[실전 토지투자 노하우] 폐구거와 접한 맹지는 투자가치가 높다

[대박땅꾼]

[실전 토지투자 노하우] 폐구거와 접한 맹지는 투자가치가 높다

세상에 길 없는 땅이 어디 있을까 싶지만 맹지는 도심의 대지를 비롯하여 농촌 농지나 임야, 전원주택지에도 숱하게 많다. 개울을 건너야만 접근할 수 있는 임야라든가 다른 밭을 가로질러 들어가야 하는 밭, 밭도랑의 작은 농로를 거쳐 가는 농지 등은 지적도를 보지 않고도 맹지임을 알 수 있다.

땅에 건축물은 지으려면 원칙적으로 진입도로가 있어야만 건축 허가가 난다. 허가요건에 필수적으로 진입도로 유무와 폭을 따지기 때문이다. 도로 또한 건축법 제2조 제1항 제11호 규정으로 ‘보행 및 자동차통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로로서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도로법, 사도법, 기타 관계법령에 의하여 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로와 건축허가 또는 신고 시 시장, 군수 또는 구청장이 지정, 고시한 도로’여야 한다.

지적도에는 도로로 나오는데 실제로는 밭으로 쓰고 있다면 원래 지적도에 따라 실제 통행할 수 있는 길을 새로 만들어야 할 것이다. 또한 현재 사람과 차량이 다니고 있는 현황도로라도 실제 지목은 밭이고 지적도에도 길이 아니라면 건축법상 도로가 아닌 것이다. 진입도로의 폭은 전원주택의 경우 보통 4m 기준으로 대지에 2m 이상 접해야 한다. 그러나 전원주택 단지나 창고, 공장, 유통센터 등의 경우에는 6m나 8m의 폭을 요구하기도 한다.

 맹지 소유자가 어떻게든 진입로를 확보해야 하는 당면과제를 이용하여, 경매 고수들 중에는 맹지를 이어줄 땅만을 골라 덫을 치듯 투자하는 경우도 있다. 이래저래 초보 투자자에게 맹지는 절대 사서는 안 되는 ‘쪽박 차는 땅’ 으로 인식된 듯하다.

모든 법칙에는 예외가 있듯이 맹지는 통상적으로는 피해야 할 땅이지만 의외로 수익을 낼 수 있는 방법도 있다. 맹지를 푸는 방법으로 가장 많이 쓰이는 것은 진입로를 낼 부분의 지주에게 토지사용승낙서를 받아 사도를 내는 것이다.

법적인 양식이 따로 있지는 않고 사용할 토지의 지번, 지목, 면적, 사용목적을 쓰고(사용기한은 보통 적지 않는다) 상용하는 자의 주소, 성명과 토지 소유자의 인감을 날인한 후 등기부 등본, 토지(임야)대장과 인감증명서를 첨부한다. 필요한 경우 도로로 쓰일 부분의 토지 분할을 위해 측량 및 설계도면을 작성해서 붙이기도 한다.

토지사용승낙서를 내주는 대가는 해당 지주의 성향에 따라 천차만별이다.소정의 사용료만 받고 쓸 수 있게 해주는 사람도 있지만 생각보다 큰 비용을 요구하기도 한다. 따라서 후일의 안전을 도모한다면 도로 부분을 아예 매입하는 것이 좋다. 지주가 땅값으로 지나치게 고액을 요구한다면 내 땅의 일부를 땅값 대신 잘라주는 방법도 있다.

성인군자가 아닌 이상 대가 없이 사용승낙을 해주는 경우는 굉장히 드물다. 혼자서 부담하기가 어렵다면 옆에 붙은 다른 맹지의 지주들을 설득해 공동부담하거나 함께 공유지분으로 땅을 사서 등기하는 방법도 있다. 도로지분등기를 해두면 사용에도 지장이 없고 팔 때도 무리가 없어 서로 마음만 잘 맞는 다면 아주 유용한 방법일 것이다.

또 다른 방법은 앞 장에서 언급한 것처럼 구거를 이용해 구거점용허가를 받아 길을 내는 방법이다. 물론 구거가 붙어 있는 땅만 가능한 방법이며, 그나마도 살아 있는 구거는 점용허가를 받기가 꽤 까다롭다는 점을 알아두자. 이전에 점용허가를 받은 분들이 구거를 매립했는데, 비가 많이 와서 땅으로 범람하는 바람에 인근 농경지에 피해를 끼친 사례도 있다. 그래서 실제 구거보다는 폐구거, 즉 물이 흐르지 않아 구거의 기능을 상실한 도랑은 쉽게 도로로 쓸 수 있다.

그래서 폐구거와 접한 맹지는 투자가치가 높다. 비록 맹지지만 탐나는 땅이라면 미리부터 포기하지 말고 활용할 수 있는 방법이 있는지르 따져보자. 구거점용허가를 받을 수 있는지, 폐구거 신청이 가능하지, 토지사용승낙서를 받을 수 있는지, 길을 낼 땅을 적절한 가경에 살 수 있느지 여부를 화실히 알아보고 수익분석을 마친 후 매입을 결정해야 한다. 싸다고 덥석 샀는데 매물단지로 전락하면 곤란하니 말이다.

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