전세금 인상...

법을 잘 알지 못하기에 이렇게 문의를 드립니다.   A지역에 있는 제 집을 2003년에 전세를 주고, 그 돈으로 B지역에 2004년부터 전세를 살고 있습니다. A 에 집을 2003년에 1억 5천만원을 주고 임대를 하였으며, 2년 만기가 된 2005년에 A 의 전세시세가 1억 7천~8천이었지만 현재 전세집의 기한이 1년정도 남아 있어 급하게 돈이 필요하지 않은 까닭에  1년뒤의 시세로 조정하자고 하고 원래 전세계약서에 특약을 명시하고 양자가 서명을 하였습니다...   1년이 지난 2006년 현재... A 지역에 전세를 인상하려고 시세를 알아보니 최저 2억 1천만원이라기에, 기존에 살고 있는 세입자에게 최저시세보다 천만원이 싼 5천만원의 전세 인상을 요구했습니다... 살고 있는 B 지역의 전세가 만기되고 전세금도 너무 오르고 해서리...   그런데... 1년전에 서로 웃으며 합의를 했던 임차인은 개인적인 사정을 내세우며, 한 푼도 인상해 줄 수 없고 집도 자동연장으로 해석하여 만기시까지 살겠다고 합니다... 전세사는 입장이 같고 그리 큰 소리를 내고 싶지 않아 일단 알아 보고 연락을 하겠노라 하여 그 후 두 어번째 통화를 하니 자기는 1500~2000 정도는 어떻게 해 볼 수 있다고 합니다.   여기서 제가 궁금한 것은...   1. 특약에 상호협의하여 적은 사항은 임대차보호법에 위배되는 것인지... (2년 경과후 새로 특약에 적은 사항으로 간주하여  전세계약이 1년 연장이 되는 것인지.  아니면 자동연장으로 인식되어 2년으로 자동연장되는 것인지)   2. 제가 무리하게 전세금 인상을 요구한 것인지... 만일 무리한 요구였다면 얼마정도가 적정한 금액이 되는 것인지.   3. 시세보다 현저하게 싼 금액(1500~2000만원)을 받았을 경우 내년이 만기일이 아니라 현재일부터 새롭게 2년의 임차기간이 정해지는 것은 아닌지...   4. 지금 당장에 임대인으로서 행사할 수 있는 권리는 전혀 없는 것인지...   5. 만일 내년까지 그냥 간다고 하더라도 내년 만기일에 임차인이 자기 개인 사정을 내 세우며 집을 비우지도 새로운 임차인에게 집을 보여주지도 않고 버틴다면, 어떻게 처리하여야 하는지...   전세를 놓고 다른 곳에 전세를 사는 사람의 입장으로 서로 존중하고 합당한 선에서 합의를 하고 싶은데 일방이 너무 마구 나가니 좀 답답합니다... 지혜를 빌려주시면 많은 도움이 되겠습니다.   -----------------------------------------------------------------------------------   1. 특약에 상호협의하여 적은 사항은 임대차보호법에 위배되는 것인지... (2년 경과후 새로 특약에 적은 사항으로 간주하여  전세계약이 1년 연장이 되는 것인지.  아니면 자동연장으로 인식되어 2년으로 자동연장되는 것인지)   주택임대차보호법   <A>제4조</A> (임대차기간등) ①기간의 정함이 없거나 기간을 2년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. [개정 89·12·30, 99·1·21] ②임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다. [신설 83·12·30] <A>제6조</A> (계약의 갱신) ①임대인이 임대차기간만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간만료전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다. [개정 99·1·21] ②제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다. [신설 99·1·21] ③2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항의 규정을 적용하지 아니한다.   *******위 법조항을 읽어보시면 기간에 대한 궁금증은 해결되리라고 사료됩니다. 그리고 (특약)이란 특별히 약속하는 것으로 계약서 내용에서 가장 중요하게 취급되는 것으로 임대차보호법에 저촉이 되지 않습니다.  <A class=con_link target=_blank name=제7조></A>  2. 제가 무리하게 전세금 인상을 요구한 것인지... 만일 무리한 요구였다면 얼마정도가 적정한 금액이 되는 것인지. <A>제7조</A> (차임등의 증감청구권) 약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세· 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. [본조신설 83·12·30]   대통령령 임대료 인상한도 : 연 5%이내 *임대료인상은 약정보증금 또는 임대료의 1/20의 금액을 초과하지 못한다. *약정 보증금 또는 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 인상할 수 없다   ******따라서 7백5십만원 이상으로 보증금을 올려 받을 수가 없다고 사료됩니다. 다만, 특약에 1년 뒤에  시세로 조정하자고 명시되어 있다면 시세로 보증금의 인상을 요구할 수 있다고 사료됩니다.    3. 시세보다 현저하게 싼 금액(1500~2000만원)을 받았을 경우 내년이 만기일이 아니라 현재일부터 새롭게 2년의 임차기간이 정해지는 것은 아닌지...   *******이 것은 위 법조항 제4조 제6조로 설명이 되었다고 사료됩니다.   4. 지금 당장에 임대인으로서 행사할 수 있는 권리는 전혀 없는 것인지...   ******특약으로 명시한 보증금 재조정의 기한이 지났으므로 질문자께서 시세대로 보증금을 올릴 것 을 반드시 내용증명으로 요구하시고 이를 거부할 경우 내용증명과 계약서를 근거로 보증금 인상금 청구 소송이든 임차물반환 청구소송 중에서 질문자가 유리한 법적 대응을 하시면 된다고 사료됩니다.   5. 만일 내년까지 그냥 간다고 하더라도 내년 만기일에 임차인이 자기 개인 사정을 내 세우며 집을 비우지도 새로운 임차인에게 집을 보여주지도 않고 버틴다면, 어떻게 처리하여야 하는지...   *******기다리시지 마시고 4번 질문의 답변에 따라 질문자의 현 상황에 따른 조치를 취하시기를 권합니다.