자본금 300만원으로 20억 만든 젊은부자

[아프로디테™]

자본금 300만원으로 20억 만든 젊은부자

편집자주 : 2000년도 자본금 300만원으로 시작해 자산 20억 자본금 10억을 만든 젊은부자 카일 박의 성공수기를 몇 차례에 걸쳐 올리겠습니다. 카일 박의 성공비법을 전수받으시기 바랍니다. ^^

서른셋이 된 지금 전 개인 사업체도 없고 전문인도 아닙니다. 법대를 중도에서 포기하고 변호사 되는 꿈을 접었고 지난 4년 반 동안 그 한을 돈 만드는데 풀어왔습니다. (저는 돈을 번다라는 표현보다 만든다는 표현을 더 좋아합니다) 지금 부터 제가 돈을 만든 비법을 알려드리도록 하겠습니다.


돈@@ 돈에 대한 생각부터 바꿔야 한다. 
옛 어른들은 개도 안 물어가는 것이 돈이라 했습니다. 원숭이 앞에 돈을 갖다 놓으면 관심도 없겠지만 바나나를 놓으면 당장 잡을 것입니다.

우리는 어떤가요? 돈이 눈앞에 있어도 보지를 못합니다. 돈에 관한 관심은 끝도 없지만 서점보다는 신문 가판대의 연예기사나 스포츠 기사, 정치인 편가르기에 몰두합니다.

돈 버는 방법보단 돈을 보는 눈을 갖는 것이 더 중요합니다.
개인적으로 재테크라는 말이 전 싫습니다. 돈을 버는데 도대체 테크닉이 있겠습니까?  있다 해도 너도 나도 잘들 돈을 번다면 돈의 가치는 떨어질 것입니다. 따라서 돈을 버는 방법보단 돈을 보는 눈을 가지시길 바랍니다.

현재 재산 20억, 5년내 100억 목표.
현재 자산 20억 자본금 10억을 모았습니다. 계약중인 매물까지 포함하면 집이 11채가 되었습니다. 현재 살고 있는 집은 60평 3층집이고 얼마 전 이사해서 집 치장 하는 데 처음으로 7000만원이란 거금을 시원스레 썼습니다.
작년까지 전 5평짜리 집에서 침대를 곧 서재며 식탁이며 거실소파로 사용하며 비좁게 살아왔습니다. 앞으로 남은 5년 동안 100억을 만들 계획입니다. 처음 자본금 300만원으로 이만큼 이루었으니 불가능한 목표는 아닐 겁니다.

절대 자신의 부(돈)에 대해 주위에 자랑하지 말라.
전 자랑하는걸 좋아합니다. 하지만 현실에서 주위 분들은 제가 집이 11채 있는지 잘 모릅니다. 이건 마치 유태인이 주일날 몰래 골프 치다 홀인원하는 심정과 비슷한 거죠.

안식일을 안 지킨 그 유태인은 자랑할 상대를 찾지 못할 겁니다. 자랑은 못해도 자신감은 생깁니다. 전 글을 쓰며 마음껏 자랑 하렵니다. 하지만 아직 가야 할 길이 멀기에 현실에선 저의 작은 성공을 꼭꼭 숨기렵니다.

언젠가 대학교를 수석으로 졸업한 상장을 표구해서 제 서재에 걸어 놓으려다 인쇄소에서 재미있는 상패를 봤습니다. 어느 분이 골프대회에 나가서 67타를 치고 너무 기뿐 나머지 골프 스코어 차트를 표구했더군요 증인 3명의 이름과 함께 말이죠. 돈을 번다는 것은 골프하곤 틀리죠. 절대 자신의 부를 주위 분들에게 알리지 마십시오. 적어도 어느 정도 성취하기 전까진 말입니다.

20억을 이룬 과정 ... 돈이 필요했으며 돈이 목적!!!
20억을 이룬 과정의 시작을 말하려 하면 2000년도로 돌아가야 합니다. 그때 전 슈퍼마켓에서 신라면을 살지 삼양 라면을 사야 할 지 고민(삼양 라면이 100원인가 더 싸답니다)하는 제 자신에 실망해서 결국 라면을 다 먹지 못하고 혼자 울었답니다. 전 지금도 마켓에서 계산할 때 돈이 모자라 물건을 도로 내려 놓는 사람을 볼 때면 종종 제가 대신 돈을 내주곤 합니다.
돈이 필요했습니다. 아니 성공이 하고 싶었죠 자본주의 사회에서 성공은 바로 부의 축적이기에 돈을 벌기로 작정했죠

10년을 공부해도 부족한 영어실력이 미국에서 6개월만 있으면 부쩍 늡니다. 공간을 이동해서 10년이란 시간을 6개월로 단축시킨 셈이죠.

