1. 일반 기준
재개발구역 내 물건이라 해서 일반적인 물건과 평가방법이 크게 다르지는 않습니다. 단지 일반 물건의 감정평가와는 달리 재개발구역내에서는 기존의 주택 등의 평가금액이 관리처분 계획 기준에 따라 형성되는 권리가액 결정의 의미를 내포하고 있으므로 재개발 정비사업의 관리처분 계획 기준, 비례율, 적정한 가격수준, 개발이익 분배 등이 충분히 고려되어야 합니다.
특히 재개발 정비사업을 위한 감정평가액은 관리처분 계획시 조합원이 납부해야 하는 부담금 산정의 기준이 되므로 절대적 가격보다 상대적인 가격이 더 중요하다 할 수 있습니다.
예를 들어 ‘甲’이라는 물건의 평가액이 5억 원일 때 비례율이 0.8이면 권리가액은 4억 원이 되지만, 평가액이 4억 원이고 비례율이 1.2라면 권리가액은 4억8천만 원으로서, 후자가 평가액이 더 적게 나와도 권리가액은 8천만 원이나 더 많은 것을 볼 수 있듯이 다른 조합원의 평가액은 적게 나오고 내 물건의 평가액은 많이 나와야만 자신의 권리가액(종전자산의 가치)이 높게 책정될 수 있는 상대적인 개념이지요.
따라서 재개발 정비사업의 감정평가는 수많은 조합원 상호간의 관계가 매우 복잡하기 때문에 조합원간의 형평성과 적정한 가격균형 유지가 더 중요하다 할 것입니다.
하지만 사업 종료 후 분양 아파트 등을 받기 위한 분양신청을 하지 아니한 자에 대하여는 부동산을 강제 수용하기 위한 감정평가도 되므로 높게 평가액이 산정되면 높은 보상을 받아갈 수 있습니다.
재개발구역에 소액(대부분이 빌라나 단독주택) 투자하는 분들이 가장 궁금하게 생각하는 감정평가액 산정 부분을 설명할까 합니다.
2. 기존의 주택 등의 평가방법
-. 평가기준 및 관련 법규
종전자산의 평가는 사업시행인가 고시일(도정법 제48조 제1항 제4호)을 가격시점으로 기존의 주택 등 토지·건물에 대하여 실시하는 감정평가로서, 조합원 정산과 관련하여 조합원 개인별로 종전 토지 및 건물의 가격을 산정하는 것으로 관리처분계획수립을 위한 기준가격이 됩니다.
또한 종전자산의 평가액 산정시는 ‘공익사업을위한토지등의취득및손실보상에관한법률’을 적용하여 보상평가(협의, 수용재결, 이의재결 등)에 준하여 평가액을 산정함으로 분양신청을 하지 아니한 자에 대하여는 부동산을 강제 수용하기 위한 감정평가가 될 수도 있습니다.
-. 단독주택
단독주택은 토지와 건물로 나누어 각각의 가액을 산정하여 이를 합한 금액이 감정평가액이 됩니다.
가. 토지
1) 공시지가표준지의 선택
토지는 ‘부동산가격공시및감정평가에관한법률’에 따라 인근지역 내 본 건과 가장 유사한 표준지 공시지가를 기준으로 시점수정(지가변동률), 지역요인보정, 개별요인보정,
기타요인보정 등을 하여 평가액을 산정하며, 공시지가 비표준지는 당해 사업으로 인한 개발이익이 포함되지 아니한 당해 재개발정비구역 외에서 선정하는 것이 일반적입니다.
2) 나지 평가(건물이 없는 나대지를 상정함)
토지의 평가시는 지상건축물이 인근의 표준적 이용 상황에 비추어 현저히 노후하다 하더라도 건부감가(토지상의 건물 등이 토지의 최유효사용을 저해하는 경우 그런 저해가 없는 경우보다 부지의 유용성이 저하되게 된다. 이러한 토지에 대한 제약분을 가격에서 감가할 때 나타나는 감가를 말한다. 여기에는 기존건물의 철거하는데 소요되는 비용 등을 포함한다.)를 고려하지 아니하고 토지 자체의 가격만을 산정합니다.
3) 개발이익 배제
재개발 사업지역의 물건은 일반적으로 시행절차의 각 단계별로 가격상승이 이루어지나, 당해 재개발정비사업의 시행으로 인한 개발이익은 배제한 가격으로 평가합니다.
4) 평가액 산정
공시지가표준지 X 지가변동률 X 지역요인 X 개별요인 X 기타요인 = 토지평가액
* 공시지가표준지 : 비교대상 공시지가표준지의 선정은 당해 재개발정비구역 외에서 선정하는 것이 일반적임(개발이익 배제).
