월급쟁이 무엇으로 저축할 것인가?

월급쟁이 무엇으로 저축할 것인가? 부자가 되려면 사업을 하거나 주식과 토지를 사서 부자가 된다.왜 그런가?주식과 토지가 저축이 쉽기 때문이다.그럼 주택과 상가는 저축이 힘든가?힘들다.예금과 채권은? 그것도 신흥국이라면 몰라도 한국에서는 저축으로 돈 벌기 힘든 세상이 되었다.그렇다면 왜 그런지 따져보자. 사업을 하지 않는다면 월급쟁이를 할 수밖에 없다.월급쟁이는 월급에 차이가 있기는 하지만 엉뚱하게 투자를 하거나 매달 번 돈보다 쓰는 돈이 더 많다면 소용없다.이와는 반대로 잘 투자를 하거나 매달 번 돈보다 쓰는 돈이 적다면 앞으로 부자가 될 가능성은 훨씬 높다.부자란 100억을 기준으로 한다.99억을 대출 받는 것 말고 순수하게 자산규모로 100억을 말한다. 그럼 급여로 연봉을 많이 받는 것이 부자가 될 확률이 높은가?그럴 확률은 높지 않은 것 같다.연봉을 7000만 원을 받건 연봉을 3000만 원을 받건 그리 크게 차이가 없는 것 같다.왜냐하면 어차피 100억의 기준에서 보면 7000만 원이건 3000만 원이건 연봉을 모아 100억이 되는 것은 둘 다 불가능하기 때문이다.부자가 되는 것은 연봉이 아니라 연봉을 생활비를 쓰고 남는 돈을 가지고 어떻게 투자를 하는가가 그 사람이 부자가 되는 가를 결정하기 때문이다.연봉 7000만 원중 매년 3000만 원만 쓰고 매년 4000만원을 모아 저축을 했다고 치자.그럼 이렇게 얼마나 할 것 같은가?25세에 대학을 졸업하고 명퇴까지 걸리는 시간은 25년이다.대기업 평균근속년수가 17.3년 밖에 안되기 때문이다.그러니 월급으로 돈을 버는 기간은 25년이다.그렇게 죽어라 모으면 4000만원 X 25 년 = 10억 원이다.그런데 만약 3000만 원을 버는 사람이 한 달에 겨우 10만 원씩을 모아 1년에 120만 원을 모았고 25년간 모으면 3000만 원이 된다. 그런데 그것을 예금으로 모은 것이 아니라 주식을 샀다고 치자.그런데 그 주식이 30배 올랐다면 9억이 된다.25년간 매년 4000만 원씩 모은 사람과 매년 120만 원씩 모은 사람이 같아지는 결과가 된다.여기서 중요한 것은 예금이자는 현재 1%까지 떨어져 4000만 원씩을 모아도 거의 재산을 불리는데 아무 효과가 없다는 것이고 이것으로 부자가 되려고 생각하는 사람은 애초부터 생각이 잘못되었다는 것이다.불가능한 일로 부자가 되려고 마음을 먹었기 때문이다.그러나 주식이나 토지는 30배 오르는 것이 불가능한 것은 아니다.그러니 3000만 원이라는 돈이 비록 작지만 이렇게 될 수있는 가능성에 투자를 해야 한다는 얘기다.그리고 이런 투자를 함으로써 연봉의 차이를 극복할 수 있는 것이다.직업이 의사나 변호사와 같은 돈을 기본적으로 많이 벌 수 있는 직업이라고 해서 다르지 않다.씀씀이가 커서 매달 적자가 나고 규모를 키워 사업을 하거나 아니면 주식과 토지를 통해서 투자를 하지 않으면 현재 버는 돈은 족족 쓰고 나중에는 계속해서 남의 밑에서 일을 할 수밖에 없다.대기업이나 은행 등 돈을 많이 받는 사람도 마찬가지다.씀씀이가 커서 자신의 월급을 매월 전부 쓰는 것도 모자라 마이너스 통장까지 써서 생활을 하고 있는데 주식이나 토지로 사서 모으는 투자를 안 하고 있다면 아마도 40대 중반에 명퇴 당하고나서 명퇴금 가지고 자영업을 하려고 할 것이다.이렇게 하는 것보다는 3000만 원을 벌어도 싸게 살 수 있고 많이 오를 수 있는 주식과 토지에 투자하는 것이 더 나은 투자방법이다.  공무원과 소작농에서 보았듯 부자가 되려면 공무원이 되어야 한다.