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올해 9월말 중동을 다녀오면서 또 다시 깊이 느낀 점은 19~20세기 초에 오스만 제국이 유럽 열강에 의해 해체되면서 역사의 패자로 전락했던 중동이 이제 다시 석유를 바탕으로 역사의 전면으로 서서히 부상하고 있다는 것이다.
결국 지금 상황은 100여년 이상 지속된 유럽과 미국 중심의 세상에서 중국, 인도 등 새로운 세력이 등장하고, 경제 성장에 따른 석유 소비량이 증가하면서 중동도 같이 부상하는 구조인 것이다.
특히 올해 초 중동은 민주화 운동을 겪으면서 경제 성장에 대한 국민적 열망이 커진 상황이기 때문에 넘치는 Oil Money를 건설 및 플랜트 투자로 연결해 일자리 창출과 경제 성장에 집중할 수 밖에 없을 전망이다.
왜냐하면 2008년 금융위기 이후 유동성 확대와 유가 상승이 맞물리면서 인플레이션 압력은 가중되고 있기 때문에 현재 상황을 돌파하기 위해서는 석유 생산량을 늘려 에너지 가격을 낮추는 것이 현실적인 해법이기 때문이다.
따라서 중동발 엔지니어링 시장 성장은 장기간에 걸쳐 진행될 큰 흐름이라고 판단한다.
특히 한국 대형 건설사들은 지난 5년간 연평균 33.2%의 신규수주 증가를 통해 글로벌 경쟁력을 이미 입증했기 때문에 2015년에는 충분히 글로벌 NO.1으로 도약할 수 있다고 판단한다.
현대건설(000720/매수/TP 105,000원), 삼성엔지니어링(028050/매수/TP 350,000원)을 제시한다.
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I. Prologue
1. 중동은 역사의 새로운 강자로 부상하고 있다.
세상은 또 다시 새로운 변화의 거센 물결을 맞이하고 있다.
새로운 변화의 물결은 스마트폰, SNS(Social Network Service), 클라우딩 컴퓨터, 바이오로 대변되는 기술 혁명과 국가적으로는 기존 강국이었던 유럽이 약화되고,
중국 뿐만 아니라 중동이 구조적 고유가를 기반으로 막대한 Oil Money가 누적되면서 새로운 강국으로 부상하고 있다는 점이다.
특히 올해 초 중동에 불어닥친 민주화 열풍은 SNS에 힘입어 튀니지, 이집트, 예멘, 리비아까지 확산되어 기존 독재자를 몰아내고 새로운 민주 정부를 세우는 결과로 연결되었다.
향후 중동과 북아프리카 국가들은 석유 개발을 통해 국가 경제력이 커질 뿐만 아니라 민주화로 시민들의 경제력까지도 향상되면서 새로운 소비 시장이 형성될 전망이다.
올해 9월말 중동을 다녀오면서 또 다시 깊이 느낀 점은 중동은 천지가 개벽하고 있다는 사실이다.
불과 50여년전 사막이었던 땅에 빌딩이 들어서고 도로가 연결되어 사람들이 거주하는 새로운 도시로 거듭나고 있다.
19~20세기 초에 오스만 제국이 유럽 열강에 의해 해체되면서 역사의 패자로 전락했던 중동이 이제 다시 석유를 바탕으로 역사의 전면으로 서서히 부상하고 있는 것이다.
2. 한국 대형 건설사들은 새로운 시대가 선사하는 기회를 맞이하고 있다.
한국 대형 건설사들은 2000년대 초중반에 유가 상승과 함께 중동 시장이 확대되는 국면에서 일본과 유럽 엔지니어링 업체들과의 격차를 제대로 좁혔다.
이제 한국 대형 건설사들은 중동 발주처로부터 기술력과 수행 능력에서 인정을 받았을 뿐만 아니라 가격 경쟁력까지 확보하고 있어 중동 시장에서 충분히 경쟁 우위를 확보하고 있다.
특히 엔지니어링 산업은 기본적으로 발주처가 원하는 공장을 납기내에 값싸게 잘 지어주면 되는 사업이기 때문에 전세계에서 가장 근면 성실한 한국인들이 경쟁력을 발휘할 수 있는 영역이다.
앞으로 최소 5년간은 한국 대형 건설사들이 경쟁 우위를 점하면서 시장을 확대해 나갈 수 있다고 판단한다.
결국 중동의 부상과 함께 한국 대형 건설사들은 장기간에 걸쳐 가장 큰 수혜를 받을 전망이다.
3. 정부 정책에 대한 기대감 약화로 서울/수도권 부동산 가격 하락세 지속될 전망이다.
2012년 서울/수도권 부동산은 여러가지 사회/경제 문제의 핵심으로 다시 등장할 전망이다.
금융위기 이후 주택 공급이 감소해서 전세/매매 비율이 상승하고, 내년에는 총선과 대선이 있기 때문에 다양한 부동산 부양 정책을 통해 부동산 가격이 안정화 될 것으로 볼 수도 있으나 내년에도 여전히 서울/수도권 부동산 가격 하락세는 지속될 전망이다.
왜냐하면
① 가계부채가 향후 한국 경제에 뇌관으로 작용할 수 있기 때문에 정부가 앞장서서 가계부채 증가를 철저히 제어하고 있어 부채 증가에 의한 아파트 가격 상승이 어렵고,
② 물가 상승과 전·월세 가격 상승으로 저축률이 하락해서 소득 증가에 의한 가격 상승도 어려우며,
③ 2040세대의 경제적 어려움과 정치권에 대한 불만을 고려할 때 부동산 시장을 안정화 시키기 위해서 부동산 부양 정책을 일방적으로 사용하기 어렵다고 판단하기 때문이다.
정부의 정책은 전·월세 가격 상승을 막기 위해 주택 공급 증가에 한정될 것으로 예상된다.
II. 중동은 역사의 새로운 강자로 부상하고 있다.
1. 중동의 부상은 시대의 흐름이다.
1) 중동은 19세기~20세기 초 오스만 제국이 유럽에 의해 해체되면서 약화
중동은 19세기 이전까지만 해도 역사에서 강국의 위치를 차지했다.
고대문명의 하나인 메소포타미아의 수메르를 중심으로 출발하여 히타이트, 아시리아, 헤브라이, 바빌로니아, 페니키아, 페르시아, 파르티아 같은 다양한 국가를 탄생시켰고,
1453년에는 오스만 투르크가 동로마제국을 멸망시키면서 패권을 장악하기도 했었다.
또한 중동은 현재까지도 주요한 종교로 자리잡은 유대교, 기독교, 이슬람교가 발생한 중요한 지역이다.
다만 19세기말 유럽 열강에 의한 제국주의 시대에 역사의 패자로 전락하면서 역사가들에 의해 과거 중동의 영향력이 과소평가되고 있을 뿐이다.