탈무드는 시간이 돈이라고 가르칩니다. 무엇보다 전 자신이 없었습니다. 미국에서 대학을 졸업하고 다시 법 공부까지 한 나에게 주위 사람들의 시선은 굉장한 부담이었죠 아무 도 없는 곳에서라면 무슨 일이든 다 할 수 있다는 생각이 들었습니다.

2000도 드디어 돈을 벌기 위한 제 뉴욕 생활이 시작됩니다.

20억을 이룬 과정 ... 단돈 $1도 급하지 않은 돈은 없다.
$1500(원화 165만원)을 제게 빌려간 동생이 전화를 했습니다. 몇 일 전 제가 음성 메시지를 남겼기 때문입니다. 그 동생이 묻더군요

"형 급하지 않으면 ....."
"단돈 $1도 급하지 않은 돈이란 없다. 그 돈을 사용하는 사람의 마음이 급하거나 여유 있거나 할 뿐이야!"

제 단호함에 놀랐는지 동생은 미쳐 말을 마치지 못했습니다.
돈이란 흐르는 물과 같아서 그 물을 사용하는 주체와 용기에 따라 그 속도와 모양이 달라집니다.

전화를 마치 기전 제 동생에게 충고 하나를 했습니다.

"$2000불짜리 샤넬 가방 속에 $50을 넣어 다니는 것보다 $50짜리 가방 안에  $2000을 넣고 다닌다면 결코 넌 $1이 급할 일은 없을 것이야"

20억을 이룬 과정 ... 미국처럼 벌고 한국처럼 소비하자.
처음 말씀 드렸지만 아직도 제 사업체를 갖고 있지 못합니다. 옷장 사를 하다 망해 본 적은 있습니다. 그리 손실이 크진 않았지만 많은걸 배웠답니다.

미국선 한국보다 기본 급여가 좋습니다. 하지만 지출 또한 높았고 급여가 월등히 많은 직장을 찾는 것 또한 쉽지 않았습니다.

법률사무소에서 일을 하고 한 달에 250만원을 벌었는데 집세와 차 유지비 보험료, 세금 등을 빼면 남는 게 없더군요 가난의 악순환이죠 그렇게 3개월 가량 보내다 이런 생각이 들었습니다.

미국에서 벌고 한국에서처럼 소비 한다면 다시 말해 높은 급여에 기본 생활비를 한국수준으로 줄인다면 많은 돈을 저축할 수 있겠다 싶었습니다. 걸어서 다닐 수 있는 법률사무소로 직장을 옮기고 차를 처분했습니다. 집은 잠만 자는 곳으로 옮기고 낮에는 법률사무소 매니저로 밤엔 나이트 클럽 웨이터로 드디어 저의 짧고도 긴 "닭장 생활"이 시작됐답니다.

시간당 $10 받는 번역일로 법률사무소에 출근했습니다. 일거리는 무한대로 있었고 일요일도 일거리를 가져와 한 주에 70시간 이상 일했습니다. 법률서적을 번역하다 시나브로 실무를 배웠고 법률 보조원을 거쳐 사무장까지 진급하는데 2년이 걸렸습니다.

20억을 이룬 과정 ... 돈을 버는데 중요한 3W
문무를 겸비하고 무지하게 돈을 밝히시는 변호사님(서울대학교 공대, 유펜에서 법대)을 관찰한 결과 한가지 결론을 냈습니다.

돈을 버는 데는 세가지, 3 W 가 중요하다는 점.

1. Money Wise
2. Time Wise
3. People Wise

그 변호사님은 출근 후 2시간은 글을 씁니다.
고객유치차원의 Infomercial (Information & Commercial)성 사설입니다. 글을 지역 신문사들에 win fax로 보냅니다. 2, 3 곳에서 연락이 오면 원고료를 받고 글을 올립니다. 물론 글 밑에는 변호사 사무실 연락처가 적힙니다. 돈을 받고 광고를 하는 셈이죠. 한 장 한 장의 글들은 년 말에 책으로 출간됩니다. 인쇄 비용은 출판사가 맡고 인세는 10%를 받습니다. 신문에 실린 글들과 책들은 엄청난 광고효과와 공신력을 창출합니다.