공무원은 버는 돈보다 쓰는 돈이 적고 그 돈을 모아서 싸게 살 수 있는 것을 꾸준히 사고 많이 오를 수 있는 것을 끝까지 가지고 있어야 부자가 된다.이와 반대로 소작농은 매달 적자가 나거나 뼈 빠지게 일을 하고 있는데 매일 제자리를 걷고 있거나 오히려 퇴보하고 있는 경우를 말한다. 그러니 공무원과 같은 투자를 해야 나중에 부자가 된다.공무원과 같은 투자는 어떤 투자인가?부동산이나 주식 등 사람이 아니고 투자한 물건이 일을 해서 스스로 돈을 버는 시스템을 구축하는 것을 말한다.예를 들면 토지를 누가 경작을 해줘서 쌀이나 수확물이 나오거나 배당금이 나와 그것을 다시 쓰지 않고 재투자했을 경우 투자한 물건이 스스로 돈을 버는 시스템을 구축한다고 이해하면 될 것이다.처음에는 미미하지만 나중에는 창대해진다.왜냐하면 이러한 것은 주로 산술급수적이 아니라 기하급수적으로 늘어나기 때문이다.즉 복리로 늘어난다.그렇게 되는 이유는 처음부터 레버리지를 일으키지 않고 투자하기 때문이다.단타로 토지나 주식을 투자하는 경우가 있다.그러나 이러한 경우는 제외한다.어차피 이러한 경우는 주택이나 상가를 투자하는 경우와 다를 바가 없다.싸게 사서 오르면 파는 경우를 반복하면 자산이 제자리를 걷고 있다는 느낌을 지울 수 없고 실제 자산이 크게 늘어나지도 않는다.그러나 주택이나 상가는 원래가 싸게 살 수 없고 비싸게 팔 수 없는 물건이기 때문에 이렇게 밖에 투자를 못한다.주택은 국토교통부 실거래가에 들어가면 남들이 정해준 가격이 있기 때문에 싸게 살수 없고 5000만 원 투자해서 100억 되는 예가 없기에 비싸게 팔 수 없다.그러니 싸게 사서 비싸게 단타를 칠 수밖에 없다.모으기가 원래 힘든 것이다.그러나 만약 주식이나 토지를 사서 팔지 않고 모은다면 기하급수적으로 늘어난다.물론 전제가 있다.주식은 유망한 주식을 사야 하고 토지는 싼 토지를 사야 한다.주식이 유망한 것을 아는 것은 흐름을 잘 파악해야 한다.토지는 이미 많이 가격에 미래가치가 된 토지보다는 아직은 미래가치가 반영되지 않은 토지를 사야 한다.예를 들면 공시지가보다 현저히 싼 토지와 같은 것이다.이것은 농지연금 등을 통해 연금을 받을 수 있는데 이런 토지는 계속해서 모으면 연금으로 돌아오기 때문에 개발이 꼭 되지 않아도 관계가 없다.이러한 주식과 토지를 계속해서 사 모은다면 사 모으는 것이 어렵지 않다. 그렇다면 주택이나 상가는 사서 모으기 어려운가?어렵다. 첫째 세금 때문이다. 집이 100채가 있는 사람도 있는데 무슨 소리냐? 고 하는 사람도 잇을 것이다.갭투자를 얘기하는 것이다.300채가 있는 사람이 책도 썼고 1000채 있는 사람을 실제 본적도 있다.그러나 여기에는 세금에 대한 함정이 있다.임대소득에 대한 과세가 2018년으로 유예가 되었다.임대소득의 과세가 유예가 된 이유는 그들이 다주택자를 보호하려고 한 것이 아니다.사실은 건보료 때문이다.2000만 원이 넘어가도 임대소득 과세를 하면 별로 낼것이 없다.그런데 그렇게 되면 년 600만 원이 넘어가니 소득신고를 해야 하고 소득신고가 되는 순간 아들 밑에서 직장의료보험으로 수혜를 보고 있던 노인들은 몇 푼 안 되는 임대소득 때문에 건보료가 직장의료보험에서 지역으료보험으로 빠져나오게 되었기 때문이다.직장의료보험이 있는 아들 밑에서 의료보험 혜택을 받고 있었는데 갑자기 연소득 600만 원이 넘어가니 지역으료보험으로 빠져 나오게 된다는 얘기다.이자 제하고 순수익으로 알고 있는데 아니다.그냥 매월 50만 원 이상의 월세를 받게 된다면 이자를 60만 원씩 내서 실제로는 이자 때문에 마이너스 10만 원이 되어도 아들의 직장의료보험에서 빠져나와 지역으료보험으로 간다.그냥 월세 50만 원이 신고되는 순간 지역의료보험으로 간다.