과거 1453년 동로마제국을 멸망시킨 오스만 제국 전성기에는 서로는 알제리에서 동으로는 이라크, 북으로는 흑해 연안, 남으로는 이집트에 이르는 3대륙을 지배할 정도로 강대했다.
하지만 15~17세기 유럽의 대항해 시대, 18세기 산업혁명이 촉발되면서 유럽은 급격한 발전을 거듭하는데 오스만제국은 세상의 변화를 무시한 채 무능한 술탄의 통치와 부패한 관료의 지배가 계속되면서 확실히 시대에 뒤쳐지기 시작했고 결국은 유럽 열강에 의해서 해체되었다.
2) 20세기에는 석유 이권을 둘러싼 글로벌 공방전에서 패자로 전락
1차 세계대전 이후 ‘세브르 조약’으로 오스만 제국이 완전히 붕괴되었고, 영국과 프랑스의 중동 분할이 시작되었다.
2차 세계대전 이후 중동은 영국과 프랑스 중심의 구질서가 무너지고 미국, 소련의 진출과 민족운동의 고양으로 계속 변화했다.
그리고 이스라엘 건국에 따른 장기 분쟁, 냉전을 배경으로 한 미국과 소련의 중동 진출, 석유 이권을 둘러싼 열강의 대립, 친서구파와 이슬람 보수파의 대립 등 다양한 대립이 얽히는 역사가 반복되었다.
중동은 2차 세계대전 이후 영국과 프랑스의 지배가 붕괴 → 범아랍주의가 고양되면서
중동전쟁이 발생 → 석유파동과 이란혁명이 발생하면서 이슬람 세력이 부활 → 미국의 지원을 받은 이라크와 이란의 8년간에 걸친 전쟁 → 미국이 주도한 90년대 초반 걸프전쟁과 2003년 이라크 전쟁으로
20세기에도 중동은 석유 이권을 둘러싼 글로벌 공방전에서 패자였다.
3) 하지만 21세기에는 고유가를 기반으로 역사의 전면으로 다시 부상
하지만 이제 중동은 중국, 인도 등 이머징 국가들의 경제 성장에 따른 석유 소비량이 증가하면서 구조적인 고유가를 바탕으로 역사의 전면으로 다시 부상하고 있다.
특히 2006년 이후 Non-OECD 국가들의 석유 소비량 비중이 OECD 국가들의 석유 소비량 비중을 상회하면서 최근과 같이 유럽과 미국 경제 상황이 나쁨에도 불구하고 과거와 달리 고유가 현상이 지속되고 있다.
2000년 중동 GDP는 미국 GDP의 3.8% 수준으로 매우 낮았지만 지난 10년간 유가가 꾸준히 상승하면서 현재 중동 GDP는 미국 GDP의 10% 수준까지 상승했다.
08년 글로벌 금융위기 이후 유가는 재차 상승해서 올해 두바이 평균 유가는 106$/bbl로 역사상 최고 수준을 기록하고 있으며 지금과 같은 상황이 유지된다면 중동의 파워는 점점 더 커질 가능성이 높다.
현재 중동과 북아프리카는 매년 65.1억 배럴의 석유를 순수출하고 있으며, 평균 유가가 100$/bbl이면 연간 6,510억불의 달러가 순전히 유입되는 구조이다.
결국 중국, 인도 등 이머징 국가들의 고성장이 지속되면서 구조적 고유가 상황이 앞으로 10년간 유지된다면 중동으로 유입되는 Oil Money는 총 6.5조달러(평균 유가 100$/bbl 기준)에 이를 것으로 예상된다.
중동에 엄청난 돈이 쌓이기 시작하면 중동은 Oil Money를 기반으로 경제력을 키우면서 자신의 세력을 강화해 나갈 수 있을 전망이다.
결국 지금의 상황은 100여년 이상 지속된 유럽과 미국 중심의 세상에서 중국, 인도 등 새로운 세력이 등장하고 그 과정에서 중동도 같이 부상하는 구조인 것이다.
필자도 중동을 방문해 보지 않았을 때는 서구의 시각으로 중동을 무시하기도 했으나 중동을 경험하고 공부를 할 수록 새로운 세상이 오고 있음을 보게 된다.
물론 지금도 서구의 시각으로 세상을 보면 과거와 달리 중국의 영향력이 훨씬 커졌음에도 불구하고 중국은 시스템이 불안한 국가라 향후 미래를 예측할 수 없고, 중동은 더더욱 불안한 지역이기 때문에 여전히 서구 중심의 세상이 유지될 수 있다고 볼 수도 있다.
하지만 필자가 얘기하고자 하는 바는 당장 세상의 패권이 바뀐다는 것이 아니라 과거보다 상대적으로 중동의 힘이 세진다는 것은 분명하다는 점이다.
2. 중동이 다시 세상의 전면으로 부상할 수 밖에 없는 이유는?
1) 현재 인류 문명은 ‘석유’ 에너지 위에 존재
중동이 세상의 전면으로 부상할 수 있는 이유는 결국 석유 때문이다.
석유 없이는 인류가 만들어 놓은 모든 시스템이 마비되고 단 하루도 살아갈 수 없는 것이 현대 문명이다.
인류는 1854년 등유를 발견했고, 1900년경에는 최소한 200개 이상의 석유 부산물들이 산업기계용 윤활유, 의료, 촛불용 왁스부터 의약품, 솔벤트, 난로와 내부 연소 엔진용 연료로 사용되었으며,
특히 내부 연소 엔진 기관을 발명하면서 자동차 산업 등 운송산업은 폭발적으로 성장해서 100년이 지난 지금도 석유 에너지 의존도는 35% 수준으로 가장 높다.
결과적으로 현재 인류 문명은 여전히 석유 에너지 위에서 유지되고 있는 것이다.
2) 자본주의 혁신으로 인구가 증가하고 에너지 소비량은 계속 증가
자본주의는 생산성 혁명을 통해 인구를 증가시켰고, 인구 증가로 에너지 소비는 계속 증가하고 있다.
전세계 인구는 1900년에 16억명, 2010년 70억명으로 증가했고 UN은 2050년 세계 인구를 92억명으로 전망하고 있다.
결과적으로 인구 증가와 함께 에너지 소비량은 계속 증가해서 새로운 에너지원 확보가 반드시 필요하며, 또한 단기적으로 석유 소비량 증가도 불가피한 상황이다.
3) 21세기에는 군사력만을 앞세운 제국주의 시대는 끝났기 때문
석유가 인류 문명의 핵심 에너지원인 것은 수십년 전이나 지금이나 마찬가지이고 인구가 증가하면서 에너지 소비량이 증가하는 것도 과거와 동일하다.
