[재테크담론] 불확실성에 대한 대비 - 변수에 대해서 2

[정중동(靜中動)]

 프로젝트를 기획하고 일을 진행하다보면 우리는 항상 애기치 못한 변수와 달라짐을 경험하곤 한다. 중요한 것은 변수가 생겼다는 것이 아니다. 

 세상은 매일 바뀌고, 일을 구성하는 요소가 매일 바뀜으로 항상 변수가 일어나는 것이 자연스러운 사항이며, 따라서 이를 얼마만큼 내가 감당할 수 있고, 예측할 수 있는 수준까지 내리느냐 하는 것이, 변수에 저항하고, 일을 성공으로 이끄는 해답이 될 것이다라는 생각을 한다.

앞서 말한바와 같이 변하지 않는 것은 없다라는 정의만이 변하지 않는 전제가 될 수 있는 곳이 우리네 세상이다. 하루에도 수십번씩 경제 지표는 변화하고 있고, 내가 아는 만큼 남들 또한 알고 있기에 세상 사람들의 욕망이 부딪치며 만들어내는 각종 숫자들이 난무하고 있음으로, 변화무쌍한 변수들이 저마다 성공과 실패의 재료가 되는 것이다. 이런 불확실한 세상에서 가장 믿을 수 있는 것들은 뭐가 있을까?

왜 동일한 재료로 누구는 성공하고 누구는 실패하는가?

위험 관리 (플랜 B의 중요함)

당신이 예상할 수 있다면 이는 더 이상의 문제나 어려움이 아닐 가능성이 크다. 진정한 위협과 위험은 예상할 수 있는 큰 일에서 오는 것이 아니라 내가 예상하지 못한 작은 곳에서부터 날라와 한방에 큰 문제가 되어 나를 치는 것이다.

지난 모임에서 사람들의 큰 관심사였던 경매과정을 빌어 설명한다면, 보통 사람들은 낙찰을 받을때까지의 과정을 중요하게 생각하지만, 진정한 위협과 위험은 그 다음부터 인 것이다. 내가 생각했던 정도의 대출이 되지 않으면, 내가 원하는 시기까지 명도가 이루어지지 않으면, 예상치 못했던 하자가 있다면, 등등의 많은 변수에 의해 이익률과 전체 결과가 크게 좌우될 것이다.

아무리 안정적인 적금, 예금을 통한 재테크라고 해도, 갑자기 아프다던지, 목돈이 들어갈 일이 생긴다던지 등등의 지극히 개인적인 이유로 인해, 변수가 생겨서 손해는 아니지만, 기대 수익이 작아지는 경우 (해약 시)도 발생할 수 있다.

우리가 신이 아니기 때문에 이런 변수를 사전에 알고 대비할 수 없기에, 항상 필수적으로 플랜 B를 만든다면, 전부는 아니겠지만, 상당히 관리 가능한 수준까지 그 위험도를 내릴 수 있을 것이다.

이는 다시 말하면, 보수적인 자금 운영을 의미하기도 한다. 낙찰가격 대비 이미 80프로 이상을 대출하기로 계획하고 움직인 사람에게 플랜B는 어떻게보면 불필요한 사항인지도 모른다. 어차피 3금융권레서 대출을 거절 당하면, 사채 밖에 없으니 말이다.

내가 생각하는 최선의 길인 A는 항상 한 손에 쥐고 있으면서 동시에 최악의 수 발생시 내밀수 있는 조커와 같이 플랜 B를 가지고 있는 것만이 리스크를 줄일 수 있는 방법일 것이다.  

에이스 한 장 정도는 감추어 두라

세상에는 많은 변수가 있음으로 나를 지킬 수 있는 좋은 카드 한장 정도는 아무도 모르게 하나 정도는, 감추어 두라. 밝힐 필요도 없이 히든으로 가지고 있는 당신의 그 카드 한장이 당신의 삶에서 가장 힘든 상황의 당신을 구해줄지 모르는 일 아닌가?