그러니 결국 건보료 폭탄 맞게 생긴 것이다.월세 50만 원 받는데 건보료 30만-40만원 정도를 매달 내게 생겼는데 어떻게 되겠는가?그래서 정부에서 2017년 6월까지 어떻게든 건보료를 소득중심으로 바꿔서 다시 산정하기로 했다.재산중심이 아니라 말이다.그러나 그게 가능한가?가능하고 안 가능하고 문제가 아니다.2018년이 되고 임대소득 과세 유예에 반대하는 정당이 집권이라도 하게 된다면 2018년에는 임대소득에 대해 과세가 들어갈 수 있다.그리고 현재 전세소득 과세도 2000만 원까지의 임대소득 유예 때문에 버티고 있는 것이다.내년부터는 60m2(전용면적 18평, 약 24평형)까지만 비과세 그 이상 24평이 넘어가는 25평 이상의 아파트는 과세가 된다.그런데 2000만 원까지의 임대소득 유예 때문에 버틴다.왜냐하면 전세를 가지고 2000만 원이 넘어가려면 얼마나 된다고 보는가?이리저리 계산해보면 40억이상의 전세금이 있어야 그때부터 전세 소득에 과세가 된다.그러니 세금을 내는 사람이 별로 없다고 보면 된다.1억씩 전세금을 40채 깔아 놔야 그 때부터 시작이다.그러니 대부분은 전세소득에 대해 2000만 원이하 임대소득과세 유예 때문에 혜택을 보고 있는 중이지만 만약 임대소득 과세가 유예되지 않는 경우는 큰일이다.주택임대소득에 대해 과세 들어가면 주택은 그야말로 큰일 난다.주택임대소득에 대해 과세하는 것을 잘 생각해야 한다.주택 많은 사람들 지금 넘어갔다고 안심할게 아니다.그래서 전세주택을 갭투자 많이 했는데 만약 임대소득 과세 유예가 더 이상 안 된다면 법인으로의 전환도 생각해 봐야 한다. 그럼 재산세는 어떤가?주택은 재산세가 그리 높은 편은 아니지만 그것도 무시 못한다.10만 원씩 나오는 주택이라면 300채 있다면 3000만 원이 나오는 것 아닌가?오피스텔 등과 같은 형태는 훨씬 작은 소형평수라도 아파트와 같은 주택보다 비싸다.그리고 주택중에 6억원 이상 부부합산 9억원 이상은 종합부동산세 대상이다.그래서 종부세를 피하려고 매입임대사업자를 낸다.주택은 세금 때문에 많이 살 수 없다.그리고 앞으로는 세금 때문에 많이 사면 곤란해질 수 있다.그리고 각종 취득세와 나중에 팔 때 양도세 부담이 크다.양도세 8800만 원이 넘어가면 35%를 낸다.그리고 5억이 넘어가면 40%를 낸다.살 때 세금 내고 보유할 때 세금 내고 양도세 또한 많다.그러니 계속해서 세금을 낼 수밖에 없고 세금 때문에 사고 팔아서 많은 돈을 버는 것은 불가능하다. 상가나 오피스텔은 취득세 자체가 비싸다.4.6%인데 보유세도 주택에 비해 훨씬 높다.그럼 팔 때는 어떤가?팔 때는 포괄양수도계약을 안 하면 건물분 부가세 낸다.예를들어 매매가 2억짜리 상가라면 800만 원쯤 나온다. 장난 아니다.그러니 포괄 양수도 계약서 모르고 계약했다가는 그냥 세금폭탄 맞는다. 그렇다면 토지는 어떤가?농지는 취득세가 약 3.4%정도이다.그런데 농지원부가 있는 농민이라면 취득세가 공시지가의 1.5%만을 취득세로 낸다.임야는 어떤가?4.6%이다.공시지가 5억 원쯤 되는 토지는 40만 원쯤 나온다.만약 농민이라면 이것보다는 적게 낸다.만약 토지를 사려면 농지를 사야 한다.농지연금 때문에 사는데 있어서 그냥 사는 것이 아니라 목적이 생긴다.게다가 농민이면 8년 재촌자경을 했을 때 4억정도의 양도차익이 나면 1억 원정도의 세금을 내는데 1억 원을 면제해준다.그러니 세금이 없다.어차피 농지를 사는 것은 농민자격을 갖는다는 얘기다.농민이 아니고 농사를 짓지 않는다면 이행강제금이 나오고 강제처분명령이 나온다.그럼 도시에 사는데 농민이 되나?