그런데 왜 지금 중동의 힘이 더 강해질 수 밖에 없는가 하는 점은 크게 3가지 이유가 있다고 판단한다.
첫째, 중국, 인도 등 이머징 국가들이 세계 경제에 편입되어 경제 규모가 커지고, 석유 소비량이 급증해서 구조적인 고유가 상황이 지속되고 있기 때문이다.
둘째, 지금 세상은 과거 20세기 초·중반과 같이 군사력만을 앞세워 타국의 자원을 수탈할 수 있는 제국주의 시대가 아니다.
특히 유럽, 미국이 주도하는 세계에서 중국, 러시아, 인도 등 새로운 강자들이 부상하면서 유럽과 미국을 견제하기 때문에 중동에서 일방적으로 이익을 취할 수 없다.
셋째, SNS(Social Network Service) 혁명으로 정보의 전달 속도가 경이적으로 빨라졌고, 다양한 정보 전달 매체가 등장했기 때문에 정의로운 명분 없이 전쟁을 일으켜서 석유 이권을 뺏을 경우 국제 사회에서 입지가 좁아지고 결국은 석유 이권도 챙길 수 없는 시대가 되었다.
결국 지금은 100여년 전에 역사의 패자로 전락했었던 중국, 인도 등 이머징 국가들이 부상하면서 자국의 경제 성장을 위해서 석유 소비량을 늘리고 있고, 전체 소비량에서 차지하는 비중도 미국과 유럽보다 더 커졌기 때문에 구조적인 고유가 상황이 지속되고 있는 것이다.
그리고 이제는 정당한 대가를 지불하고 석유를 수입해야 하는 시대이기 때문에 결과적으로 중동의 힘이 강해질 수 밖에 없다고 판단한다.
III. 중동발 엔지니어링 시장 Big Cycle이 온다.
1. 중동은 매년 7,000억불 내외의 Oil Money가 누적되는 경제 구조이다.
1) 중동 석유의 83.4%는 두바이와 브렌트 유가 기준으로 수출
중동 국가들이 아시아로 석유를 수출할 때 기준가격은 두바이유+오만유의 평균 가격이고, 유럽으로 수출할 때는 브렌트 기준이며, 미국으로 수출할 때는 WTI 기준이다.
중동과 북아프리카 석유가 수출되는 지역별 비중을 살펴보면 아시아 64.0%, 유럽 19.4%, 북아메리카 14.7%, 기타 1.9%이다.
따라서 아시아와 유럽으로 수출되는 83.4%는 두바이와 브렌트 유가 기준으로 수출되는 것이다.
2) 연평균 두바이 유가는 106$/bbl로 사상 최고치 수준 - 연간 7,000억불이 유입되는 구조
현재 미국, 유럽 경기 침체에 대한 우려에도 불구하고 두바이 유가는 아시아 지역 수요 강세로 여전히 100$/bbl을 상회하고 있다.
따라서 2008년 금융위기 때와 달리 중동에는 연평균 기준 사상 최고치 수준의 두바이 유가를 기반으로 연간 7,000억불의 막대한 Oil Money가 계속 누적되고 있는 것이다.
2. 중동은 미국과 유럽이 어려운 지금을 투자의 적기라고 판단하고 있다.
1) 두바이 유가가 100$/bbl을 상회하고 있는데 무엇이 두려운가?
최근 일부 투자자들은 유럽 재정위기와 미국과 중국의 경제 성장률 둔화에 대해 우려하면서 중동이 당초 계획했던 프로젝트를 지연하거나 취소할 가능성이 높다고 생각하기도 한다.
하지만 9월말 중동 방문 때 UAE Takreer(Abu Dhabi Oil Refining Company) 부사장 면담에서도 확인했듯이 중동은 유럽과 미국이 어려운 지금을 투자의 기회라고 생각하고 있다.
왜냐하면 중동은 고유가로 Oil Money가 충분히 유입되고 있고, 설령 세계 경제가 1~2년간 침체를 겪더라도 지금 플랜트 투자를 하면 세계 경제가 회복되는 시점에 공장이 완공되면서 충분히 경제 회복의 효과를 누릴 수 있기 때문이다.
결국 중동은 Oil Money를 기반으로 프로젝트를 발주하는 시스템이기 때문에 두바이 유가가 급락하면 발주를 줄일 수 있지만 지금처럼 두바이 유가가 100$/bbl을 상회하는 상황에서는 발주를 취소하거나 지연할 이유가 없는 것이다.
2) 특히 중동 민주화 운동 이후 이제는 경제 성장에 집중할 수 밖에 없는 상황
중동은 고유가가 지속되면서 Oil Money를 충분히 확보했기 때문에 경제적 관점에서만 접근해도 당연히 인프라, 플랜트 투자를 확대할 가능성이 높다.
뿐만 아니라 연초에 중동 민주화 운동이 발생하면서 중동 국가들은 경제 문제를 해결해야 한다는 정치적 압박도 받고 있는 상황이기 때문에 투자를 더욱 확대할 수 밖에 없는 상황이다.
특히 민주화 운동 발생 원인이 경제문제에서 촉발됐기 때문에
① 왕정국가들은 왕권 유지를 위해서 젊은층 일자리 창출과 경제 성장을 위해서 투자를 확대할 수 밖에 없으며,
② 민주 정권이 세워지는 국가들도 마찬가지로 경제 문제 해결에 에너지를 집중할 수 밖에 없는 상황이라고 판단한다.
현재 중동 주요 9개국의 40세 이하 인구가 전체 인구의 69.7%를 차지하고 있으며, 실업률은 10% 이상이기 때문에 각국 정부는 일자리 창출을 위해서 투자를 확대할 수 밖에 없다고 판단한다.
우리나라도 87년 민주항쟁으로 정치적 민주화를 달성한 후 집권한 노태우 정권은 민심을 수습하기 위해서 일산, 분당 등 200만호 주택을 건설했다.
정치적 관점에서 보면 한국 민주화 운동 이후 일어난 투자확대가 중동에서도 발생할 것으로 예상한다.
3. 리비아 해방 선포로 새로운 시장이 열리고 있다.
1) 장기적 관점에서 리비아에서 연간 100억불 내외의 해외수주 달성 가능할 전망
리비아 석유 매장량은 443억 배럴로 전세계 매장량의 3.3%를 차지할 정도로 매장량이 매우 많지만 석유 생산량은 160만B/D로 전세계 생산량의 1.9% 수준이다.
향후 리비아는 민주 정부가 세워지면 궁극적으로 원유 생산량을 현재 160만B/D → 500만B/D로 확장한다는 계획을 가지고 있다.
현재 리비아 원유 생산량 160만B/D(연간 5.8억 배럴)은 두바이 유가 100$/bbl을 기준으로 할 경우 연간 리비아로 584억불이 유입된다.
