[재테크담론] [서울 휘~♪♬] 경매의 신세계 - 상가경매

[서울 휘~♪♬]

저는 경매에 입문한지 이제 5년 정도 되어 갑니다. 

상가경매를 본격적으로 시작한것은 2010년 정도 부터인거 같습니다. 

처음엔 실수도 많이 하고, 

공실도 경험해보고, 어렵사리 임대도 놓아보고

매매도 하면서 어떻게든 살아남았네요. 

요즘도 넘치는 열정으로 폭풍임장을 다니고 있습니다. 

아파트나 빌라 같은 경우 오백띠기, 천띠기 등 경쟁도 치열하고 

자칫 남는것도 없는 소모전이 될 수 있는데 

상가경매는 잘 하면 생각지 못한 두마리 토끼를 잡을 수도 있답니다. 

제가 직접 경험했던 사례를 바탕으로

'상가경매'를 잘 하는 방법에 대해 

작년 재밌게 봤던 영화 '신세계'에 접목하여 써보려 합니다. 

완성도가 상당한 영화이니 안보신 분들은 꼭 보시길...

참고로 저는 3번을 봤는데...

볼 때마다 느낌이 참 다릅니다. 

경매의 신세계 - 상가경매??

요즘 수익형 부동산에 관심없는 사람은 대한민국에 아마 없을 것입니다.

기준금리가 계속 인하되고, 은행에 넣어놔도 수입이 예전만 못하니

대체 투자처가 절실한 상황 입니다. 

신세계가 필요한 시점이죠..

상가경매에서 가장 조심해야 할 부분은 Risk 관리입니다. 

시장에서의 위험요소는 우리가 생각하는 것보다 훨씬 많습니다.

저도 예전 초보시절 겁도 없이 상가들을 마구 입찰하고 낙찰받고 했었는데

지금 돌아보면 아찔합니다. 

바로 눈 앞에 임대료에만 눈이멀어 접근했다가 큰 낭패를 봤습니다.

결국 깨달은 건,

예측할 수 있는 모든 위험에 대응할 수 있는 능력을 길러야 한다는 것과

감당안되는 위험요소는 과감히 피하는 센스가 필요합니다. 

투자를 잘 하는 사람을 만나보면 센스가 장난이 아니죠?

--- 상가경매를 잘 하는 방법은 위험을 최대한 줄이는 것!!! ---

1. 들어가면 안되는 물건 : 테마상가, 지하상가(먹통상가), 작정하고 날리는 상가(셀프경매)

                                     "일루 들어와~ 들어와~"

테마상가..가격싸다고 막 들어가실 건가요?

테마상가는 이제 워낙 고전이 되었죠. 

이런거 입찰해도 되냐고 어디가서 물어보면 따구 맞습니다. 

하지만 요즘도 가격이 100만원대에 접어들면 입찰들을 하곤 합니다. 

높은 관리비와 사공이 많으면 배가 산으로 간다는 사실만 잊지 않으면 됩니다. 

더구나 우량 임차인도 쉽게 떠날 수 있습니다.

어떤 분이 '던킨도너츠'는 절대 안떠난다고 했는데요...

임차인은 임차인일 뿐이죠.

최근 모습입니다. 

상권의 약해져서인지 매출이 하락해서인지 던킨이 떠나버리고

다시 경매에 나왔습니다. 

님은 떠나고 상처만 남게 됐습니다.

이미 시장에서는 테마상가를 짓지 않은지 꽤 되었습니다. 

사업성이 없다는 뜻이죠.

대표적인 예로 신림역사거리에 있는 르네상스쇼핑몰과 건너편 포도몰을 가보면 

눈으로도 직접 확인할 수 있습니다. 

포도몰은 한 층에 주인이 4~5명이며 운영도 잘 되고 있는 반면

르네상스쇼핑몰은 경매에 계속 등장하며 

끝모를 추락을 거듭하고 있습니다. 

지하에 있는 나이트만 잘 됩니다.

테마상가는 분양하는 회사만 돈을 벌 수 있는 구조인데요.. 

잘게 쪼개 비싸게 파니까요~..

더구나 중간에서 관리단이라는 업체가 관리하며,

높은 관리비로 장사하는 사람도 못버티기 일쑤입니다.

들어갔다간 애물단지가 될 수 있으니 쳐다보지도 맙시다. 

정말 통으로 한층을 다 인수 할 수 있다면 무언가 구상을 할 수도 있을 듯 한데요. 

교통이나 편의시설들이 워낙 좋으니 

외국인 대상으로 한 B&B나 호스텔 같은 사업을 하면 잘 될 듯 합니다. 

지하상가(먹통상가).. 답 없습니다. 

상가는 기본이 '노출도'인데 그게 안 되면 나중 처분이 안됩니다. 

초우량상권에 예외도 있긴 하지만 경매로 그런 물건은 만날 수 없고

경매로 나오는 지하상가는 안보시는게 정신건강에 훨 도움이 됩니다. 