나무농사를 지으면 된다.도시에 살면서 일년에 3번 정도만 내려가 나무를 보면 되는 것이다.그리고 일정 기간 후에는 나무를 팔아서 돈이 되기도 한다.물론 이런 나무 농사는 임야가 아닌 농지에 지어야 한다.임야에서는 나무농사를 지어도 나중에 다 자란 후 파내려면 산림청에 허가를 받아야 하는데 아무리 내땅이라도 못파낼 경우도 생긴다. 둘째 관리가 용이성이 있다. 주택과 상가는 관리하기가 어렵다.왜 어려운가?일단 노후화가 진행 된다.사모으려고 하더라도 노후화가 진행이 되어서 나중에는 재건축을 생각해야 한다.그런데 만약 재건축, 재개발이 안 되는 동네라면 어떻게 해야 하는가?아니면 너무 아파트의 층수가 높아서 상업용지로 된 상가는 용적율을 끝까지 다 써먹은 건물인데 이런 곳은 어떻게 해야 하는가?그러니 사 모으기가 힘들다.그렇다면 재건축 재개발만 되는 곳을 사야 하는데 그런 곳은 서울 밖에 없다.지방이 일부 되고 있기는 하지만 지방은 향후 인구가 줄었을 경우 애물단지로 남기 쉽다.재개발은 안 되고 그냥 빈집으로 될 가능성이 있다는 뜻이다.그럼 서울이어야 한다.수도권은 힘든가?힘들다.서울 이외에 수도권에서 재개발, 재건축이 진행되는 곳이 있는가?성남에서 일부 진행되기는 하지만 일부구역이 해제 되었고 나중까지 간다는 보장이 없다.예전에 재개발 되엇던 곳들은 있다.인천과 같은 지역도 초창기에는 만수동과 같은 곳이 재개발 되었다.그러나 지금은 어느지역도 재개발이 힘들다.왜냐하면 사업성이 안 나오기 때문이다.서울은 재개발, 재건축이 되나?된다.이미 재개발이 된 장위뉴타운, 왕십리뉴타운, 길음뉴타운, 은평뉴타운이 있고 재건축으로는 개포주공, 잠실주공 등이 재건축으로서의 증거가 있다.그럼 서울은 되고 수도권은 안 되는 이유가 무엇인가?그 차이는 분양가에 있다.은평뉴타운이 속한 은평구는 아파트 평균가격이 1309만 원이다.이 정도는 되어야 재개발이 된다고 보면 된다.왜냐하면 다른 뉴타운이 속한 성북구, 성동구 등의 아파트 평균가격이 각각 1315만 원 1792만 원으로 은평구보다 높기 때문이다.그러니 아파트 평균가격이 1309만 원이 안 되는 지역은 현재로서는 재개발에 대한 희망이 없다.나중에 금천구 같은 곳이 재개발이 되면 모를까 지금은 은평뉴타운 정도만을 재개발 마지노선으로 보면 된다.그러니 수도권이 재개발이 힘든 것이다.재건축도 30년 이상만 되면 재건축 되어야 하지 않나?그러나 재건축이 되는 것은 재개발보다 아파트 평균가격이 더 높다.좁은 구역을 높은 분양가로 메꾸지 않으면 개발되기 힘들어서다.왜냐하면 재개발은 나라 돈이 들어간다.그래서 주민 복지나 주거환경개선을 위해 사업성이 좀 안 나와도 시나 나라 돈을 지원해주면서 하는데 재건축은 순수하게 오래되었다고 하는 것이 아닌가?그러니 재건축이 아파트 평균가가 더 높은 지역에서 할 수 밖에 없는 이유다.그런데 주택을 가지고 모으려면 이런 재건축, 재개발 지역이어야 하는데 가격이 너무 비싸다.모으기가 힘들면 갭투자를 하면 되지 않냐고 하는데 갭투자 하여도 돈이 많이 들어간다.그러니 갭투자 하는 것은 주로 수도권 소형 아파트가 될 수 밖에 없다.그런데 만약 일본처럼 2기 신도시가 무너지는 일이 생긴다면 어떻게 될까?그렇다면 공실의 문제가 생긴다.그렇다면 상가는 어떤 위험이 있을까?상가는 노후화는 주택과 마찬가지다.노후화되면 어차피 쓸모없다.서울의 강남역, 신촌, 홍대, 건대, 명동처럼 5대 상권이나 가로수길, 세로수길 등등 상권이 활성화된 곳이 아니라면 재건축을 못한다.게다가 상권의 변화가 심하다.상권은 대기업이 백화점이나 대형 쇼핑몰을 짓는 순간 인근 상권은 초토화된다.