앞으로 원유 생산량을 500만B/D(연간 18.3억 배럴)로 확대할 경우 연간 1,830억불이 유입될 전망이다.
한국 건설사들은 2007~2010년에 리비아에서 연간 평균 30억불 수주를 달성했기 때문에 산술적으로 계산해 보면 리비아 원유 생산량이 3배로 확대될 경우, 장기적 관점에서 연간 100억불 내외의 수주를 리비아에서 달성할 수 있을 전망이다.
실제 연도별 리비아 수주액 추이를 살펴보면 2007년 54.5억불, 2008년 15.7억불, 2009년 31.3억불, 2010년 19.6억불로 4년간 총 121.2억불(연간 30.3억불)을 수주했으며,
전체 해외수주에서 차지하는 비중은 5.8%로 UAE, 사우디아라비아, 쿠웨이트에 이어 4번째로 크다.
4. 미국, 중국 등 강대국들도 중동이 투자를 확대하기를 원하고 있다.
1) 중동의 투자 확대는 선진국들의 이해관계에도 부합
2000년 중반 이후 석유 소비량이 생산량을 상회하면서 구조적 고유가 상황이 지속되고 있다.
특히 중국 석유 소비량은 2000년 477만B/D에서 2010년 920만B/D로 총 443만B/D(연평균 +6.8%) 증가하면서 소비량 증가를 견인하고 있다.
특히 2008년 금융위기 이후 넘치는 달러와 유가 상승이 맞물리면서 인플레이션 압력은 가중되는 상황이다.
최근에는 미국, 유럽 경기 침체로 경제 성장률은 하향되고 있음에도 불구하고 고유가 상황은 지속되고 있어 이제는 전세계적으로 석유 생산량을 늘려 유가를 하향 안정화시키는 것이 장기 성장을 위해 필요한 조건이 되었다.
결국 미국, 중국 등 강대국들도 자국의 안정적인 경제 성장을 위해서 중동이 석유 생산량을 늘려 유가가 하향 조정되기를 바라고 있다고 본다.
중동이 자국의 경제 발전을 위해서 투자를 확대할 뿐만 아니라 선진국들도 중동의 투자 확대를 원하기 때문에 중동 시장은 장기적으로 확대될 개연성이 상당히 높다.
2) 중동이 투자를 확대하면서 플랜트, 인프라 발주량 증가할 전망
현재와 같은 구조가 지속되면 석유 생산량 대비 소비량이 많은 국가들의 피해가 누적되는 반면 러시아, 사우디, 이란, 이라크, 쿠웨이트 같이 석유 소비량 대비 생산량이 많은 국가들은 혜택을 본다.
석유는 특정 지역에 존재하는 유한 자원이기 때문에 결국 매장량이 많은 사우디, 이란, 이라크, 쿠웨이트, UAE, 리비아 같은 중동과 북아프리카 국가들이 석유 생산량 확대의 주체가 될 수 밖에 없을 전망이다.
최근 이라크는 국제석유회사(IOC)와 750억불을 투자해서 원유 생산량을 현재 240만B/D → 1,000만 B/D로 확장한다는 계획을 가지고 있다.
또한 리비아도 궁극적으로는 원유 생산량을 현재 160만 → 500만B/D로 확장한다는 계획을 실현해 나갈 전망이다.
결국 중동이 투자를 확대할 경우 Oil&Gas, 정유, 석유화학, 발전 플랜트 등 다양한 프로젝트들이 Oil Money 를 기반으로 계속 발주된다는 점에 주목해야 한다.
5. 결론적으로 중동발 엔지니어링 시장 Big Cycle은 새로운 시대의 흐름이다.
1) 2012~2013년 중동+북아프리카 발주 금액은 8,525억불 예상
Meed Projects에 따르면 2012~2013년 중동+북아프리카 지역 발주 예산은 총 8,525억불로 예상된다.
공종별로 자세히 살펴보면 Oil / Gas Production이 2,407억불, Refining 1,463억불, Petrochemicals 1,439억불, Power 990억불, Pipeline 849억불, Metal 535억불, Water & Waste 244억불, Gas Processing 199억불 등이다.
2012~2013년 국가별 발주 예상 금액은 이라크 1,716억불, 이란 1,433억불, 사우디아라비아 1,239억불, 이집트 789억불, UAE 784억불, 쿠웨이트 637억불, 리비아 409억불, 카타르 293억불, 알제리 266억불, 오만 311억불 등이다.
세계 경제 구조를 살펴보면 중동 발주량이 증가할 수 밖에 없는 상황이라는 점은 이미 언급했다.
그리고 실제 2012~2013년 국가별, 공종별로 계획하고 있는 프로젝트들을 자세히 살펴봐도 중동과 북아프리카 지역의 발주량은 매우 많다는 점을 확인할 수 있다.
IV. 2015년까지 한국 건설사들은 글로벌 NO.1으로 도약한다.
1. 한국 건설사들이 성장할 수 있었던 근본적 원인은?
1) 2004년 유가가 40$/bbl을 돌파할 때가 한국 건설사들이 도약할 수 있었던 승부처
한국 건설사들이 현재와 같은 경쟁력을 확보할 수 있었던 결정적인 계기는 2004년 유가가 사상 처음으로 40$/bbl을 돌파할 때였다.
2004년 유가가 40$/bbl을 돌파할 때 이 사건을 어떻게 해석해야 하는가는 매우 중요했다.
왜냐하면 2차 석유파동 이후 24년간 국제유가는 30$/bbl 내외에서 움직였기 때문에 2004년 국제유가가 40$/bbl를 돌파할 때 이를 일시적 현상으로 볼 것인지, 추세적인 현상으로 볼 것인지는 회사의 성장 전략에 매우 중요할 수 밖에 없었다.
2004년 이후 한국 건설사들이 고성장할 수 있었던 이유는 유가에 대한 고정관념 없이 새로운 시대가 온다는 시장의 변화를 감지했을 뿐만 아니라 기회를 잡기 위해서 실제로 전략을 세우고 행동으로 옮겼기 때문이다.
한국 건설사들이 새로운 시대의 흐름을 볼 수 있었던 이유는 중국의 부상으로 석유 소비가 증가할 것이라는 것을 알았기 때문이다.
수천년의 역사를 함께 해온 중국의 변화와 성장을 한국이 가장 잘 알기 때문에 유가가 급등하는 새로운 변화기에 기회를 잡을 수 있었던 것이다.
당시 한국 건설사들은 글로벌 엔지니어링 시장에서 유럽, 일본에 이은 후발업체였기 때문에 전세계 석유 메이저 기업들로부터 수주를 받지 못했다.
