정부 부동산대책 긴급회의, 강남 재건축 아파트 상승률 실태, 서울 아파트 재건축 현황, 추가 규제방안 재건축 연한 연장 효과 및 문제점

[Usung200]

정부 부동산대책 긴급회의, 강남 재건축 아파트 상승률 실태, 서울 아파트 재건축 현황,

추가 규제방안 재건축 연한 연장 효과 및 문제점

잡히지 않는 집값..정부, '부동산 대책' 긴급회의 열어

6년 만에 투기과열지구 지정이 부활되고, 보유세 인상까지 언급되고 있지만 이를 비웃기라도 하듯 강남지역 부동산 시장은 고공행진을 이어가고 잇습니다.

정부가 다시 한번 긴급 대책회의를 열었습니다.

취재기자 연결합니다.

이호준 기자, 이번 긴급 대책회의는 어디에서 열리고 있나요?

<기자>
부동산 시장과 관련한 정부의 긴급회의가 조금 전인 오전 10시부터 정부서울청사에서 열렸습니다.

오늘(11일) 회의는 김동연 경제부총리가 주재하고, 김현미 국토교통부 장관, 김부겸 행정안전부 장관, 최종구 금융위원장 등 관계 부처 장관들이 참석했습니다.

현재 주택시장 동향을 점검하고, 대응방안에 대해 논의하는 간담회가 열리고 있습니다.

회의가 끝난 후에 자세한 내용이 공개될 것으로 보입니다.

<앵커>
오늘 회의가 급히 잡힌 것 같은데, 최근 부동산 시장 상황 어떻습니까?

<기자>
이번 회의는 어제 급히 잡힌 것으로 알려졌습니다.

부동산 보유세 인상과 관련한 이야기도 논의될 것으로 보입니다.

지난해말 정부는 올해 경제정책방향을 발표하면서 보유세 개편을 공식화한 뒤 속도를 내고 있지만 올해 들어서도 강남지역 집값은 계속 오르고 있습니다.

부동산 정보업체 '부동산114'에 따르면, 올해 첫주 서울 아파트값은 지난주보다 0.33% 올랐고, 재건축 아파트는 0.74% 급등했습니다.

이 때문에 이찬우 기재부 차관보는 이번 주초 기자들과의 간담회에서 "강남4구 중에서 재개발 재건축 아파트 가격이 올랐다"면서 대책을 세워야 한다고 밝힌 바 있습니다.

<앵커>
보유세하면 대표적인 것이 종합부동산세 등인데요.

법 개정이 필요한 부분이라 시간이 필요할 거 같은데, 이렇게 급등세를 보이는 시장에서 안정대책이 될 수 있을까요?

<기자>
그렇습니다.

세법 개정은 국회 통과가 필요합니다.

이번 회의 결과가 나와야 알 수 있지만, 정부는 우선 법 개정 없는 대책을 선제적으로 시행할 것으로 보입니다.

과세대상이 되는 가액 구간을 조정하는 방법이 대표적입니다.

과세표준을 정할 때 공시가격 비율인 '공정시장가액비율'이 현재 80% 수준인데, 이 비율을 90%나 100%로 올리면 보유세를 늘리는 효과가 있습니다.

또 공시가격을 아예 인상하는 것도 방안으로 꼽힙니다.

실거래가의 60% 정도를 공시가격으로 하는데, 이 비율을 올리면 세금이 늘어나게 됩니다.

<앵커>
네, 알겠습니다. 정부 대책 발표를 지켜보도록 하죠.

SBSCNBC|이호준 기자

강남 재건축 아파트만 올랐나?

