부동산시장의 ‘로또’, 지역주택조합 제대로 알고 가입하자

[대자연아파트주민]

부동산시장의 ‘로또’, 지역주택조합 제대로 알고 가입하자

서울 영등포구 신길뉴타운의 한 아파트에서 전세로 거주 중인 ‘Y’주부(43세). 그녀는 결혼 10년 차다. 남편과 함께 구두쇠처럼 오랜 기간 돈을 모아 3억원이라는 자본금을 힘들게 마련했다.

월세 보증금과 합쳐 신길뉴타운 내 아파트를 구입하기 위해서다. 얼마 전 그녀는 주변 부동산을 둘러봤다가 좌절하고 말았다. 현재 거주 중인 아파트가격은 2년 전(입주시점)만 해도 전용 84㎡형 기준 매매가격이 7억원 안팎이었다. 하지만, 현 시세는 2년 새 40% 가량 올라 9억7000만원 선에 매물이 나오고 있다.

 서울에서 거주하시는 분들이라면 많은 분들께서 공감하실 것이라고 생각합니다. 지방 부동산시장은 암흑기에 접어들고 있지만 서울을 비롯한 수도권 각지역의 주택가격 상승세는 꺾일지 모르고 있으니깐요. 오히려, 강남권을 포함한 뉴타운•재개발 사업지들의 부동산시장은 상승폭을 키워나가고 있습니다.

서민들의 내 집 마련의 꿈이 좌절과 절망으로 돌아오고 있습니다. 하지만, 내 집 마련의 꿈을 완전히 내려놓기는 일러 보입니다. 가격 거품을 확실히 제거한 아파트들도 속속 등장하고 있으니깐요.

가격거품을 제거한 아파트라고 하면, 경•공매이나 급매물건, 하자투성이 주택 등을 생각하실 것 같은데요. 지극히 정상적인 매물이 등장하기도 합니다. 그 주인공은 ‘지역주택조합’ 입니다.

■ ‘지역주택조합’이 뭐길래?

지역주택조합은 동일한 특별시•광역시•특별자치도•시 또는 군에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위해 설립한 조합을 뜻합니다.

지역주택조합원 자격은 주택조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일 까지 주택을 소유하지 않거나 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택을 1채 소유한 세대주에게 주어집니다.

조합설립인가신청일 현재 동일한 시•군지역에 6개월 이상 거주하여 온 자여야 합니다. 지역주택조합은 구성원을 위하여 건설하는 주택을 해당조합원에게 우선 공급 할 수 있습니다. 따라서, 층이나 동, 호수도 우선적으로 배정 받을 수 있으며 공급가격도 상대적으로 저렴합니다. 

■ ‘지역주택조합’의 장점은?

지역주택조합사업은 집을 지으려는 무주택 가구주들이 조합을 결성해 토지를 매입하고 건축비도 직접 부담해 개발하는 방식입니다. 조합원이 사업주체가 되므로 추가 금융비용이 거의 들지 않습니다.

고금리 대출 상품 중에 하나인 프로젝트 파이낸싱(PF)를 일으키지 않아도 되므로 금융비용을 크게 줄일 수 있죠. 또 시행사 이윤이 없고, 분양을 위한 마케팅 비용이 거의 발생하지 않으므로 일반분양 아파트에 비해 분양가가 훨씬 저렴한 것이 특징입니다.

최근 지역주택조합들은 조합원들의 자금으로 운영되는 만큼 운영비용에 대한 투명성을 확보하기 위해 신탁회사를 선정하고 있습니다. 신탁회사의 자금운용 전문성이 결합되면서 비용절감을 절감하고 수익을 극대화할 수 있는 시너지효과가 발생하기도 합니다.

지난해에는 주택법도 개정되면서 지역주택조합의 안정성도 강화됐다는 평가를 받고 있습니다. 지역주택조합의 총회 때는 조합원들의 직접 참석을 의무화 시켰습니다. 조합원들의 의견을 최대한 반영하고 이권 쏠림현상을 방지하기 위해서입니다. 또, 조합 내부의 비리를 사전에 방지하는 효과도 기대됩니다.
 

또, 조합원을 모집하기 전에 시•군•구 등 지자체에 신고를 해야 합니다. 조합원모집 주체에 관한 자료, 조합원 모집공고안, 사업계획서 등 증빙서류를 지자체에 납부해야 합니다.

 지자체는 15일 이내 모든 내용을 검토하고 수리여부를 결정하게 됩니다. 지자체에서 신고필증을 교부 받아야만 조합원 모집이 가능해지는 만큼 조합원들의 안정성도 그만큼 보장됩니다.   

■ 섣부른 ‘지역주택조합’ 가입…오히려 독(毒)이 될 수도

지역주택조합은 일반 도급사업에 달리 불확실성이 매우 큽니다. 조합 설립 요건조차 매우 까다롭습니다.
 

조합설립을 위해서는 주택건설예정 세대수의 1/2 이상(20인 이상)의 조합원이 모여 조합설립 창립총회를 의무적으로 개최해야 합니다.

또, 총회 회의록과 조합장 선출동의서, 조합규약, 조합원 명부, 사업계획서 등 제반서류와 해당지역 토지에 대한 토지사용승낙서(전체 대지의 80% 이상)를 갖추고 지자체에 지역주택조합설립을 신청 해야 합니다.

마지막 관문이나 다름 없는 사업계획승인은 더욱 어렵습니다. 우선, 주택건설 사업예정부지의 95% 이상의 토지소유권을 확보해야 합니다. 이 경우, 확보하지 못한 대지가 있는 경우에는 매도청구도 가능합니다.