통상적으로, 요즘과 같이 저금리 기조가 주를 이루는 시점에서 은행 돈을 쓴다는 것, 즉, 레버리지 효과를 극대화 한다는 것은 어떻게 보면 성공한 투자가들의 필수적인 모습으로 보이는 것이 사실이다. 리스크를 제법 떠안더라도 크게 일으켜서 한방에 뭔가를 구른다는 것 또한, 존중받아 마땅한 방법일지 모르나, 적어도 내가 생각하는 관점에서는 부적절하다라는 생각을 한다.

도박을 한 번 성공할 수 있고, 두번 성공할 수 있다. 물론, 그런 위험을 극복하고 큰 부자, 혹은 경제적 자유인의 반열에 오른 프로 또한 있다. 하지만, 대부분의 경우, 우리와 같은 범인의 경우(성공하지 못해서 책을 내고 유명세를 떨치지 못하는 대다수의 많은 사람들), 잘 모르고, 투자한 한번의 프로젝트에서 성공을 해서 돈을 만졌다고 하더라도, 다시 더 큰 돈을 굴리기 위해 엎어서 지른 차후 프로젝트에서 실패하면서 그동안 쌓아왔던 것을 잃는 실수를 함을 우리는 주위에서 볼 수 있다. 앞서 말한 바와 같이, 우리는 실수를 하는 평범한 인간이기 때문에, 더욱 더 실패할 수 있음을 받아들이고, 이에 대한 방비를 항상 함이 옳을 것이라 생각한다. 에이스 카드라 함은 비상시를 대비한 비상금, 혹은 네트웍을 의미한다.

될 것이라 생각하고 내가 가용할 수 있는 모든 자금, 인적 네트웍, 정보, 기술을 동원해서 올인하지 말고 조금 여유를 두라. 이 조금의 룸이 최악의 상황에서 극적인 반전으로 엎을 수 있는 원동력이 될 것이다.

그럼 계속해서 이런 부정적인 말을 써대는 이유가 무엇이냐 묻는 사람이 있을줄 안다. 그렇다. 우리 주위에는 이런 저런 곳에 투자하라는 사람이 넘쳐난다. 적어도 나 같은 부정론자가 하나 정도 필요하지 않은가 하는 것이 일차적인 이유이며, 두번째는 돈이 어느정도 모이면 내가 원하든 원하지 않든, 돈이 자연스레 나를 이끈다는 애기를 하고 싶기 때문이다.

경제적 자유, 독립, 자유인, 다 좋은 말이다. 결국, 삶이라는 굴레에서 불교에서 말하는 해탈에 이르는 거창한 과정이 아니라도, 통상적인 사람들이 생각하는 싸이클을 넘어선다는 것은 의미있는 모험이자 도전이기도 하다. 하지만, 이 길이 꼭 남들과 다른 거창한 프로젝트와 대단한 성공으로 인한다는 의견에는 반대한다. 경제적 부를 이루었다는 이 카페의 고수님들의 모습도 거창한 한방에 그 모습이 있는 것이 아니라, 반복적이고, 도전적인, 그리고 지속적인 자신의 일에 대한 집중과 본분을 지키는 모습에 그 의미가 있다고 생각한다.

돈은 참 빠르다.

내가 원하던 원하지 않던, 어느 정도 규모화에 성공한 돈이라는 녀석은 그 방향에 대해 내가 애기를 하기만하면 모습을 바꾸면서 계속 구른다. 단지, 주인이 어느 방향으로 갈지만 정해주면, 핸들만 틀어주면 기어를 바꾸지 않아도 돌진하는 차량과 같이 직진한다. 따라서, 내가 꼭 이 돈으로 뭘 해야 되겠다라는 결심이 필요한 것이 아니라 어느 정도 규모화에 성공해서, 내가 일상생활에 꼭 필요가 없는 돈이 만들어지면, 그 돈은 알아서 굴러가기 시작한다. 그러니 방향성에 대해 너무 큰 고민할 필요없이 꾸준히 돈을 모아서 한군데에 같이 담아두라. (포트폴리오 한답시고 돈을 나누지 말라.) 같이 돈을 담아두면, 알아서 길이 보인다.