셀프경매..물건검색을 하다보면 

작정하고 날리는 물건들의 비율이 20% 가량 됩니다. 

분양받아 대출 높게 받아놓고 날리는 경우도 있지만

공실이 장기간 되어 셀프경매로 빠이빠이를 하기도 합니다. 

고시텔에 임차인 가득 받아놓고 작업을 하기도 하죠.

은행권의 임의경매가 아니면 일단 의심을 하고 접근을 해야합니다. 

2. 신중에 신중을 기해야 하는 물건 : 공실상가, 후면상가

                                     "살려는 드릴께 ~ ~"

공실상가..많이들 보셨을 텐데요..

수년간 공실인 상가를 가격이 싸다고 덥썩 받았다간 쭈욱 공실로 갈 수 있습니다. 

정말 해답을 발견한 상가가 아니면 신중하게 접근해야 합니다. 

(단기간에 눈부신 상가경매 실력을 쌓고 싶다면 받으셔도 됩니다. ㅎㅎ)

새로 들어올 임차인은 시설을 해야 하는데

대출은 80% 받아놓고 임대놓겠다고 부동산에 내놓으면 요런말을 듣게됩니다. 

"임대는 놔 드릴께~ 수익은 생각하지 마쇼~"

얼마전 동탄신도시에

5년째 공실인 상가가 거듭 유찰끝에 놀라운 가격에 낙찰이 됐습니다. 

5차에 들어가볼까 하다가 접었던 물건 입니다. 

임장을 가서 동네를 몇 바퀴 찬찬히 돌아보니

상권이 형성이 되지를 않고 있었는데... 

인도의 폭이 워낙 좁고, 경사도가 있으며, 맥이 끊어지는 상권이었습니다.

(5년째 같은 상황 반복 ㅠㅠ)

인근 부동산에 가서 물어보니 

" 쪼~ 아래 상가는 관리비 내는 조건으로 쓰고 있어~"

" 5년째 공실인데...뭘 하것나..."

늘 현장에 답이 있다고 합니다. 

오래도록 공실인 이유는 

보통 사람들보다 감각이 뛰어난 선수(장사의달인)들이 패스를 했기 때문입니다.

답이 안나오는 자리라는 뜻이죠~!

가끔 복잡한 권리관계 때문에 공실일 수가 있는데 1년에 2~3개 정도 나오니 

정확한 공실이유를 파악해내는 능력을 키운다면 요런 물건들을 잡아낼 수도 있을 겁니다.

후면상가.. 상권이 살아있는 곳이라도 조심해야 합니다. 

장사를 하든 사무실로 쓰든 전면이 채워진 후에야 후면이 채워집니다. 

모든 건물의 기본 도면를 보면 전면에 좋게 설계됩니다. 

채광부터 노출도 등 전면이 유리하고, 전면이 남향이라면 후면은 북향이 되는 것이죠?

3. 현장에 답이 있다 : 임장의 중요성

                       "독하게 굴어~ 그래야 니가 살아...알지...?"

요즘 대금미납 정말 많습니다. 기본 원칙만 지켰어도 미납하는 일은 없겠죠?

제가 가끔 하는 말 중에 

"천만원 벌면 2달 가지만, 천만원 미납으로 날리면 1년 간다"고 합니다. 

사람 마음이 날린 돈은 엄청 크게 다가오나 봅니다. 

자칫 1번의 미납으로 경매계를 떠날 수도 있으니 이런일 없으시길 바랍니다. 

보통 상가경매에서 낙찰을 받은 후 미납을 하게 되는 경우는 

임장에서 놓친 부분이 낙찰 후 발견 되었기 때문일 것입니다. 

독하게 임장 할 필요가 있습니다. 그래야 살 수 있습니다.

본 건물, 인근건물 등 몇 시간에 걸쳐 잘 살피세요.

임장만 똑 뿌러지게 해낸다면 

그 내공이 쌓이고 쌓여 상가를 보는 시각도 나날이 발전할 것입니다.

저는 현장에 도착하면 사진을 많이 찍습니다. 

예전에는 휙 둘러보고 부동산 몇군데 들러보고 왔는데,

지금은 한 물건지에 가면 40~50장 정도 찍는거 같습니다. 

집에 돌아와 찬찬히 사진을 살펴보면서

미처 현장에서 보지 못했던..놓쳤던 부분들도 체크합니다. 

또한 다음 로드뷰, 네이버 파노라마도 돌려보면서 예전 변화를 체크합니다. 

이러한 사진과 정보들이 많아지다 보면 

정말 장사가 잘되는 건물의 우량 임차인들을 잘 기억해 뒀다가

상가를 낙찰받고 좋은 아이디어로도 활용할 수 있습니다. 

또한 훗날 잘 관리해 놓으면 상권의 변화도 체크할 수 있겠죠?