상권은 사람들의 마음이 변하는 것인데 그 사람들의 마음은 수시로 변한다.이곳이 상권이 좋아 사모으는데 상권이 변하면 어떻게 되는가?공실이 쌓이고 월세를 낮춰도 한번 죽은 상권은 다시 살아나지 않는다.그리고 가장 큰 문제는 세입자다.전세로 갭투자를 하면 전세금에 대한 유동성이 큰 것이 주택이다.인근에 주택 공급이 늘어나면 역전세난이 올 수 있다.올라서 팔아야 하는데 당장 발등에 불이다.월세는 어떤가?월세를 안 내는 세입자, 월세 밀려서 내는 세입자, 까탈스럽게 전화하는 세입자 별 세입자가 다 있다.게다가 왜 이리 고장은 잘 나는지 뻑하면 전화한다.그리고 집 험하게 쓰면 나가면 또 도배해줘야 하는 등 갖고 있는 동안에 계속해서 수리비용 등이 들어간다.전월세 들고 나면서 복비를 비롯한 거래비용이 또 들어간다. 이에 비해 토지나 주식은 이런 비용이 전혀 들어가지 않는다.물론 많이 오를 토지나 앞으로 탄탄하게 갈 주식에 관한 내용은 이 챕터에서 다루지 않는다.사 모으는 것에 대해 어떤 것이 유리한지에 대해서만 비교할 뿐이다.토지는 불이 나도 토지다.임야에 불이 나서 나무가 죄다 없어지면 나라에서 공짜로 나무 심어준다.농지에 불이 나면?일부러 불도 낸다. 화전민이 불 내서 농사짓지 않나?물론 요즘에 불 내서 농사짓는 사람이 없지만 불 나는 것에 대해 별 걱정할 필요가 없다는 뜻이다.주식은 어차피 불이 날리도 없고 말이다.물론 세입자가 없다.그러니 전화올 일이 없다.농지라면 소작농이 있겠지만 수리해달라 고쳐달라 이런 얘기 할리가 없다. 세째 싸게 사고 비싸게 팔 확률 때문이다. 주택과 상가는 싸게 사서 비싸게 팔 수 없는 물건이다.물론 강남의 2000년대 초반에 재건축 아파트 1억에 사서 현재 14억을 호가하는 아파트가 있다.그래봐야 14배다.토지 중에는 1000배 오른 토지가 존재하고 주식은 100배 오른 주식이 있다.2000년대 초반에 네이버 주식을 1억 주고 샀으면 지금 100억 한다.해외로 눈을 돌려보면 그런 주식은 허다하다.일단 비교는 싸게 사서 100배쯤 올라서 팔만한 것이 주택과 상가로서는 아예 불가능하다는 것이다.합정동의 빌라를 2억 전세끼고 2억 5천만 원에 5천 실투자금 들여서 샀느데 10년 후에는 5천만 원이 100억까지 오를 것이라고는 아무도 생각지 않을 것이다.그런 생각을 하고 있다면 아마도 제 정신이 아닐 것이다.그러나 주식과 토지는 아예 불가능하지 않다.강남 아파트와 꼬마빌딩은 주택과 상가를 사고 팔고를 반복해 사는 것이 아니라 주식과 토지를 사 모았다가 그것이 100배 올라서 팔았을 때 사는 것이다.우리는 처음부터 확률이 없던 게임을 하고 있는 것이 아닌가 생각해봐야 한다. 월급쟁이는 그 자신이 받는 월급이 문제가 아니다.대기업 다니는 사람, 연봉 높은 사람 부러워 할 것 없다.가장 중요한 것은 첫째 월급을 가지고 생활비를 쓰고 매월 일정액 이상을 저축할 수 있어야 한다.둘째 남는 저축을 예금에 하고 주택과 상가에 하는 것은 아니다.세째 주식과 토지에 묻어두고 묵묵히 자신의 직장생활을 하는 것이다.그것이 주택과 상가를 사고 팔고 무한 반복하는 사람보다 훨씬 평소에 골치 아프지 않으면서 부자가 될 확률은 훨씬 높은 것이다. JD 부자연구소 소장 조던 <a href="http://cafe.daum.net/jordan777" target="_blank">http://cafe.daum.net/jordan777</a> 칼럼은 카페 주소와 닉네임이 반드시 함께 있는 상태에서 스크랩되어 있어야 하며 본 콘텐츠의 저작권은 저자 또는 제공 처에 있으며, 이를 무단 이용하는 경우 저작권법 등에 따라 법적 책임을 질 수 있음.