지출 없는 광고로 부를 이루었고(Money wise) Computer와 Networking으로 시간을 절약(Time wise)했으며 자신은 컴맹임에도 불구하고 People Wise를 통해 자신의 모자란 부분을 보충했습니다.

흔히들 시간은 곧 돈이라고 합니다. 하지만 현실에서 시간이 곧 돈으로 연결되지는 않습니다. Leverage effect (지렛대 효과)를 극대화 하기 위해선 시간이 people, system, tool이 새 가지와 유기적으로 맞물려 극대화될 때 경제적 부를 이룰 수 있습니다.

변호사는 돈을 벌려 하지 않았고 돈이 자동으로 들어올 수 있는 시스템과 시스템의 장치들을 효과적으로 사용할 수 있는 인맥 구축을 통해 비즈니스를 운영했던 것입니다. 이미 부자가 된 사람들의 시스템을 연구하시길 바랍니다. 

지구에서 가장 높다는 산, 에베레스트를 정복하기 위해 수백 년이 걸렸지만 첫 등정이 이루어진 후 바로 일년 뒤에 두 번째 등정에 성공하고 매해 전세계에서 12명 이상의 탐험가들의 등정이 성공합니다. 한번 길이 이루어지면 그 길이 수많은 사람들에게는 기회로 제공됩니다. 그 길에는 수많은 실패의 경험들이 누적되어 있습니다.

우리는 그 동안 어떤 길을 걷고 있었나요?
비행기를 타 보시죠 비즈니스 클래스나 퍼스트 클래스에 타고 있는 사람들은 모두 경제 신문을 보고 있습니다. 하지만 일반석 탑승자들은 연예 잡지들만 읽고 있는걸 많이 목도 합니다. 쇼 프로 MC들이 나와 깔깔대는 시간에 돈을 벌고 있는 건 당신이 아니라 연예인들입니다. 한 시간 출연료로 우리 월급의 몇 배를 벌어갑니다.

탈무드에 78대 22룰이 있습니다.
본인이 78%를 갖기 위해선 나머지 22%를 베풀라는 말입니다. 정사각형 속 원이 78%면 나머지 네 모퉁이의 비율이 22%, 공기 중 산소와 질소의 비율, 인체 내 혈액을 포함한 물과 기타 장기들의 비율들이 78 %대 22%로 이루어져 있다 합니다. 바꿔 말하면 22%를 얻기 위해선 상대방의 78%를 인정하고 배 아파하지 말라는 의미도 됩니다.

주위를 둘러보면 본인보다 상대방의 이익이 많으면 너 죽고 나 죽자는 식의 비즈니스 하시는 분이 많습니다.

사촌이 땅 사서 배 아파하면 절대 성공할 수 없습니다. 언젠가는 상대방의 22%로 자신도 78%를 얻을 수 있기 때문입니다.

위에 열거한 3가지 w중 제가 돈 버는데 가장 요긴하게 사용된 것은 People Wise였습니다. people wise에서 가장 중요한 것이 OPM입니다. 다른 사람들의 돈(Other People's Money)이란 뜻이죠.

저는 아둔해서 "은행은 돈을 맡기는 곳이 아니라 돈을 가져오는 곳이다"라는 평범한 지리를 깨닫는데 30년이 걸렸답니다. 저희 어머니께서 평생 동안 꼬박 은행에 예금하시던 돈들은 바로 부자들이 더 큰돈을 만드는 지렛대로 이용 된 겁니다.

다른 사람들의 돈(Other People's Money)을 합법적으로 잘 사용하면 돈을 벌 수 있답니다. 물론 불법적으로 사용하면 사기꾼소릴 듣겠죠. 여기서 다른 사람들이란 은행과 국가도 포함됩니다. 세금을 합법적으로 연기(defer)시키는 일도 돈을 만드는 과정인 것이죠.

1년쯤 일하니 돈이 모이기 시작했고 욕심을 내 second job을 찾기 시작했습니다

찾지말고 통 하자!

개인적으로 직장을 선택할 땐 3가지 요소가 있습니다.