지난 8일 기획재정부 차관보는 기자간담회에서 “서울 강남 4구(강남구, 서초구, 송파구, 강동구)에서 (일반) 주택이 아닌 재개발·재건축만 올랐다. 재건축에 투기적 수요가 있는 것으로 보인다”면서 대책 검토가 필요하다고 언급했다. 경제정책을 총괄하는 기재부가 이런 진단을 내놓자 부동산 업계에서는 곧바로 동의하기 어렵다는 목소리들이 나왔다. 진짜 재건축만 올랐는지, 그리고 지금 시점에 재건축 투기를 막겠다며 대책을 쓰는 것이 적절한지에 의문이 든다는 것이다. 정부가 잘못된 진단을 내릴 경우 엉뚱한 처방을 내놓는 문제가 생길 수도 있는 상황. 정말 문제가 재건축에만 있는 것일까

서울 강남구 대치동 은마아파트 전경. /조선일보DB

◆ 재건축만 올랐나

전체 아파트 중 재건축 아파트의 상승률이 상대적으로 큰 것을 사실이다. 부동산 정보업체 부동산114 자료에 따르면 작년 전국 아파트값은 3.37% 상승했다. 이중 재건축 아파트 값은 10.76% 오르며 재건축을 제외한 일반 아파트(2.44%)보다 4배가 넘는 상승률을 보였다.

하지만 이는 전체 아파트와 재건축 아파트를 비교했을 때 수치다. 재건축 아파트가 몰려 있는 강남 4구와 용산구 등 서울 주요지역 집값을 살펴보면 수치는 크게 달라진다. 한국감정원이 발표하는 실거래가를 기준으로 살펴본 강남 4구와 용산구 등 서울 5개 구의 재건축 단지 집값 상승률은 인근 주요 단지의 가격 상승률과 큰 차이가 없다. 거꾸로 재건축 단지보다 인근 단지가 크게 오른 경우도 있다.

작년 1월 하한가와 상한가의 평균값을 올해 1월과 비교하는 방식으로 분석해 보면, 강남구 대치동 은마아파트(전용 79㎡) 가격은 작년 1월 11억2000만원에서 올해 1월 14억2000만원으로 26.8% 올랐다. 하지만 인근 신축 단지인 래미안 대치팰리스(84.98㎡)도 15억5000만원에서 19억4500만원으로 25.5% 뛰었고, 입주한 지 20년차를 맞은 대치현대(85㎡)도 25.9%의 상승률을 보였다.

송파구 잠실동도 마찬가지다. 재건축을 추진 중인 잠실주공5단지(76.5㎡)는 작년 초 13억1500만원에서 올해 초 17억3000만원으로 31.6% 올랐다. 인근 리센츠(84.99㎡)와 잠실엘스(84.8㎡)도 각각 31.8%와 33.6% 오르며 비슷한 상승세를 보였다. 강동구 둔촌동 둔촌주공(99.61㎡·20.0%)과 인근 둔촌푸르지오(84.9㎡·18.8%), 현대4차(84.94㎡·16.5%)를 비교해봐도, 용산구 이촌동 한강맨션(87.54㎡·20.7%)과 인근 한가람(84.96㎡·18.9%), 한강대우아파트(84.98㎡·18.0%)를 비교해봐도 재건축만 올랐다고 보기엔 무리가 있다.

거꾸로 재건축이 힘을 쓰지 못한 곳도 있다. 서초구 반포동에서는 반포주공1단지(107.47㎡)가 10.0% 올랐지만 래미안 퍼스티지(84.93㎡)와 반포리체(106.14㎡)는 각각 17.3%와 17.4% 상승했다. 재건축만 오른 것이 아니라 강남 4구가 올랐다고 보는 것이 맞는다는 의미다.

◆ 재건축 규제하면 효과가 있을까

정부는 지난해 8·2 부동산대책을 발표한 이후 집값 상승세가 둔화했다고 판단한다. 또 기재부 차관보는 지난 8일 “단기적으로 부동산 가격이 오르는 지역의 가격 안정화를 위해 보유세를 시행하는 것은 위험하다”고 말하면서 정부가 당장 보유세를 높여 집값 상승을 막지는 않을 것임을 시사했다. 결국 재건축 규제가 올해 첫 부동산 정책이 될 가능성이 커진 셈이다.