토지매입은 지역주택조합의 성공을 좌우합니다. 소유권에 관한 사항이므로 이해관계인과 첨예하게 대립할 수 밖에 없기 때문입니다. 때로는 소송으로 번져 사업이 장기화되기도 합니다.

또, 토지매입기간이 너무 길어지면 결국 조합원들의 부담이 더욱 커질 수 밖에 없습니다. 추가부담금이 그만큼 늘어나기 때문이죠. 그리고, 토지를 95% 이상 매입하지 못하면 결국 지역주택조합의 사업이 좌초되기도 합니다.

따라서, 지역주택조합에 가입하기 전에 사업가능성 및 토지매입 비율, 자금의 투명성, 조합의 운영체계 등을 사전에 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

■ 지역주택조합 가입 시 유의사항

지난해 6월부터 주택법에 따라 지역주택조합의 규제가 강화됐습니다. 조합원 입장에서는 안정장치가 어느 정도 마련된 셈인데요. 하지만, 이건 아주 일부에 해당합니다. 조합원들의 재산권을 지킬 근본적인 해결방안을 마련하지 못했으니깐요. 

가장 먼저, 지역주택조합이 내세우는 토지확보에 대해서 말씀 드리고 싶습니다.

지역주택조합에서 말하는 토지확보라는 용어가 굉장히 애매한데요.

토지를 사용할 수 있는 권원(지역주택조합 설립요건)을 확보한 건지 아니면 토지를 실질적으로 매입(사업승인단계)한 건지 확실히 알 수 없으니깐요.

따라서, 지역주택조합에 대해 충분한 이해가 없는 일반인들은 쉽게 속아넘어갈 수 밖에 없겠죠. 지역주택홍보관에 방문해서 꼭 이 내용을 살펴보시는 것이 좋을 것입니다.

만약, 상담원이 토지사용승낙서를 제시한다면 지역주택조합 설립단계겠죠. 반면, 토지매매계약서나 소유권이 이전된 등기부등본을 제시한다면 상당히 사업이 진척 됐음을 추정해볼 수 있습니다.

일부 지역주택조합 홍보관에서는 '토지확보'라는 용어와 '토지매입'이라는 용어를 마치 하나인 것처럼 혼용해서 사용하기도 하는데 항상 유의하시길 바라겠습니다.

'토지매입'은 엄연히 말하면 '소유권이전등기'까지 마무리 된 상태의 토지를 뜻합니다.  하지만, 실질적으로 살펴보면 '토지사용승낙서'만 받아둔 경우가 허다하니깐요. 

또, 지난해부터 정부가 주택조합사업의 투명성을 강화하기 위해 지역주택조합의 조합원모집 신고제를 도입했습니다. 조합원 모집하기 전에 지자체에서 검토하고 합법성 여부를 판단해 안정성을 확보하기 위해서입니다. 지자체는 특이사항이 없고 사업진행이 가능하다고 판단하면 신고필증을 교부해줘야 합니다.  

하지만, 마치 조합들이 신고필증을 교부 받은 이후 안전장치를 확보한 것처럼 홍보하는 경우가 많습니다. 신고필증이 지역주택조합의 사업리스크를 제거하는 것은 아닙니다. 단순히 지자체가 향후 진행될 계획과 절차 등을 확인해주는 것일 뿐이니깐요.

특히, '신고'는 '승인'이나 '인가', '허가' 보다 훨씬 약한 개념으로 생각하시면 됩니다.  승인이나 인ㆍ허가는 신고보다 훨씬 까다롭고 복잡한 절차를 요하며 정부(지자체)에서도 적법여부를 꼼꼼하게 확인하고 평가해 결정을 내리게 됩니다.

 반면, 신고는 정부가 개략적인 내용을 검토하고 특이사항이 없으면 인정해주는 제도입니다. 따라서, 신고필증에는 공신력(公信力)이 거의 존재하지 않습니다.

지역주택조합이 신고필증을 교부 받을 당시에는 사업 초기 단계에 불과합니다. 이제 시작단계에 불과하다는 뜻이겠죠. 그 만큼 리스크가 클 수 밖에 없습니다.

서울 강서구청 주택과 담당자는 "지난해 주택법 개정되면서 조합원 모집 전에 반드시 지자체에 먼저 신고하고 신고필증을 교부 받아야 된다" 면서 "지역주택조합의 사업절차가 강화되고 최소한의 안전장치가 마련됐을 뿐이지 사업리스크가 완벽히 제거된 것은 아니다"고 전했습니다.

덧붙여 그는 "신고필증만을 맹신하고 조합에 가입하는 것은 굉장히 부적절한 행위"라고 다시 한번 강조했습니다.        

지역주택조합에 가입 이후에도 주의해야 할 점이 있습니다. 조합원의 지위를 유지하기 위해서는 세대주를 포함한 세대원 전원이 조합주택에 입주할 때까지 무주택요건을 갖추고 있어야 합니다. 사업이 장기화될수록 내 집 마련의 시기는 그만큼 늦춰질 수밖에 없겠죠.

이 외에도 조합원들의 재산을 위탁 관리하는 자산관리•신탁회사 등 건전성 여부, 조합원 집단대출 문제, 시공사 선정 등 다방면으로 꼼꼼히 따져보시길 바랍니다.

[대자연아파트주민]

좋은 정보 되세요. 감사합니다.

[전국현]

매우 유용한 정보 정말 감사드립니다.

[지미]

문제가 있겠네요
감사합니다

[한마음부동산]

감사합니다.

[정종호]

ㄳㄳ

[로동의새벽]

좋은 자료 덕분에 잘 읽었습니다. 감사합니다.