1. 미래에 대한 전망

2. 수입

3. 그리고 사람

 우리는 미래를 보고 직장을 선택하기도 하고 돈을 따라 직장을 옮겨 다니기도 합니다. 또 이도 저도 없지만 같이 일하는 사람들이 좋아 스카웃제의를 과감히 거절하기도 하죠. 이 3가지 중 한가지만 만족되면 그 직장은 괜찮은 직장입니다. 나머지 두 가지 요소는 본인이 일하면서 만들어가면 됩니다. 직업에는 귀천이 없다고 스스로를 위로하며 전 second job의 명분으로 돈을 택했습니다.

나이트 클럽 웨이터죠.

 제가 법률사무소에서 일하는 것보다 수입이 두 배였습니다. 6시에 퇴근하면 바로 집으로가 뜨거운 물로 샤워를 하면 피로가 풀립니다. 8시에 클럽에 출근 새벽 4시에 퇴근하면 내일 출근할 양복을 다려 놓고 1시간 독서(주로 경제서적)후 잠을 잡니다. 어쩌다 회식이라도 있는 날이면(다른 웨이터들은 제가 two job뛰는 것을 몰랐습니다) 한 시간 남짓 자고 출근한적도 많았죠. 법률사무소는 주 5일 근무제고 나이트 클럽에선 주 6일을 일했습니다. 토요일엔 법률사무소 대신 편이 점에서 캐시어로 일하고 밤엔 또 클럽에 나갔습니다.

워런 버펫은 “가장 위험한 재정 상태는 당신의 주 수입원이 한가지 일 때 이다”라고 예기합니다.

이런 불안함때문인지 서점에 가면 재테크 서적들이 인기를 끌고 있습니다. 즉 회사나 조직이 더 이상 개인의 미래를 보장해 주지 못하므로 서둘러 각자의 능력을 개발하고 부동산, 주식등에 투자해야 한다고 조언합니다. 저 또한 개인의 미래를 회사나 조직과 함께 편승하라는 부르주아 적인 발상은 버렸고 그렇다고 프로레타리아적인 계급 논리에 휘말리지는 않았습니다. 저의 첫 번째 부동산에 투자됐던 종자돈은 그렇게 피땀 흐리며 낮에는 더블넥타이로 밤에는 나비 넥타이로 만들어져 갔습니다. Good Vs Great인간의 잠재능력은 무한합니다. 겨울에도 아침에 일어나 차가운 물로 세수하시는지요? 잠에서 깨어난 짧은 10분의 시간은 굉장히 중요한 아침의식입니다.

잠재의식과 무의식을 의식차원으로 끌어올릴 수 있는 하루 중 유일한 시간이죠.

목표를 장기적으로 정하지 마세요. 인간의 나태함이란 그 의지만큼이나 강하답니다.

목표를 6개월 단위로 세우시고 한 걸음 앞서 도전 하세요. 어릴 적 방학숙제를 기억하십니까? 방학 기간 내내 놀다 문득 정신을 차려 보면 개학이 일주일 앞으로 다가와 있습니다. 엄청난 분량의 숙제를 몇 일 동안 몰아서 하곤 합니다. 개학 첫날에 숙제는 보기 좋게 가방 속에 담겨 있곤 했죠. 목표 기간이 가까워야 집중력이 좋아지고 시너지 효과도 큽니다. 목표기간 동안 얼마만큼의 노력을 기울였는지도 중요합니다. 주관적인 자신의 최선을 다하는데 그치지 말고 객관적인 최선을 위해 자신의 최선을 다하세요 “being your best”와 “Doing the best”에는 많은 차이가 있답니다. the enemy of Great. (Good to Great, Jim Collins)”날이 갈수록 점점 지쳐갔지만 제 삶의 지침은 성취감으로 극복됐습니다. 랩으로 둘둘 말려 냉동실에 쳐 박힌 생선처럼 혼미한 삶을 살았죠. 돈 독이 오른 겁니다.

부자와 가난한 사람의 차이는 얼마만큼 버느냐가 아니라 얼마만큼 저축하느냐에 달려 있습니다.

"일반인들은 소비하고 저축하지만 부자들은 저축하고 소비합니다
대부분 사람들이 수입과 소비부분을 정하고 저축액수가 마지막으로 결정됩니다. 세상엔 10%의 부자와 90%의 가난한 사람이 있습니다. 90%의 행동양식을 따라 하지 마세요.