그래픽=박길우 디자이너

재건축 아파트 가격이 본격적으로 들썩이기 시작한 것은 정부가 지난 2014년 9·1 부동산대책을 내놓으며 재건축 연한을 40년에서 30년으로 단축하면서부터다. 당시 재건축 아파트 단지는 하루 만에 1억원씩 호가가 뛰기도 했다. 이 때문에 재건축 연한을 다시 연장하는 방안이 우선 후보로 꼽힌다. 또 안전진단을 강화하거나 분양가 상한제를 시행하는 방안 등을 통해 재건축 사업을 어렵게 하는 것도 대안이 될 수 있다. 공급 측면에서는 재건축 용적률을 크게 높여 공급을 늘리는 방안도 거론된다.

하지만 전문가들은 정부가 이런 방식으로 재건축을 규제하더라도 효과를 거두기 어렵다고 본다. 채상욱 하나금융투자 연구원은 “신축 아파트 공급이 달리다 보니 앞으로 새 아파트가 될 재건축 아파트에 미래 가치가 붙으면서 가격이 오르는 것”이라면서 “아파트의 가치를 정부 규제로 잡을 수 있을 지 의문”이라고 말했다.

함영진 부동산114 센터장도 “정부 규제가 반드시 재건축 수요 억제라는 결과로만 이어지지는 않는다”면서 “재건축 연한을 늘리면 공급이 줄어 값이 오를 수 있는 데다, 용적률을 높여주면 시장이 이를 호재로 봐서 값이 더 오를 수도 있다”고 말했다. 분양가를 규제하면 집값이 잡히는 것이 아니라 분양에서 당첨된 사람만 시세차익을 누리는 소위 ‘로또’ 아파트가 되는 것도 같은 이치다.

◆ 재건축 규제 필요할까

재건축 아파트가 주변 시세에 영향을 크게 미치는 것을 고려하면, 정부가 규제 타깃으로 잡기에 재건축만큼 좋은 것이 없다.

하지만 상당수 전문가는 섣부른 시장 규제가 역효과를 낼 수 있다고 우려하고 있다. 수도권에서도 전세금이 떨어지는 곳이 속출하고 지방은 미분양이 쌓이는 상황에서 또다시 시장을 누르는 정책을 썼다가는 화를 키울 위험이 있다는 이유에서다. 정부가 이미 대출 규제를 강화하며 정책 방향을 명확히 했고, 금리도 당분간은 오를 가능성이 크다는 점도 시장을 조금 더 지켜봐야 하는 이유로 꼽힌다.

함영진 센터장은 “수요 억제만으로는 일시적으로 거래를 줄일 수 있겠지만 공급이 부족한 지역에서는 규제만으로 집값을 잡기 어렵다”면서 “공급을 확대할 방안이 필요하다”고 말했다.

조선비즈|이재원 기자

재건축 연한 30년→40년 된다면

서울 강남 집값이 급등하자 정부가 재건축 연한을 기존 30년에서 40년으로 늘릴 가능성이 높다는 전망이 나온다. 정부는 일단 “검토할 단계가 아니다”고 선을 그었다. 하지만 시장은 이를 곧이곧대로 믿지 않는 분위기다. 보유세 인상이 결정되는 과정에서도 정부가 여러 차례 말을 바꿔서다. 전문가들은 재건축 연한을 과거대로 늘릴 경우 일시적으로 집값이 떨어질 수 있을 것으로 예상했다. 그러나 심각한 새아파트 공급 부족 현상을 초래할 집값 불안을 장기화시킬 수 있다고 우려했다.

서울 목동신시가지아파트7단지.

◆1988년 지은 아파트 재건축 올해→2022년

현행 재건축 연한은 30년이다. ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’은 준공 후 20년 이상~30년 이하의 건축물을 노후불량건축물로 관리할 수 있도록 하고 있다. 지은 지 30년이 넘은 건축물은 무조건 재건축 대상이 될 수 있다는 의미다. 