특히 사우디 국영 석유회사인 아람코로부터는 PQ(Pre Qualification) 통과도 하지 못하는 상황이었기 때문에 엔지니어링 시장에서의 경쟁력은 약했다.
하지만 유가 상승과 선진 엔지니어링 업체들의 보수적인 경영으로 한국 건설사들은 점차 중동 시장에서 두각을 나타낼 수 있었고 그것이 결국에는 현재의 경쟁력을 확보하게 된 이유이다.
결과적으로 2004년 유가가 40$/bbl을 돌파하던 시점은 새로운 시대를 알리는 서막이었고, 새로운 시대와 함께 한국 건설사들은 본격적으로 도약할 수 있었다.
2) 한국 건설사들은 일본, 유럽 업체들의 보수적 경영을 발판으로 성장
국제유가 상승으로 시장이 확대된 것 이외에 한국 건설사들이 고성장할 수 있었던 결정적인 이유는 엔지니어링 시장에서 이미 기득권을 장악하고 있던 유럽, 일본의 엔지니어링 업체들이 고정관념에 빠져 보수적인 경영전략을 유지했기 때문이다.
유럽, 일본 경쟁업체들이 보수적인 경영전략을 유지하는 사이 한국 건설사들은 공격적 전략으로 경쟁력의 차이를 좁혀나갈 수 있는 시간을 벌었고, 결과적으로 엔지니어링 시장 성장 보다도 훨씬 더 빨리 성장할 수 있었다.
2004년에 국제유가가 40$/bbl을 넘어갈 때 유럽, 일본 엔지니어링 기업들은 임원 경영전략 회의에서 보수적인 경영을 펼쳐야 한다는 결론에 도달했을 가능성이 높다고 판단한다.
왜냐하면 당시 임원들은 사원, 대리, 과장 때부터 24년 동안 국제유가가 40$/bbl을 넘어선 것을 단 한번도 본적이 없었기 때문에 너무나 당연하게 국제유가 40$/bbl은 고점이고 앞으로 유가는 하락할 것이라고 결론을 내리면서 보수적인 경영전략을 추진했을 것으로 추론된다.
만약 이미 기득권을 장악하고 있던 유럽, 일본 업체들이 세상의 변화를 감지하고 공격적으로 수주 전략을 펼쳤다면 한국 건설사들이 고성장하기는 어려웠을 것이다.
그런데 기득권을 가지고 있는 선진 엔지니어링 업체들이 시장의 변화를 감지하지 못하고 머뭇거리는 사이에 공격적인 수주 전략을 펼치면서 한국 건설사들은 그들의 시장 점유율을 잠식해 나간 것이다.
국제유가가 24년만에 40$/bbl을 돌파하면서 새로운 시대가 열렸고, 고정관념에 빠진 일본, 유럽 업체들의 보수적인 경영을 발판으로 한국 건설사들은 성장할 수 있었던 것이다.
2. 한국 건설사들은 새로운 시대의 주역임을 스스로 증명했다.
1) 놀라운 신규수주 증가를 통해 스스로의 경쟁력을 입증
한국 건설사들은 실제로 지난 5년간 신규수주 증가를 통해서 경쟁력을 스스로 증명했다.
이제 한국 건설사들은 사우디 아람코에서 발주하는 수십억불 프로젝트를 모두 수주할 정도로 경쟁력이 상승했으며 당분간 한국 건설사들의 전성시대는 지속될 전망이다.
글로벌 엔지니어링 기업들인 플루어(Fluor), 린데(Linde), 사이펨(Saipem), 테크닙(Technip), 페트로팩(Petrofac), 테크니다스리유니다스(Tecnidasreunidas), JGC, Chiyoda 등과 한국 건설사들의 신규 수주 증가율을 비교 분석해보면 한국 건설사들의 신규수주 증가율이 확실히 높다는 것을 확인할 수 있다.
실제 2005~2011년까지 한국 건설사들의 신규수주 증가율은 연평균 33.2%를 기록했으며, Fluor, Linde, Saipem, Technip의 신규수주 증가율은 연평균 9.7%를 기록하고 있어 한국 건설사들의 성장세가 뚜렷하다.
2) 특히 삼성엔지니어링의 신규수주, 매출액 성장세는 탁월
한국 건설사들 중에서도 삼성엔지니어링은 최고의 성장률을 기록하고 있다.
2003년 정연주 사장 부임 이후 자신감 회복과 비전 제시를 시작으로 변화가 시작됐으며, 과감한 인력 투자를 통해 핵심 인재를 확보했고, 지금은 인력의 선순환 구조에 진입했다.
정확히 10년전 삼성엔지니어링 시가총액은 1,200억원에 불과했으나 지금은 9.0조원에 이르는 대기업으로 75배(연평균 53.3%)나 성장했다.
2004년부터 조직의 변화가 시작됐을 뿐만 아니라 국제유가가 상승하면서 신규수주가 본격적으로 증가했고, 작은 목표를 하나씩 달성하면서 성공에 대한 기쁨과 자신감을 조직의 내부 에너지로 축적시키면서 동사는 고성장할 수 있었다.
삼성엔지니어링은 회사명에서도 나타나듯이 엔지니어링에 중점을 두는 경영 전략을 추진했다.
동사는 설계에 집중하는 전략을 통해서 설계의 정확성을 높일 수 있었을 뿐만 아니라 효율성을 높여서 원가를 낮출 수 있었고 또한 적기에 기자재가 투입되면서 공사기간을 앞당겨 이익률을 높일 수 있었다.
동사는 향후 발전, 담수, 철강, 인프라 등 공종 다각화 전략과 중동 이외 지역에 진출하는 지역 다각화 전략을 추진하고 있기 때문에 성장세는 앞으로도 지속될 가능성이 높다고 판단한다.
3. 2015년까지 한국 건설사들은 글로벌 NO.1으로 도약한다.
1) 한국 건설사들은 인력 투자를 통해서 미래 성장을 준비
2010년부터 한국 건설사들은 과감한 인력 투자를 통해서 미래 성장을 준비하고 있다.
구조적인 고유가를 기반으로 해외 엔지니어링 시장의 성장세가 지속될 것으로 예상하기 때문이다.
엔지니어링 산업은 장치산업이 아닌 서비스 산업이기 때문에 경쟁력 있는 엔지니어를 몇 명이나 확보하고 있는가가 그 기업의 경쟁력이고, 향후 성장의 발판이다.
엔지니어링 산업은 업무를 수행하기 위해서 인력이 투입될 수 밖에 없기 때문에 훌륭한 엔지니어를 최대한 많이 확보하는 것이 가장 중요하다.
신규수주가 꾸준히 증가하는 시장 환경에서는 엔지니어링에 중점을 두는 전략이 훨씬 유리하고, 신규수주가 정체된 상황에서는 시공에 중점을 두는 전략이 유리하다.