역 발상으로 매달 저축 목표를 정하시고 소비를 하세요. 신기하게도 모자란 부분은 어떻게든 만들어 집니다.
제 경우 수입의 90%를 소비 후 저축이 아닌 투자하고 저축 했으며 마지막으로 소비를 했습니다. 흔히들 투자할 준비로 몇 년씩 종자돈을 만 드려 합니다. 그렇게 하면 한걸음 뒤쳐 집니다. 바로 투자를 시작하세요. 제가 좋아하는 “이상”의 시들을 읽으며 느낀 건 항상 한걸음 앞서간다는 점이었습니다. 10년이 넘게 흘러 다시 ‘오감도’를 읽어도 여전히 한 시대를 앞서가더군요.

Reinvestment Plan을 취급하고 10년 이상 수익률이나 배당금을 많이 지불한 회사를 선택 한 후 첫 주는 증권회사를 통해 구입했습니다. 회사에선 첫 주식을 직접 팔지 않기 때문이죠. 증권회사를 통해 산 주식을 회사에 등록한 후부터는 인터넷에서 개정을 만들어 회사로부터 직접 구입합니다. 이렇게 하면 브로커비용이나 수수료가 거의 들지 않습니다.

“Think slow, act fast(천천히 생각하고 결정하며 결정된 후에는 빨리 행동하라)”매달 수입의 90%를 저축하듯 투자했습니다. 투자할 회사를 고른 후에는 차트는 아예 보지도 않았습니다. 같은 돈을 투자해도 주식값이 오르면 조금 사게 되고 주식값이 떨어지면 자연히 많은 주식을 사게 됩니다 (물타기라고 하죠?). 이런 식으로 다섯 회사의 주식을 사들여 묶으니 저만의 작은 Mutual fund가 만들어 졌답니다

종자돈을 Seed Money라 하지만 전 그보다 능동적인 표현으로 Smart Money라는 단어를 사용합니다.

 Smart money란 다음 투자를 위해 영리하게 대기하고 있는 돈이란 뜻이죠. 전 smart money를 위한 저축액

조차 바로 투자를 해 다른 사람보다 한걸음 앞서 갈 수 있었습니다.
법률사무소에서 한 달에 버는 $2500중 $1500불과 나이트 클럽에서 한 달 동안 버는 $3000을 몽땅 제가 정한 회사 주식에 골고루 투자했고 일년 뒤 한번에 처분하니 7000만원이 되더군요. 세금은 지금까지도 합법적으로

연기하고 있고 35%의 수익 율을 올렸습니다 (당시 은행 금리는 4%수준). 왜 주식을 처분 했냐고요? 사랑하는 여자친구를 만나 작업(?)에 들어가야 했습니다.

제 인생에서 가장 성공(?)한 그리고 가장 실패(?)한 투자였답니다.

33살 인생에서 가장 소중한 여자친구를 만났습니다.

보잘 것 없던 제가 세상에 태어나 가장 잘한 일이 있다면 그 아이를 만난 일입니다.

결혼은 가장 중요한 투자입니다. 이혼의 30%가 평균 6,7년 후 이루어 진다고 합니다.

 잘못된 투자는 돈을 잃을 뿐이지만 파경을 맞은 결혼은 결혼 생활의 시간만큼 손해 봅니다.

 시간은 바로 돈이랍니다.

여자 친구를 첨 만났을 때 전 30살, 그 아인 고등학교 졸업반이었습니다. (고등학교를 졸업하는 것이니 미성년자는 아니죠) 전 그녀에게 저의 모든 재산을 올 인했습니다. 그 당시 여자 친구의 집은 이제 막 비즈니스를 시작하는 단계여서 결혼은 무리였고 우여곡절 끝에 장인어른은 만나는 건 허락 하지만 결혼은 나중으로 미루자는 결론을 내렸죠.

전 제가 소유한 주식을 모두 매각하고 집을 구하러 다녔습니다. 5평짜리 원룸이라도 내 집을 소유해야만 했습니다. 주식을 모두 처분하니 7만 불이 남더군요 침대 하나 겨우 드는 5평짜리 아파트를 융자 없이 5만 불에 구입했고 남은 2만 불은 세간 살이 준비에 사용했습니다.