본질을 보라

일전에 무피투자니 소액투자니 하는 글들이 올라 왔을 때 글의 위험성에 대해 경고를 한 적이 있는데, 왜 그런 투자를 피해야 하는가 하는 질문에 대한 답을 보낸다.

당신이 예를 들어 5억정도 되는 부동산을 경매/ 구매에 참여함을 계획함에 있어, 제3금융권에서 80퍼센트 정도의 자금을 융통할 생각이라고 하자. 결국 내 돈 1억을 가지고, 4억의 레버리지 효과를 노리겠다는 것이다. 뭐 그럴 수 있다고 생각하는데, 아마 이 대상은 토지와 같이 돈을 묻는 형식의 대상이지는 않을 것이다.

다가구나 상가, 다세대일 것이고, 어떤 식으로든지 돈이 돌아 나오는 물건임으로 이자를 내더라도 약간의 수익을 얻을 수 있다 라는 계산을 한다 라는 것이 일반적인 무피, 소액 투자의 기본 원칙일 것이다.

또한, 빠른 시간내에 최대한 많은 자본금을 다시 회수를 해서 다른 투자 물건을 잡을 수 있고, 이를 통해 빠르게 부를 증식할 수 있다 라는 것이 투자 글의 요지이다.

 결론부터 말하자면 이건 단지 계산 셈법 속에서의 셈이다.

제3금융권 7-8프로 이자 계산으로 연간이자 2400만원을 빼야 하고, 각종 이사비용, 부동산 비용을 10프로 정도 계산해서 연 500만원, 수리비 및 관리비를 10% 보수적으로 잡아서 계산하면 500, 결국 당신이 최대한 벌 수 있는 금액은 1500만원정도의 수익이 될 것이다. 1억이라는 돈의 기회비용, 그리고 이래저래 맘고생한 비용, 내 경비, 밥사먹은것은 뒤로 하고, 5억선이면 재산세, 소득세 등등 기본 세금이 몇백 나올나올 것 이것저것 빼면 남는게 없다. 10프로로 계산을 했는데도 그렇다면 더 수익률이 낮은 것들이라면 어떻게 할 것인가?

 게다가 수익을 얻는다고 하더라도 기본적으로 상당부분을 은행에 납세를 해야 하고, 소득세에 이런저런 비용을 생각해보면 당신이 원하는 수익률을 얻기는 만만치 않다는 계산이 나올 것이다.

그럼 이 계산은 어디에서부터 잘못된 것인가?

 본질을 보라. 결국 그 부동산의 가치는 흠잡을 것이 없이 좋은 것이다. 단지, 주인인 당신이, 아니 주인이 되어선 안되는 당신이 욕심을 부려 그 물건을 잡으면서부터 계산이 꼬인 것이다.

 적어도 당신 자본이 3억정도가 들어갔다면 어떤 계산이 되는가?

그럼 1금융권에 대출을 받아 주었을것이다. 2억정도를 4프로로 빌렸다고 하자. 연 800만원이다. 그럼 동일한 계산이 어떻게 나오는가?

당신은 꽤 큰 수익을 얻을 수 있다. 적어도 은행에다 바치는 돈은 세이브가 되니 말이다. 그 수익이 다음 프로젝트를 위한 총알이 된다. 무피투자, 소액투자보다 훨씬 느리지만, 안정적이고, 실패할 확률이 현저히 낮은 방법이다. 

 내가 주변에서 본 부자들은 이런 느린 방식으로 그 자리에 오른 것을 보고 느낀적이 있다. 빨리 빨리 그런 셈법의 투자를 해서 빨리 부자가 된 사람은 내 주변에는 없고, 아직 내 눈으로는 확인하지 못했다. (물론 이는 일반화의 오류일 수 있다. 그런 분은 한번 만나서 방법을 전수받고 싶다. 연락주시길......) 