왜냐하면 신규수주가 계속 증가하는 국면에서는 내부 엔지니어 인력을 확대해서 엔지니어링에 집중하는 전략이 고성장할 수 있는 핵심 원동력이 되지만,
신규수주가 정체된 상황에서는 엔지니어링 업무를 Outsourcing(외주)하는 전략이 고정비를 낮추기 때문에 유리하다.
향후 해외 수주 증가세는 지속될 것으로 예상되기 때문에 한국 건설사들은 2010년부터 인력 확보에 총력을 기울이고 있다.
현재 한국 건설사들은 신입직원 채용을 확대할 뿐만 아니라 퇴직한 Old Boy들을 다시 고용해서 프로젝트를 진행하고 있으며, 특히 삼성엔지니어링과 GS건설의 경우에는 인도 뉴델리와 미국 휴스턴에 각각 현지 인력을 채용하는 글로벌 엔지니어링 센터를 운영하고 있다.
삼성엔지니어링 인력 추이를 살펴보면 05년 1,830명 → 06년 2,329명 → 07년 3,363명 → 08년 4,080명 → 09년 4,680명 → 2010년 5,882명 → 2011년 7,500명 까지 연평균 26.5% 증가했으며 2012년에는 9,200명까지 늘어날 전망이다.
삼성물산 인력 추이를 살펴보면 05년 4,228명 → 07년 4,141명 → 09년 4,665명 → 10년 5,150명 → 11년 6,400명으로 2010년 이후 인력이 급증하고 있다.
또한 GS건설, 대림산업, 대우건설, 현대건설 등 다른 대형 건설사들도 모두 인력 충원에 역량을 집중하고 있는 상황이다.
결국 한국 건설사들은 선제적인 인력 투자를 통해서 미래 성장을 준비하고 있는 것이다.
2) 2015년까지 한국 대형 건설사들은 글로벌 NO.1으로 도약 가능할 전망
2001~2010년까지 해외 건설 시장이 확대됐을 뿐만 아니라 국내 건설사들의 해외 수주 점유율도 2001년 3.8%에서 2010년 10.2%로 증가한 것으로 추정된다.
중동을 비롯한 이머징 국가들의 부상으로 시장이 확대됐을 뿐만 아니라 국내 건설사들의 해외 수주 점유율도 상승하고 있다는 점은 매우 중요하다.
앞으로도 국내 건설사들의 해외 수주 점유율 상승 추세는 지속될 가능성이 높다고 본다.
왜냐하면
① FEED(Front End Engineering Design)를 제외한 상세 설계, 구매, 시공 등 전분야에서 이제는 충분한 기술력을 확보하고 있고,
② 특히 기자재 구매 조달과 공기 단축 능력이 탁월해 가격 경쟁력도 확보했으며,
③ 유럽, 일본 경쟁사들 대비 인력이 상대적으로 젊기 때문이다.
특히 한국 건설업체들의 최대 강점은 공기 단축 역량이 탁월하다는 점인데, 이는 한국 국민들의 근면성과 연결되어 있고 결과적으로 발주자들의 요구를 충족시켜 마진율을 확보할 수 있다.
한국 건설사들은 이미 일본 엔지니어링 기업들을 추월했으며, 앞으로 미국, 유럽 엔지니어링 기업들과의 격차를 축소시켜 나갈 전망이다.
한국 건설사들은 기술 경쟁력을 보유하고 있을 뿐만 아니라 엔지니어링 산업은 근면 성실한 한국 건설사들이 경쟁력을 발휘할 수 있는 영역이기도 하다.
결론적으로 한국 건설사들은 2015년에는 충분히 글로벌 NO.1이 될 수 있다고 판단한다.
V. 2012년부터 중동발 수주 랠리가 다시 시작된다.
1. 2012년부터 2차 해외수주 성장 국면에 진입한다.
1) 2001~2007년 1차 성장기, 2008~2011년 위기 & 회복기
국제유가가 2003년 1월 31$/bbl → 2005년 1월 43$/bbl → 2007년 1월 61$/bbl → 2008년 7월에는 145$/bbl까지 급등하면서 국내 건설사들의 해외수주도 2004년 75억불 → 2005년 109억불 → 2006년 165억불 → 2007년 398억불 → 2008년 476억불까지 급증했다.
2008년 금융위기를 맞기도 했으나 유가 상승과 함께 해외수주는 재차 증가해서 2009년 491억불 → 2010년 716억불 → 2011년 550억불까지 회복될 전망이다.
2) 2012년 이후 2차 성장기 국면에 진입
2012년부터는 해외수주 2차 성장기 국면에 진입할 전망이다.
서두에서 언급했듯이 중국, 인도 등 이머징 국가들의 고성장으로 구조적 고유가 상황이 지속되고 있고, 연간 7,000억불 내외의 Oil Money가 누적되면서 중동 발주량은 증가할 전망이기 때문이다.
특히 한국 대형 건설사들은 이미 경쟁력을 입증한 상황이기 때문에 중동 수주를 기반으로 2차 성장 국면에 진입하고 있다고 판단한다.
2. 2012년 중동+북아프리카(MENA) 발주 예산 총액은 5,100억불로 전망
1) 2012년에는 이라크, 사우디, 이란, UAE 국가들의 발주 두드러질 전망
2012년 중동+북아프리카 발주 예산은 총 5,100억불로 예상되며,
국가별로 살펴보면 이라크 1,260억불, 사우디아라비아 866억불, 이란 683억불, UAE 494억불, 이집트 370억불, 쿠웨이트 345억불, 리비아 240억불, 카타르 154억불, 알제리 140억불, 오만 101억불 등이다.
내년 특이사항은 이라크, 이란, 리비아 등 새로운 시장이 크게 확대된다는 점이다.
2) 2012년 Oil/Gas, Power, Refining이 주력 공종으로 부각될 전망
공종별로 살펴보면 Oil/Gas Production이 1,181억불, Power 801억불, Refining 783억불, Pipeline 687억불, Petrochemicals 449억불, Metal 382억불, Water & Waste 239억불, Gas Processing 178억불, 신재생에너지 169억불 등이다.
내년에는 이라크, 이란, 리비아 등 여러 국가들에서 Oil/Gas 생산시설 투자가 크게 증가할 전망이며, Power, Refining 플랜트가 동반 확대된다는 점에 주목해야 한다.
3) 2012년에는 하반기로 갈수록 발주 규모가 커질 전망
2012년 예상 발주량을 시기별로 살펴보면 1분기 540억불(11%), 2분기 890억불(18%), 3분기 1,557억불(31%), 4분기 2,033억불(40%)로 상반기보다는 하반기에 발주량이 집중될 것으로 예상된다.
