아파트나 주택을 낙찰 받을 경우 입찰자로서는 항상 임차인이 있는지 여부를 확인하여야 한다.
임차인이 있는지를 알아보려면 현장에 직접 가서 확인하는 것도 중요하지만 그 아파트나 주택에 임차인의 주민 등록 전입신고가 돼있는 지를 확인해야 한다.
주민등록상의 전입신고 여부를 확인했는데 임차인 본인이 아닌 배우자 등 가족의 주민등록이 전입신고 돼있는 경우가 있다.
이 경우에도 임차 인이 전입신고를 한 것으로 인정된다. 서울에 사는 이모씨는 강남구 역삼동에 있는 45평형의 아파트를 낙찰 받 았다.
아파트는 감정가가 5억원이었고 한 번 유찰되어 최저입찰가는 4억 원까지 떨어져 있었다.
그런데 아파트의 소유자 김갑동은 98년5월20일 은행으로부터 돈을 빌리면서 근저당을 설정했고 그 돈을 갚지 못하여 은 행이 경매를 신청하게 된 것이다.
그런데 이 아파트에는 임차인 정유신 이 전세금 2억3000만원에 살고 있었고 주민등록상 전입신고는 98년6월15 일로 돼 있었다.
이모씨는 아파트의 시세도 감정가인 약 5억원 상당이고 임차인의 전입신 고 일자(98. 6. 15.)가 저당설정일자(98. 5. 20.)보다 늦어 임차인은 대 항력이 없어서 아파트를 낙찰받더라도 임차인의 전세보증금을 물어주지 않아도 된다고 판단했다.
이모씨는 결국 4억1000만원에 입찰하여 최고가 매수인이 됐다.
그런데 낙찰 다음날 아파트에 직접 가서 확인한 결과 임차인 정유신은 9 8년6월15일 전입신고를 했지만 정유신의 처와 자식들은 같은해 5월10일 이미 전입신고를 함과 동시에 이곳에서 거주하고 있다는 것을 알게 됐다 . 동사무소에 가서 확인한 결과 그들 말이 사실임을 확인할 수 있었다.
주위에 문의해 보니 이런 경우 가족들의 전입신고도 임차인의 전입신고 로 인정이 되고 그렇게 되면 이모씨는 임차보증금 2억3000만원을 물어주 게 되어 큰 손해를 볼 수 밖에 없다.
그렇지 않고 지금상태에서 잔금납 부를 포기하면 입찰보증금 4100만원을 몰수당할 수 밖에 없는 처지였다.
그래서 이모씨는 변호사와 상의하여 경락불허가 신청을 하였다.
관련자료들을 검토해 보니 경매기록상의 현황조사보고서(법원의 지시에 의해 아파트에 거주하고 있는 임차인 등의 현재 상태를 조사한 서류)와 입찰물건명세서(법원이 아파트에 대한 권리관계를 정리해 놓은 서류)상 에도 임차인 정유신이 6월15일 전입신고한 것으로만 기재되어 있었고 정 유신의 처나 자식들이 5월에 전입신고한 내용이 기재되어 있지 않았다.
이 사례에서 처나 가족의 전입신고가 인정되면 임차인 정유신이 선순위 임차인이 되는데 이에 대한 현황조사보고서나 입찰물건명세서의 기재에 잘못이 있는 셈이다.