“대학에 가서 계속 공부시켜주지 못해 마음이 아프다. 한가지는 약속 하마. 너의 친구들이 대학을 졸업하고 취업난에 허덕이고 갈등할 때 너는 어느 나라로 여행갈지 하는 고민을 해야 할 것이야”

그녀와 함께 살기 시작 하면서 동시에 다시 빈털터리가 되었지만 우리에겐 작은 아파트가 생겼습니다. (이제부터 우리라는 표현을 합니다. 제가 이룬 10억은 저 혼자의 힘만으론 결코 이루어 질 수 없었답니다) 좁고 허름했지만 임대료를 절약할 수 있었고 5만 불에 구입한 작은 집이 3년 뒤 22만 불에 팔렸으니 결과적으로 사랑과 부동산 투자를 동시에 성공한 셈입니다. 

그 해 2001년부터 주식시장이 폭락하기 시작했습니다.
연방 정부는 시장의 투자 성 현금 유동을 늘리기 위해 금리를 역사적 최하 점으로 내리기 시작했고 많은 세금 감면을 해주었지만 시중에 풀린 돈들은 투자할 곳을 찾지 못한 채 부동산 경기만 부풀리는 결과를 낳았습니다.

은행들은 앞다투어 편하고 빠른 대출 상품을 내 놓기 시작했고 부동산 시장은 Buyer’s market에서 Seller’s Market으로 움직이기 시작했습니다. 결론 적인 예기지만 그 당시에는 땅 넓은 미국에서 아무도 부동산 경기가 지금처럼 과열되리라곤 생각지 않았습니다.

부를 이루려면 반걸음 앞서 나가야 합니다. 끊임없이 공부하세요. 고장난 시계는 하루에 두 번 정확합니다만 버려집니다. 하루에 5분, 10분 틀리더라도 움직이는 시계가 가치 있답니다

집을 사면서 동시에 다시 무일푼신세가 된 저는 부동산 라이센스(공인 중계 사)를 취득하고 OPM(Other People’s Money)을 이용 본격적인 부동산 투자를 시작합니다.

 부자가 되기 위해 반드시 알아야 할 경제상식이 재무제표입니다.
재무제표에는 손익 계산서와 대차 대조표가 있습니다. 손익 계산서란 수입과 지출의 비율이고 대차 대조표는 자산과 자본의 비율입니다.

부자가 되는 일은 간단합니다. 가정의 손익계산서를 작성하시고 수입을 최대한 늘리고 지출을 최대한 줄입니다. 대차 대조표를 작성하시고 자산을 무한 정 늘리시는 동시에 부채를 최대한 줄이세요.
손익 계산서와 대차 대조표는 항상 유기적으로 움직이기 때문에 부채를 갚는 일도 바로 저축이 되고 저축은 투자로 이어진답니다.

변호사 사무실 사무장을 그만 두고 수익이 더 나은 클럽 Manager로 자릴 옮겼습니다. 본격적으로 밤일이 시작됐고 낮엔 부동산을 공부했죠. 미국 부동산 면허를 취득한 일은 남을 위해 일하기 위함이 아닌 부동산 수수료를 줄이기 위해 선택했습니다.

저의 현재 연봉이 4억입니다.  
> 클럽수입과 인터넷 비즈니스, 주식배당 = $150,000.00
> 집 1채 평균 가격 $200,000.00 * 10% (미주 평균 부동산 상승률) = $20,000.00
$20,000.00 * 10 (집 10 채) = $200,000.00 + $150,000.00 = $350,000.00
(복리를 적용하면 일년에 40만 불이 넘습니다. 복리의 위대함에 대해선 차후에 예기하겠습니다)

많은 분들에게 왜 부동산을 하느냐고 물어보면 대다수의 사람들이 “안전하고 수익이 높으니까” 라고 말합니다.

“부자 아빠 가난한 아빠”에서 로버트 기요사키는 이렇게 대답합니다.

“부동산을 하는 이유는 제가 잠자고 있는 동안에도 제 돈이 저를 위해 일을 하고 성공을 위한 시간을 단축시킬 수 있어서 입니다”

부동산 투자에서 제일 중요한 점은 현금흐름(cash flow)입니다.
제 아무리 가격이 많이 오를 집이라도 현금흐름이 네거티브라면 제고 하세요. 단 돈 $1불이라도 매달 수입이 창출 되어야 합니다. 그렇지 않으면 집이 아닌 빚을 사는 셈이 됩니다.

부동산 투자에서 제일 중요한 점은 현금흐름(cash flow)입니다. 제 아무리 가격이 많이 오를 집이라도 현금흐름이 네거티브라면 제고 하세요. 단 돈 $1불이라도 매달 수입이 창출 되어야 합니다. 그렇지 않으면 집이 아닌 빚을 사는 셈이 됩니다.