                                 "임장다니기 딱 좋은 날씨네~~"

요즘 임장다니기 딱 좋은 날씨죠~

돈이 되는 물건을 만나러 가는데 날씨는 그닥 중요하지 않습니다. 

따뜻한 물 한병 들고 이 물건 저물건 보러다니다 보면 하루가 금새 지나갑니다.

본인의 소중한 재산을 지키려면 꼼꼼한 임장, 독하게 하시길 바랍니다. 

늘 현장에 답이 있음을 요즘도 뼈저리게 느낍니다. 

항상 초보인척, 아무것도 모르는 척 부동산을 방문하면 

친절히 강의아닌 강의를 해주십니다. 

그래서 부동산에 방문할때는 겸손한 마음으로 방문을 해야 한가지라도 얻을 수 있습니다. 

임장은 신건에 가는거는 다 아시죠?

최소한 상가경매에 입찰을 하기전에 상가관련 책은 5권 이상 보시길 추천드립니다. 

무턱대고 사실 필요도 없구요.

인근 도서관에 가보면 상가관련 책들이 10권 가량 있습니다. 

아무도 빌려보지 않으니 편하게 대출하여 보세요.

저희동네는 저만 봅니다. ㅎㅎ 

상가경매...

꾸준히 연구하고, 조사하고, 발품을 팔다보면 좋은 결과를 얻을 수 있겠죠?

남들이 어려워 하는 이유를 파헤쳐 보고, 본인만의 프레임을 만들어 보세요.

살아있는 상권, 죽어있는 상권이 보이고 

살아있는 자리, 죽어있는 자리가 보일 것입니다. 

단..조금 긴 호흡으로 꾸준히 정진하시면 됩니다.

" 많은분들이

          상가경매를 통해 꿈의 신세계로 

                            나아가시길 기원해 봅니다~"

[sarah09]

임신중이라 신세계 잔인하대서 못봤네요 상가경매 준비하려고하는데 좋은글 재미있게 잘봤습니다 서울휘님 글 항상 잘보고있어욤

[여리여림]

휘님 여기서 뵈니 반갑습니다^^
상가경매를 통해 신세계에서 뵙길 희망하겠습니다.

[힘멜]

상가경매에 관심이 많아 나름 공부를 하고 있는데..
아주 중요한 함정들을 자세히 풀어 주셨네요.
다음 연재도 두손 모아 봅니다..ㅎ

[효녀1]

저 상가 경매로 떴는데 대출이자만 나오고 있네요 경매관심많은데 글 잘 읽었습니다

[태천]

좋은 글 감사합니다.

[쇼미짱]

좋은글 잘읽었습니다.

[우유식빵]

좋은글 감사합니다. 앞으로 쭉~ 연재될것 같은 느낌????????? ^^
공부할 수 있게 좋은 글들 많이 많이 올려주세요~♡

[수와이거]

좋은글 잘 읽었습니당^^

[일봉산]

좋은글 감사합니다.
요즘 상가에 관심을 가지고 있는데
예상외로 수익이 적어서....

[솜니]

감사

[HoyaPharm]

우와~ 글 재밌게 잘쓰시네요 ㅎㅎ 잘읽고갑니다~^^

[ppassong]

대박~
이렇게 좋은 글을 여기서 보게 되네요.. ^^

부동산의 최고봉이라는 상가 분야를
가장 난이도가 높은 매입 방법인 경매라는 도구로
합리적으로 접근하는 방법을

멋지게 소개해 주셔셔 고맙습니다.

님좀짱인듯.. ^^

[꾀돌]

다시읽어도 쏙쏙들어오네요

[잠시만익명해야지]

잘읽었습니다

[옥탑방보보스]

서울휘님, 감사...
행크에서 휘님 글이 제일 돋보이더군요.

[my dream]

좋은 임장활동의 교육 재밌게 잘 보았네요
살아있는 교육현장인것 같습니다

[나이키~!]

열심히 해서 수익을 거두겠습니다
님 글이야 말로 신세계네요
잘 읽었습니다!

[tell me]

잘 읽었슴니다~~^^

[쭉빵이]

멋지세요~ 상가관련 책 특별히 추천해주실 책이 있는지요?? 전 이제 막 경매에 관심갖기시작한 생초보라 어떤거구터시작해야할지 감이 안오네요~ㅜㅜ

[오렌지여우]

멋진 글 잘봤습니다. 감사합니다^^

[요땅~]

상가경매 요즘 제 관심사인데
귀에 쏙쏙 들어오는 강의~
직접 들은것 같습니다
영화장면까지 넣으셔서 하시니 현장감도 느껴지구요..

[송빈&동영 파더]

임장,,, 역쉬 쉬운 일은 아니네요..
발품을 정말 많이 팔아야 되는,, 끈기가 있어야 되는 거군요..
세상에 공짜는 없죠... !!!