정부가 집값이 과열되고 있는 서울 강남 등을 겨냥해 재건축 연한을 늘린다면 박근혜정부에서 개정한 도정법의 ‘30년 이하’ 문구를 없애는 방안이 유력하다. 이 경우 지금보다 10년 늘어난 최대 40년 상한 내에서 지자체별로 다른 기준을 둘 수 있다. 서울시는 2015년 조례 개정 전까지 최대 40년 기준을 적용했다. 1986년에 지은 5층 이상 건축물의 재건축 연한을 30년으로 두고 준공시점이 1년 늘어날 때마다 연한도 2년씩 늘리는 방식이다.

즉각 서울시 조례가 과거대로 환원한다고 가정할 경우 안전진단 여부에 따라 희비가 갈릴 것으로 전문가들은 예상했다. 예컨대 지난해 재건축 연한 30년을 이미 채운 1987년 준공 아파트 가운데 안전진단을 받지 못한 단지의 연한은 32년으로 늘어나 내년에야 재건축에 시동을 걸 수 있게 된다. 신정동 목동신시가지10단지의 경우 최근에서야 안전진단 논의를 하고 있다.

올해로 재건축 연한을 맞은 1988년 준공 단지들도 재건축을 미뤄야 한다. 4년 뒤인 2022년에나 재건축이 가능하다. 부동산114에 따르면 서울에서 올해 준공 30년차에 접어드는 아파트는 67개 단지, 7만3000여 가구다. 서초동 삼풍아파트를 비롯해 문정동 올림픽훼밀리타운, 올림픽선수기자촌, 신정동 목동신시가지11~13단지 등이 대표적이다. 상계동 주공 대부분 단지도 포함된다. 

서초동 현대아파트를 비롯해 문정동 시영아파트 등 1989년 준공 단지들의 경우엔 준공 36년차가 되는 2025년 재건축이 가능하다. 1990년 지은 대치동 선경3차를 비롯해 개포동 우성9차, 신정동 유원목동아파트 등은 재건축 가능 시점이 기존 2020년에서 2028년으로 멀어진다. 1991년 준공 단지부터는 연한 40년이 적용된다.

구만수 국토도시계획 기술사사무소 대표는 “연한이 예전대로 늘어난다면 재건축이 본격적으로 논의되기 전에 선(先)진입했던 투자자들이 물을 먹는 셈”이라면서 “단기적으론 집값 안정화 효과를 볼 수 있다”고 말했다.

◆“심각한 공급부족 초래” 지적도

재건축 연한 확대와 관련한 논란이 확산하자 정부는 진화에 나섰다. 박선호 국토교통부 주택토지실장은 지난 9일 “아직까지 재건축 연한 확대는 검토한 바 없다”면서 “우선 지난해 재건축과 관련해 취한 조치들이 제대로 집행되는지부터 면밀히 점검할 것”이라고 말했다. 하지만 앞서 이찬우 기획재정부 차관보는 “강남4구 재건축 아파트에 투기적 수요가 있는 것으로 보인다”면서 “이를 대응하는 차원에서 추가 대책을 검토해봐야 한다”고 밝힌 바 있다. 보유세 개편 논의 과정에서 정부 부처간 손발이 맞지 않았던 것을 연상시킨다.

부동산 전문가들은 강남을 중심으로 치솟는 집값을 억제하기 위해 정부가 재건축 연한 확대 카드를 꺼낼 가능성이 높다고 보고 있다. 그러나 부동산 가격 억제를 위한 재건축 연한 확대는 심각한 부작용을 초래할 것이란 게 전문가들의 지적이다. 서울에선 재건축 초과이익환수제와 민간택지 분양가상한제 시행으로 재건축 사업이 지연될 수밖에 없는 상황이다. 연한 규제까지 중첩되면 재건축 사업이 더 위축될 게 뻔하다. 가뜩이나 양질의 공급이 부족한 데 신규 공급을 더 줄어들 수 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “수위가 센 대책이지만 중장기적으론 아파트 가격을 더욱 오르게 하는 미봉책에 그칠 우려가 크다”고 말했다.