내가 지적하고자 하는 것은 투자를 하지 말라는 것이 아니다. 조금 더 보수적으로 접근한다면 훨씬 좋은 흐름으로 계산을 가져올 수 있고, 시간이 걸리겠지만, 이런 좋은 흐름으로 축적되는 자금으로 다시 재투자를 통해 부를 증식할 수 있다는 것이다. 작은 금액으로 크게 한탕 하려는 욕심이 결국 본질을 흐리게 하는 것이다.

가진 돈이 작다면 너무 큰 것에 현혹되지 말고, 조금 늦더라도 안정적으로 현금흐름이 창출되는 물건을 구매하는것이 현명할 것이다. 

소액투자, 무피투자를 통해 부동산 보유 개수를 늘릴 수는 있을것이다. 하지만, 아무런 현금흐름이 창출되지 않는 그런 물건들이 무슨 의미인가? 시간이 지나간다고 해도 자금은 쌓이지 않을것이며, 부채 수준만 커질 것이며 이런 부채들이 약간의 위기에도 큰 화를 초래하게 될 것이다.

자본수익에 의지 하지 말고 현금흐름에만 집중하라. 조금씩 축적되는 현금 흐름이 당신을 조금 더 나은 삶으로 이끌어 줄 것이다.

단순히 나 이렇게 잘났다 라는 식의 경험담에 현혹되어서 무리한 투자를 계획하지 마라. 결국 이는 사행성을 가진 도박의 일부일 뿐이다. 내가 중심을 잡고 움직인다면 어떠한 변수가 발생을 한다고 해도 대처하는데 어려움이 없을 것이다.

역지사지를 생각하자

이 세상에 일방적인 거래는 없다. 집을 파는 집주인은 항상 조금 싸게 판것 같은 아쉬움이 있어야 하고 사는 사람은 조금 비싸게 샀다는 생각이 들어야 거래가 성사가 되는 것이다. 어느 일방이 쉽게 이익을 내었다 생각할 수 있는 거래조건에 현혹되어 일을 진행한다면 문제가 곧 터지게 되는 것이다. 세상은 복잡한 것 같지만 어떤 의미에서는 굉장히 단순하기도 하다. 내가 네가 되어보면 된다.

왜 저 사람은 지금 저 아파트를 팔려고 하는가?

내 눈에 좋아 보이면 남에 눈에도 좋아 보이는 법인데, 갑자기 너무 싼 가격에 물건이 쏟아진다면 어떤 외부 변수가 있다는 의심을 할 만하지 않는가?

세상은 불확실하기 때문에, 비틀어 생각을 하면 또 그만큼 단순하게, 그래서 직선적으로 정확하게 세상을 바라볼 수 있는 좋은 기회를 제공하는 것 또한 사실이다.

통신의 발달으로 인해 너와 내가 아는 것이 그리 크지 않은 요즘, 조금만 더 생각한다면, 어느정도의 변수에 대비 할 수 있다. 조금 더 생각한다는 것은 상대방의 입장에서 고려한다는 것이다. 나쁜 말로 표현하자면 상대방의 진위에 대해 의심하라는 것이다. 어차피 냉정한 거래의 세계이다. 상대방의 심리를 완벽히 꿰뚫지 못한다면 성공을 기대하기 어렵다.

매스컴에 현혹되지 마라.

연준에서 양적완화를 시작했는데, 이 결과로 달러는 강세화가 될 것이고, 금리가 올라가면서 부동산 시장에 나쁜 영향을 줄것이고…… 당신이 아는 만큼 남도 알고 있고, 매스컴에서 떠드는 만큼 그 정보는 보편화 된다. 우리가 해야 할 일은 그런 정보를 이해하고 모으는 것이 아니라, 비틀어서 틈을 헤집고 들어가 나만의 방법을 만들어 내는 것이다.