* 지가변동률 : 공시지가표준지 선정일 ~ 가격시점(평가액 산정일)까지의 변동률
* 지역요인 : 지역적으로 우세한 지, 열세한 지의 정도를 보정함
* 개별요인 : 도로조건, 형상, 지세 등을 비교하여 우열의 정도를 보정함.
* 기타요인 : 가장 중요한 부분으로써 보통은 시세와 공시지가와의 괴리를 기타요인으로 보정함이 일반적이나, 조합원간의 형평성 등도 기타요인에서 고려합니다.
기타요인은 일반적으로 130%정도 상향 보정함이 일반적이나, 시세와 공시지가와의 괴리가 매우 심한지역에서는 150%이상 200%까지도 보정이 이루어 질 수 있는바, 획일적으로 몇 %라 말할 수는 없습니다.
나. 건물
건물의 평가는 일반적으로 복성가격(건물을 신축할 때 소요되는 총 비용에서 감가수정하여 산정한 가격)으로 산정합니다.
예를 들어, 15년 된 연와조(빨간 벽돌쌓기) 슬래브지붕 주택(비교적 상태 양호)의 가격은 아래와 같이 산정합니다.
“600,000 X 30년/45년 = 400,000원/㎡(약 1,322,000원/평)”
즉, 재조달 원가에 감가수정을 통하여 단위당가격이 나오게 됩니다. 여기에서 재조달 원가는 건물의 구조, 설비의정도, 관리상태 등에 따라 매우 유동적일 수 있는바, 잘 지은 건물은 잘 지은 만큼 @100만원/㎡(약 3,306천원/평) 이상 더 높게 적용할 수도 있으며, 저가의 자재를 사용하여 비용이 적게 들어간 건물은 @200천원/㎡(약 661천원/평) 이하로 더 낮게 적용할 수도 있습니다.
또한 재개발정비구역 내 건물들은 매우 노후 불량한 건물이 대부분이라 관리상태가 불량하면 불량한 정도에 따라 더 많은 감가를, 대수선 등으로 경과연수는 오래되었다 하더라도 관리상태가 매우 양호한 건물은 관찰감가를 병용하여 30년이 경과하였다하더라도 15년만 경과한 것으로 수정하여 산정할 수도 있습니다.
따라서 대수선(집수리) 등으로 건물을 보수하는데 비용이 들어갔다면 반드시 도급계약서(영수증 등)를 잘 보관해 두셨다가 종전자산평가를 위한 감정평가사의 방문시 제시하면 이를 반영하여 평가액을 산정할 수 있습니다.
-. 다세대주택 등 구분건물
빌라(다세대주택) 등 구분건물은 거래사례비교법을 주 방식으로 평가를 하기는 하지만, 재개발 구역에서는 종전자산(기존의 주택 등)의 평가액에 따라 비례율이 결정됨으로 단독주택 소유자 등과의 형평성도 무시할 수는 없습니다.
따라서 대지지분 면적을 기준으로 단독주택처럼 토지가격, 건물가격을 각각 산정한 금액을 반영하여 비준가격에 중점을 두고 시산하여 결정하기도 합니다.
3. 종후자산의 평가방법
종후자산의 평가는 조합원들에 대한 원가배분 성격의 감정평가로서, 시ㆍ도의 조례가 정하는 바에 의해 택지비와 표준원가 등을 기준으로 기존의 인근 유사 아파트의 시세 등을 고려하여 토지와 완공된 건물을 일체로 한 비준가격으로 평가액을 산정합니다.
4. 참고사항
재개발 사업의 감정평가는 사업시행 인가일을 가격시점으로 합니다. 다시 말해 조합원간의 형평성이나, 원활한 사업진행을 위해 사업시행 인가일 이후 상승분에 대하여 일정부분 고려할 수도 있지만, 기본적으로는 사업시행 인가일 당시의 시세가 기준이 됨으로 사업시행 인가일까지의 지가상승분은 반영되지만 그 이후에는 아무리 많이 가격이 올랐다 해도 인근지역의 자연 상승분 외에 당해 사업으로 인하여 오른 부분을 반영해서 평가하지 않는다는 것입니다.
따라서 재개발구역 내 물건에 대하여 투자하는 분들은 사업진행 단계별로 고려해야 할 부분이 다름을 유념하고 구입하기 바랍니다.
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처 : |
재건축 재개발 부동산투자@재사모 | 글쓴이 : 짱안
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