전형진 한경닷컴 기자

호려울14시간전
이것들은 허구헌날 밥쳐묵고 할일없나
벌써 몇번째냐?
강남 집값 잡는다고 맨날 대책 내놔봤자
엉뚱한 강남외에 특히 지방 아파트만 개피보고...
강남집값은 천정부지로 오르고
강남 짒값 잡는다고 대출규제하고...
강남 돈있는사람들이 뭐하러 대출받아?

박한식10시간전
강남만 잡아라.
서민들 다 죽는다.

박한식10시간전
고위공무원들 강남 주택 파시라..
안 그럼 파면해라

이번엔꼭14시간전
재건축 연한 다시 40년으로 환원하라.

박정구11시간전
ㅋ

조선  찌라시  !!

다 주택자  보유세  인상과
집 보유수가 많을수록  중과세 하면  된다

집은 투기의  대상이  아니란걸
세법으로 증명해 보여야 한다

포청천11시간전
◆자전거래 전원 구속하라.
국토부 실거래가 등록은 매매계약서 기준이 아니라 등기부등본(을구 등기이전완료 기준)으로 하라.
이명박근혜 9년간 치하에서 떡빵.부녀회.토건족.기레기들이 담합하여 5~6배 주댕이 홋가를 부풀려놨다.

고은찬10시간전
`인생역전 로또 평균 1등 당첨금이
세금떼면 10억초중반이다...

1등되도 강남 24평도 이제 사기 힘든 가격이고,,,,
강남3구 아니여도 이제 서울 아파트 34평이 10억까지 하는데도 많아지고 있다...

이제 로또 1등으로 서울 34평 아파트 사기도 힘든 날도 몇년 안남았을듯...

로또 가격 2천원으로 올리든가 볼을 50개로 해서 당첨자 수를 5명이내로 줄여라..
집값은 3배,물가2배 올랐는데 로또 가치는 해마다 떨어지니...

명숙3시간전
청와대 사회수석, 부총리, 국토부장관 모두 사표써라.

윈스10시간전
1기 신도시 건설후의 부동산가격을 보면 답이 나올 것을...
필요한 곳에 주택의 대량공급이 답이다.

lly들개11시간전
이건 신문도 아니야.

2년전 반포 한양, 삼호가든 뒤 분양 놓을때 미달 났다. 분양가 높아서.3000만 후반이었나? 그거 전철도 없는 개포로 펌프질해서 개포2주공 딱지 분양해서(실수요자는 많이 넣지도 않았다) 닫은후에, 서초동 미분양들 풀렸다.

그런데 수요/공급 문제라고? 개포 포레스트 40:1 경쟁율에 결국 20% 미계약되었다. 그러고도 수급이라고? 그 높은 경쟁률에 왜 미달 계약되었을까? 또 흙수저 얘기하려고? 평소에는 있는 놈들 편만 들다가. 우습다.

강남/서초 집주인과 실거주자 전수조사 해봐라! 다주택자 얼마나 많은지

꽁저10시간전
그러니 섣부르게 말고,,,강남 1주택자 부터 전부 보유세 중과세 하고,,,금리올리고,,,섣부르게 말고 제대로 확실하게 대책을 내시요,,,,,,,,조선일보에서 잘 지적했네...섣부르게 하지말고 제대로 확실한 대책 내라고,,,,,,,,,,

가온10시간전
재건축 연한 40년으로 원상복구해라
그리고 30년차부터 예비 재건축 단지로
지정하고
그때부터 매입자는
재건축 완료 입주후 10년간
전매금지시켜라.
불가피한 경우엔 국가가 분양가대로
인수해서 장기임대로 돌려라.
어차피 재건축이란 용적율 상승이란 혜택
받으니 강력 규제해도 된다.

sxdca9시간전
40년이 아니라 50년 정도로 늘려야지. 우리 같이 빨리 때려 부시는 나라 찾기 힘듬. 재건축 해 봤자 결국은 건설사가 가장 재미 보는거고 50년도 못 가는 집을 지은 건설사는 문제 있는 것 아닌가.