아침 경제 뉴스에서 전문가들이 떠드는 정보를 보라. 양적완화를 하는 순간 난리가 날 것 같던 금융시장이 조용히 넘어가지 않는가? 예방주사를 일년동안 이삼십 번 맞았는데 감기에 걸리겠는가?

 부동산 시장이 급락한다면 이보다 좋은 기회가 있을까? 초저금리라고 하는 요즘에도 경매물건잉 쏟아진다는데 금리가 오르면 좋은 물건이 더 쏟아지니 현금을 가진 사람들은 주머니에 쓸어담기 더 좋은 세상이 온것이다.

금리가 오르면, 이자를 많이 주니 고맙고, 이자율보다는 더 받아야지라는 논리로 월세를 올리면 되니 고마운 일이다. 준비가 된 자들에게는, 보수적으로 자금을 운용해서 변화에 유동적으로 변화할 수 있는 기반이 있는 사람들에게는 말이다.

일방으로 떠드는 매스컴에 의존하려 하지 말고, 더욱 더 그 뒤에서 움직이는 부자들의 움직임에 대해 공부하자.

개인은 어쩔수 없이 정보력이나 실행력, 자금력에서 외로운 존재일 수 밖에 없다. 그러하기에 더욱 더 불확실성에 대해서 끈임없이 연구하고 대처해야 하는 것이 아닐까?

 이 글을 읽는 분들은 조금 더 보수적으로, 남들이 보기에는 조금 답답해 보일 정도로 천천히 하지만 끈임없이 자신을 정진하며 변수에 대처하며 더욱 더 안정적인 기반을 만들어 가시기를 기원드린다. 

 P.S. 1월 15일부터 말일까지 한국에 머무를 계획입니다. 한동안 뜸했던 한국출장이 한번 가게되니 봇물 터지듯 이어집니다. ^^ 저의 뒷손없음으로 인해 일전에 뵌 분들 연락처가 없는데, 연락들 주시기 바랍니다. 감사합니다. 

[ice78]

좋은 말씀입니다. 감사합니다.

[준이~~]

항상 기다려지는 좋은글 잘 읽었습니다. 기회가 되신다면 직장인들의 현금흐름을 창출할 수 있는 예시도 한수 가르쳐주시면 더욱 감사드리겠습니다. 좋은하루보내시길

[♡나에게맛있는것을사주세요]

올인하지 말라 좋은 말씀입니다.

[잠깐 익명좀할꼐요]

잘 읽었습니다 ^^

[길잃은자의고서]

좋은 글 잘읽었습니다.

[갈색백호]

감사합니다.

[이루이]

감사합니다 도움이 많이되었습니다

[김회곤한글영어문법]

Hidden card.
고맙습니다.건강하시고 행복하세요.

[하늘한번땅한번]

좋은 글 감사합니다.

[돈들고손내놔]

좋은글 감사합니다

[긍정날개]

좋은글 잘 읽었습니다.

[임시로1]

좋은글입니다

[부자2행복]

좋은글 감사합니다^^

[심가리]

좋은글 감사합니다.
한번 뵙고 싶지만 기회를 주실지요...
앞으로도 좋은글 부탁드립니다.

[스칼렛0]

많이 와닿습니다ㅡ

[비투비]

오늘도 감사히 읽고 갑니다. 새해 복 많이 받으세요!

[테크니션]

저는 현재 지방에 살고있지만 기회가 된다면 꼭 한번 뵙고싶습니다. 좋은 글 감사드립니다. 그리고 새해 복 많이 받으십시오~

[수야수야]

좋은 말씀 감사합니다~ 조금 무리한 투자를 해볼까 생각했던터라 더욱 와 닿네요..

[Daniel Kim]

좋은 글 감사합니다.
"작은 금액으로 크게 한탕 하려는 욕심이 결국 본질을 흐리게 하는 것이다"

[다양한 하늘]

잘 읽었습니다.
보수적인 접근...늘 기억하겠습니다.