모텔숙박업으로 돈 버는 방법?
2023년 대한민국 모텔숙박, 호텔숙박업은 어떤 모습으로 시작될까? 이전의 몇 년을 살펴보면 미래가 보이지 않을까?
지난 5년의 세월은 모텔숙박업, 호텔숙박으로는 밑빠진 독에 물 붓기였는지도 모른다. 매출로 승부를 걸어야 할 불특정 대중을 고객으로 맞는 숙박업으로서는 땅의 가치보다 월 매출, 월 순익의 가치로 평가받고 싶었을 것이다.
1. 매출이 높으면 땅값도 높다?
모텔숙박업 신축 허가만 받으면 땅값이 오르던 시기가 있었다. 신축 허가를 받기도 쉽지 않았지만 모텔 신축 허가만 받으면 땅값을 3-4배 더 받을 수 있었고, 준공을 받는 순간부터 황금알을 낳는 거위처럼 돈이 내 주머니에 쌓였다. 땅값은 염두에 두지 않아도 됐었다. 매출이 높으면 시골 논두렁, 산모퉁이에 위치해 있어도 매출의 가치로 일반 건물의 몇 배를 더 높은 부동산 거래가 이루어졌다.
그런 모텔숙박업의 매출 상승, 가치 상승, 월 순익의 증가에는 대실영업이 있었다. 모텔이란 숙박업에서 숙박이라는 상품은 당연히 채워지는 상품이었다. 숙박이 채워지지 않아도 별 걱정이 되지 않았다. 낮에, 밤에 돌아가는 대실 회전 영업이 있었기 때문이다. 대실영업만으로 모텔 객실 30실로 호텔 객실 100이상의 매출과 수익을 달성하는 기염을 토했다.2
2007~9년 전후로 서울 신촌이라는 지역에 소재하는 모텔들 중에는 객실 30실 내외로 월 매출 1억 8000만원을 달성하기도 하였다. 내 주머니에 쌓이는 돈을 생각하면 호텔이 부럽지 않았다. 오히려 호텔이 모텔의 대실영업을 부러워했는지도 모른다.
매출이 땅값을 좌지우지하는 시기였다. 매출이 높으면 땅값도 덩달아 올라갔다. 월 매출의 승부수였다. 그러나 지난 1-2년은 매출 상관없이 땅값으로 승부했다.
2. 객실 수가 경쟁력?
2012년의 즈음에는 외국인 관광객, 특히, 중국 요우커의 한국 방문 관광객이 봇물을 이루기 시작하였다. 외국인 관광객이 몰려들었다. 그런데, 몰려오는 외국인 관광객보다 숙박할 객실이 턱없이 부족했다. 이때 정부지원으로 중저가 비즈니스 호텔이 들어서기 시작했다. 모텔도 객실 수가 많은 업소들은 대실영업을 포기하고 숙박 영업에 치중했다. 오피스텔로 지어진 건물도 분양 대신에 중저가 비즈니스호텔로 용도전환하여 호텔 숙박업에 전념하며 톡톡히 재미를 봤다.
제주도가 난리 났다. 중국인 투자자들이 제주도을 모두 삼킬 듯이 사들이며 개발이 이루어졌다. 내국인 투자자들도 너도나도 제주도로 몰려들었다. 제주도가 푸켓이나 하와이처럼 글로벌 관광 지역으로 발전할 것이라는 청사진도 펼쳐졌다.
양양, 청주, 기타 관광지에 중저가 비즈니스호텔들이 속속 등장하며 숙박 영업이 다시 관광 숙박업의 본질이 되는 듯 했다. 한국 방문 외국인 관광객은 몰려들고, 객실은 부족하다보니 에어비앤비등의 공유숙박이라는 플랫폼이 관광지 및 도심의 불법 숙박업이 성행하기 시작했다. 그런 줄 알면서도 관계 기관에서는 이를 적극적으로 단속하지 않았다. 객실 수가 부족해서였다.
이런 시기에 도시민박업인 게스트하우스도 우후죽순 생겨난 시기다. 몇 배나 더 투자한 모텔 숙박업의 객실 요금이 4~5만원을 넘기기 어려운 시기에 게스트하우스나 에어비앤비등의 공유숙박의 숙박 요금은 7~30만원의 숙박 요금을 책정하며 흥행을 이어가기도 했다.
2010년부터 2015년까지 대실영업은 대실영업대로, 숙박영업은 숙박영업대로 최대의 호황기를 맞았다. 당연히 부동산가치보다 매출가치를 중시하던 시기다. 이런 호황을 누려가던 모텔, 호텔, 게스트하우스의 숙박업이 된서리를 맞게 된다.
3. 중국인 관광객 요유커가 대한민국의 숙박업에 찬물을 끼얹다.
2017년 전후로 대통령 탄핵 등 정치 소용돌이 속에 중국과 갈등을 일으킨 사드 배치는 중국인 요유커에 의존도가 커졌던 대한민국 숙박업에는 아주 뼈아픈 교훈을 남겼다. 일방적인 고객관리와 서비스의 승부는 일 순간에 무너지기 시작했다.