단10시간전
걱정마세요, 인구가 줄고있는데 무슨 ......

초등학교 학생수를 보면 답이 나와요.

우형jih329시간전
재건축년한 일단40년으로 해라 부작용은 나중가서 생각하라 단기적으로 집값잡히면 글구 공급늘려라
주택대출금리 인상하라  전세가 상한제실시하라 그럼집값 잡힌다

Mike25808시간전
목조주택도 200년씩 가는데, 철근 콘크리트 집을 30년마다 부숴트리고 다시 짓는 다는 것은 재앙적 조치이다. 재건축연한 40년으로 환원시키고, 동시에  IFRS15에 맞춰 아파트 후분양도 즉각 시행하라.

anjfqhkf8시간전
문재인 정부는 40년으로 늘리는것 못한다

왜냐하면은 결단성부족.

문재인정권의 고질적 병폐인 결단성부족때문에 40년으로 늘리는것 못한다.

하던것을 하는것은 문제없는 정부인데 새로운 대책을 결단성있게 밀고나가는 점은 아주 부족하지.

petzold6시간전
한사람이 사는 90년 동안   아파트를 세번  부셨다가 세운다는게 말이 되는가?

30년 금방이다.  자원낭비 및 그 많은  폐기물 처리는 어떻게 해결할 것인가?

40년은 아니더라도  35년 이상은  되야 재건축한게 맞다.

불꽃처럼나비처럼8시간전
한가지 고려할게...
내진설계랑 아연도금배관 적용 시기를 고려해 정하면 좋겠다.
적용 안된 건물은 재건축 빠르게 하는게 좋겠고,
적용 된 건물은 급할거 뭐 있나 오래 쓰면 좋지.

Tidus9시간전
나쁘지 않지...

좋은생각3시간전
분위기 좋네~~
떨어지면 사야지~~
ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

와락1238시간전
60-70년대 지은 블럭 벽돌집도 보수해가면서 살면 안무너지고 멀쩡하다.
철근 콩크리트로 지은 아파트  재건축 년한 30년이 웬말이냐!
국토부는 자성하라!

부자아빠킴3시간전
30년만에 아파트 때려 부수는 나라가 세상 어디에 있냐? 이놈의 나라는 콘크리트 아파트에 목숨거는 거 보면 정말 희망이 없다. 아파트 부수고 짓고 부수고 짓고, 건설사가 나라의 희망이냐?

안데스4시간전
심교언 건국대 부동산학과 교수는
부동산에 투자하라고 가르치는 교수이기 대문에 제말을 들으면 바보다

senna5시간전
자재파동 때 바다모래로 지은 아파트들은 못 박아보면 벽이 부스러진다,

30년도 빠른게 아니다.

ise29분전
40년이 아니라  50년을 해도 골조가 무너질 경우는 없을거다 아파트를 돈으로 보는 토건업자와 투기꾼의 탐욕이 문제지 그렇지 않은가

qhdhs2시간전
20년이면 서울인구만 100만명은 줄어든다. 뭔 공급부족이여?

니르바나3시간전
원레 재대로 비빈 시맨트 30년간 굳고 최소 200년 간다.
망조난 나라는 철근 빼먹고 미맞춰서 논나게해서 시공하고 중국산 시맨트에 비율도 안맞추고 물타서 붇지.
진짜 시맨트가 아니라 똥맨트..
그리나 입주하기도전에 금나간다.
재대로 지음 그딴 걱정을 왜해.

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