부동산을 영어로 Real Estate이라 합니다. 여기서 Real은 왕족을 의미하고 Estate은 땅을 말합니다. 즉 부동산은 왕족의 토지란 뜻이 됩니다. 부동산을 구입하면 매년 토지세(property tax)를 내야 하는데 연체가 잦으면 그 집의 주인이 누군지 알게 된답니다. 정부는 집을 차압 해 매각하고 남은 돈은 융자(Financing)해준 은행에 저당권을 줍니다 (Financing의 Fine은 벌금이란 뜻이죠?)

결국 미국 부동산 투기의 원천은 그 나라의 정부인 셈이죠. 미국의 예를 들자면 신용카드 빚에 대한 이자는 세금공제가 되지 않지만 부동산 담보 대출이나 부동산을 구입한 후 내야 하는 은행이자에 대해서는 세금 공제를 해 줍니다.

부동산을 팔 때 생기는 손해에 대해(capital loss)에 대해 정부는 외면하지만 이익(capital gain)에 대해서는 양도 소득세를 내야 합니다. 참 재미있는 부분인데요 부동산 투기의 원천은 그 나라의 정부라 한 이유가 여기에 있습니다.  과연 부동산 거품을 걷어내는 일이 가능이나 한 일이겠습니까?

정부는 부동산이 올라야 계속해서 양도 소득세를 징수 할 수 있고 부동산값이 떨어져도 손해 볼 부분이 전혀 없습니다. 여전히 정부는 국민들이 집을 소유하기를 원하고 그렇게 함으로써 사회복지 부분의 예산을 절약할 수도 있습니다. 기득권층은 다소간의 토지세를 지불하는 대신 정부와 항상 수평이동을 합니다.

저도 처음엔 작고 조심스럽게 시작했답니다. 5만 불을 주고 산 집을 담보로 하고 받은 4만 불로 20%의 다운 페이를 하고 경매 아파트(10평 남짓)를 사서 임대 하니 매월 원금과 이자를 갚고도 한 달에 30만원의 cash flow가 생겼습니다. 평소 지인 깨 부탁해 4만 불짜리 친목계를 들고 2번을 타니 이자가 한 달에 20만원 이자를 갚고도 한 달에 10만원의 cash flow가 돌았고 여전히 제 수중엔 4만 불이 남았습니다.

이 4만 불로 다시 허름한 아파트를 사서 다시 임대 세 번째 아파트에선 40만원의 cash flow가 나옵니다. 주택 담보 대출이란 참 흥미롭습니다. 우린 물건을 사고 마음에 안 들면 반품을 해야 돈이 다시 나오지만 주택이란 물건을 여전히 소유하면서도 돈이 나온답니다.

부자들은 팔면서가 아닌 사면서도 이익을 남깁니다. 일년 안에 작지만 3개의 집을 소유하게 됐고 집세가 전혀 나가지 않았으며 매월 50만원이란 고정 수입이 생겼답니다.

돈을 벌다 보면 가속도의 법칙, 작용 반작용의 법칙, 지렛대 효과 (Leverage Effect) 등 물리의 법칙이 돈과 관계돼 있다는 걸 깨닫게 됩니다. 지출이 줄고 고정 수입이 늘어나니 자연히 저의 손익계산서와 대차 대조표는 건강한 Portfolio 창출하게 됩니다. 제가 처음 올린 글에서 앞으로 5년 안에 100억을 목표로 한다고 말씀 드렸는데 위의 손익 계산서를 보시면 아시겠지만 결코 허황된 꿈이 아니랍니다.

부동산 투자를 하려면 두가 지가 있습니다. 하나는 투자고 다른 하나는 거래입니다. 투자는 전략이고 거래는 전술입니다.

일요일마다 발 품을 팔며 새로 짓는 신축 아파트를 사들였고 완공된 후 바로 되팔았습니다. 사세 차익이 한번의 거래마다 3만불 씩 남았고 그 돈은 다시 투자로 이어 졌습니다. 적은 힘만으로 큰 물건을 들어 올리는 지렛대 효과(Leverage Effect)와 은행 돈을 빌려 투자하고 이자와 원금은 다른 사람들 돈(임대인)으로 해결하여 OPM (Other people’s money)을 적절히 활용한 결과 입니다.