중국인 요우커의 한국 방문 규제는 대한민국 관광숙박업에 아주 커다란 타격을 주었다. 중저가 비즈니스 호텔들이 경영에 어려움을 겪기 시작한다. 그래도 버텼다. 좋은 시절이 오지 않겠냐는 기대감이 있었기 때문이다. 또 한편으로는 글로벌경영이라는 타이틀은 단순 중국인 요유커에 의존하는 일방적 글로벌이었다.
그럼 그렇지! 어쩐지 중저가 비즈니스호텔들이 인력의 양성도 없이 막장사를 하더라니.
오피스텔로 신축된 건물을 주차장 한 두 칸을 불법으로 좁은 로비공간을 만들어 고객서비스를 하며 큰 소리 뻥뻥 친다 했다. 세상을 다 가질 듯이 큰소리를 쳤다. 전문인력이 부족하여 중국유학생, 조선족, 한국의 중국유학경험의 단순 언어구사 인력이 프론트를 채우던 시기다.
호텔영업을 너무 쉽게 생각했다. 특급 호텔도 마찬가지였다. 모텔 영업은 더 시설 고급화에 매달리며 대실 영업에 치중했다. 그 결과 더 큰 장애물을 만났다.
4. 2019년 말, 글로벌을 완전히 막아버린 코로나19 감염병사태
모텔 투자는 2004년 성매매 방지 특별법의 시행으로 한 번 무너졌다. 유흥업소를 상대로 무궁무진한 대실영업의 매출을 올렸던 대다수의 모텔들이 월매출이 반토막이 나며 경매에 노출되었으며 외곽 모텔들은 문을 닫기 시작했다.
갈 사람은 가고, 올 사람은 왔다. 그 중에도 기회를 찾은 사람들이 있었다. 호텔보다 좋은 객실 연출이라는 키워드의 시설 고급화로 승부수를 던졌던 사람들이다. 헐값에 사들인 모텔을 최고급 리모델링으로 부티크 호텔을 만들어냈다. 2007년 전후의 일이다. 대박이다.
대실 영업으로 대실 요금 1,5-2만 원을 받으며 막 돌리던 허술한 객실의 모텔에 비해 이런 시설 고급화 부티크 호텔은 대실 요금 최소 3~12만원을 책정하였다. 그래도 고객이 줄을 서서 기다렸다. 청년 고객이 모텔을 찾기 시작한 모텔투자불패신화를 만들어낸 상품이다. 대실 영업의 파워를 보여준 사례다. 호텔이 부러워한 수익률의 탑을 형성했다. 호텔도 부러워한 대실 영업, 모텔 영업이었다.
2019년 말, 코로나19 감염병 사태의 시작은 2021년을 정점으로 먼저 중저가비즈니스호텔들이, 그 다음 게스트하우스가, 이어서 모텔들이 숙박업 자체를 포기해야 하는 경영위기를 맞았다.
대부분의 중저가 비즈니스호텔들은 숙박업을 포기하며 소형 주거용 부동산으로 전환하는 살아남기를 하였고, 일부 특급호텔은 숙박업을 포기하고 주거용 상품으로 신축 개발되고 있으며, 서울 중심지의 많은 지역에서 모텔들이 숙박업을 포기하며 오피스텔 등 주거용 부동산으로 용도전환하는 수모를 겪어야 했다.
글로벌 교류가 완전히 막히고 세상이 달라졌다. 대면 서비스에 익숙한 숙박업이 비대면 서비스로 전환되며 2~3년 시간에 어느 순간 익숙한 생활패턴으로 굳어져 버렸다. 플랫폼의 전성시대다. 어플, 앱, SNS을 통한 소통의 시대가 되어버렸다.
5. 1~2년 전에 시작한 숙박업, 2023년 대박 조짐
1~2년 전, 모두가 움츠리며 무너질대로 무너져 버린 모텔 군집촌에서 노후 모텔들을 매입하여 시설 고급화로 리모델링을 완성한 모텔들이 한편에서 숙박업을 포기한 모텔들을 대신해서 큰 호황을 누리기 시작했다.
수도권 소재의 한 무인텔은 객실 60여 실로 월매출 1억 6000만원 달성에서 최근 월매출 2억 4000만원을 달성하고 있다. 매매가도 100억원대에서 130억대로 호가 상승하였다.
황폐화되어가던 제주도에 노후 펜션 6동을 1억원의 투자로 임대하여 월매출 300만원 대로 운영에 힘겨워하던 노후 펜션을 펫과 가족, 체험 농장을 주제로 한 가족펜션으로 아이템 변신 경영을 시작한 B씨는 최근 월매출 2000만원대 이상을 달성하며 숙박업 운영의 재미를 톡톡히 맛보고 있다.
2023년, 다시 ‘나는 모텔로 돈 벌러 간다’라는 키워드가 입에 오르내릴 것으로 보인다. 모텔 투자, 숙박업 투자에 관심이 다시 커지고 있다. 매출의 승부가 다시 시작되려 한다. 개성 있는 숙박업 상품이 개발될 조짐이다. 풀빌라 펜션이 여전히 호황을 누리는 가운데 일반 숙박업의 약진, 모텔 숙박업의 약진, 외곽에 위치한 무인텔의 투자 관심과 약진이 기대된다.