이는 중동과 북아프리카 지역은 정치적 안정을 꾀하면서 경제 문제 해결을 위해 점진적으로 발주를 확대해 나갈 것으로 예상되기 때문이다.
다만 2011년 프로젝트들이 2012년으로 이연된 점을 고려하면 상반기에 실제 발주되는 프로젝트 규모는 예상보다는 증가할 전망이다.
4) 2012년 GCC(걸프협력회의) 국가들의 발주 예상 금액은 2,400억불(YoY +71%)로 전망
한국 건설사들의 주력 시장인 GCC 국가들의 발주 금액은 2,400억불로 예상된다.
GCC 국가들의 발주 추이를 살펴보면 2010년 1,050억불, 2011년 1,400억불, 2012년 2,400억불로 2012년 발주 예상 금액은 2011년 대비 71.4% 증가할 전망이다.
대형 건설사들의 경우 현재 확보하고 있는 프로젝트 안건 규모는 전년 대비 50% 내외 증가한 상황이다.
Top Down 관점에서 뿐만 아니라 Bottom Up 관점에서 살펴봐도 2012년 발주 금액은 2011년 대비 50% 이상 증가할 전망이다.
VI. 2012년에도 서울/수도권 부동산 가격 하락세는 지속된다.
1. 한국 주택 시가총액은 3,500조원 내외로 추정
1) 서울/수도권 아파트 시가총액 비중은 전국 시가총액의 66.4%로 가장 중요한 시장
2011년 현재 전국 주택(아파트+단독주택+공동주택+기타) 시가총액은 3,500조원 내외로 추정되며,
특히 아파트만 고려했을 경우 전국 시가총액은 2,577조원이다.
서울 아파트 시가총액은 855조원, 경기도 715조원, 인천 138조원이고 서울/수도권 아파트 시가총액 비중은 66.4% 수준으로 한국 부동산 시장에서 가장 중요하다.
한국 주택 시가총액은 GDP 대비 3.0배(미국의 경우 2.1배) 수준으로 높기 때문에 과거와 달리 이제는 엄청난 유동성이 들어와야 아파트 가격이 상승할 수 있는 상황이라는 점에 주목해야 한다.
이제는 단순히 수요와 공급뿐만 아니라 전체 아파트 시가총액과 가계부채, 가처분소득, 정부 정책 등 다양한 요소를 고려해야만 향후 부동산 시장을 제대로 전망할 수 있다고 판단한다.
2. 2013년까지 서울, 수도권, 지방 광역시 전세가격 상승세는 지속될 전망
1) 입주물량 감소는 전세가격 상승으로 연결될 전망
서울, 수도권, 지방 대도시 등 전세가격 상승세는 지속되고 있다.
11월말 기준 전년 동월대비 아파트 전세가격 상승률은 서울 +13.1%, 경기 +16.9%, 인천 +4.5%, 부산 +16.1%, 대구 +15.8%, 대전 +7.5%, 광주 +19.1%, 울산 +12.9%이다.
아파트 전세계약이 기본 2년임을 고려하면 2년 전에 비해 아파트 전세가격 상승률은 서울 +23.1%, 경기 +25.4%, 인천 +10.7%, 부산+36.4%, 대구 +25.3%, 대전 +27.7%, 광주 +24.7%, 울산 +19.4%로
전국 평균 +24.3% 상승했으며 특히 부산과 대전 전세가격이 급등했다.
그런데 2013년까지 아파트 재고+입주예정 물량이 급감할 것으로 예상되기 때문에 전세가격 상승세가 내년까지 지속될 가능성이 높다.
2008년 금융위기 이후 2009년부터 국내 건설사들은 미분양 해소에 주력하면서 공급물량을 줄인 결과 아파트 재고+입주예정 물량은 올해 20만 9,527호(YoY – 29.6%), 2012년 16만 463호(YoY -23.4%), 2013년 15만 1,800호(YoY -5.4%)로 지속적으로 감소될 전망이기 때문에 전세가격 상승은 불가피할 전망이다.
3. But 전세가격 상승에도 불구하고 서울/수도권 부동산 가격 하락세는 계속될 전망
입주물량 감소에 따른 수급 불일치 현상으로 전세가격이 상승하고 전세가격 상승이 매매가격 상승으로 연결될 수 있다는 낙관적인 기대는 2년전부터 존재했으나 실제 서울/수도권 부동산 가격은 계속 하락하고 있다.
지금 현실은 가계부채를 늘려 부동산을 매입하는 것이 제한된 상황이고, 물가 상승으로 근로자 가구 가처분 소득이 감소하고 있으며, 2040세대의 경제적 어려움과 정치권에 대한 불만으로 부동산 부양 정책을 강력하게 쓸 수 없다는 점이다.
여러가지 상황을 고려해 보면 2012년 서울/수도권 부동산 시장 침체는 지속될 가능성이 높다고 판단한다.
과거 한국 부동산 시장을 분석해보면 부동산 가격이 상승하기 위해서는
① 저금리 상황에서 가계부채 증가를 동반한 부동산 매입이 활발하거나,
② 근로자 가구 가처분 소득이 증가하거나,
③ 정부의 부동산 부양 정책으로 부동산 수요를 자극해야 하는데
지금은 어느 것도 기대할 것이 없다는 것이 부동산 시장의 한계라고 판단한다.
1) 정부가 가계부채 증가를 철저히 제어 → 가계부채 증가에 의한 가격 상승은 어려울 것
1990~1998년까지 회사채(AA-) 평균 금리는 14.7%로 고금리였고, 1999년부터 금리가 하락하기 시작했다.
2001년 이후 CD금리와 국고채 3년 금리가 5% 아래로 하락했고, 회사채 평균 금리도 6% 내외로 하락하면서 저금리 시대가 본격적으로 시작되었다.
금리가 하락하자 가계들은 부채를 늘려서 아파트를 구입하기 시작했고 그 결과 가계부채는 1998~2010년까지 333.1%(연평균 13.0%) 증가했다.
실제 가계신용잔액은 1998년 184조원에서 2010년말 795.4조원, 2011년 9월말 892조원으로 385.8% 증가했고, 원화기준 명목 GDP는 1998년 501조원에서 2010년 1,173조원으로 134.1% 증가에 그쳤다.
지난 10년간 부동산 가격 상승률은 경제 성장률을 상회했는데 이는 저금리에 따라 가계부채가 증가하면서 부동산 가격 상승을 견인했기 때문이다.
근로자 가구 가처분 소득 대비 가계부채 비율은 1994년 49.5% → 2000년 73.3%, → 2010년 122.5%까지 급증했다.
결국 소득은 크게 증가하지 않았는데 부채가 빠르게 증가하면서 가계 가처분소득 대비 가계부채 비율이 계속 상승하고 있는 것이다.