그렇게 3년의 세월이 흘렀고 더 큰 덩치의 집들도 많이 사들였지만 저는 여전히 5평짜리 집에 똥차를 몰았답니다. 드디어 금리와 미국 주식시장이 상생을 하기 시작했고 난 집을 하나씩 정리하고 좀더 공격적인 투자를 시작합니다. 

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참고하세요~~~ 미국 1031 부동산 교환 법

미국에서 부동산을 판매한 후 매매 차익(capital gain)에 대해서는 양도 소득세를 내야 합니다. 현행 미국 세법에서 주택의 경우 최근 5년 중에서 2년 이상을 주거주지로 살았으면 부부당 최고 50만 달러, 독신은 25만 달러까지의 매매차익을 면세해줍니다. 여기서 중요한 점은 감세나 감면이 아닌 면세라는 점입니다. 즉 국세청에 보고조차 하지 않아도 되고 나중에 국세청의 실수로 문제가 되어도 관련 서류들만 잘 챙겨 놓으면 됩니다 (미국에선 15년동안의 관련 서류들 보관의무가 납세자에게 있습니다)

세금을 안내는 방식에는 탈세, 면세, 연기 세가지 방법이 있습니다. 탈세는 불법이지만 면세와 연기는 합법입니다. 상용 부동산의 경우 양도 소득세에 대해 세금을 연기하는 방법이 있습니다. 상용 부동산을 팔고 45일 내에 동종의 부동산을 계약하고 180일안에 계약을 마치면 매매 차익에 대해 양도 소득세를 무한정 유예시킬 수 있습니다. 미국 국세청(IRS) 1031항(section)에 담긴 내용이기 ??문에 1031교환(Sec. 1031 Nontaxable like-kind Exchange)이라고 불립니다.

건물, 상가, 쇼핑센터, 창고, 공장, 토지, 농장, 다세대 주택은 물론 개인 집이나 콘도인 경우에도 2년 이상 세를 주면 가능합니다. 상가와 아파트 건물, 공장과 호텔, 헌집과 새집등 투자용 건물이라면 모두 교환 대상입니다. 지역적 제약도 없으므로 뉴욕의 상가와 뉴저지의 콘도를 맞교환 할 수도 있습니다. 1대 1이 아닌 한 개의 빌딩과 여러 개의 건물로도 교환 가능합니다. 교환 관계는 반드시 쌍방이 아니라도 중개회사를 통한 다자간 거래도 가능합니다. 즉 a는 b가 소유한 상가를 b는 c가 소유한 공장을 c는 a가 소유한 다세대 주택을 택하는 다자간 교환도 가능합니다.

새로 교환하는 부동산의 가격이 파는 부동산보다 같거나 높아야 합니다. 이러한 부동산 교환방식은 영구적인 면세가 아닌 일시적인 납세 연기(tax deferred)이고 교환을 여러 번 한 후 최종적으로 매각할 때는 최초 가격 대비 매매 차익에 대해 세금을 내야 합니다. 이러한 기록은 국세청의 Form 8824라는 부동산 교환보고서에 작성되어 IRS에 제출됩니다.

하지만 예를 들어 계속적으로 부동산 교환을 통해 건물을 매입 매각을 반복 30년 후에는 물가 상승 룰과 현금 유동성 부분을 고려하면 결국 세금을 줄이는 한가지 방법이고 마지막으로 교환한 임대 주택을 주거용으로 전환시키고 나서 앞에서 언급한 5년 내 2년을 살고 매각할 경우 부부의 경우 50만불 까지 양도소득세를 면세 받을 수 있습니다. 이러한 부분들은 정권이 바뀌거나 현행 정권동안 세법이 바뀌더라도 과거로 소급 적용되지 않으니 안심해도 됩니다.

최근 한국의 부동산 정책을 보면 과거에 부동산 투자를 한 모든 사람들에 대해 양도 소득세가 소급되어 적용되는 걸 보며 적잖이 놀랐습니다. 미국에서 그러한 일이 일어 난다면 중산층의 반발이 굉장할 겁니다. 개인적인 생각으로 평등이란 기회의 평등이어야지 결과의 평등은 곤란합니다. 또 중요한 점은 그러한 정부에 대해 비판하고 등을 돌리려 하지 말고 부자의 마인드로 무장하고 그들과 편승해 함께 가려는 발상의 전환(Paradime)을 이루시기 바랍니다.