성남시 재개발관련 내용

성남은 70년대 초 서울 철거민들을 대상으로 이주단지로 조성되어 2001년까지 건폐율특례지역으로 90%까지 건축이 가능했던 지역으로 대지의 규모에 맞게 조성된 좁은 골목으로 소방도로조차 확보되지 못한 열악한 도심환경을 초래하였다. 이에 성남시는 재개발사업의 필요성을 느껴 2001년 12월 재개발기본계획이 건교부 승인을 받고 고질적인 문제였던 고도제한도 2002년 10월 주거지역 45m 높이로 완화되었다. 이 밖에도 2005년부터 시작될 판교신도시의 분양 및 각종 재개발사업, 서울공항이전 등 여러 가지 호재들이 물리면서 지금과 다른 성남시의 탄생을 예고하고 있다. Ⅰ 성남시 도시재개발기본계획 1. 성남시 재개발방식 종류 선정사유 철거재개발 방식 ◎ 사업성 있는 지역에 민간참여를 유도하여 도시 및 주거환경 개선 수복재개발 방식 ◎ 고도제한 및 과밀로 인하여 사업성 없는 지역에 공공재원 투입하여 적극적 주거환경 개선 철거재개발 방식특징 ◎ 3종 일반주거지역 기준 적용 : 건페율 50%, 용적률 250% ◎ 사업구역 경계후퇴로 도로확장, 도로여건 향상 ◎ 사업계획 수립시 적정도로율 확보, 도로위계 확립 수복재개발 방식 특징 ◎ 2종 일반주거지역 기준 적용 : 건폐율 60%, 용적률 200% ◎ 지구단위계획을 수립, 합필, 공동개발 유도하여 과소필지 문제해결 ◎ 자체적 주택개량 및 공동주택 건설을 위한 기반조성 ◎ 주거지역 내 10~15m 폭의 도로확보를 통한 도로기능 및 서비스 개선 ◎ 마을버스 유치로 교통여건 개선 『참고』 ◎ 수복재개발이란 - 처음부터 아파트를 짓는 것이 아니라 공원, 주차장, 어린이놀이터, 도로확장 같은 공공 및 기반시설을 확보하여 주고, 추후 재건축이나 철거재개발 등을 할 수 있도록 기반을 마련하여 주는 사업이다. ◎ 철거재개발사업이란 - 사업시행자가 재개발구역의 기존건물을 대부분 철거하고 새로운 건축물 및 대지로 대체시키는 재개발방식으로 일정한 재개발구역에 대하여 건물을 모두 철거해서 아파트 등 새로운 건축물을 건립하는 사업방식이다. 투자의견 ◎ 성남은 서울 송파구 장지동과 강남구 세곡동과 접해있으며 지하철 8호선 및 분당선의 2개 노선이 운 행 중이고 중부고속도로, 경부고속도로와 연결이 가능한 다양한 교통망을 구축하고 있다. ◎ 성남의 가장 큰 투자메리트는 서울과의 접근성이 높으며 아직까지 저평가를 받고 있기 때문에 시세차익이 가능하다는 점이다. 인접하고 있는 강남구와 송파구의 아파트평당 시세가 2,000만원이고 분당신도시의 시세가 평당 1,200만원, 2005년 분양예정인 판교시 도시의 예상분양가가 평당 1,500만원이라 할 때에 향후 신규아파트들이 들어서면 강남권 못지 않은 시세를 형성할 것으로 전망된다. ◎ 그동안 성남 재개발 사업의 가장 큰 맹점은 불투명한 진행이었다. 그러나 구역별 단계별 계획중 1단계인 태평3, 단대, 은행2, 중3이2004년 내에 구역지정을 받을 것이라는 예견이 나옴에 따라 본격적인 재개발 추진이 이루어 질 것으로 보이며 이미 단대구역이나 중 3구역은 평당 1,100만원~1,200만원 선을 나타내고 있다. ◎ 이 밖에수진1구역은 지하철 분당선 및 8호선 3개의 역세권(내평, 모란, 수진)으로 둘러싸여있어 편리한 교통 요충지로써 주목받고 있으며평당 800만원~850만원을 형성, 저평가를 받고 있기 때문에 본격적인 사업이 시작되지 않은 상태에서 1단계 사업 진행에 인한 반사이익으로 단기 차익까지 내다볼수 있다. 여기서 말하는 단기차익이란 지분상태에서의 활발한 거래가 가능하다는 것으로 주변에서 사업이 진행되면 다음 사업으로까지 그여파가 미치므로 실수요자가 아니더라도 투자목적으로도접근이 가능하다. 수진 1구역인 경우, 초기 수복재개발로 지정되었으나 철거재개발로 전환되어 사업성이 높게 점쳐지 고 있으며 꾸준한 가격상승이 예상된다. 또한, 현지에서는 단계별 구역순서와는 상관없이 주민동의가 먼저 완료되는 구역 순으로 시행하겠다 는 시의 방침에 따라 그 사업성에도 영향을 미칠 것으로 전망되며, 그 중수진 1구역의 주민동의률이 가장 높게 나타나고 있어 향후, 순조로운 사업이 진행될 것으로 보인다. ◎ 수복재개발과 철거재개발 두 가지 사업방식 중 투자성은철거재개발이 높으며 100만원의 평당가격차를 나타내고 있다. 따라서, 투자를 하게 된다면 철거재개발 내 매물을 매수 하는 것이 향후, 가격경쟁력에서도 우위를 형성할 수 있다. 아직 투기지역및 허가 지역이 아니며 기준시가로 신고 하면된다 또한 기준시가가 1억이 안되어 1가구 2주택이 되더라도 재산세를 조금 더 낼뿐이다 .. 해서 나중에 재개발이 진행이 본격화 될경우 투자의 메리트가 있는 지역으로서 대지지분 20평의 집값이 1억9천에서 2억선이다 ..보증금이 6~7천정도 포함된가격이라 1억3~4천이 투자 금액이며 30평대의 아파트를 받을경우 시가는 보통 4억선을 예상한다 .. 해서 1가구2주택의영향을 가장 적게 받고 투자의 이익을 볼수있는 지역이라 할수 있읍니다 .. 이곳에 관심과 궁금증은 언제든지 전화 주세요 .. 02-6677-3515/ 011-9788-8223 입니다 ...