미국의 경우에도 2000년 85.6% → 2007년 139.8% → 2010년 123%까지 하락한 상황이기 때문에 한국 정부에서도 가계부채 증가를 우려해 가계부채 증가를 제어하기 위해서 총력을 집중하고 있는 상황이다.
따라서 지금은 정부가 나서서 가계부채 증가를 제어하고 있는 상황이기 때문에 과거처럼 가계부채 증가를 동반한 부동산 가격 상승을 기대하기는 어렵다고 판단한다.
2) 물가상승으로 저축률 하락 + 전·월세가격 급등 소득 증가에 의한 가격 상승도 어려울 전망
원화기준 명목 GDP는 2000년 603조원에서 2010년 1,173조원으로 94.5%(연평균 6.9%) 증가했지만 근로자 가구 가처분 소득은 2000년 364조원에서 2010년 641조원으로 76.1%(연평균 5.8%) 증가해서 GDP 증가율을 하회하고 있다.
국민처분가능소득에서 가계가 차지하는 비중은 2000년 70.3%(법인 4.2%, 일반정부 25.5%)에서 2010년에는 63.2%(법인 13.8%, 일반정부 23.0%)로 7.1%p 하락했다.
가계 비중은 하락한 반면 법인 비중이 급증했다는 점이 특이사항이다.
주택을 구입하는 주체는 가계이기 때문에 가계의 처분가능소득 증가가 중요한데
현재는 2012년 GDP 증가율도 하향 조정되고 있을 뿐만 아니라 가계 소득이 GDP 증가율을 하회하고 있기 때문에 가계 소득 증가에 의한 부동산 가격 상승을 기대하기는 어렵다고 판단한다.
실제 2000년 근로자 가구 가처분 소득은 364조원, 아파트 시가총액은 618조원(평균 평형을 32평으로 가정)으로 아파트 시가총액은 근로자 가구 가처분 소득의 1.7배 수준이었으나,
2010년에는 근로자 가구 가처분 소득은 641조원, 아파트 시가총액이 2,577조원으로 아파트 시가총액은 근로자 가구 가처분 소득의 4.0배까지 상승했다.
이미 아파트 시가총액은 2,577조원으로 확대된 상황이고,
연평균 가계의 가처분 소득 증가분은 37조원(2010년 가계 가처분 소득 641조원 × 연평균 가처분 소득 증가율 5.8%) 내외로 전망되는데 그마저도 물가 상승으로 하향 조정될 가능성이 높기 때문에 소득 증가에 의한 부동산 가격 상승은 한계가 있다고 판단한다.
특히 지난 2년간 전국 평균 전세가격은 26.2% 상승했고, 월세 비중도 늘어났다.
2040세대는 전세가격을 올려주기 위해 전세자금 대출을 받아서 이자를 내거나 월세를 올려줘야 하는 상황이라 물가는 상승하고 저축률은 하락하고 있는 현상이 지속되고 있다.
저축률은 1993년 23.1% → 2000년 9.3% → 2011년 3.5%로 하락하고 있기 때문에 아파트를 실제 구매할 수 있는 연령대인 3040세대의 주택 구매 여력이 축소되고 있음을 확인할 수 있다.
3) 2040세대의 경제적 어려움과 정치권에 대한 불만 → 정책은 공급 증가에 초점을 맞출 전망
가계부채와 가계소득 증가에 의한 부동산 가격 상승이 어렵다면 정부의 부동산 부양 정책을 기대할 수 밖에 없다.
총부채 상환비율(DTI)을 완화하지 않는다면 정부의 부동산 부양 정책은 기본적으로 세금을 감면해 주거나 주택 공급량을 확대하는 정책으로 압축된다.
그런데 세금을 감면해주는 정책은 기본적으로 1가구 다주택자들에게 유리한 정책이고 결국은 부동산 보유자들을 위한 정책이 된다.
문제는 부동산 보유율이 낮은 2040세대의 불만이 정치권에 표출된 상황이기 때문에 일방적으로 부동산 보유자들에게 유리한 정책을 쓰기는 어렵다는 점이다.
과거처럼 경제를 살리기 위해서는 집값이 안정되어야 한다는 논리를 앞세워서 부동산 부양 정책을 쓸 수도 있겠지만 전·월세 가격이 급등하면서 직접적인 타격을 받은 2040세대의 현실과 동떨어진 정책이라 부동산 부양 정책을 일방적으로 사용하기는 어렵다고 판단한다.
결국은 전·월세 상승을 제어하기 위해서 주택 공급 증가에 초점을 맞춘 정책을 사용할 가능성이 높다고 판단한다.
시행사가 대형 평형을 중·소형 평형으로 설계를 변경해서 인·허가를 신청하면 지자체는 설계변경을 쉽게 승인해서 공급을 확대하고 있으며 이러한 방법을 통해 내년에도 공급 증가에 초점을 맞출 전망이다.
4) 결론적으로 2012년에도 서울/수도권 아파트 가격은 하락할 전망
2012년에도 서울/수도권 아파트 가격 하락세는 지속될 전망인데 이유는
① 정부가 가계부채 증가를 철저히 제어하고 있기 때문에 가계부채 증가에 의한 부동산 가격 상승이 어렵고,
② 높은 물가상승률과 저축률 하락, 전·월세 가격 상승으로 가처분 소득이 감소하고 있어 소득 증가에 의한 가격 상승도 어려울 전망이며,
③ 2040세대의 경제적 어려움과 정치권에 대한 불만이 표출된 상황이기 때문에 과거와 같이 부동산 부양 정책을 일방적으로 사용하기 어렵기 때문이다.
아파트 평균 가격(32평형 기준)은 서울 5억 6,736만원, 경기도 3억 464만원이고, 전세/매매 비율은 서울 47.2%, 경기도 52.4% 수준이다.
일부 투자자들은 전세/매매 비율 상승이 아파트 가격 상승으로 이어질 것이라는 기대를 하지만
전세/매매 비율 추이를 자세히 살펴보면 서울 기준 과거 고점은 58.7%, 경기도 63.9%로 과거 고점까지는 서울 기준 11.5%p, 경기 기준 11.5%p 추가로 전세/매매비율이 상승해야 매매가격 상승을 기대할 수 있다고 판단한다.
또한 장기적 관점에서 고려해야 할 사항은 주택을 실제 구매할 수 있는 30~54세 인구 비중이 2012년을 고점으로 하락한다는 점이다.
물론 1~2인 가구수가 증가하면서 전체 가구수는 증가할 전망이나 이는 중·소형 주택에 국한될 것으로 예상돼 기존 아파트 잠재 수요는 점진적으로 감소할 전망이다.
자료출처 : 대우증권/맥파워의 황금DNA탐색기
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