 됩니다.

이때 기한 내에 대금 미납되면 바로 보증금은 몰수되고 재경매에 붙여지게 됩니다.

하지만 재경매가 바로

이뤄지는 것이 아니라 위에서 설명한 대로 경매에 붙여지는 물건에 대한 일련의 과정이 있으므로

1달 여 간에 기간이 소요되므로, 재경매 입찰 3일 전에 대금이 납부되면 소유권을 이전받을 수 있습니다.

단, 년 12%의 이자가 대금납부기한에서 늦어진 날짜만큼 계산되어 붙습니다.

불허가 결정이 났을 경우 항고할 수도 있는데요,

이때 낙찰가의 10%를

법원에 맡기고 만약 항고가 기각된다면 그 금액을 몰수당하기 때문에 대부분 항고를 안 하게 됩니다

2000년대 초반까지만 해도

낙찰가의 10%를 맡기는 제도가 없어 경매 허가가 날 경우 채무자가 항고를 하고,

불허가 결정에는 낙찰자가 항고를 해서 항고 때문에 경매 못한다는 소리도 나왔었는데,

이제 큰돈이 걸리면서 항고는 거의 없어졌다시피 합니다. 

4. 부동산 경매 권리분석을 위한 말소(기준) 권리 (1) 말소기준권리란?

부동산 경매를 하는 이유는 채권자의 채권회수를 위함입니다.

그리고 채권 회수가 끝나면 채권은 '말소'가 되는데요,

그 말소하는 권리를 기준으로 경매를 진행하여 이를 '말소기준권리'라고 합니다.

말소기준권리에는 '근저당권, 저당권, 담보가등기권, 가압류, 압류, 경매'가 있습니다.

그리고 가장 앞선 날짜의 권리가 기준이 되고, 날짜가 같으면 접수번호가 우선순위인 것이 기준이 됩니다.

이는 경매가 끝난 후 자동으로 소멸되나 등기부에는 '신청'을 해야 지워줍니다

(2) 말소기준권리와 선순위와 후순위

말소기준권리만 알면 경매에서 낙찰 수 큰 손해를 입을 수 있습니다.

말소기준권리에서

선순위인 것과, 후순위인데 예외인 것들을 알아놔야 제대로 된 권리분석을 할 수 있어요.

왜냐하면 말소기준권리에서 선순위인 것은 낙찰자에게 인수되므로,

저렴한 가격으로

부동산을 낙찰받았다고 생각해도 선순위인 권리가 있다면 이로 인해 큰 지출이 일어날 수 있습니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리들은 바로 지상권, 지역권, 전세권, 가등기, 가처분, 환매등기가 있습니다.

이 중 전세권은 사용, 수익만을 위한 배당신청은 받아주지 않으나

보증금 반환을 위해서 배당 신청을 받아주고 배당받은 후엔 권리가 자동으로 소멸되는데,

이는 주택임대차보호법을 설명할 때 다시 자세히 설명해 드리도록 하겠습니다.

말소기준권리보다 후순위인 것은 자동으로 소멸되나 예외인 것이 있어 이를 반드시 알아놔야 합니다.

게다가 등기부에 나오는 예고등기와 건물철거가처분은 그나마 우리가 미리 알 수 있는 데다,

예고등기 같은 경우 2011년 6월에 폐지되었으므로 유명무실하기에 크게 의미가 없지만,

등기부에 나오지 않는 법정지상권, 분묘기지권, 유치권은 잘 살펴봐야 합니다